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投 标 文 件
技术文件
项目名称：某某市某某区某某单元控制性详细规划及城市设计服务采购
项目编号: 某某某某某某
控规项目投标技术标文件
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项目名称：某某市某某区某某单元控制性详细规划及城市设计服务采购 虚线外粘胶 投标人名称（盖章）： 某某某某某某 由法定代表人 虚线外粘胶 （或授权委托代理人）签名: d （在虚线内盖章后密封）
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目 录
一、投标服务技术资料表 ................................... 4 二、对本项目任务的理解、工作技术路线、项目重点和难点分析、评价指标体系、建设性建议等。 .............................. 18
1 项目计划及总体评价 ............................................. 18
1.1 工作思路 .............................................................. 18 1.2 技术路线 .............................................................. 20 1.3 工作重点 .............................................................. 21 1.3.1对上位功能布局的调整 .............................................. 21 1.3.2公共服务设施规划 .................................................. 21 1.3.3道路交通系统 ...................................................... 22 1.3.4海绵城市 .......................................................... 23 1.3.5控制指标 .......................................................... 23 1.4 内容大纲 .............................................................. 24 1.4.1主要成果构成 ...................................................... 24 1.4.2文本内容 .......................................................... 24 1.4.3图纸内容 .......................................................... 25 1.5工作进度安排 .......................................................... 27 1.5.1 初步方案阶段（从合同签订日起30日内） ............................. 27 1.5.2 中期方案阶段（上述阶段后30日内） ................................. 27 1.5.3 成果草案阶段（上述阶段后45日内） ................................. 28 1.5.4 报批阶段（上述阶段后12日内） ..................................... 28 1.5.5 成果数据归档阶段（上述阶段后3日内） .............................. 28 1.5.6 项目工作进度安排表: ............................................... 28
2 背景概况 ....................................................... 30
2.1规划背景 .............................................................. 30 2.2规划依据 .............................................................. 30 2.3规划范围 .............................................................. 31
3 现状分析 ....................................................... 33
3.1区位分析 .............................................................. 33 3.3道路交通现状 .......................................................... 34 3.4用地现状 .............................................................. 35 3.5现状综合评价 .......................................................... 37 3.5.1优势条件 .......................................................... 37 3.5.2存在问题 .......................................................... 38
4 规划目标、方案及指标控制 ....................................... 39
1
4.1规划目标 .............................................................. 39 4.2规划人口规模测算 ...................................................... 40 4.2.1人均居住指标的确定 ................................................ 40 4.2.2教育科研人口预测 .................................................. 41 4.2.3人口规模 .......................................................... 41 4.3开发强度研究 .......................................................... 42 4.4用地布局方案 .......................................................... 44 4.4.1用地布局原则 ...................................................... 44 4.4.2功能结构与分区 .................................................... 45 4.4.3居住用地布局 ...................................................... 46 4.4.4公共设施用地布局 .................................................. 50 4.4.5道路广场用地布局 .................................................. 51 4.4.6市政公用设施用地布局 .............................................. 51 4.4.7绿地 .............................................................. 51
5 公共服务配套及市政设施布局 ..................................... 53
5.1公共服务配套 .......................................................... 53 5.1.1规划布局原则 ........................................................ 53 5.1.2公共服务设施的重点和难点 ............................................ 54 5.1.3公共服务设施空间布局 ................................................ 54 5.1.4公共服务设施共享共建 ................................................ 55 5.2市政设施建设 .......................................................... 56 5.2.1市政设施建设的重点和难点 .......................................... 56 5.2.2市政设施规划 ...................................................... 56
6 旧城更新改造 ................................................... 66
6.1“城中村”改造的重点、难点 ........................................... 67 6.2“城中村”改造思路 ................................................... 69 6.3“城中村”改造方法建议 ............................................... 71 6.4 “城中村”改造的用地控制与设施布局 .................................. 73
7 交通规划 ....................................................... 74
7.1片区现状交通特征 ...................................................... 74 7.2交通策略：综合规划建设，远近结合 ...................................... 74 7.3充分利用城市公共交通资源，加强对外交通联系 ............................ 75 7.4规划道路均衡导向，完善道路设施系统 .................................... 77 7.5加强交通治理力度，保证道路顺畅 ........................................ 79
8 城市设计与风貌控制 ............................................. 82
8.1项目重点、难点 ........................................................ 82 8.1.1如何保证项目中城市设计引导的可实施性 .............................. 82 8.1.2如何解决项目复杂的现实性 .......................................... 82 8.1.3如何完善城市设计本身的系统性 ...................................... 82 8.2城市设计策略及建议 .................................................... 83 8.3景观风貌控制 .......................................................... 83
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8.4开敞空间控制 .......................................................... 84 8.4.1广场 .............................................................. 84 8.4.2标志性建筑 ........................................................ 85 8.4.3室外照明 .......................................................... 85 8.4.4步行系统 .......................................................... 86 8.5建筑形体与色彩设计 .................................................... 86 8.6重要城市节点及界面控制 ................................................ 88 8.6.1城市轮廓线 ........................................................ 88 8.6.2标志性建筑 ........................................................ 88 8.6.3街道景观 .......................................................... 89 8.6.4室外照明 .......................................................... 89 6.4.5标识系统 .......................................................... 91 6.4.6步行系统 .......................................................... 91
9 实施策略 ....................................................... 93
9.1建设发展策略 .......................................................... 93 9.2项目建设模式 .......................................................... 93 9.3项目建设时序 .......................................................... 94 9.4实施对策与措施 ........................................................ 95
10 创新思路 ...................................................... 97
10.1控制性详细规划编制中的问题 ........................................... 97 10.2对控制性详细规划的技术改革和探索 ..................................... 97
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一、投标服务技术资料表
