国外饭店集团怎样介入管理

最近三年，一些知名国际饭店集团已陆续介入中国主要旅游城市的饭店建设和经营管理。我国也正在研究筹建自己的饭店管理集团（公司）。据此，很需要了解世界上饭店管理集团的流行做法（或称管理形式）。

直接租赁

直接租赁饭店，实际上是在一个协议的基础上，承租人租用某个或一些饭店（饭店建筑等），每月固定地支付一笔租金给业主，承租人就是饭店的经营负责者。

在一般情况下，饭店租赁只包括土地与建筑。但是当饭店的业主拥有家具和设备时，租赁将包括一些家具和设备的更新。

这个更新可以由业主或承租人承担，或者在协议里按照预先确定的形式划分责任。

租赁协议同时必须详细说明谁负担有关财产的一些固定费用，如财产税、火灾保险及其他一些费用项目。为了保证饭店经营的连续性，饭店租赁通常签订二十年以上的期限。

利润分成租赁

在饭店业中，利润分成租赁也许比其他行业更为普遍，饭店在租赁期间租赁给经营者，业主分享利润。这不仅符合业主的谋利动机，同时也免除了通货膨胀的附加条款。

实行利润分成租赁，饭店管理公司最通常是的用经营毛利润来确定应支付的租金。这要使用许多公式来正确计算租金，因而有必要分析损益表的基本结构。

损益表首先列示饭店的营业收入，然后减去每个营业部门的直接经营费用，得出部门经营利润。再减去间接费用合计数，得出经营毛利润。再减去各种置产费用──如财产税、火灾保险、利息和折旧，减去租金得出饭店净利润。饭店管理公司对利润分成租赁应付租金的计算，通常运用下例公式：

按营业收入的一定百分比计算；

按经营毛利润的一定百分比计算；

按总营业收入的一定百分比，加上按经营毛利润的一定百分比计算；

在订立最低限的基础上用其他公式计算。如果计算出来的租金比最低租金高，必须支付计算出来的租金；如果计算出来的租金比最低租金低必须支付最低限租金。

租金仅仅按营业收入一定的百分比计算是危险的经营观点。因为即使出租率保持不变，通货膨胀将引起营业收入的增长，此时工资及其他成本比营业收入增长比例要高。在此情况下，由于经营毛利润下降，经营者将承担高的租金，显然对业主有很多好处。

另一方面，如果租金是以经营毛利润的一定百分比计算，即使饭店在业务推广方面非常成功，但是经营管理差将导致经营毛利润低，业主必然要受损失，只能够获得低的租金。很显然，两个方法的合并是较确切的计算方法。另外，业主通常要订立最低限额租金，这个最低限额租金需要根据其还本付息基金数确定。

饭店运用管理合同与运用利润分成租赁在许多方面有相似之处。但是，这两种经营的基本原则有一些区别。在利润分成租赁和直接租赁下，经营者作为法人经营饭店。在管理合同形式下，经营者在法律上完全依赖于业主，饭店的经营者作为饭店业主的代理人从事饭店的经营管理。

在管理合同中，证明经营者代理业主的职责。饭店的员工由业主雇用，饭店诉讼损失由业主负担，最终财务成果的盈与亏是业主而不是经营者。经营者事实上是代表业主作为饭店的管理者，收取管理服务费。这笔费用可以约定每年一次支付，但是它通常是随着经营结果的变化而变化。

饭店管理公司收取的管理费计算公式有如下几种：

根据饭店总营业收入的一定百分比计算；

根据经营毛利润的一定百分比计算

根据饭店总营业收入的一定百分比，加上经营毛利润的一定百分比计算。当管理费根据总营业收入的一定百分比计算时，经营者可以花费大量资金进行广告宣传，以获得高的营业收入，而取得高的管理费，而不管饭店的经营成果如何。当然，仅仅根据经营毛利润的一定百分比计算，虽然经营者对经营成果有很大的责任，但是当客观条件超过他的控制范围时，经营成果不好也是无法挽回的。因此，根据总营业收入的一定百分比加上经营毛利润的一定百分比计算，对于经营者和业主都是公正的。