房地产二级市场现代化信息管理系统的构建

累而出现生产能力与消费能力的巨大差距,使消费观念逐渐趋于理性、成熟;它将促进房地产业的发展,并带动相关产业的发展。

2.政府加力助推,为住宅二级市场发展提供保障。在目前二级市场极不规范的情况下,政府的直接扶持会起到加快市场发育的作用,通过发挥政府宏观调控作用,可实现住房资源优化配置。尽快确认已购公房居民的房屋权属及产权份额,及时发放产权证件。在货币化分房和住房二级市场放开之前,各地要进行住房

刘玉华󰀂杨燕杰普查,建立城镇职工住房档案或居民住房数据

库。税费优惠。政府可以根据财力及二级市场发展情况实行不同程度的税费优惠。降低一级市场上的商品住宅价格,大力扶持经济适用住房建设,通过刺激一级市场上的需求来刺激二级市场。大力发展二级市场上的中介服务,培训房地产评估、经纪、法律服务等专业人才,并建立相应的行业协会。

3.加强住房二级市场服务管理,提高服务水平。住房二级市场是大众的市场,应不断完善市场服务体系,进一步拓展消费服务领域,规范房产中介行为。

就完善信息体系来说,建立二级市场的登记和管理的现代化信息管理系统是非常必要的。

三、建立二级市场的现代化信息管理系统,推进住房二级市场管理现代化

1.发展住房二级市场必须根据信息社会的特点,加强信息化管理力度。主要依靠以下两个渠道来实现:通过政府部门,建立住房二级市场交易管理平台,制定合理的交易流程,构架信息化管理的基础,解决基础平台的建设、信息共享等外部性问题。结合已有中介企业内部的数据库系统,构架与政府平台相衔接的信息管理系统,在共赢的原则下,运作策略上可以充分借鉴 多重上市服务!(MLSmultiplelistingser󰀁vice)方案进行信息化服务。我国的住房二级市场信息化管理建设必须从我国的实际情况出发,借鉴发达国家企业发展的先进经验,在市场成分中增强行政控管成分。 多重上市服务!是源于美国房地产行业的专业术语。其核心是通过特定的软件技术和网络手段,使加入该系统的各个独立中介商的所有房源信息形成一个统一的互通体系。 多重上市服务!经营模式实现了加盟企业与客户的多方共赢。对我国而言,行政管理机构必须作为信息管理系统建设的重要参与者,由政府来制订信息管理平台,实现最基本的查询、发布、登记操作等功能,再结合各个企业的实际情况来进行全面的信息共享,继而通过网络技术结合房地产服务模块拓展相关的经营。

2.住房二级市场实现信息化管理的必要性。在住房二级市场的发展中,无论是供求双方、中介机构,还是作为宏观调控者的政府,都要求建立一整套完善安全的信息管理系统(IMS),满足市场运作的各个环节的需求。这种管理系统内容丰富、利用快捷,大大减轻了原来复杂的文件材料的编排工作,消除了产权登记程序多、文件放错或文件丢失等现象,缓解了产权档案变更频繁、数据量庞大和工作量大的状况,适应了房地产产权档案整理工作 快速、高质!的需要,提高了工作效率。信息化管理既应作为管理的技术应用于实际操作,也应作为管理的理念,引导住房二级市场的健康发展。

3.信息化管理对住房二级市场的作用。信息化管理系统单就信息化管理的基础∀∀∀ 多重上市服务!系统而言,它更多地体现出多种层次上的资源整合。信息化管理涉足于住房二级市场也是房地产关联产业信息化管理的一个重要步骤。通过二级市场积累的管理经验,在拓展数据空间和管理理念后,可以有效地与房地产的交易及房地产相关产业相衔接。在这种前提下,住房二级市场信息化管理本身的功能和作用就可体现出来,依托其发展的主平台可以有效地与建材、家具、室内设计、装修、出租等多重业务相结合,把信息资源投入到更多的领域,发挥更大的连带作用。