项号 服务名称 招标文件需求 服务内容及要求 一、项目背景 近年来，某某市充分利用国家推进“一带一路”战略及中国—东盟自贸区建设的契机，发挥中国与东盟交通桥头堡的作用，城市建设速度不断加快。为适应城市新的发展要某某市中心城区某某某某某某单1 元控制性详细规划及城市设计 求，提高城市规划的精细化管理水平，有效促进城市建设和经济发展，某某市以城市轨道交通建设、水城建设、旧城改造和滨水地区城市形象塑造等城市建设为重点，特开展本次某某市中心城区控制性详细规划编制工作。 某某市中心城区某某某某某某单元控制性详细规划及城市设计 服务 名称 投标文件承诺 所提供服务的内容 一、项目背景 近年来，某某市充分利用国家推进“一带一路”战略及中国—东盟自贸区建设的契机，发挥中国与东盟交通桥头堡的作用，城市建设速度不断加快。为适应城市新的发展要求，提高城市规划的精细化管理水平，有效促进城市建设和经济发展，某某市以城市轨道交通建设、水城建设、旧城改造和滨水地区城市形象塑造等城市建设为重点，特开展本次某某市中心城区控制性详细规划编制工作。 偏离说明 无偏离 二、规划范围及面积 本次规划区位于某某市中心城区高新片区，为KL-01(罗文)一个控制单元，约333公顷，具体道路合成范围为： 罗贤路——西庄路——新村大道。 二、规划范围及面积 本次规划区位于某某市中心城区高新片区，为KL-01(罗文)一个控制单元，约333公顷，具体道路合成范围为： 罗贤路——西庄路——新村大道。 无偏离 4
三、规划目的 1、通过控规和城市设计的编制完善某某市中心城区控规编制覆盖面，规范和引导城市土地利用和开发建设活动，完善规划实施管理机制。 2、围绕新的控规编制导则，统一规范控制性详细规划编制单元的编制成果，实现控制管理“一张图”。 3、结合中心城各片区的特征，全面梳理城市空间资源，将中心城划分为若干个控制单元，优先保障城市基础设施和 公共服务设施建设，切实保护绿地、水系等生态空间，提高城市宜居水平。 三、规划目的 1、通过控规和城市设计的编制完善某某市中心城区控规编制覆盖面，规范和引导城市土地利用和开发建设活动，完善规划实施管理机制。 2、围绕新的控规编制导则，统一规范控制性详细规划编制单元的编制成果，实现控制管理“一张图”。 3、结合中心城各片区的特征，全面梳理城市空间资源，将中心城划分为若干个控制单元，优先保障城市基础设施和公共服务设施建设，切实保护绿地、水系等生态空间，提高城市宜居水平。 无偏离 四、规划依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修编版）； 2、《某某省壮族自治区控制性详细规划管理办法（试行）》 ； 3、《南宁城市规划管理技术规定（2011）》 ； 4、《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》 5、《某某市海绵城市规划设计导则（2015）》 ； 5
四、规划依据 1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修编版）； 2、《中华人民共和国环境保护法》（2015）； 3、《中华人民共和国土地管理法》（2015）； 4、建设部《城市规划编制办法》（2006）； 5、《城市用地分类与规划建设用地标准正偏离 （GB50137-2011）》；
6、《某某市城市总体规划（2011-2020）》 ； 7、《某某市土地利用总体规划（2006-2020）》等某某市相关规划。 6、《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》； 7、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）及修订条文； 8、《城市工程管线综合规划规范》（GB 50289-98）； 9、《城市给水工程规划规范（GB50282-98）》； 10、《城市电力规划规范（GB50293-1999）》； 11、《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》； 12、《某某省壮族自治区控制性详细规划管理办法（试行）》； 13、《某某市城市总体规划（2011－2020）》； 14、《某某市土地利用总体规划（2006－2020）》； 15、《某某市城市规划管理技术规定》（2011）； 16、《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》； 17、《某某市海绵城市规划设计导则（2015）》； 18、《某某市城市风貌分区规划研究和建筑控制导则》 19、《某某省某某市防洪6
规划报告（修编）》； 20、《某某省某某市城市内河河道控制规划报告》（2005年）； 21、《某某市中小学布局调整规划与实施方案（2002-2015）》； 22、《某某市加油加气站布点规划》（2008）； 23、某某市高新区相关规划成果； 24、规划区范围地形电子文件及其他基础资料； 25、国家、自治区和某某市其他相关规范、技术规定和文件要求。 5.1.1开发强度 单元人口规模和调控策 略，规划人口规模应与 5.1.1开发强度 结合片区规划现状和设施、环境承载能力分析，合理测算和确定单元人口规模和调控策略，规划人口规模应与单元内规划建设容量（尤其是居住、商业）及公共服务、公共安全、交通、市政基础设施的配套服务能力相匹配，对现状设施配套不能满足要求的单元，应明确单元的导控方向和具体措施。 除以上内容，我单位还承正偏离 结合片区规划现状 和设施、环境承载能力分析，合理测算和确定五、 单元内规划建设容量规划内容和深度要求 7
（尤其是居住、商业）及公共服务、公共安全、交通、市政基础设施的配套服务能力相匹配，对现状设施配套不能满足要求的单元，应明确
单元的导控方向和具体 诺在此基础上增加城中村改造用地的开发强度研究。 措施。 5.1.2公共服务设施及5.1.2公共服务设施及市政设施布局 根据规划人口和建设容量，按照服务规模和服务半径合理布局配设单元内公共服务设施和市政基础设施，确定公共服务设施及市政工程设施的正偏用地界线、市政工程管线位置、离 管径，进行管线综合。明确地下空间开发利用具体要求。要综合考虑服务半径和服务能力的问题。 除以上内容，我单位还承 诺在此基础上增加周边单元设施共建共享的研究。 市政设施布局 根据规划人口和建设容量，按照服务规模和服务半径合理布局配设单元内公共服务设施和市政基础设施，确定公共服务设施及市政工程设施的用地界线、市政工程管线位置、管径，进行管线综合。明确地下空间开发利用具体要求。要综合考虑服务半径和服务能力的问题。 5.1.3交通规划 制定规划道路网密度控制指标，提出相应的对策措施，结合旧城改造对规划有条件实施的道路进行规划控制；结合交通分析明确规划单元与区域交通衔接方案；明确片区内部路网布局、结构、具体道路控制要求（包括红线、断面、竖向、开口等）；8
5.1.3交通规划 制定规划道路网密度控制指标，提出相应的对策措施，结合旧城改造对规划有条件实施的道路进行规划控制；结合交通分析明确规划单元与区域交通衔接方案；明确片区内部路网布局、结构、具体道路控制要求（包括红线、断面、竖向、开口等）；确定交叉口的用地控制、交叉口形式、交通设计指引要求（包括展宽标准、正偏离
确定交叉口的用地控制、交叉口形式、交通设计指引要求（包括展宽标准、路口设计指引等）；明确区域内部常规公交、快速公交、轨道交通等公交方式布局方案、功能、设施用地布局等；明确各类交通设施（交通枢纽、水运码头、铁路线及场站、社会停车场等）用地布局、规模等；研究慢行系统规划、节点规划指引，自行车和步行交通控制要求等；重点阐明地下空间开发的原则与目标、功能组成、连通要求，地下空间开发控制要求（结合片区实际情况明确）；结合交通需求分析研究路网承载与用地开发关系，提出用地开发强度的建议。 5.1.4竖向及土方平衡 对规划区进行具体的竖向设计，综合确定片区道路交叉口、防洪堤、排水干管出口等主要控制点标高，确定道路坡度、坡向、控制点坐标；充分利用地形，经济合理的组织好片区用地的土方工程，综合9
路口设计指引等）；明确区域内部常规公交、快速公交、轨道交通等公交方式布局方案、功能、设施用地布局等；明确各类交通设施（交通枢纽、水运码头、铁路线及场站、社会停车场等）用地布局、规模等；研究慢行系统规划、节点规划指引，自行车和步行交通控制要求等；重点阐明地下空间开发的原则与目标、功能组成、连通要求，地下空间开发控制要求（结合片区实际情况明确）；结合交通需求分析研究路网承载与用地开发关系，提出用地开发强度的建议。 除以上内容，我单位还承诺在此基础上增加城市支路单向行驶的研究。 5.1.4竖向及土方平衡 对规划区进行具体的竖向设计，综合确定片区道路交叉口、防洪堤、排水干管出口等主要控制点标高，确定道路坡度、坡向、控制点坐标；充分利用地形，经济合理的组织好片区用地的土方工程，综合考虑地下空间建设产生的土方量，进行填方和挖方的平衡，无偏离
考虑地下空间建设产生的土方量，进行填方和挖方的平衡，对不利于城市建设的地段提出具体的工程措施方案。 5.1.5海绵城市建设控制 根据海绵城市建设要求，明确年径流总量控制率、下沉式绿地率、透水铺装率、绿色屋顶率等控制引导指标，并对各项设施提出建设控制要求。 5.2.1城市设计目标和定位 结合控制性详细规划提出发展定位、规划目标、功能布局等内容，提出与片区规划目标相适应的城市设计目标和定位，明确片区未来整体风貌特征。 5.2.2开发强度分区 从城市设计角度出发，综合考虑区域、片区风貌特征、用地功能布局等要素，合理确定片区的开发强度分区，引导片区形成疏密有致、整体协调的风貌景10
对不利于城市建设的地段提出具体的工程措施方案。 5.1.5海绵城市建设控制 根据海绵城市建设要求，明确年径流总量控制率、下沉式绿地率、透水铺装率、绿色屋顶率等控制引导指标，并对各项设施提出建设控制要求。 无偏离 5.2.1城市设计目标和定位 结合控制性详细规划提出发展定位、规划目标、功能布局等内容，提出与片区规划目标相适应的城市设计目标和定位，明确片区未来整体风貌特征。 无偏离 5.2.2开发强度分区 从城市设计角度出发，综合考虑区域、片区风貌特征、用地功能布局等要素，合理确定片区的开发强度分区，引导片区形成疏密有致、整体协调的风貌景观，并将城市设计空间控制要素转化为控制性详细无偏离
观，并将城市设计空间控制要素转化为控制性详细规划建设控制指标。 5.2.3土地混合使用 结合控制性详细规划中的功能布局，从城市设计角度，针对片区内有需要的区域提出土地混合使用的指引和控制要求（例如：居住与商业功能的混合、工业和研发、展示功能的混合、旅游、文化娱乐和商业功能的混合），为控制性详细规划中确定土地使用兼容性提供指引。 5.2.4公共空间系统规 划 以绿地开敞空间和慢行系统构筑单元连续公共空间系统，提升片区环境品质、改善人居环境。城市设计中需提出城市公共空间系统的组织方式，确定公共空间层次（例如：区域公园、城市公园、社区公园、街头绿地等）、提11
规划建设控制指标。 5.2.3土地混合使用 结合控制性详细规划中的功能布局，从城市设计角度，针对片区内有需要的区域提出土地混合使用的指引和控制要求（例如：居住与商业功能的混合、工业和研发、展示功能的混合、旅游、文化娱乐和商业功能的混合），为控制性详细规划中确定土地使用兼容性提供指引。 无偏离 5.2.4公共空间系统规划 以绿地开敞空间和慢行系统构筑单元连续公共空间系统，提升片区环境品质、改善人居环境。城市设计中需提出城市公共空间系统的组织方 无偏式，确定公共空间层次（例如：离 区域公园、城市公园、社区公园、街头绿地等）、提出重要公共空间的位置、控制要求；明确城市慢行系统的内容（例如：二层连廊、景观步道、地
出重要公共空间的位置、控制要求；明确城市慢行系统的内容（例如：二层连廊、景观步道、地下通道等），确定慢行系统的位置和尺度控制要求，提出慢行系统与城市公共空间的连接方式。 5.2.5重要廊道、节点控制 结合某某市山水城市建设控制要求，以及片区景观风貌控制的需求，提出片区内需要重点控制的廊道、重要节点等，明确廊道的起始点、宽度、廊道内及廊道两侧建筑控制要求等，以及片区内地标和制高点控制要求。 5.2.6城市街道设计 结合控制性详细规划中相关内容，确定片区内不同街道在城市设计角度的定位（例如:商业性街道、景观性街道、生活性街道等），并通过对不同街道的定位，确定不同类型道路的风12
下通道等），确定慢行系统的位置和尺度控制要求，提出慢行系统与城市公共空间的连接方式。 5.2.5重要廊道、节点控制 结合某某市山水城市建设控制要求，以及片区景观风貌控制的需求，提出片区内需要重点控制的廊道、重要节点等，明确廊道的起始点、宽度、廊道内及廊道两侧建筑控制要求等，以及片区内地标和制高点控制要求。 无偏离 5.2.6城市街道设计 结合控制性详细规划中相关内容，确定片区内不同街道在城市设计角度的定位（例如:商业性街道、景观性街道、生活性街道等），并通过对不同街道的定位，确定不同类型道路的风貌特征、建议断面形式、临街建筑退界、贴线率、面宽、无偏离
貌特征、建议断面形式、临街建筑退界、贴线率、面宽、色彩、造型风格等控制要求。 5.2.7城市设计其他要求 片区内或周边含有对生态、风貌敏感性较高的资源要素（例如：水体、山体、湿地等）的情况下，需要附加对这部分内容进行城市设计控制引导方面的研究、并提出相应城市设计引导图则。 5.3其他要求。针对规划范围内有历史文化保护、地下空间设计、产业园区建设、旧城改造等建设要求的，需加强这些方面规划研究： 历史文化保护重点应明确历史文化保护与控制要求，加强对片区历史风貌研究。 地下空间规划应按照地上地下一体化发展的思路，提出地下空间重点开发区域及其开发规模、功能布局，明确地下空间出入口位置，研究地上地下交通衔接13
色彩、造型风格等控制要求。 5.2.7城市设计其他要求 片区内或周边含有对生态、风貌敏感性较高的资源要素（例如：水体、山体、湿地等）的情况下，需要附加对这部分内容进行城市设计控制引导方面的研究、并提出相应城市设计引导图则。 无偏离 5.3其他要求。针对规划范围内有历史文化保护、地下空间设计、产业园区建设、旧城改造等建设要求的，需加强这些方面规划研究： 历史文化保护重点应明确历史文化保护与控制要求，加强对片区历史风貌研究。 地下空间规划应按照地上地下一体化发展的思路，提出地下空间重点开发区域及其开发规模、功能布局，明确地下空间出入口位置，研究地上地下交通衔接方式。 产业园区深度要求应附加对产业发展、产业空间布局、产业开发强度、产业配套、环正偏离
方式。 产业园区深度要求应附加对产业发展、产业空间布局、产业开发强度、产业配套、环境保护影响等方面的研究。 旧城区深度要求应附加对城市更新等方面问题的研究，提出片区旧城改造更新目标、原则、策略，明确旧城更新改造改造模式，以及城市更新的建议范围、规划功能、开发强度等，并提出需要结合城市更新解决的规划支路、公共绿地、公共服务配套设施等公益性项目的规划要求。 六、成果要求 （一）控制性详细规划成果要求 本控制性详细规划成果应达到《某某市控制性详细规划 编制导则（2015）》中成果内容要求，包括法定文件和技术文件两部分。 （1）法定文件。含规划文本、图则和城市设计附加图则。 14
境保护影响等方面的研究。 旧城区深度要求应附加对城市更新等方面问题的研究，提出片区旧城改造更新目标、原则、策略，明确旧城更新改造改造模式，以及城市更新的建议范围、规划功能、开发强度等，并提出需要结合城市更新解决的规划支路、公共绿地、公共服务配套设施等公益性项目的规划要求。 除以上内容，我单位还承诺在此基础上增加多规合一，智慧城市等领域的相关研究。 六、成果要求 （一）控制性详细规划成果要求 本控制性详细规划提交的成果承诺达到《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》中成果内容要求，承诺按照招标文件及合同规定包括法定文件和技术文件两部分。 （1）法定文件。含规划文正偏离
（2）技术文件。由规划说明书、规划图纸和现状调研报告构成。 （二）城市设计成果要求 城市设计成果由设计说明、图纸、导则三部分组成。 （1）设计说明书。设计说明包括现状分析、方案说明及相关研究。 （2）图纸。核心图纸包括土地利用规划图、城市设计空间结构分析图、总平面图、建筑高度控制图、景观设计规划图、表达设计意图的整体鸟瞰图及人视效果图等；其他分析图纸可根据地段特点酌情增加。 （3）城市设计导则。本次城市设计与控制性详细规划同步编制，其导则内容可纳入控制性详细规划执行细则，制定城市设计单元引导图则。 （三）提交成果要求 1、包含上述成果共15套，规格统一为A3。简本15份。 2、包含上述所有文字说明和图件内容的电子光盘2套（含文字说明电子文件、CAD图纸和EXCEL表格等），文本为DOC格式文件，图纸为DWG格式文件，效果图为JPG格式15
