物业项目管理办法

物业项目

管理办法流程及规定

二0一五年三月

为了更好的服务机关、服务人民，更好的开展工作，掌握工作细节，在安排工作中体现公平、公正、合理的原则，特制定以下工作流程及规定：

一、秩序维护部工作流程及规定

（一）工作时间安排

早班时间（7：00---19：00） 晚班时间（19：00---7：00）

（二）工作细则

06:55秩序维护部集合队伍点名；晚班值日与白班值日做好物品与事项交接，双方确认并签名确认；检查白班人员仪容仪表，讲解当班各岗位应注意事项，分配岗位。 07:25秩序维护部按时间组织晨训，值日对值班室物品进行分类归置，检查楼层及地下停车场等公共区域的照明设施设备是否按规定要求开关，阻车筒是否按规定摆放。 08:00---12:20日常执勤

12:20---13:20合理安排各岗位进行换岗用餐并休息 13:20---17:30日常执勤

17:30---18:50训练

18:50---19:00夕会，讲评各岗位值班情况、安排节假日执勤。

19:00---06:55 开展夜间执勤巡逻，处置各种突发事件。 （三）特别规定

监控管理制度

1.人员要求：思想过硬、警惕性高、作风正派、无不良记录、受过专业培训 2.人社项目监控特点：

（1） 无法达到全天候实时监控，夜间无光不可视 （2） 画面失真、不流畅 （3） 无外围监控 （4） 无联动报警系统 建议：

1、更换为全天候红外线高清枪机 2、加装外围枪机 3、安装联动报警系统

4、大楼一层窗户安装防盗栏(网) 监控管理暂行方案：

（1） 实施24小时无间断视频监控报警系统值班 （2） 及时记录、汇报、处理执勤情况 （3） 建立并及时更新监控记录资料库

（4） 管理好监控设施设备，维护监控室秩序，杜

绝监控员及业务主管领导以外人员进入监控室动用监控设备，查阅监控资料以及长期逗留

二、环境维护部工作流程及规定

（一） 工作时间安排

正常上班期间（8:00---18:00）

（二） 工作细则

07:55集合点名及晨会 08:00---08:45日常初次保洁 09:00---12:10清洁维护 12:10---13:30用餐及午休 13:30---17:10清洁维护

17:10---17:50垃圾转运、卫生大扫除 17:50---17:55夕会

三、物业水电检修流程及规定

发现故障 处室负责人 责任人 故障处理 调查了解故障原因 一般故障处理1—4小时 疑难故障处理1—2个工作日 特殊故障处理3—5个工作日 故障原因明了，不用申领维修器材时，若仓库有现货，可以修复的 故障原因不够明了或经专业仪器检查后，进行处理 故障原因不明了，本单位不能排查或故障原因已查明，但本单位处理不了，需请专业技术机构进行处理

检修规定：1.每月例行检查 2.节假日前检查

四、日常绿化养护流程及规定 (一)工作流程

1.明确绿化养护范围、标准和要求

2.进行绿化养护

3.及时发现存在的问题，并加以解决 4.查看处理效果，及时反馈 （二）特别规定

1.根据气候条件定期浇水、施肥、喷洒药物 2.定期修剪枝叶、除草

五、地下停车场特点、建议及管理暂行方案

特点： 1.分布广

2.缺少物防：车场道闸 3.人员配备少 4.缺少车主资料

建议：

1.安装道闸或者多配备人员

2.提供领导司机电话，以便夏季内涝能及时通知 3.添置防洪沙袋及绝缘器材 管理暂行方案：

1.严格按照业主单位规定进行车辆放行

2.秩序维护员每间隔一小时对地下停车场进行巡逻一次，并按规定填写巡逻记录。

3.环境维护员每45分钟对地下停车场进行卫生保洁一次，并在每日17时对垃圾进行清理、转运。

4.发现异常情况及灾害事故、立即启动应急预案并通知

双方负责人。

六、项目日常运行规定

1、安保人员每天下午锁好所有大门后要检查全部门的锁是否锁好，尤其是不经常开的锁。

2、所有通道的防洪门都要从内向外反锁。

3、定期检查、维护每层楼的转角处及各通道包括地下停车厂所有指示灯，使其处于良好工作状态。

4、车辆指挥有序，车辆都应该有序停放在相应的车位里，凡靠近前后大门严禁停车。

5、巡逻人员必须保证在各楼层，地下停车厂，1楼大厅来回巡视，1楼半小时一次，其他地方一小时一次。 6、后大门只能是本单位人员进出入。后大门门口严禁乱停乱放，摆摊设点。

7、保洁员服装统一，除早晚大清洁外平时在自己区域内巡查。