利用信息化管理可以便于企业进行全面营销,现代市场营销学理论明确指出,成功的营销必须同时满足客户对合理品质的需求,对便捷流程的需求和对亲切关系的需求。从住房二级市场的发展来看,通过信息化管理技术的推进可以从以上三个维度来提高二级市场的整体水

房地产二级市场现代化

信息管理系统的构建

󰀁丁󰀂娟󰀂徐跃通󰀂

󰀂󰀂摘󰀂要:文章探讨了房地产二级市场中存在的问题、制约二级市场健康发展的因素、针对二级市场不乐观现状的对策以及对这一系统的展望。主要论述了在VB6.0开发环境中,房地产二级市场的登记和管理的现代化信息系统的构建情况。本系统作为管理与技术应用于实际操作,在一定程度上能满足不同群体对二级市场有关资源的需求。

关键词:二级市场󰀂现代化信息管理系统󰀂登记󰀂VB6.0中图分类号:F293.33󰀂󰀂文献标识码:A文章编号:1004-4914(2007)02-260-02一、引言

在我国现阶段,房地产二级市场的登记和管理,操作落后,信息网络贫乏,市场透明度不高,很难满足买卖双方对资源的需求。实际上大力发展二级市场要比建更多低档住宅更快捷,更节约资源,更能有效地满足低收入群体的住房需求。发展二级市场最有效的措施就是建立二级市场的登记与管理的现代化信息管理系统,而当前有关这方面的系统很少。本文正是立足于满足不同群体对二级市场有关资源的需求,主要探讨了如何在VB开发环境中,构建二级市场的现代化信息管理系统,以引导住房二级市场的健康发展。

1.住房二级市场目前存在的主要问题。由于种种因素的制约,目前房地产二级市场存在不少问题,主要有:住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性。一部分地区已购公房上市和交易都很活跃,一部分地区公房上市比较活跃,但交易清淡,还有部分地区公房上市和交易均不活跃。产权权属方面模糊不清,已售公房产权发证工作有问题,阻碍房改房入市。但目前许多地方公有住房出售以后,买房者迟迟拿不到产权证。二级市场相关的法规政策还不完善,市场准入规则模糊,上市要求过于严格。住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后。不少经纪企业规模小,操作落后,信息网络贫乏,市场透明度不高,欺骗行为、暴利现象时有所见。合格的估价机构太少,满足不了市场需求。收益分配缺乏标准和公平,出现了住房分配不公的显化和货币化。

2.制约二级市场发展的原因。当前二级市场上存在的诸多问题,是长期以来积累形成的,它受多方因素的制约:政府宏观调控不足,政策制定不完善,制约二级市场的发展。一方面,基层单位对于开放住房二级市场的意义认识不足,担心收益分配不好把握,怕造成国有资产流失;另一方面,相关政策操作性不强,开放程度不够,配套设施比较落后,一定程度上制约了普通居民进入市场的积极性,加剧了市场的观望情绪。供需结构错位,买卖双方出价悬殊,市场买卖交易受阻。由于二级市场开放程度不够,卖方总是以同地区商品房类比来开价,与商品房差价不大;而买方则强调 旧!房,出价低,供需价格悬殊,致使交易受阻。税费过高,阻碍二级市场发展。高额税费使二级市场的买卖双方望而却步,少数买卖方甚至采取假协议方式,对付过高税费。中介机构不规范,扰乱二级市场发展秩序。交易手续过于繁琐,影响二级市场流通。

二、发展和规范我国住房二级市场的建议

基于二级市场的不乐观现状,我们给出了发展和规范二级市场的几点建议,这也是我们所要探讨的主要问题。

1.大力发展个人住房消费信贷,满足居民住房需求。根据我国的实际情况,不管是买商品房还是经济适用房,能一次付清房款的人毕竟是少数。对于大多数家庭来说,只有贷款购房,才能圆他们的住房 梦!。发展个人住房消费信贷能在一定程度上刺激住房消费需求,将住房潜在需求转化为有效需求;它可避免因购房前较长时间的储蓄积