本、图则和城市设计附加图则。 （2）技术文件。由规划说明书、规划图纸和现状调研报告构成。 （二）城市设计成果要求 城市设计成果承诺将包含设计说明、图纸、导则等三部分组成： （1）设计说明书。设计说明包括现状分析、方案说明及相关研究。 （2）图纸。核心图纸包括土地利用规划图、城市设计空间结构分析图、总平面图、建筑高度控制图、景观设计规划图、表达设计意图的整体鸟瞰图及人视效果图等；其他分析图纸可根据地段特点酌情增加。 （3）城市设计导则。本次城市设计与控制性详细规划同步编制，其导则内容可纳入控制性详细规划执行细则，制定城市设计单元引导图则。 （三）提交成果要求 1、包含上述成果共15套，规格统一为A3。简本15份。 2、包含上述所有文字说明和图件内容的电子光盘2套（含文字说明电子文件、CAD图纸和EXCEL表格等），文本
文件。 3、包含上述所有图件内容及简明必要的文字说明的彩色汇报展示图纸1套，规格统一为A0，比例、内容及深度需符合上述具体要求，并应装裱在相应尺寸的轻质图板上，原则上不得拼板（在A0图板上单独成图）。 4、汇报展示用多媒体电子文件1份（原则上使用POWERPOINT演示文件），以及用三维虚拟软件进行场景展示，长度不超过30分钟。 为DOC格式文件，图纸为DWG格式文件，效果图为JPG格式文件。 3、包含上述所有图件内容及简明必要的文字说明的彩色汇报展示图纸1套，规格统一为A0，比例、内容及深度需符合上述具体要求，并应装裱在相应尺寸的轻质图板上，原则上不得拼板（在A0图板上单独成图）。 4、汇报展示用多媒体电子文件1份（原则上使用POWERPOINT演示文件，可根据采购人要求调整文件格式），以及用三维虚拟软件进行场景展示，长度控制在30分钟以内。 5、我单位承诺可根据业主的实际要求调整成果提交格式及免费增加成果提交数量。 七、时间安排 本次规划时间从设计单位签订合同之日起约120个日历日（含规划草案公示期）内。具体分为如下： （一）从合同签订日起30日内：初步方案阶段。设计单位详细踏勘现场，收集基础资料，形成现状调研报告及初步方案，召开第一次评审会。 16
七、时间安排 如我单位中标，我单位保证在合同约定的时间内提交优质的规划编制服务，提交规划成果时间承诺在签订合同之日起120个日历日（含规划草案公示期）内完成。其中： （一）从合同签订日起30日内完成初步方案，包含现场踏勘基础资料收集，形成现状无偏离
（二）上述阶段后30日内：中期方案阶段。在初步方案修改完善基础上开展中期方案编制工作，并征询相关部门意见。提交中期成果，召开第二轮专家评审会。 （三）上述阶段后45日内：成果草案阶段。设计单位根据评审意见继续修改、深化规划设计方案，并提交成果草案，召开专家委员会，将修改完善后成果草案进行公示（30日）。 （四）上述阶段后12日内：报批阶段。成果草案公示后，设计单位根据公众意见处理情况修改完善草案，提交修改后的最终成果并报市政府审批。 （五）上述阶段后3日内：成果数据归档阶段。设计单位将规划最终成果（成果文件及数据）及时归档。 调研报告及初步方案，并召开第一次评审会。 （二）在初步方案评审通过后的30日内完成中期方案成果提交并征询相关部门意见，召开第二轮专家评审会。该轮工作我们会认真听取第一轮评审专家的意见，在初步方案修改完善基础上开展中期方案的编制工作，必要时会聘请相关专家对中期方案进行指导，以便更高效高质地完成该阶段的方案成果。 （三）在中期方案成果评审通过后15日内我单位将根据评审意见继续修改、深化规划设计方案，并提交成果草案，召开专家委员会，将修改完善后成果草案进行公示，公示期30日。 （四）成果草案公示期结束后我单位将根据公众意见处理情况修改完善草案，并于公示期结束后12日内提交修改后的最终成果报市政府审批。 （五）最终成果经市政府审批通过后3日内我单位将规划最终成果（成果文件及数据）及时归档移交招标人。 17
二、对本项目任务的理解、工作技术路线、项目重点和难点
分析、评价指标体系、建设性建议等。
1 项目计划及总体评价
1.1 工作思路
本次某某某某某某单元控制性详细规划编制工作主要从“现状调
研、案例分析、策略比较、发展目标、规划设计”五个方面着手，以上位总体规划为原则，尊重现有规划成果，提出科学化的规划理念，使规划成果能够直接指导下一步的各项工程建设。
人口状况 经济发展状况 建设规模 建筑质量 公共设施 道路交通
绿地、水系、开敞空间及景观风貌 市政设施
周边地块所编制的控规成果
国内类似城市片区所编制的控规成果 国外类似城市片区所编制的控规成果
分析总结
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根据对现状调研报告的分析及相关案例的比较，提出规划区规划发展策略，通过对不同发展策略进行对比，确定规划区最终的城市发展策略。
根据上位城市总体规划提出的总体要求，结合规划区内部的发展现状，以及未来城市的发展方向，确定规划区的发展目标。
规划理念、土地利用规划方案、组团分区、重点项目、各类法定成果。
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1.2 技术路线
规划方法 规划流程
规划成果
部门座谈 实地考察 案例研究 比较分析 定性研究 定量研究 专家咨询 公众参与
团队组建 上位规划 现状分析 现状综合调研 上版规划 内审方案比选区位背景 初步方案 总体用地布局规划图 总平面规划图 内审交流 中间方案 内审评审 文本 修改完善 规划图纸 正式成果 规划图则 后期服务 项目总结 说明书 20
1.3 工作重点
1.3.1对上位功能布局的调整
控制性详细规划是对上位总体规划的进一步调整和完善，深化各类控制建设指标，使其成为能够更好的指导下一步工程建设的法定成果。
本次某某某某某某单元控制性详细规划，根据对其现状调查研究得出的结果结合城市更新的发展需求，对其上位总体规划进行完善调整，主要体现在一下几个方面：
1）适应城市发展需要所进行的调整。由于城市发展的原因，需要对上位总体规划确定的用地布局进行局部调整，使其能够更好的适应规划区内部乃至整个某某市的城市发展需求。
2）用于重大项目落地所需要进行的调整。由于政策的原因，为了能够配合重大项目落地项目区内，对上位总体规划的用地性质经过论证后进行局部调整。
规划区所涉及的用地布局为某某市11版总体规划所确定的，经过六年的发展，部分用地布局、交通系统、市政设施、公共服务设施已经不能满足城市片区发展的需要，本次控制性详细规划对其进行局部优化调整，使其能够更好的指导下一步建设。 1.3.2公共服务设施规划
本次规划所涉及的用地范围面积为3.33平方公里，规划所布置的公共服务设施根据其用地规模分为居住区级和小区级两个体系。
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1）居住区级公共服务设施体系。规划将整个规划区划定为一个大的居住区，以城市居住区的规模要求布置各项公共服务设施，以规划单元为载体统筹各个小区级公共服务点。
2）小区级公共服务设施体系。作为居住区级公共服务设施体系的承接点，以街区、社区为布置节点，辐射涵盖整个规划单元范围。医疗卫生、文化体育、行政管理、社会福利、体育设施、商业金融、教育等各项内容，都是真正涉及到规划单元内部居民的服务内容。 1.3.3道路交通系统
根据现状交通、居民出行状况、老旧社区的拆迁，以及对规划区周边轨道交通及对外交通建成后居民出行方式的预测，对上位总体规划确定的交通路网进行优化。 1)道路系统调整。本次规划以优化道路交通组织方式作为重点，为了方便局面出行，一方面结合老旧社区的拆迁打通断头路，减少“T”字路口的出现；另一方面优化道路横断面，统筹处理机动车道、非机动车道、人行道相互间的关系，同时尽量保留道路绿化，为绿城南宁的发展提供支撑。
2）公共交通系统优化。规划片区单元内部对外公共交通以公交系统为主，规划区离最近的轨道交通系统为某某市地铁一号线，距离大约为2-3公里，便捷快速的地铁出行方式对片区内部居民具有极大的吸引力。本次规划重点解决和优化片区内部对外联系的公共交通系统，完善公交站点布置，加强公交系统与地铁轨道交通的接驳。
3）停车场。停车难一直是每座城市发展中都遇到的问题，其原
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因主要体现在规划过程中对停车场、停车位指标的确定，未能与规划末期机动车保有量相衔接。
规划区内部用地分类中，科教用地和居住用地占据了重要的比重，但是在上位总体规划中所配给的公共停车场设施远远不能满足使用要求。针对上述问题，在本次控制性详细规划编制过程中，通过优化用地布局，增加地面公共停车场。同时，运用地块控制指标的手段，通过科学论证，对相关建设地块的停车位配比指标进行调整，完善地下空间建设，以达到增加停车位，解决规划片区停车难的目的。 1.3.4海绵城市
规划区内推进海绵城市的发展，一方面有利于推动某某市海绵城市建设，另一方面可以实现规划区内新建、改扩建项目建设后雨水排水径流污染负荷不高于建设前，减少雨水外排量，降低对规划区外部市政管网的排水压力，改善规划区及周边的排水安全。
在规划区内推进海绵城市建设，需要重点考虑新建工程与改扩建工程相结合，不可盲目一味的进行推到新建，要充分利用现状的水系水体、湿地系统等，同时要与周边的排水管网相衔接。 1.3.5控制指标
规划控制指标的确定，是整个控制性详细规划编制工作的重中之重。在本次控规编制过程中，规划指标的确定，需要重点考虑地块的建设现状、尊重街区的历史文化因素，同时还要考虑地块的土地兼容性与土地承载力的问题，还要做好对周边公共设施、交通要素所产生的影响分析。
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上位 衔接 公服 配套 控制性 详细规划 海绵 指标 城市 控制 1.4 内容大纲
1.4.1主要成果构成
文本-规划图纸-规划图则-说明书 1.4.2文本内容
第一章 总 则 第二章 上位规划分析 第三章 规划区功能与规模 第四章 布局功能结构 第五章 土地利用规划 第六章 道路交通规划
第七章 绿地水系与景观控制规划 第八章 海绵城市设计 第九章 竖向规划
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第十章 市政工程规划
第十一章 综合防灾规划
第十二章 环境保护与环卫设施规划 第十三章 旧城改造及安置规划 第十四章 建设开发控制 第十五章 “四线”规划 第十六章 城市设计指引 第十七章 规划实施建议 第十八章 附 则 1.4.3图纸内容
01 区位图 02 上位总体规划图 03 相关规划图 04 与土规对接图 05 现状图
06 现状建筑层数分析图 07 现状建筑质量分析图 08 现状地形分析图 09 现状排水管线图 10 现状给水管线图 11 现状电力管线图
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12 现状电信管线图 13 现状公共服务设施分布图 14 用地权属图 15 地块调整区域示意图 16 规划结构图 17 土地利用规划图 18 公共服务设施规划图19 道路交通规划图 20 道路定位图 21 道路竖向图 22 土方量计算图 23 慢行系统规划图 24 绿地景观规划图 25 海绵城市规划图 26 给水工程规划图 27 雨水工程规划图 28 雨水排水分区图 29 污水工程规划图 30 污水排水分区图 31 电力工程规划图 32 电信工程规划图 33 燃气工程规划图
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34 环卫工程规划图 35 综合防灾规划图 36 四线控制图 37 容积率控制图 38 密度控制图 39 高度控制图 40 建筑后退线控制图 41 地块编号图 42 “一张图”
1.5工作进度安排
本次项目编制工作预计120个日历日（含规划草案公示期）内。具体分为如下：
1.5.1 初步方案阶段（从合同签订日起30日内） （1）组织编制团队踏勘现场，收集基础资料 （2）形成现状调研报告及初步方案。 （3）召开方案交流会。
1.5.2 中期方案阶段（上述阶段后30日内） （1）依据评审意见，修改完善初步方案。
（2）开展中期方案编制工作，征询相关部门意见及听取利害人意见。
（3）提交中期成果，召开专家论证会。
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1.5.3 成果草案阶段（上述阶段后45日内）
（1）依据论证会的会议纪要，继续修改、深化规划设计方案。 （2）提交成果草案，召开专家委员会。
（3）将修改完善后成果草案进行公示（30日）。 1.5.4 报批阶段（上述阶段后12日内） （1）根据公众意见处理情况修改完善草案。 （2）提交修改最终成果，并报市政府审批。 1.5.5 成果数据归档阶段（上述阶段后3日内）
（1）将规划最终成果（成果文件及数据）及时归档。 1.5.6 项目工作进度安排表:
工作阶段 工作任务 15 30 踏勘现场， 收集基础资料 第一阶段 形成现状调研报告及初步方案 召开方案交流会 修改完善初步方案 中期方案编制，征询第二阶段 相关部门意见及 听取利害人意见 提交中期成果， 召开专家论证会 第三阶段 修改、深化 规划设计方案 45 天数 60 75 90 105 120 28
交成果草案， 召开专家委员会 成果草案公示 修改完善草案 第四阶段 提交修改最终成果，并报市政府审批 第五阶段 将规划最终成果 及时归档
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2 背景概况
2.1规划背景
近年来，某某市充分利用国家推进“一带一路”战略及中国—东盟自贸区建设的契机，发挥中国与东盟交通桥头堡的作用，城市建设速度不断加快。为适应城市新的发展要求，提高城市规划的精细化管理水平，有效促进城市建设和经济发展，某某市以城市轨道交通建设、水城建设、旧城改造和滨水地区城市形象塑造等城市建设为重点，特开展本次某某市中心城区控制性详细规划编制工作。
2.2规划依据
1、《中华人民共和国城乡规划法》（2015年修编版）； 2、《中华人民共和国环境保护法》（2015）； 3、《中华人民共和国土地管理法》（2015）； 4、建设部《城市规划编制办法》（2006）；
5、《城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）》； 6、《城市道路交通规划设计规范（GB50220-95）》；
7、《城市居住区规划设计规范》（GB 50180—93）及修订条文； 8、《城市工程管线综合规划规范》（GB 50289-98）； 9、《城市给水工程规划规范（GB50282-98）》； 10、《城市电力规划规范（GB50293-1999）》； 11、《城市排水工程规划规范（GB50318-2000）》；
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12、《某某省壮族自治区控制性详细规划管理办法（试行）》； 13、《某某市城市总体规划（2011－2020）》； 14、《某某市土地利用总体规划（2006－2020）》； 15、《某某市城市规划管理技术规定》（2011）； 16、《某某市控制性详细规划编制导则（2015）》； 17、《某某市海绵城市规划设计导则（2015）》； 18、《某某市城市风貌分区规划研究和建筑控制导则》 19、《某某省某某市防洪规划报告（修编）》；
20、《某某省某某市城市内河河道控制规划报告》（2005年）； 21、《某某市中小学布局调整规划与实施方案（2002-2015）》； 22、《某某市加油加气站布点规划》（2008）； 23、某某市高新区相关规划成果； 24、规划区范围地形电子文件及其他基础资料
25、国家、自治区和某某市其他相关规范、技术规定和文件要求；
2.3规划范围
本次规划项目区域位于某某市中心城区西北部，行政区划属某某市高新区管辖。本次控制性详细规划根据城市建设发展与地块划分的要求为某某某某某某一个控制单元。总用地面积为3.33平方公里。具体道路边界范围为：罗贤路——相思湖北路——新村大道。
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规划红线范围
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3 现状分析
3.1区位分析
1、南宁在某某省区位
南宁作为某某省的首府，同时具有近海、近边、沿江、沿线的条件，处在多机遇重叠、多区域合作的交汇点。南宁处于中国华南、西南和东南亚经济圈的结合部，是环北部湾沿岸重要经济中心。面向东南亚、背靠大西南，东邻粤港澳琼、西接印度半岛，是华南沿海和西南腹地两大经济区的结合部以及东南亚经济圈的连接点，是新崛起的大西南出海通道枢纽城市。 南宁在某某省区位图
2、规划区在某某市区位
规划区位于某某市中心城区西北部，属于高新区管辖范围内的罗
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文片区。规划区西部和北部与绕城高速相邻，南部隔邕江与江南区相
望，东部紧邻西乡塘区，罗文大道自西向东穿越规划区内部。
3.2建设条件分析
规划区域内部地势走向主要为西北高东南低，但总体较为和缓，在开发建设过程中挖填方工程不大。
南宁位于北回归线南侧，属湿润的亚热带季风气候，阳光充足，雨量充沛，霜少无雪，气候温和，夏长冬短，年平均气温在21.6度左右，极端最高气温40.4度，极端最低气温-2.4度。主导风向冬季为东北风，夏季为东南风，年平均风速1.88米/秒，年平均降雨量1298.8毫米。规划区域临近市郊，温度会有所降低。
3.3道路交通现状
规划区域内主要交通要道为中部的罗文大道东西穿越，南部为相
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思湖北路，东部为新村大道构成规划地块的用地范围线。其中规划范围区内部的主要交通道路网络已初步建成，对外公共交通系统较为完善，距离地铁一号线距离约为3公里。 罗文大道
3.4用地现状
规划范围区内部的建设用地性质主要组成部份为：科研教育用地、居住用地等，商业及其他服务设施用地分布较少。规划单元内部现状建筑以罗文大道作文分界线，南北两个片区差距较大。主要体现在：北部片区开发建设较为完善，以某某省艺术学院和周边房地产开发为主，大部分建筑以多层及高层为主，建筑质量及建筑风貌较好；南部片区开发进度较慢，现状以村庄用地及农田为主，建筑质量一般，大部分居住建筑主要是村民自建房，未进行统一的规划设计，质量及风貌较差，层高多以4-7层为主。
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某某省艺术学院相思湖校区
现状用地及交通路网图
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3.5现状综合评价
3.5.1优势条件 （1）交通条件
规划区内部及周边道路交通建设较为完善，已初步形成路网结构罗文大道自西向东穿越其中部，南部为相思湖北路，公交系统已经覆盖。同时，距离地铁1号线约为3公里，对于规划区内部的交通路网组织及居民的出行的便利性，具有很大的优势。
同时，规划区位于某某市中心城区西北部，离城西石埠高速公路出口路程距离较近，便于对外联系。 （2）基地建设条件
规划单元区现状西北部为已建成区，东南部上位进行大规模开发，总体地形较为平坦，有利于后期工程项目节省土石方开挖成本。 （3）片区发展条件
规划单元属于某某市科教中心，内部及周边聚集了某某省多所著名高等学府，具备强大的人流聚集能力；同时规划单元区也属于某某市“花园式居住新城”片区，对规划单元内部的开发建设，有着极大的推动作用。 （4）生态环境条件
规划单元北部为高峰岭，南部与邕江相望，西部靠近石埠休闲度假区，东部紧邻相思湖公园，生态环境优势极为突出。
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3.5.2存在问题
通过对规划区现状调查研究分析可以得出，规划区存在一部分问题，主要体现在道路交通、公共服务设施、旧城区改造等几个方面。 （1）内部道路交通
规划地块现状内部主要交通路网已初步建成，但是次要交通路网建设还未完善，内部居民出行便利性受阻。同时，由于建设时序及涉及到拆迁的原因，部分道路形成“T”字路口，不利于交通组织，对周边市政道路组织也产生一定的影响。
另外，规划单元区现状缺乏公共停车场设施，产生车辆乱停的现象，对城市管理产生一定的消极影响。 （2）公共服务设施
因为开发建设时间较短的原因，造成现状规划区内部公共服务设施配套不够完善，现状公共服务设施主要为高等院校、小学等，在整体数量上及功能上均未能满足使用要求。 （3）旧城改造
规划单元区内部存在大量的村民自建房，建筑质量及建筑风貌较差，缺乏配套的市政设施及环境景观绿化，村中内部的环境景观较差，对城市整体景观风貌产生一定的影响，且由于未经过统一规划设计，存在较多的安全隐患，“城中村”问题亟待解决。
对现状居住用地的更新改造，将是推动规划区建设发展的重要环节，同时，如何处理好村民用地征收及其产业发展的可持续性问题，也是进行片区城市更新的关键步骤。
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4 规划目标、方案及指标控制
4.1规划目标
1、着眼于城市长远和可持续发展构想，遵从城市经济社会发展规律和城市空间生长机理，注重近期与远期、局部与全局有机结合，促进城市功能结构调整和空间结构优化。
2、合理确定开发建设和更新改造方式，通过规划用地调整和深化，提升发展质量和土地综合利用效率，利用各种资源条件促进村庄的更新改造，相对集中布置农民住宅回建用地和三产用地，解决村民安置和就业问题，完善配套公建设施，改善和提高区域的环境品质和居民生活质量。
3、以人为本，以营造高品质的环境为目标，精心塑造生动和谐的城市空间，构筑优美、舒适的绿化和滨水环境，安排亲切宜人的居民社区活动场所，配置完善的服务设施，满足二十一世纪的城市物质文明与精神文明的高需求。
4、塑造独具特色的城市形象，促进地区土地升值、塑造具有时代特征并独具特色的现代风格高新市级物流中心形象。
5、按照不同用地性质安排，合理规划区内各个功能区，统筹安排各项建设用地，形成规模性的建设，提高土地的级差效益。体现出规划空间布局结构。
6、通过对规划区用地、交通、景观等方面的规划控制，建立包括各类用地指标控制、建筑退界控制、建筑高度控制、开发强度控制、
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地块适建性控制、城市景观控制、道路设计导引等在内的一整套完善的指标体系，以此将城市建设规范化、有序化。
7、规划通过构筑合理的道路系统与流畅的交通组织，特别是对公共交通的组织和静态交通的安排，来保障区域外部和内部便捷交通。
4.2规划人口规模测算
4.2.1人均居住指标的确定
（1）《某某市城市总体规划》（2011—2020）中，至2020年，某某市中心城人口控制在300万人以内，居住用地为9210.2hm²，占城市建设用地的30.7％，人均30.7m²。
（2）参考某某市近年编制完成的控制性详细规划的人均居住用地控制指标
●《某某市中心城区西乡塘组团控制规划》
规划总面积4031.21公顷，其中居住用地面积1208.81公顷。 规划总人口54万人，人均居住用地面积为22.38平方米。 ●《某某市中心城区江南组团控制规划》
规划总面积2723.89公顷，其中居住用地面积1044.24公顷。 规划总人口40万人，人均居住用地面积为26.10平方米。 ●《某某市茅桥、东沟岭片区控制性详细规划》 规划用地2046公顷，其中居住用地面积780公顷。 规划总人口30万人，人均居住用地面积26平方米。
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●《某某市北湖北片区控制性详细规划》（规划用地8.13平方公里，人口11万）
规划用地813公顷，其中居住用地面积280.5公顷。 规划总人口11万人，人均居住用地面积25.5平方米。 （3）参考《城市居住区规划设计规范》(2002)中相应区段的取值标准，某某某某某某单元的人均居住用地指标应为17—26平方米。
综合以上分析，结合本地区的实际情况和规划定位，本次规划的人均居住指标取20平方米。
规划区内居住用地面积为47.47公顷，则根据居住用地测算人口约为2.4万人。 4.2.2教育科研人口预测
规划区内除居住用地作为人口预测的主要因素外，诸多的教育科研单位也涵盖了大量人口指标。但此部分人口不包括在居住用地内部，因为数量较大，需单独计算。规划区内现状某某省艺术学院相思湖校区共有师生约5000人，规划预测该校今后约容纳师生8000人；某某市卫校相思湖校区共有师生约9800人。同时，单元区内规划有约44公顷教育用地，按照生均54/㎡的用地计算，将来可容纳师生约8200人。因此，高校师生人口约为2.6万人。 4.2.3人口规模
根据以上分析，本次规划的总人口约为5万人。
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4.3开发强度研究
本次规划开发控制导则分为强制性控制导则与引导性控制导则两个部分，具体控制规定以规划控制图则图示为准。
强制性控制导则包括地块边界线的控制、水体控制线、绿地控制线、基础设施控制线、建筑退界线的控制、禁止机动车出入界面的控制、绿地广场空间的控制和地块开发建设指标的控制（建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度）。
土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间和居住环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。
土地开发强度的控制将通过容积率和建筑密度两项指标来实现。
1、容积率与土地开发之间的定性关系 当容积率在适当的区间内浮动时，容积率与利润成正比关系，此时增大容积率可获得较高利润，体现用地经济性；但如果容积率突破某个适当的区间并继续上升时，该地块的土地开发成本将与容积率成正比上涨，而利润
将与容积率成反比下降，最终使该地块开发成本增加，利润率降低。
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过高的开发强度使房屋的日照、通风和视线受到阻碍和干扰，同时也因人口的过度密集给居民的出行、人流的疏散与管理带来诸多不便，由于单位面积内人口增加，人均应享有的各种配套指标必然会降低，结果是居住环境质量下降，由此产生的外部负效应使购房者对房屋的需求量减少，单位地块利润也随之下降。
2、容积率与建筑密度和建筑限高之间的定量关系
建筑密度和容积率是衡量地块环境质量的两个重要指标，在地块指标的确定中，建筑密度需结合居民行为模式、建筑的空间设计、环境的心理要求等多方面的环境指标来考虑。而容积率是建筑三度空间疏密程度和环境质量指标，不同的容积率、不同的建筑类型都有其合理的建筑密度，也有其合理的对应建筑高度，常规的建设指标三者关系，如下所示：
建筑层数与建筑密度关系
层数 多层 中高层 高层
建筑密度关系的特点 相同容积率前提下，层数越多，占地面积越大，建筑密度越大，容积率增加，占地面积增加仅次于低层。 7-13层建筑占地面积随层数变化而变化，层数越少，占地越大；层数越多，占地越小。 15层以上，占地面积变化不大，不显著。 容积率与建筑密度关系
容积率 1.2～1.8 2.0～2.5 2.5～4.0
层数 多层（4～6层） 中高层（7～9） 高层（10以上） 43
建筑密度 25％～30％ 22％～28％ 20％～28％
4.4用地布局方案
4.4.1用地布局原则
1、统筹规划与协调发展原则
某某某某某某单元的规划要与某某市城市总体规划相协调，充分考虑规划区与周边区域的协调共同发展，包括资源共享、优势互补等区域理念。
本着“规划先行”理念，以持续发展为目标，将超出城市总体规划范围外的用地纳入本次规划统筹考虑，对土地利用进行综合控制与引导，避免今后建设的盲目性。
2、集约化的土地利用原则
主要体现为两个方面：第一是规划区土地利用做到功能分区明确，居住、商业与科研教育等用地在互不干扰的基础上适当集聚，提高时间与空间效率。第二是考虑土地开发的弹性，保证滚动开发、动态开发的可能，以适应市场经济的发展。
3、完善的公共服务配套原则
规划区作为某某市科研教育中心及“花园式居住片区”，需要相应完善的各类公共服务设施，包括文化、医院、商业区及休闲娱乐设施。
4、城市设计与特色化景观形象原则
某某某某某某单元的建设是城西建筑科教风貌区建设的重要组成部分，是以高等院校，高新产业园区以及新旧居民住区为风貌主导控制区域。规划区应面向未来，突出城市新区的建设特色。在规划上
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重视城市设计手法，以现代风格为主，将城市设计的思想贯穿于规划始终，充分尊重场地地形地貌条件特点，处理好公共开放空间（包括水、绿地、广场等）、建筑与环境之间的相互关系，塑造简洁、明快、严谨又活泼的科教片区和生态怡人的花园式居住片区形象，提升城市环境品质。
4.4.2功能结构与分区
通过现状综合分析评价，结合分区功能结构优化、空间景观环境建设需要以及社会经济发展现实要求等方面综合考虑，规划提出采取“统一规划，分期建设，逐步推进”的方式，促进区域的更新改造和协调发展。
规划形成“一心、两轴、两翼”的功能结构形态。 “一心”：指靠近规划区中部的商贸办公中心；
“两轴”：指的是以罗文大道为依托的城市发展轴；以文贤路为依托的科教文化发展轴；
“两翼”：分别指片区北部的科教片区、以及南部的教育居住综合区。
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规划结构图
4.4.3居住用地布局
1、二类居住用地
居住功能区主要分布在规划单元东南侧，均为二类居住用地。考虑到片区花园式居住区城市建设的发展以及土地的集约利用，居住建筑以中高层为主，多层、高层为辅。居住区与居住小区均按《城市居住区规划设计规范》要求配套建设相应规模的公共服务设施及中小学，居住用地的建设应充分考虑地域特征与居住传统、习惯等，根据实际需要进行改造更新，在满足居民生活需求的同时，提高生活质量与空间质量。
新建居住区以成片综合开发建设为主，形成设施完善、环境优美的以多层住宅为主的城市型社会社区。住宅形式应突出地方特色，既
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具有现代气息又与传统民居形式相协调，重视居住区绿化环境的营造。
对现状的居住小区、企业单位生活区等建设状况较好的居住用地进行保留，原则上不提倡改建，可适当进行局部的环境改造。对于现状的居民自建房，建筑密度很大且部分建筑较好，内部道路相对完整，位于建成区内，重建难度较大。因此该部分考虑在原建设基础上进行疏理和改造。重点完善小区内道路系统及基础设施，增加绿化面积，改善生态环境，提高卫生条件，全面改善居住条件。
2、中小学幼儿园
根据相应服务半经进行设置，根据《某某市中小学布局规划与实施方案》确定小学生数按照规划居住人口的6％计算，初中学生数按照规划居住人口的3％计算，高中学生数按照居住人口的3％计算。
根据《某某市中小学幼儿园用地保护条例》中规定，中学每生用地不低于17 平方米；小学每生用地不低于13平方米，中学按每班50人，48班计算，每处用地控制在4. 0-6.0公顷；小学每班按45人计算，36班计算，每处用地分别控制在2.0-2.5公顷。
规划幼儿园根据办学条件、服务范围需要等对幼儿园分布进行布点，服务半径按300米计，考虑结合居住用地内设置。
3、农民回建用地
规划充分尊重实际情况，对规划区内的旧村实行近期尽可能保留，对被拆迁的农民采取集中建设农民新村的方式进行安置回建，遵循因地制宜，就近安排的基本原则。同时根据有关政策给予适当的农