∀260∀#经济师∃2007年第2期󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀂󰀁房地产开发

平。推行信息化管理可以增强政府的宏观调控和管理能力。在房地产市场的发展和完善过程中,政府的信用资质始终是最高的。通过以政府为背景进行的住房二级市场信息化平台建设将使居民更放心的把手中的待售住房投入市场,从而为二手房市场拓展更多的房源。

4.系统的选型原则。本操作系统的软件环境如下:操作系统:Mi󰀁crosoftWindowsXPProfessional。数据库管理系统:Microsoftoffice2003服务器版的Access。应用软件:Microsoftoffice2003等常用办公软件。开发环境:选用VisualBasic6.0为系统前台开发工具。VB作为一种通用的开发语言,它简单易用,易于开发,且可方便地嵌入到其他环境中。

5.系统的主要功能。该系统提供了房地产二级市场的登记与管理应有的绝大部分功能,成为覆盖整个房产二级市场全部业务的计算机网络应用系统,其主要功能有:(1)房产管理。管理所有的房产信息、对房产数据进行添加、修改、删除等操作。此外,方便的查询功能可以使客户迅速地找到自己需要的房产信息。(2)客户管理。拥有完善的客户管理功能,才能更加迅速地了解客户的需求动态。客户管理功能要实现对客户的各种数据的管理,包括客户的购买动向等。(3)收费管理。对各种复杂的物业进行收费,完善的收费管理功能使得收费管理更加便捷准确。(4)售楼管理。系统的核心。实现对楼盘销售的数量、合同鉴定情况、客户付费等情况的管理。

6.系统的模块组织结构(图1)。

具。房地产二级市场的系统建设周期较长,一个系统从规划、启动、建设和完成可能需要3~5年以上的时间。在此期间,软件和硬件技术发展迅速,如果系统设计缺少前瞻性,就不能充分发挥应有的作用,有可能形成资源的浪费。整合资源,建设面向网络一体化的房地产管理电子政务平台。要推动行业内部多种信息的优化整合,创造多部门协同工作环境,实现内部业务处理与外部服务一体化,为促进电子政务的建设奠定良好的基础。本系统的强大功能就体现在电子网络上。

四、二级市场的现代化信息管理系统的展望

利用信息化管理可以完善住房二级市场的建设,但是与任何其他方案一样,信息化管理也存在相应的时效。经过一段时间的发展,在新的技术和形势下,目前的信息化管理手段可能只成为必要的补充和背景,我们希望该系统作为管理与技术应用于实际操作,能满足不同群体对二级市场有关资源的需求,引导住房二级市场的健康发展,满足市场运作各个环节的需求。

本系统在以下方面尚待研究:属性数据与空间数据的连接:本系统的主要操作对象是属性数据,只有部分房型的照片可展示,今后将加大空间数据的操作,增加楼房外周围环境和设施的展示。缓冲区分析的功能:二级市场的各方用户对于缓冲区分析的需求都很强烈,今后我们将在楼盘查询功能中除了按楼盘编号、楼号、楼层、单位报价、户型查询外增加缓冲区查询的功能。发布系统到网上并继续完善该系统:紧跟系统软件版本的升级,优化系统的性能,使房地产二级市场的现代化信息管理系统的功能更加健全,更大程度上满足广大用户的需求。参考文献:

1.罗演广.已售公房上市补地价等问题之探讨[J].中外房地产导报,1999(6)

2.田耀东.理顺 划拨!的经济关系[J].中外房地产导报,1998(22)3.汤腊梅,易茜.逛逛住房二级市场[J].湖南经济,2002(10)

4.袁利平.我国住房二级市场面临的问题及对策[J].中国房地产金融,2001(2)

5.张建华.浅析我国当前住房二级市场存在的问题及对策[J].商业研究,2002(22)

6.周玉建.努力开创房地产产权市场管理工作的新局面[J].中国房地产,2002(10)

7.裴之馀.启动二级住房市场的观察与思考[J].中国房地产,2000(4)