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民三产用地解决农民因离开土地的生存和发展问题，充分尊重原住民的利益，注重切实解决其就业、生存和可持续发展的问题。本次规划参照某某市相关征地拆迁补偿标准，确定三产用地按人均40平方米用地面积，回建公寓式住宅按照人均40平方米建筑面积进行相应补偿。
4、居住区配套公共设施
结合居住用地的布置，根据《城市居住区设计规范》要求，考虑设置居住用地内各类主要配套设施，以满足不同层次公共设施的配置需要。为居民提供便捷的、高标准的生活服务配套设施，提高现代化生活质量：
规划区内设置了邻里中心，每个邻里中心用地约2.5-3.0公顷，按照500-800米的服务半径分布，并按照《城市居住区规划设计规范》的要求，进行居住区级公共配套设施项目建设，同时结合邻里中心设立邻里公园，做到住宅建设、配套公共服务设施、绿化和市政基础设施等建设同步进行。邻里中心在公共服务上力求多样性，在商品种类、项目选择及空间布局形态方面都不千篇一律，在具体建设上宜与停车场、中小学、邮政所等其他公共服务设施相结合。邻里中心的设置宜形成街坊式布局，增强其服务功能的生活气息。公园与休憩绿地宜与邻里中心相融合布局。合理确定组团级便民公共设施的布点密度，为居民提供便捷的服务。
邻里中心主要设施一览表
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序设置分类 号 项目 内容 用地规建筑规模模（㎡/（㎡/处） 处） 设置要求 设在交通便利、环境安静地段，应有对外方便的出入口和无障碍通道 医疗社区1 卫生卫生卫生服务中心 设施 服务 1400～ 2000 包括小型图书馆、科普知识宣传与教育：影视文化厅，舞厅、游艺厅、球文化2 娱乐类、棋类活动室；科技400～600 活动 设施 活动、各类艺术培训班及青少年和老年人学习活动场地、用房等 室外健身场地、篮球体育体育场、羽毛球场、小型足5000～3 1500 设施 活动 球场、健身房和游泳池8000 等设施项目 如人口规模较小，根据行政街政包括街道办事处及市管理需要，两1200 管理 政、环卫等管理用房 个或两个以上行政居住社区共同管理设置一处 与社4 提供家政服务、就业指区服社区导、中介、咨询服务、300 务设服务 代客定票等服务 施 宜有专用院派出落，应有对外、 900 600 所 对内方便的出入口 提供电报、电话、信函、应结合建筑平邮政邮电包裹、兑汇和报刊零售面布局提供一5 电信150～300 设施 等服务的邮电综合业定面积的停车设施 务服务设施 场地 公厕应结合主体建筑设置，市政临街设置，并其他60～6 公用公共厕所 应有单独的出设施 100 设施 入口和管理室；鼓励利用地下空间停车 49
序设置分类 号 项目 内容 用地规建筑规模模（㎡/（㎡/处） 处） 设置要求 设在底层或地下一层室内；运输车辆易于进出的相对独立地段；与住宅有一定间隔；应配置停车场 应布置在二层以下，超市在底层设置独立出入口，有一定面积的停车场地 包括蔬菜、肉类、水产菜市1000～品、副食品、水果、熟 场 1200 食、净菜等售卖 商业金融7 服务设施 社区商业金融服务设施 超市、餐饮、中西药店、书店、洗染、美容美发、综合修理；服装、鞋店、礼品、鲜花、照相、音3000～像制品、日用杂品、五 5000 金电器、文具、洗浴等其他商业服务设施、银行储蓄所等金融服务设施 4.4.4公共设施用地布局
1、公共服务设施级别
根据用地规模，某某某某某某单元公共服务设施主要分为居住区级和小区级。其中居住区级主要为整个规划区及城市其它区域服务，各项用地具体落实到土地使用规划图上。小区级主要为各个居住小区配套服务的公建设施，除教育用地在土地使用规划图上有所反映外，应配建项目、宜配建项目将在公共服务、市政设施布局图中反映，用地范围和地块边界线将在各个分地块详细控制图则中进行确定。
2、居住区级公建配套设施
居住区级公建配套设施结合用地布局和功能分区，采取相对集中布置的方式，强化其配套服务中心的功能，商业、公共服务设施布置各居住区中心。居住区级公共服务设施用地计入居住用地内。
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3、小区级公共服务设施
小区级公共服务设施主要为各个居住小区配套服务，主要包括社区服务、文化活动站、幼儿园、小卖部、便民店、垃圾收集点等内容，具体位置将结合地块的开发建设进行确定。 4.4.5道路广场用地布局
某某某某某某单元的道路由主干路、次干路、支路组成，另设置了停车场和广场。
4.4.6市政公用设施用地布局
根据本次规划预测人口容量和规范要求，规划区相应配置了电信支局、邮政支局、燃气加气站、环卫站、公交站场、污水提升泵站等市政设施及用地。 4.4.7绿地
本次规划中城市建设用地的绿地分为公园绿地、防护绿地和附属绿地。
在上位总体规划中，单元内部块状公园绿地主要是位于东侧的公园绿地，占地面积较小，不能满足使用要求。在本次控制性详细规划中，通过用地布局调整，增加公园绿地面积，公园绿地配套设置市民休闲娱乐设施，作为区域性的公共开敞空间、娱乐休闲场所，同时满足片区景观绿化的需要。此外在对城市主干路交叉口处均预留一定面积的公共绿地作为城市公共休闲、游乐的场所。
防护绿地主要分为四个方面。一是在罗文大道两侧的防护绿地；二是部分市政用地如变电站、环卫等设施与其他用地之间设立的20
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米防护绿地缓冲带；三是沿高压走廊两侧设置25米宽的防护绿带；四是北部高速公路南侧的防护绿地。
附属绿化用地包括：居住用地、公共设施用地、对外交通用地、道路广场用地、市政设施用地和特殊用地中的绿地。
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5 公共服务配套及市政设施布局
5.1公共服务配套
5.1.1规划布局原则
公共服务设施是一个地区开展经济、文化等公共活动的中心，同时也是地区公共活动最频繁、最集中的场所，它为居民的生产、生活活动提供了便捷的条件，对一个城市的发展起到重要作用。
而市政设施则是一个片区或者说一个城市发展的重要支撑条件，包含了电站、油站、市政管网等重要因素，他构成了整个城市运转的脉络及骨架，是整个城市建设的基础条件和必要条件。
在规划设计过程中，其主要参考一下原则： （1）强化公共服务职能
规划强化公共设施和基础设施的生产服务、生活服务职能，突出公益性服务设施供给的开放共享和便利性，激发城市活力、打造城市凝聚力、强化城市辐射力。 （2）以人为本
为“人”服务是对规划的基本要求。规划要创造人性化的服务环境，满足人们需求。 （3）发挥综合效益
规划突出科学性、适用性、先进性，发挥社会、经济和环境的综合效益，保障城市协调、有序可持续发展。 （4）承上启下
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本次控制性详细规划是对上位总体规划方案的进一步优化调整，在尊重上位总体规划的同时，也要根据规划区的具体请款，对上位规划进行优化调整，同时本次规划内容也要更加具备可操作性。 （5）统筹兼顾
公共服务设施与市政设施的规划布置，不仅需要考虑满足规划区内部的使用要求，同时也要跟周边单元地块相统筹对接，形成整个城市的布局体系。
5.1.2公共服务设施的重点和难点
（1）如何确定公共服务设施的类型，以满足居民的多样化需求； （2）如何根据人口容量来安排公共设施的规模，使其既能满足规划的需求又有一定的超前性； （3）如何确定公共服务设施的空间布局和组合形式，使设施布置既能与规划区整体相协调又能满足服务范围的需要；
（4）公共服务设施是否能与周边地区共享，以最大效率地提高使用效率，避免重复建设和资源的浪费。
5.1.3公共服务设施空间布局
公共服务设施的配套，主要以服务居民为主，所以在其空间布局过程中，在满足辐射范围条件的情况下，应尽量靠近居民区或者就在居民区内部进行布置，如幼儿园、小学、社区服务中心、老年活动中心、社区诊所等。
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居住社区级公共设施空间布局模式示意
其中片区级公共服务设施配套项目主要为学校、医院等，并根据其用地性质划拨独立的用地。社区级公共服务设施，如幼儿园、老年活动中心、社区诊所等可以结合居住用地进行布置。
5.1.4公共服务设施共享共建
规划区内的服务设施主要包括福利医院、技术学校、老年活动中心、社区诊所、幼儿园等设施。其公共设施与周边区域的共享主要体现在以下两方面：
一是片区性公共服务设施共享。像医院、技术学校等属于片区级公共服务设施，其服务范围不仅仅包含规划区内部，按照其规划等级，其辐射范围可以达到周边生活区，以充分利用公共资源，避免造成浪费；
二是社区级公共服务设施共享。像社区诊所、幼儿园等社区级公共服务设施，在其满足规划区内部使用需求的同时，也可以适当接纳
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周边的居民，已达到资源充分利用的要求。
5.2市政设施建设
5.2.1市政设施建设的重点和难点
（1）结合规划区的人口规模及城市建设规模，科学预测各市政实施的规模和容量；
（2）充分结合现状地形布置市政管线，特别是给排水管线，以控制投资成本，保证管线铺设的便利性和后期使用的安全性；
（3）雨水的排放应充分考虑海绵城市的要求；
（4）充分考虑辐射范围以及与周边现存的设施相统筹，避免重复建设。
5.2.2市政设施规划 1、给水工程
（1）规划依据
1）《城市给水工程规划规范》（GB50282-98） 2）《城市供水水质标准》（CJ/T206-2005） 3）《室外给水设计规范》（GB 50013-2006） 4）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98） 5）《生活饮用水卫生标准》GB 5749-2006；
6）《生活饮用水水源水质标准》GB 3020-93； （2）用水量预测
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通过对规划区各类用地的用水量进行预测，测算出日最高用水量及年最高用水量，以此作为依据，统一规划各类给水工程设施。
（3）给水管网规划 1）管线布置原则
规划配水管网是根据各地块用水量和计算平差结果进行布置，以管线分布合理满足各供水区域要求为原则。管网布置采用环网状与树枝状结合，以提高供水安全可靠性。时变化系数k时=1.25，日变化系数k日=1.35确定。平差计算结果在最高日最高时条件下，管网各节点的压力均达到28米以上的自由水头，管网中心的压力为28～38米之间。
规划配水管网布置，应使干管尽可能以最短距离到达主要用水区域，并能使管网压力符合国家和某某市供水条例中有关压力要求的规定。
配水管网布置，既考虑投资的合理性，又考虑使其在经济流速范围内，减少管网水头损失，降低运行成本费用。
规划管网担负消防的配水支管、管径一般不得小于200毫米，消防栓的数量及布置按消防部门的规定。
管网布置尽量按环状布置。连通管的管段管径宜适当放大。 2）给水管网规划
给水管网既要规划好规划区内部管网体系，避免重复建设。对现有给水管网进行改造，对管径偏小，管网连接比较薄弱的地段扩大管径，加强环状联络，近期使给水管网成为多水源联合供水的高效可靠
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的环状供水系统。规划区给水主干管管径为DN400、DN500，支管分别为DN200、DN300。
本次给水工程规划水域接周边城市主供水管网。 2、排水工程
（1）规划依据
1）《城市排水工程规划规范》（GB50318－2000）； 2）《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082－1999）； 3）《城镇污水处理厂污染物排放标准》（GB18918-2002）； 4）《污水综合排放标准》（GB8978-1996）； 5）《城市工程管线综合规划规范》（GB50289-98）； 6）《室外排水设计规范》（GB 50014-2006）。 （2）排水量预测
雨水排水量预测可参考某某市暴雨强度公式进行测算，以参考最大值为主，满足雨水最大值排水要求。
污水排水量预测可根据根据供水规划情况，结合规划人均综合生活用水指标。城市污水量由城市综合用水量（平均日）乘以城市污水排放系数确定，以日变化系数1.35，城市综合生活污水排放系数0.8计算。
（3）雨水排水规划
1）结合上位总体规划和相关专项规划等相关成果；
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2）雨水管网的布置按因地制宜，就近排放的原则进行，尽量以重力流的方式敷设，以减小投资。雨水管沟的运行与受纳水体水位有关，故高程设计时须充分考虑其相互关系，在起伏较大的区域，采用高水高排、低水高低排的方式，将高低区系统分离。雨水管网结合近远期实施的方法进行布置，将雨水就近接入水体；
3）配合海绵城市建设对雨水受纳场所进行相关规划。 4）雨水管网布置应参考一下原则：
根据地形、道路坡向、雨水干管及河流的位置来布置雨水管渠，使雨水就近排放；
雨水管道的最小覆土深度应不小于0.7m，覆土不足1.0m的管段需作加固处理；
雨水管渠的最小坡度应保证不低于规范要求的最小坡度； （4）污水排水规划
1）结合上位总体规划和相关专项规划等相关成果；
2）污水管道遵循地形情况布置，尽可能顺坡排水。污水管沿路敷设，原则上布置在规划道路非机动车道下或人行道下，规划区内部规划道路均小于40m，所以规划污水管原则上于道路单侧布管，设计位于道路的西面或北面。工业污水自行处理达到《污水排入城市下水道水质标准》（CJ3082-99）标准后方能排入市政污水管网；生活污水经化粪池处理后排入市政污水管网。
根据污水排水量预测及上位总体规划的要求，本次规划不设置污水处理厂，规划区内部污水统一接入城市污水管网统一排入就近的污
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水处理站。 3、电力工程
（1）现状分析
现状用电量一般，但是总体配电基础设施还未完善，主要体现在南部地块以村庄住宅用地为主，开发建设尚未成熟。规划单元南部现状存在大量的村民自建房用来对外出租，聚集了大量的外来人员在此租住，造成用电人口规模及密度较大，且配件设施不完善，造成一系列的用电安全隐患。
（2）用电负荷预测
规划单元区内以科教、居住、商业等用地为主，其开发建设将成为负荷增长的重点区域，规划按分类用地用电负荷密度法预测分区电力负荷。
（3）电站规划
在上位总体规划中，规划单元片区周边已经配置有一所3x50容量的110KV高压变电站，能够辐射及满足规划单元区内部的用电负荷要求，所以本次规划不再另外设置高压变电站，可根据辐射范围及具体的用电负荷配置开闭所。
（4）电力管线布置
规划本次电力管线主要沿规划道路进行布置。电缆沟的布置应在地下综合管线中统一预留。重要工程设施、医疗单位、用电大户和救灾中心应设专用线路供电，并应设置备用电源。
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4、电信工程
（1）规划原则
1）增强综合通信能力，提高网络技术水平，坚持高起点，采用新技术的发展原则。
2）技术水平先进、网络运行高效、安全、可靠、业务品种齐全。 3）加快局所以及用户线路网和用户光纤网的建设 。 （2）容量预测
运用密度预测办法，根据对各类用地的预测，得出规划单元区总体市话容量。
（3）电信局、邮政局规划
根据上位总体规划方案，本次规划范围在周边已建设电信局及邮政局辐射范围内，故不需要重新布置，避免造成重复建设带来的浪费。
（4）电信管网规划
随着光纤普及，每根电讯管道穿放信息量大大提高，规划沿主干道路设8～12孔，次干道路设6～8孔，每孔按1200对线考虑。规划在主干道路人行道上按200米服务半径设若干公用电话亭。所有管孔应与市政道路同步建设，一次建成，同一管道断面上不应分期敷设管孔，道路交叉口应预留足够数量过路管。对于新设计及改造道路的电讯管道应提高Ф56管孔在管群中比例，宜为1/4～1/3。规划区内所有电信电缆线路均为穿管沿城市道路埋地敷设，并与城市道路建设同步进行。电信管道应满足市话、长话、非话数据通信、有线电视、互联网和其它通讯业务要求。
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5、燃气工程
（1）规划原则
1）贯彻近远期结合，以近期为主的方针，供气以居民用气为主，并充分考虑公共建筑用气。
2）从实际出发，采用管道燃气与瓶装液化石油气结合，加大天然气推广应用。
（2）用气量预测
天然气供应对象主要为城市居民生活用气、公建商业、天然气汽车用气。居民及公建用户高峰系数：月高峰系数，K月=1.20；日高峰系数，K日=1.15；小时高峰系数，K时=2.6。
居民天然气的气化率近期按80%规划，每户年用气量222.6立方米/年，商业用气（包括宾馆、餐饮、医院、幼儿园、职工食堂）按居民用气量的60%估算，未可预见量取总用气量的5%。 （3）气源规划
本次控规范围区内天然气管线主要接周边主要市政供气网络。 （4）燃气管网规划
规划的燃气管网采用中压一级系统，输气安全性较好。管网埋地敷设，通过对分区管网进行水力平差计算校核确定规划片区内中压管管径为DN100～DN300。 6、综合管线规划
城市地下工程管线是指埋设于城区内地下的各种电力管线、电信
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管线、有线电视管线、燃气管线、供热管线、给水管线、雨水管线、污水管线等。它是城市基础设施的重要组成部分，它如同人体的经脉构成城市的神经和循环系统，日夜担负着各种能源的输送、各种信息的传输以及各种废污的排放。
（1）管线地下敷设的一般规定 1）规划区工程管线应采用地下敷设；
2）工程管线的平面位置和竖向位置均采用统一坐标系统和高程系统；
3）工程管线应结合道路规划，使线路短捷、合理；
4）当工程管线在位置发生矛盾时，应按下列规定处理：压力管线让重力管线，可弯曲管线让不易弯曲管线，分支管线让主干管线，小管径管线让大管径管线。
（2）管线直埋敷设准则
1）工程管线的最小覆土深度应满足《城市工程管线综合规划规范》GB 50289－2016中表2.2.1的要求，车行道下的管线不小于0.7米。
2）污水、雨水工程管线在道路下面的规划位置应布置在非机动车道或机动车道下，其它工程管线应布置在人行道或非机动车道下。
3）工程管线在道路上的位置，具体详见管线综合横断面图。管线之间的最小水平净距离应满足《城市工程管线综合规划规范》GB 50289－2016中表2.2.9的要求。如遇特殊情况需变更位置时，须取得规划和有关专业部门的同意。
4）工程管线在庭院内建筑向外方向平行布置的次序为：电力、电信、污水排水、给水、热力。
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5）工程管线交叉敷设时，自地表向下的排列次序为：电信、电力、热力、给水、雨水、污水。
6）管线之间的最小垂直净距离应满足《城市工程管线综合规划规范》GB 50289－2016中表2.2.12的要求。
（3）架空敷设
本次规划区内除高压走廊、临时用电和特殊路段（如管线跨越桥梁和河流等）外，其它均要求埋地敷设。架空管线之间最小水平净距离应满足《城市工程管线综合规划规范》GB 50289－2016中表3.0.8的规范要求，架空管线之间的最小垂直净距离应满足《城市工程管线综合规划规范》GB 50289－2016中表3.0.9的规范要求。 7、环卫工程
（1）规划原则
1）因地制宜，注重实效，高起点和高标准促进规划区开发建设中的环境卫生工作。
2）力求实现废弃物收集容器化，操作运输机械化，粪便排放管道化，废弃物处理再生资源化的“四化”标准，建立布局合理、使用方便、整洁卫生、配套齐全的环境卫生设施。
（2）生活垃圾预测
按人均指标法预测规划区生活垃圾总量。规划区人均垃圾产生量按1.0kg/人·d计算。
（3）垃圾收集转运方式
垃圾收集处理体系：垃圾—垃圾房—垃圾车—垃圾转运站—垃圾处理厂。
规划将本区域纳入城市垃圾运输和集中处理系统中统一考虑，分
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片采用袋装分类收集（以垃圾箱收集为主，近期采用人力三轮车上门服务方式，远期采用载重小型车收集，逐步实行袋装收集）、集中转运和集中统一处理。规划在单元区西北部规划布置一座小型生活垃圾中转站，主要用于垃圾中转、环卫工人休息和环卫车停放等。
（4）公共厕所规划
规划在主要居住片区及商业区独立设置二类公厕。
规划在商业建筑内附设公厕，要求需要有直接通至室外的单独出入口和管理间，并应有明显的公厕标志。
独立设置的公厕每座建筑面积为60平方米，并需具备无障碍通道与厕位。
（5）道路清扫
规划按道路的主次、商业网点的布置，人车流量的多少以及城市主要机构的位置等将道路清扫等级划分为三级标准：规划城市主干路及重要公共服务设施区等重点地段为一级清扫路面，城市次干路为二级清扫路面，城市支路和其他居住区道路及小区路为三级清扫路面。
一级清扫保洁：每日清扫2次，16小时保洁，冲洗2次。 二级清扫保洁：每日清扫1～2次，主要路段巡回保洁，冲洗1次。
三级清扫保洁：每日清扫1次，路面定时保洁，冲洗1/2次。
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6 旧城更新改造
旧城改造更新需要适应新常态下发展理念的转变，建立起清晰的目标导向的行动逻辑，破解现实发展中的一些体制障碍，建立起维护城市健康发展的治理机制，在城市更新的过程中，逐步实现功能的转变。围绕城市更新的基本策略，改善城市微循环系统、以文化导向城市更新、传统社区的更新与示范。主要从以下角度去思考：
1、关注城市更新的社会性内涵。城市更新不仅仅是为了改善物质环境，更重要的是营造、培育创新功能发育的城区环境。首先，一个充满创意、创新的城市一定是要适应生产方式、生活方式所发生的转变，使之成为更加多样化、开放性、高品质、拥有文化地标的城市。
2、文化特质对于知识创新的意义。创新不仅仅是一种经济活动，文化不仅支撑片区的功能转型、创新和城市生活，同时也为未来本片区的多样化塑造提供可能性。传统的工业遗产、老旧社区等等，在南宁建设一个国际城市背景下，是塑造独特、多样化文化景观遗产的重要资源。同时，一个更加充满魅力、充满人文关怀的城市空间是支撑创新活动的基础。
3、社区将是南宁转型的重要载体。南宁在过去几十多年的开发中，社区资源已成为最大的存量资源，如何将创新功能植入社区更新，将是南宁转型的重要课题。包括推动老旧小区改造；在社区和邻里中心改造中，增加就业空间，推动复合型社区建设；通过社区公共环境和居住环境整治，控制商务成本，增强对年轻人创新创业的吸引力等
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等。
4、重视建成环境更新中的微计划。通过一些城市更新的微计划，对于循序渐进地推动片区转型非常重要，例如城市林荫计划、城市绿道计划、滨水空间改善、城市慢道环境整治等城市微循环系统改善，对于提升本片区的建成环境质量具有重要作用。
针对本单元的研究调查，分析发现单元内旧城改造主要类型为“城中村”改造。
6.1“城中村”改造的重点、难点
城中村改造不同于城市化进程中的旧城改造，城中村改造涉及土地的转制、村民的出路、村集体和村民的出租屋问题，这些问题与村民的利益交织在一起，远比一般的旧城改造问题复杂的多。 1.改造成本高，投资回报小。城中村现有建筑密度大，容积率高，社会管理问题严重，这也是使政府将城中村改造迫切地提上议事日程的原因。撇开城中村改造的社会问题，高昂的拆迁置成本，巨额的投资，而且由于回迁安置面积大，可用于销售的面积小，投资回报小。如何降低城中村改造的成本，保证合理的投资回报率，是城中村改造能否顺利推进的最大制约因素。
2.改造程序及优惠政策问题。城中村现有土地属集体所有，在改造过程中涉及土地的转制，因此在改造过程中必须将土地所有制转成国有土地所有制，将城乡结合部的建设纳入城市规划管理的统一体制，加强村民建设行为的监督管理，避免村民的建设行为再次出现混乱。转
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制后，牵涉到开发用地合法手续问题。根据《关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》，经营性用地必须实行招标、拍卖、挂牌的程序。但城中村改造开发商与村民的谈判协商成本较高，现有建筑的容积率比较高，拆迁成本巨大，完全采用市场化的招标、拍卖、挂牌出让模式，将增加开发商获取土地的成本，从而加大市场运作的风险。城中村改造还涉及到村留用地的优惠政策问题，许多城市在征地过程中给予了村留用地开发的许多优惠政策。因此设计好改造的程序及优惠政策，将城中村改造纳入城市年度建设计划，将有力推进城中村改造。
3.村民的阻力问题。目前，城中村村民收入主要靠集体经济和出租屋收入。改造后的拆迁安置补偿成为制约城中村改造进程最大的障碍，村民现有出租屋收益是村民改造的机会成本问题，因而村民只愿意接受面积补偿。城中村现有容积率已接近或达到城市规划的上限，如果要使城中村改造盈利，势必要提高容积率，从而突破城市规划的界限。从目前一些城市的改造来看，改造后村民依旧过着以出租收入为主的寄生生活，没有实现村民生存方式的转变。因此改造面临村民的意愿与改造最终目的相背的困境。
4.管理体制问题。对于城中村的管理存在许多历史遗留的问题，使得一开始就未能将其纳入城市管理的轨道，致使其游离于城乡之间，在发展上缺乏约束，在管理上缺乏系统，导致走上非良性发展之路。为此，城中村的改造及管理均需在管理体制上提出相应的策略和切实可行的办法。
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6.2“城中村”改造思路
引导城中村的城市化，不单是规划建设问题，还涉及经济、人口、土地等方面的配套政策与措施，城市应承担更多的经济、政策上的义务，最终目的是同步实现城中村的城市化与城市经济发展。为此，除继续强化规划控制措施外，建议从以下几个方面标本结合，综合治理。
1.“城中村”的改造与产权
“城中村”土地未能及时收归国有，宅基地制度的存在乃是造成各级政府部门对“城中村”管不了、治不好的根本原因。 我国法律规定农村土地归集体所有，由村民委员会等集体经济组织经营管理，使土地所有权主体不够明确，既会产生所有权主体多元化，又会导致真正的所有者主体缺位；这种土地所有权主体的不确定和土地使用产权的不明确，兼之历史的原因和法制、社会保障体系的不完善，村民将自己拥有土地使用权的宅基地视为养生活命的资本，想方设法地以此获取最大的经济利益，每任“集体”也热衷于把土地投入到短期见效的项目上去。这些必然会导致“城中村”中建设的无序化。
“城中村”及其城市无序化增长现象正在对周围环境造成越来越大的“负外部效果”。根据科斯定律，从根本上克服城市建设混乱应从根治造成混乱的原因入手。而造成这种外部效果的原因在于产权不清。
城乡土地的不同产权制度是造成“城中村”的根本原因，那么，产权明晰的改革则是关键。
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（1）全面固化村民住宅建设用地，纳入城市规划统一管理。尽管城乡土地使用制度二元化造成土地使用的负外部效果是不争的事实，必然要求农村集体所有土地权属依法有序的转让成为国有土地，但因历史的原因，全部“一刀切”是不可行的。村民住宅建设用地的问题必须正视，农民在过去没有公房可分、没有房改、没有公费医疗等城市居民的福利，只有宅基地与承包耕种的土地。因此，“城中村”改造的产权改革必须面对现实，承认与限制村民住宅建设用地，但决不能马上全部取消。
（2）维持原土地的使用权、收益权及土地用途“村改居”后不变，将原集体土地转为国有土地，村民宅基地房屋权属转变为城镇房地产权属。
可利用我国完善物权法的机会，开发土地权的证券化、股份化，分股不分地，保持土地的完整性，充分实现不动产的价值，调动村民使土地增值的积极性。
2.从体制入手，改革土地、人口与城市管理体制
目前在城市扩张过程中，“只占地，不管人”，使城中村社区仍停留在松散落后的传统农村状态，没有同步实现人的城市化。为此，必须改革城市土地、人口与规划的管理体制，走城市主导型的城郊农村城市化道路。
3.从经济入手，将城中村纳入城市经济体系
城中村问题的核心是农民失去土地以后无以为业，对此，政府可组建专门的经济发展公司，撤村改制，将城中村所属企业及土地、村
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屋等不动产折合成股份，使城中村农民彻底脱离土地，成为集团公司股东。一方面，政府对这类公司提供优惠税收与财政政策，另一方面，集团公司具有经济与社会双重职能，经济职能是经营城中村继承的企业、物业，社会职能是设法改变城中村传统社会型态，促进社区城市化。
4.从法律入手，严肃处理城中村所滋生的违法现象
要在短期内扭转城中村治安混乱、违法建设的现象不是一件容易的事，但可集中力量抓一两个典型，细致检查城市治安与规划建设执法情况。完善村镇管理相关条例、法律及法规。明确城市与村镇的法律关系，明确城市周边土地权宜过渡的法律程序，建立公平、公开、公正的村镇集体土地一级、二级市场。
5.公众参与
必须实现公众参与。在“城中村”的社区管理上要转向政府倡导，社区介入和公众参与的共同管理增进市民在城市规划、建设、管理上的知情权、参与权和管理权，增强市民参与城市管理的积极性、主动性和自觉性，形成行政直线制，社会职能制与群众参与管理制相结合的新型社区管理体制。
6.“城中村”改造中应注意对其历史文化价值的区域文化等加以保护。
6.3“城中村”改造方法建议
1.以开发商为主体运作
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经过三十多年的改革开放，商业运作方式已被社会各界接受，在“城中村”改造中，充分发挥开发商的积极能动性，政府通过宏观调控，在保证开发商一定的经济效益基础上，放手让开发商参与“城中村”的改造。
这一政府利用商业化运作杠杆，调控“城中村”改造的方式方法，有利于“城中村”快速改造，提高“城中村”中人民的生活环境质量。但这一方法，有其不足之处，就是开发商相对于农民来说处于强势地位，易过分重视自身利益的获得，而原居民处于相对弱势，易损害农民的利益，导致社会的不安宁。
政府在整个过程中起到监控的作用，保证农民利益，也确保开发商一定的经济回报率（回报率应低于城市商品房的回报率），政府在出售拍卖城市内土地时，应考虑对“城中村”改造有贡献的开发商，并给予相应的优惠政策。 2.以人口素质均质化为目标
在安置村民的时候，尽量采用货币与实物补偿相结合的方式，采用商业化方式如货币赔偿，让村民在某某市区范围内自由购买商品房；或返还农居住宅建筑面积，使原居民可以也有能力在整个市区范围内选择居住地
3.注重“建筑面积”、淡化“土地面积”
应淡化农村“土地面积”，转而注重强调城市的“建筑面积”。 对原农村的改造中，注重对农民建筑面积的补偿，略多于原建筑面积，以“一套”或“几套”的方式返还补偿，早日促使原“农村的
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城市化”。
4.政府、投资者、村民联合改造
在改造过程中照顾村民利益，因为旧村居民是城中村改造最直接、利益也最为密切的，因此，旧村居民所有合法房屋按建成年份按一定比例进行补偿，拆迁期间旧村的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商补偿；原村集体在旧村改造范围内留用地，工业用地允许免交有关费用纳入规划、改造，土地增值收益由村集体、村民和开发商共享；集体经济组织改为股份合作公司，股份其体量化到旧村村民个人，解决旧村村民转为居民的后顾之忧。
统计与计算开发商投资项目的平均收益，以规划为龙头，保证投资者一定的经济收益。
6.4 “城中村”改造的用地控制与设施布局
合适的开发强度使政府、开发商、村民三者的利益达到均衡。过高的开发强度不能形成良好的居住环境，过低的开发强度导致开发方利益受损，开发积极性不高。根据我们国内的城中村改造经验，安开比一般在1:1.5-2.0。但是要符合本片区的规划设计、城市设计规定。
因此首先要确定安置量，然后是确定开发用地规模。用地应以控制商住用地为主，但需要配建一定比例的经济适用、廉租房。若村庄用地较多，应在满足安开比最低值后的用地优先布局公共服务设施、公园绿地等。若村庄建设用地较少，安开比按1:2.0设置。但不能高于本区域内规划控制的上限。