8.秦丽,赵正佳.全面加快住房二级市场的政策研究[J].经济师,2001(1)

9.胡志刚.住房二级市场如何敞开大门[J].中国房地产,2000(8)10.傅十和.发展和规范我国住房二级市场[J].管理世界,2002(2)11.徐大章.繁荣住宅市场发展住宅租赁权交易[J].中国房地产,1997(4)

(作者单位:山东师范大学人口%资源与环境学院󰀂山东济南󰀂250014)(责编:贾伟)

总之,品牌是一种力量,房地企业品牌的

力量就是让人们了解和知道某一项目并将某种形象和联想与这个房地产企业的存在自然联系在一起,让它的精神融入房地产的每一部分之中,让竞争与生命和这个房地产企业共存。随着房地产市场的发展,房地产企业数量和规模得到迅速发展,房地产对各种要素的争夺日趋激烈,房地产企业品牌战略正成为我国房地产发展的驱动力。但一个房地产企业要建立自己的品牌并非象塑造产品品牌那样容易,建立房地产企业品牌是一项系统工程,为避免房地产企业品牌塑造走入误区,必须明确房地产企业品牌的特性,并采取科学的方法和系统化的运作,使企业的品牌经营理念成为消费者能感知的服务、认可的信誉和欣赏的品质,使企业取得长久的成功。

7.构建住房二级市场信息化管理体系的控制要点和技术要点。一是控制要点。推行信息化管理必须要构建完善的控制体系。二是技术要点。住房二级市场的信息化管理涉及面广,数据庞杂,因此设定 多重上市服务!内容时必须根据信息有效时间设置不同容量的信息内容,根据时效原则,适时缩减留存信息,保证信息管理的有效、合理。

8.系统建设应注意的问题。调整观念,结合二级市场的工作实际研究开发,切实发挥本信息管理系统的作用。系统设计、数据库建设等要反复听取系统使用者的意见;在开发过程中要结合现有的业务流程、操作模式、业务标准、效益分析做出明确的规定;考虑今后系统的运行情况,要对系统不断进行调整和完善;对新增房地产空间数据和属性数据的管理要有自己的专业技术人员。要使系统能够满足房地产产权产籍、市场管理复杂的技术要求,达到实用化的目的,而不是成为只开发不利用的框架系统。改进结构,选择高水平的基础开发平台和开发工

(上接第259页)断,从而决定是否购买。第一阶段,入住后的品牌体验。入住后,消费者真正身临其境,房地产企业的全部品牌承诺将经受消费者最严格的考验。入住前的预期与入住后的现实是落差还是超值决定了房地产品牌的生命。这一过程也是房地产产品的验证过程。

4.围绕消费的第一感觉,全方位地设计房地产整体品牌。客户从第一次听说楼盘名称开始。到第一次参观售楼中心,第一次参观样板间,第一次与接待人员交流,第一次看到楼盘模型&&这所有的第一次构成了消费者对楼盘的综合感觉,决定了一个楼盘的生死存败。因此,房地产整体品牌设计本质就是消费第一感觉的设计,也就是从视觉、听觉、嗅觉、味觉、触觉进行全方位的设计。5.超越产品创新,不断实现房地产品牌创

新。品牌创新不是产品创新。产品创新属于房地产产品在物质层面、功能层面、技术层面上的创新,如建筑结构、技术、材料、设计等的创新。一旦产品创新改变了消费者对房地产产品的印象,或房地产产品的形象对消费者的心理感受造成了明显的影响,此时房地产产品创新就升华为房地产品牌的创新,而房地产品牌创新的目的是千方百计为消费者创造赏心悦目、震撼人心的品牌形象。因此,房地产品牌创新既要研究消费者的信念系统、价值系统和审美经验,从消费者的心灵去寻找创新的灵感,又要从消费者的感觉、意识与潜意识出发,回过头来进行品牌设计与产品设计,最终通过品牌的复制和扩张,获取高附加值,达到房地产企业利润的最大化。

∀261∀