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7 交通规划
7.1片区现状交通特征
规划地块现状内部主要交通路网已初步建成，但是次要交通路网建设还未完善，内部居民出行便利性受阻。同时，由于建设时序及涉及到拆迁的原因，部分道路形成“T”字路口，不利于交通组织，对周边市政道路组织也产生一定的影响。
另外，规划单元区现状缺乏公共停车场设施，产生车辆乱停的现象，对城市管理产生一定的消极影响。
7.2交通策略：综合规划建设，远近结合
就现状存在的问题及发展需求来看，充分利用规划区外部交通资源，改善道路均衡导向，加强交通治理力度，明确步行交通需求，建立多种形式的内部公共交通系统，将对片区交通系统整体能力的提升起到积极的作用。本策略提出的交通规划思路为：
（1）结合城中村改造，完善规划区内部道路系统规划； （2）完善规划区内部公共交通系统，推动城市公共交通出行方式的发展；
（3）充分考虑与外部现有交通路网的衔接，利用外部现有路网对规划区内部道路系统的引导；
（4）多渠道、多方式、多手段化解交通矛盾。
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路网结构图
7.3充分利用城市公共交通资源，加强对外交通联系
（1）全方位联系规划区周边城市道路。
加强与周边道路的联系将化解机动车出行集中于单一路口的矛盾。规划区开发的时序造成了开发量集中在片区的北与西部，将会在主观上也形成重西北轻东南的习惯性出行选择，加上城市发展所表现的阶段性等因素，直接导致规划区内部交通的疏散集中于罗文大道与相思湖北路。充分利用罗文大道、相思湖北路疏散规划单元片区出行交通，并在各方向设置出入口，规划片区机动车出行提供多方向的选择，对化解片区内部交通矛盾，改善交通环境具有决定性的作用。
为保证全方位联系规划区周边城市道路的策略落实，必须理顺内
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部道路结构，并开通必要的对外通道和全方位出入口。从规划区域交通布局分析车流的分布状况，中部罗文大道的交通压力会比较大，且罗文大道属于城市主干道，开口较少，不利于规划单元区内部的出行，所以通过分析，近期内部对接外部的主要交通线接口应往东部相思湖西路南部相思湖北路为主；远期通过完善单元区内部路网，解决现状罗文大道及相思湖北路的交通压力。同时，罗文大道上开口主要以“右进右出”的组织方式为主，减少南北交通穿越，降低对城市主干道的通行压力。
（2）利用公交系统，尤其注重发挥地铁的对外公交作用 利用公共交通设施引导规划片区对外交通，与某某市提倡公共交通的城市交通政策是一致的。根据规划区现状的交通状况，充分发挥公共交通的作用将分流大量的内部机动车交通流量，缓解内部交通压力，是规划区长远的交通发展策略。
目前规划区周边已建设的几条干道是目前可以依靠的公共交通走廊。充分发挥公交系统接驳的作用，加强与地铁一号线与内部交通的联系，即加强与内部公交环路的联系，其次加强步行通道与地铁站点的联系。
同时伴随着规划区内部交通路网的逐步建设，在未来可根据道路辐射要求，将公交线路网络引进规划区内部，打通规划区内部与外部的公交系统，达到方便居民采用公共交通方式出行的目的。
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7.4规划道路均衡导向，完善道路设施系统
（1）结合片区布局特征，统筹主路与次路之间的关系 规划范围区内部交通路网组织构架通过东西向与南北向主干路进行统筹，各规划次路进行全方位覆盖，这样就使得从各个方向出行的车辆都能以最少的时间到达目的地，有利于组织规划区内部各个方向的车流，完善道路系统组织形式，缓解内部交通压力。同时，在规划区目前外部交通拥挤的环境下，这将有效提高道路交通系统的均衡导向。
（2）优化道路平面结点 1）优化道路平面节点的必要性
由于道路区间的交通容量，是受交叉点支配的。车辆合流处的阻塞和无秩序性，使这些道路交叉点成为影响道路顺畅的制约点。因此在维护规划区现有规划道路方案的基础上，建立新的交通流向布局，促进交通系统的均衡发展及良性循环，对影响交通的道路结点进行平面优化成为解决交通混乱问题的有效手段。
2）设计原则
依据区域内的整体道路布局现状，道路网的平面交叉间隔无法在有效缓解交通方面进行改进（如减少交叉点、延长道路区间等）的情况下，优化道路平面交叉点、完善制约道路网交通容量的交叉点的规划与设计可视为本区域交通改善的主要对策之一。未来的规划区内部道路规划、设计中有必要针对交叉点的交通流量影响因素进行具体的调查研究，遵循下面几个方面的原则实施改良措施。
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交叉点的交通流量影响因素
道路因素 交通因素 流入部宽度（车道宽度） 纵断坡度 交叉点形状（交叉角、视线确认性） 车种构成（大型车、非机动车辆） 左转向车 右转向车 对向直行车 横断人行道 周边因素 地域特性（城市交通、区域交通） 停车或临时停车 公交站
a）扩充步行者空间，进行道路空间的再分配，建立连接购物、餐饮、娱乐等设施的人行专用通道，避免步行者与机动车辆之间的相互干扰。
b)明确主次道路，保障主要道路的交通优先权。如次要道路右行线交叉点前设立起伏驼峰、路面铺装等，抑制机动车辆的速度，唤起驾驶员的注意力，减轻对主要车流顺畅通行的干扰。
c）改良交叉路口的既有线形，满足车辆行驶的良好视线，增强车辆的通过能力。
d）适当增设主要道路交叉点前的左拐机动车线，缓和因左拐车
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辆的等待对后续车辆通过造成的干扰。
e）、主要道路平面节点
优化道路平面节点必须进一步深化节点设计。重要交通节点主要是指那些已经严重影响交通的节点；根据建设发展需要规划判断将对交通由重大影响的节点，交通隐患较大的节点；人车混行对交通影响较大的节点；影响交通的畅顺性，建议改造的路口和地区；和交通策略确定的其他重点地带。
（3）均衡分布停车场库
均衡分布停车场库，停车库布局结构直接影响到内部交通畅顺性和交通体系的效果。
7.5加强交通治理力度，保证道路顺畅
（1）完善制度建设，挖掘交通潜力
1）加强交通治理力度，挖掘交通潜力，必须完善规划单元区的交通管理制度；
2）交通管理执法权是涉及到交通管理效果的关键要素，也是制度建设的依据，落实执法效果是实施管理的首要；
3）在制度建设方面首先必须理顺法律授权关系，依法管理是实施管理的基础和前提；
4）明确责任、确定范围，交通管理关键在于管理措施的落实，进一步的明确责任到部门，根据交通管理执法队伍的特点，建议设立专门的部门管理；
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5）配备人力、物力资源。 （2）目标明确，建设重点
在完善交通管理制度的同时，配合相应的主要交通管理问题的重点整治是落实交通管理的切入时机。重点整治主要针对目前主要交通管理问题，纳入具体管理规定和措施。
整治机动车违规停放。整治机动车违规停放的管理，首先必须根据用地状况，提供合理的停车位和设施，在此基础上协调城市交通管理相关部门，加强管理执行力度。
（3）规划完善交通管理 1）加强交通管理措施
a）加强交通治理力度，挖掘交通潜力，必须完善片区内交通管理制度；
b）交通管理执法权是制度建设的依据，也是涉及到交通管理效果的关键要素，落实执法效果是实施管理的首要；
c）在制度建设方面首先必须理顺法律授权关系，依法管理是实施管理的基础和前提。
d）明确责任、确定范围。 f）配备人力、物力资源。 2）主要重点整治措施
完善交通信号和标识系统。片区内交通信号和标识系统不完善，在进一步的交通整治过程中，应根据城市交通管理要求对交通信号和标识系统进行设计并落实实施。
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整治机动车违规停放。整治机动车违规停放的管理，首先必须根据用地状况，提供合理的停车位和设施，在此基础上协调城市交通管理相关部门，加强管理执行力度。
（4）规划完善人行交通系统
人行专用步行道应注重专用步行道与道路边人行道节点的连接方式、行人与机动车的分流组织、与各公共设施的接口以及与城市干道天桥的衔接。
公交站点是主要的人行交通发生源，必须设立地铁和公交站点与交通广场的联系。
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8 城市设计与风貌控制
8.1项目重点、难点
8.1.1如何保证项目中城市设计引导的可实施性
目前我们所进行的基于控规层面上的城市设计大多为指导城市建设的整体性框架。虽然很多项目在短短几年内能较好完成了整体框架性的实现，但仍与规划目标存在较大差距。城市设计的愿景应该是落实到真实空间，但在实施过程中却存在着众多困难，大多数城市设计难以实现。如何提高城市设计引导的可实施性是本项目的重点、难点。
8.1.2如何解决项目复杂的现实性 项目位于某某市中心城区高新片区，是某某市中心城区的重要组成部分，属于城市新开发区。该区域的城市设计并不是简单的增量规划，而是面临更多真实的、复杂的、现实性的问题，例如现状建筑风格混杂、建筑布局杂乱无章、空间意象乏味、建筑色彩各异等突出问题。如何针对现状提出具体解决方案，并科学合理引导未建设区域的城市建设，是我们关注的重点。 8.1.3如何完善城市设计本身的系统性
控规将大区域分割成不同的控制单元，每个控规单元的编制单位，建设时序，时代背景都存在差异，导致问题主要是：一是碎片化，
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多异化与同质化的无序共存；二是无延续，大尺度城市设计的转译失败；三是缺整合，各片区城市设计未纳入统一体系。为避免不同控规单元的城市设计呈碎片分布，缺乏整合，本项目将重点协调本控规单元与其它控规单元建设风貌之间的联系，解决蓝图之间的协同问题。
8.2城市设计策略及建议
城市设计引导是指导规划区城市空间环境建设的通则，城市设计致力于保持与创造良好的城市空间环境，优良的城市环境品质，形成充满吸引力和活力的优雅秩序，具有现代感、特征鲜明的城市形象。
本次规划在规定性控制指标基础上，从城市设计角度出发，对规划区整体形态、空间序列、景观界面、区域轮廓线和天际线、景观走廊等进行总体的城市设计，对公共服务设施中心、居住区、绿化区等各类城市空间环境进行重点塑造，营造特点鲜明的不同风貌区，对建筑体量、风格、色彩、高度、标识系统、小品等提出整体的设计原则，在整体构架的基础上，建立构成城市空间环境主要要素的建设引导，更有效指导下一层次规划以及开发建设。
8.3景观风貌控制
城市空间的设计强调整体性和序列感，注重各个功能空间的整体协调和景观结构的有机构成，结合用地性质形成景观轴线，通过对建筑群按空间构图原理的有序布置，城市公共空间的着重塑造，形成地域标志或个性场所，体现以人为本的思想。
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总体设计上考虑遵循城西教育园区风貌区的风貌控制要求，该区是以科教及花园式居住区为风貌主导的控制区域，以现代风格为主，塑造简洁、明快、严谨又活泼的现代产业片区和现代时尚的科教居住综合片区形象。
8.4开敞空间控制
8.4.1广场
1、广场设计遵循以下原则
（1）整体性原则：包括功能整体与环境整体，功能整体即明确的功能和主题，在此基础上辅之以相配的次要功能，主次分明、特色突出。
（2）尺度适配原则：合适的规模和尺度
（3）生态性原则：广场是整个规划区开放空间体系的一部分，与景区整体的生态环境紧密联系，一方面，规划的绿地、花草树木与本土物种相吻合；另一方面，充分考虑本身的生态合理性，如阳光、植物、风向、水面等，趋利避害。
（4）多样性原则：多样化的空间表现形式，兼顾所有人群的需要；服务于广场的设施和建筑功能应多样化，纪念性、艺术性、娱乐性和休闲性兼容。
（5）步行化原则：是广场共享和良好环境形成的前提。 2、分类和总体布局
按主导功能将景区广场分为3种类型：集会广场、交通集散广场
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和休闲广场。
集会广场、交通集散广场以开敞型空间为主，主要以城市道路和绿化围合而成，界面连续性较弱，空间尺度大、高宽比小；休闲游憩广场可因地制宜灵活控制。
按建设方式将广场分为2种：标志性广场和普通广场。标志性广场确定其位置、规模、类型，并明确用地范围，对于标志性广场，规划明确其功能与空间、周边建筑与环境等要素；普通广场以结合建设为主，多利用公共绿地、公共服务设施、商业等用地进行布置。
标志性广场作为景区的景观标志，不管是绿化水平还是人文设施都应显得大气、恢宏，以此作为景区的对外形象，为旅客提供休闲娱乐的场所同时，也突出五象岭的整体品牌。 8.4.2标志性建筑
标志性建筑是一个地方、一个片区的形象代表。它作为景区中的 建筑主角，除了外形具有特色性外，在功能上应该具有超前性和包容性。标志性建筑承载的不仅是其建筑本身的文化内涵，还应包括城市的历史文脉。 8.4.3室外照明
规划区域室外照明应结合城市灯光系统建设要求统一规划与设计，对重点区段要依据设置场所的特点及照明的用途而设计；为安全照明、景观灯等照明设置开关、布线等，都应视照明灯具的具体用途
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和使用时间而定，灯具数量则应根据电力而定，在满足照明、景观等需要的同时要注重简洁、节约。 8.4.4步行系统
规划区范围内的步行系统主要包括：人行道、片区中心步行商业街及开放空间等组成。
人行道是区域重要的步行系统组成部分。应合理组织城市交通，努力扩大步行范围, 行人和行车通过高差或绿化适当分隔,强调步行的舒适可达性。道路交叉口应设明确的人行横道线和交通信号灯。沿街建筑除某些特殊类型如政府机构、医院、学校、高级宾馆及某些市政设施外，车辆出口尽量避免与人行道相交。
在特色活动空间、步行系统、广场、公共场所和建筑物出人口等区域，有高差的地方均应设计方便步行或轮椅通行的坡道。在城市主要的人行道按国际惯例铺设连续的盲人行走的专用线设施。结合步行空间设计带座椅的休息场所，以给老年人、残疾人和步行困难者提供方便。公共场所中的电话厅和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。
8.5建筑形体与色彩设计
建筑形体与色彩是城市各种建筑功能的外在表现方式，通过总体的设计加以适度的引导和规定，使城市整体建筑空间健康有序，并通过特定的建筑空间给居民提供丰富多彩的活动场所，表述城市文化内涵。从建筑的尺度、形式、材料、色彩、交通等设计要素着手，规定
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共同遵守的准则，以保证建筑的彼此协调，强化地区总体意象特征。根据建筑在同一平面的总面宽和最大对角线的尺度范围，建筑基本体量分别为小尺度，中尺度，大尺度。
规划对片区内建筑的形体与色彩原则上作了如下规定
建筑基本体量分类
分类 小尺度 中尺度大尺度 计算面宽 <4层 <4层 5-12层 >12层 最大对角线 30米 30-38米 >38米 >42米 （注：计算面宽和最大对角线两栏如满足其一，则认定其尺度范围。）
商业金融业、行政办公、体育文化娱乐建筑以大尺度建筑为主，结合中尺度建筑；居住及教育以中小尺度建筑为主。
商业金融建筑在体量、高度等关系上应符合空间构图的基本原理，建筑的裙楼在宜人尺度上应有一定呼应。建筑风格灵活多样，轻巧丰富，色彩上可采用明快色调， 银灰色、浅黄、浅橙色等，营造出充满活力的商业氛围。
行政办公建筑建议采用较为一致的体量和高度，建筑造型以水平线条为主，细部细致处理，色彩上统一协调，以素灰色系为主。
文化娱乐建筑和体育建筑在造型上要求形象突出、个性鲜明，可以弱化协调关系，空间处理也可灵活多样，色彩明快，以突出个性和场所标志为主。
居住建筑群以多、高层住宅为主，建筑体量不宜过大，在建筑布局上应错落有致，建筑风格在整体协调基础上可采用各异形式，体现现代
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居住空间。建筑形式应充分利用体现地方建筑特点的元素和素材，建筑色彩以典雅、清新的色系为主，具有地方特色建筑风格。相临近地块的建筑风格和色彩应相互协调统一。
8.6重要城市节点及界面控制
8.6.1城市轮廓线
加强城市景观的控制，首先要控制好城市的轮廓形态。城市的天际轮廓形态是周边山形和建筑轮廓线叠加和有机结合的结果，规划中应处理好商贸办公建筑、居住建筑以及教育科研建筑的关系，特别是中、高层建筑与周边环境的关系。尽可能保持城市空间与背景山体的视线联系，把周边山体、水系等天赋的自然景观引入片区内部，积极营造富有特色的城市新区形象。 整个区域形成西北部及东南部高、中部及西部低的空间轮廓，商贸办公中心、东南部居住作为两个高度点，成为统领整个区域的制高点，对丰富城市轮廓线起到关键作用。 8.6.2标志性建筑
标志性建筑对规划片区及整个城西教育园区的可识别性以及市民对场所领域的认同感有重要的作用。因此，规划应在片区整体景观风貌和空间环境的要求下，塑造各具特色的现代标志性建筑。规划标志性建筑主要是位于商贸办公中心的高层公共建筑，作为该区域的形象建筑。
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8.6.3街道景观
道路景观是重要的线性空间，道路通过断面形式、绿化种植以及周边地块建筑围合等条件的不同变化形成不同风格和个性的道路景观。道路侧景要求道路两侧的建筑界面有一定的呼应，在特征区边界应有明显的提示，同时道路空间的封闭与渗透形成空间序列节奏，通过绿化掩映和广告标识的点缀塑造不同的街道景观。
规划区内部的相思湖北路等为城市主干路，罗文大道为城市主干道，对道路两侧的建筑重点设计，塑造良好的建筑景观，现代感的风貌与生态宜人的开敞空间公共构成丰富的道路景观。
道路人行道铺装采用简单的图案，淡雅的色彩和方便拼装的铺地，同一路段必须统一。人行道色彩、图案力求与沿线建设相协调。
道路交叉口是重要的道路节点，在满足交通功能需要的同时注重良好景观效果的塑造。交通性干道交叉口设计应保证行车安全视距，不得有树林或其它设施遮挡交通视线。交叉口中心绿岛及交通导流设计，应以草坪、低绿篱为主。 8.6.4室外照明
规划区景观和室外照明应结合城市灯光系统建设要求统一规划与设计，对重点区段要依据设置场所的特点及照明的用途而设计。配置光源应避免使用光源直接进入视野范围。同时为避免产生侧面眩光，或选择可控制眩光灯具，或挑选合理的布光角度。为安全照明、庭院灯等照明设置开关、布线等，都应视照明灯具的具体用途和使用时间而定，而灯具数量则应根据电力而定，在满足照明、景观等需要
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的同时要注重简洁、节约。
（1）照度分区
照度分布的一般规律为：市民及游客公共活动活跃程度越高的地区照度越高，交通功能性越强的道路照度越高。
最高照度区：主要商业街（区）、商务区、重要交通出入口、城市干路、重要交通设施等。
次高照度区：一般商业区、主要城市广场、城市公园、城市次干路等。
中等照度区：文化教育区、居住区、城市支路等。 （2）光色选择
光色选择：按照光色的照明和心理功能，以及城市设计的基本原理，龙岗片区道路照明光色分为与规划道路性质相对应的两类，其基本规律为：高级别的道路和交通性道路采用色温较高的光色；低级别的道路和生活性道路采用色温较低的光色，见下表：
光色选择
光色类型 高色温区 次高色温区 中色温区 低色温区
光色描述 偏蓝白色 近天光色 近日光色 暖黄色 适用道路及类型 交通性主干路、重要交通设施出入、集散广场 和交通设施 城市次干路 金融贸易区、文化娱乐区 商业区、居住区、城市支路 本次规划将规划范围划分为六类控制区，详见下表：
某某某某某某单元夜景照明分区控制指引
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分区 一类控制区 二类控制区 三类控制区 四类控制区 五类控制区 六类控制区 限制等级 鼓励照明 允许照明 允许照明 限制照明 限制照明 限制照明 照度控制 整体上为高照度区 整体上为中等照度区 整体上为中等照度区 整体上为中等照度区 整体低度照度区 整体低度照度区 光色控制 气氛控制 适用范围 商业性公共设施（包括较丰富，整体丰富、繁商业、服务业、小区级以暖色为主 华、欢乐 以上市场、金融、旅馆、商业性办公等） 以中心色为主 以中心色为主 以暖心色为主 以中心色为主 以暖心色为主 高效、简对外交通用地、公共交洁 通用地 稳重、简行政办公、团体、社区洁、明快 用地等 高效、简洁 市政公用设施及其他用途用地 稳重、简文化机构、医疗卫生、洁、明快 教育科研等用地 和谐、宁城市居住用地、公共绿静、亲切 地 6.4.5标识系统
健康有序的城市空间需要有序明确的指示系统，以设计简洁、易识、连续和多样性为特点，标识与建筑、广场、绿地、公共场所以及设施有机结合，直接反映城市品质。标识包括建筑标志系统、设施标志系统、机动车路标志系统和步行道标志系统等，规划既要充分利用这些丰富多彩的标志突出城市新区环境特征，更要注重利用这些标志系统充分体现城市环境对人的尊重和关怀。标志的设置应充分结合建筑、道路景观等多方面内容和要求综合考虑，避免无序、杂乱布设。 6.4.6步行系统
规划区范围内的步行系统主要包括：人行道、片区中心步行商业街及开放空间等组成。
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人行道是区域重要的步行系统组成部分。应合理组织城市交通，努力扩大步行范围, 行人和行车通过高差或绿化适当分隔,强调步行的舒适可达性。道路交叉口应设明确的人行横道线和交通信号灯。沿街建筑除某些特殊类型如政府机构、医院、学校、高级宾馆及某些市政设施外，车辆出口尽量避免与人行道相交。
在特色活动空间、步行系统、广场、公共场所和建筑物出人口等区域，有高差的地方均应设计方便步行或轮椅通行的坡道。在城市主要的人行道按国际惯例铺设连续的盲人行走的专用线设施。结合步行空间设计带座椅的休息场所，以给老年人、残疾人和步行困难者提供方便。公共场所中的电话厅和公厕设计须考虑为残疾人和儿童设置专用的设备。
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9 实施策略
9.1建设发展策略
（1）适度超前
改变现状跟进式的基础设施配套方式，推进先导性的建设方式，即在城市建设方面，规划设计方案、建设模式都应该适度超前。首先构筑起功能健全、技术先进、结构合理的规划建设体系，并在总量上适度超前，为城市建设发展的诸多不可预见因素留有余地，由此达到夯实基础，提升土地价值，营造有利的投资环境，提高竞争能力的目的，促进城市发展从“量”的扩张的“质”的提升。
（2）集约发展
针对目前大部分城市市政基础设施建设分散、规模小、档次低的状态，各地区应改善基础设施建设各自为政的局面，打破行政界线，推行横向整合，建立组团式的整体配置形式，形成统一的经营和管理体制，促进基础设施的高效集约化开发利用。
（3）分期建设
在建设时序上，实行总体布局，分期设计，分期建设的开发模式，避免推行摊大饼式的建设理念，使规划区内部的建设内容与质量能够更好的结合城市发展的需要。
9.2项目建设模式
TOD开发模式
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就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。
SOD开发模式
即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。
AOD开发模式
是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。
上叙三种模式中，土地都是城市经营的关键。由此可见，土地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。
9.3项目建设时序
结合规划单元区现状用地建设状况分析，东南部片区以城中村为
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主，征地拆迁难度较大，但总体规划布局方案中用地性质属于教育、居住用地，前期开发收益较高。而北部现状已经开发建设成熟，西南部虽然总体来说拆迁征地阻力较低，但是属于教育用地，前期开发收益较低。在总体规划布局方案中，东南部地区用地性质以居住用地为主，先行开发对于聚集人口具有关键意义。
本次规划方案开发建设时序将分为三个阶段进行： 第一阶段：
先行开发规划区东南部居住片区，起到教育园区配套的目的，带动周边配套服务业的发展；
第二阶段：
完善北部教育用地配套服务设施； 第三阶段：
配合单元区道路系统的发展建设，启动规划区西部片区的教育地块开发，形成教育集聚片区。
9.4实施对策与措施
根据罗文单元的规划定位及发展目标，需要按照以下几个方面进行：
1规划先行、分步实施
一个城市片区的建设，不能任其随意发展，编制相关建设规划，有利于从总体上把控建设发展方向及质量，指导建设内容与城市发展的衔接性。
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片区的规划建设，不同于一般的项目建设，其在定位及规模上都与一般的项目建设有着本质的区别，所以在总体建设过程中，分步实施具有相关重要的意义。根据城市发展的需求分批次出让供应土地，分批次建设，先发展东南部片区完善配套设施，然后开发西部、西北部。
2为进一步深化实施控制性详细规划，应尽快进行修建性详细规划的编制，严格按本规划的用地性质和控制指标实施开发。
3采用多种方式筹措资金，优先进行基础设施及公共服务设施建设，创造良好的开发环境。
4必须综合考虑技术、生活与景观各项要求，以成片开发、配套建设、统一管理为原则。
5居住区建设应注意提高环境质量，防止片面追求经济效益而过度提高建筑密度和容积率。
6加强政府对土地一级市场的控制，使土地开发有度有序，有效调节土地供求关系。
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10 创新思路
10.1控制性详细规划编制中的问题
1、控制性详细规划缺乏灵活性：在实际的操作中，控制性详细规划只是城市建设的一个参考，并未真正的发挥其对城市建设的指导和控制作用，很多工作都需要在对城市建设的审批中进行调整和改进，浪费了大量的人力和物力。同时，控制性详细规划过分的强调了对城市建设的控制，而缺乏对城市建设的引导，造成城市建设动力不足，对市场和新形势应对吃力。
2、控制指标的确定问题，通常采用的是经验法，通过编制者自身经验，做完形体设计之后反算指标，这从逻辑性上来讲是非常差的。
10.2对控制性详细规划的技术改革和运用
针对以上控规出现的问题，本规划通过对技术的改革和方式的探索，采取方式如下：
1、用地兼容性
本规划规定了每地块的使用性质，在某一用地性质下，一些性质的建筑允许建设，对用地及环境没有干扰影响，有一些性质的建筑在特定情况下才被允许建设，还有一些性质的建筑不允许被建设。
鉴于城市和区域开发建设中的不可预见性，许多建设项目具有不确定性，规划布局在局部区域保持了较大的弹性，以适应市场经济的发展。
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2、地块划分模式
规划以特定区域的主导用地性质和建设总量控制的“分区平衡”方法弥补传统控规的僵化控制，采用片区综合平衡、片区单元整体平衡、街坊独立平衡、地块落实指标等4级控制体系，并分别制定片区总体要求、片区单元控制要求、街坊和地块分图则来落实规划控制指标。根据用地布局结构与道路结构，在规划区内提出了片区单元、街坊、基本地块３级地块单元划分层次。
3、控制层次划分
结合地块单元的划分将控制相应提出三大板块和三条线索，对地块单元与相应的控制层次相对应，各层次有区别又相具有延续性。
三大板块：“总体控制要素——详细控制要素——控制图则” 三条线索 ：“引导性控制——弹性控制——刚性控制” 4、开发强度控制
本规划土地开发强度的控制将通过容积率和建筑密度两项指标来实现。建筑密度和容积率是衡量地块环境质量的两个重要指标，在地块指标的确定中，建筑密度需结合居民行为模式、建筑的空间设计、环境的心理要求等多方面的环境指标来考虑。而容积率是建筑三度空间疏密程度和环境质量指标，不同的容积率、不同的建筑类型都有其合理的建筑密度，也有其合理的对应建筑高度。
5、建筑高度控制
本规划建筑限高主要依据片区功能布局、片区开发强度、片区空间设计、片区城市设计等要求确定。
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（1）沿路一般建筑的控制高度（Ｈ）不得超过道路规划红线宽度（Ｗ）加建筑后退距离（Ｓ）之和的1.5倍，即必须符合下述公式的规定：H≤1.5（W+S）；
（2）沿路高层组合建筑的高度，必须按下述公式控制：A≤L（W+S） 式中 W—规划道路红线宽度
S—沿路建筑后退红线距离 L—建筑基地沿道路规划红线的长度
A—沿路高层组合建筑以1：1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积；
（3）建筑临两条以上道路的，其主要立面可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。
10.3对开发强度确定的技术探索
开发强度控制是控制性详细规划的核心内容，与规划管理和开发建设密切相关，土地开发强度高低很大程度上影响和决定未来土地开发的收益，突出城镇规划中各个利益主体的关系。因此，怎样对开发强度进行控制，以此指导单元地块容积率的确定成为地块控规编制的难点和重点。
本次开发强度确定的技术探索研究，以地块现状实地调研为基础，发现影响地块开发强度空间分布的影响因素主要包括以下五个方面，分别是现状交通条件、现状开发强度、基础设施容量、生态景观条件及人口密度分布因素。本次研究采用因子分析法，将对每块用地强度开发
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的影响进行逐项计分，再乘以权重，可以确定地块适宜的强度总量，提出开发强度区划等级。通过分析探讨，促进地块总体强度控制目标由上而下的层层衔接及具体落实，以期在有限的发展强度下，控制地块建设速度，提高地块建设质量，促进地块集约式发展，提高人居环境质量，减少交通压力，推动地块健康可持续发展。
设定地块土地开发强度主导因素评定为M，M与公共服务设施条件A，现状开发强度B，交通条件C三个因子有关。M=xA+yB+Zc，x、y、z是三项因子的权重。本研究认为这三个因素对于土地强度开发所起的影响是近似的。但现状开发强度由于涉及土地拆迁的经济成本，对于土地开发强度的影响较大，故所占权重较重。故x、y、z值分别取0.3、0.4、0.3，则M=0.3A+0.4B+0.3C。
设定地块土地开发强度修正因素评定为N，N与生态景观条件D和人口密度分布条件E两个因子有关，E=pD+qE，p、q为两项因子的权重。本研究认为服务条件对于地块土地开发强度分区所起的影响因素较大，故p、q值分别为0.6、0.4，则N=0.6D+0.4E.
设定地块土地开发强度总量为S，则S=mM+Nn，本研究认为主导因素对土地开发强度的影响是毋庸置疑的，故m、n分别取值2/3，1/3，则S=2/3(0.3A+0.4B+0.3C)+1/3(0.6D+0.4E)。根据地块土地开发强度量评定的分值，可以得出地块未来规划的适宜性建设强度分区。
根据的计算方法，可以得出综合了每块现状土地的公共服务设施条件、交通条件、现状开发强度、景观环境条件、人口密度分布条件
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各项因子的综合评定图。在这张评定图上，分值越低表示该地区建设强度越低，分值越高表示该地区建设强度越高。
建立强度区划等级之后，确定每个级别的不同用地类型的基准容积率，以其为基准，指导单元地块的容积率，结合《某某省壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）》，进一步确定不同用地性质的地块容积率。
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