要求考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、我国目前建设监理主要是阶段的监理。 A：项目立项
B：项目可行性研究 C：项目实施 D：当事人使用
E：房地产估价机构必须加盖公章
2、某套住宅月有效毛收入为3000元，运营费用为有效毛收入的10％，因楼上装修漏水，使该住宅被水淹，需重新装修。预计重新装修费等费用50000元，在装修前3个月内均匀投入，装修完成后放置3个月方可使用。若月报酬率为0．5％，则该住宅因被水淹造成损失为万元。 A：49627 B：57647 C：65548 D：65920
E：工业用地的监测点评估价格
3、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3年、4年，其目标收益率均为12％，净现值分别为120万元、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。 A：39.51 B：49.39 C：49.96 D：62.45
E：借款合同
4、计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用__。 A．资本率法 B．现金流量表法 C．重叠价值估价法 D．折旧率法
5、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。 A：土地购置贷款 B：土地储备贷款 C：土地开发贷款 D：建设贷款 E：借款合同
6、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元／㎡，成交日期为2004年5
月1日，成交价格比正常价格低2％，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于元／㎡。 A：3790 B：4238 C：4658 D：4663
E：工业用地的监测点评估价格
7、行政裁决应当自收到申请之日起__日内做出。 A．15 B．30 C．45 D．60
8、设立物业服务企业，必须向进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。 A：工商行政管理部门 B：建设行政主管部门 C：民政主管部门 D：劳动主管部门
E：执行层的组织协调
9、工业区许多烟囱构成一个区域性的污染源，属于。 A：点源 B：线源 C：面源 D：瞬时源
E：执行层的组织协调
10、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。 A．易受政策影响性 B．存在效益外溢和转移 C．适于进行长期投资 D．最高最佳使用性
11、某幢大厦的总建筑面积为10000㎡，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250㎡，房地产价值为150万元。若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为。 A：1.67％ B：2.33％ C：2.75％ D：3.33％
E：工业用地的监测点评估价格
12、房地产投资决策分析主要包括__和项目财务评价两个部分。 A．价格分析 B．市场分析 C．产品分析 D．成本分析 13、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场
领导者的定价低，则其采用的是__。 A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法 D．价值定价法
14、是指国家有关机关依法将被查封、扣押、冻结的财产强制予以拍卖的行为。 A：任意拍卖 B：强制拍卖 C：动产拍卖 D：不动产拍卖
E：执行层的组织协调
15、某宗房地产每年净收益为30万元，使用期限为20年，建筑物价值为180万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的价值为（）万元。 A．225.35 B．216.75 C．230.25 D．245.45
16、不考虑其他因素变化，利率降低，则房地产价值__。 A．下降 B．上升 C．不变
D．不能确定
17、编制工程进度计划的方法有横道图法和__。 A．网络图法 B．表格法 C．竣工图法 D．坐标图法
18、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为 15000m2，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1.5年，已知报酬率为8%，折现率为12%，该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。 A．4023.04 B．4074.10 C．4768.50 D．5652.09
19、估价对象房地产2006年的纯收益为500万元，预计2007年到2011年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，从2010年开始保持在2009年的水平上．该房地产剩余经济寿命45年，土地使用权于2042年底到期，该类房地产的报酬率为8％，则该房地产2007年1月1日的收益价格为。
A：6825万元 B：6866万元 C：9181万元
D：9222万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。 A．误差的平均值 B．误差的最大值 C．中误差
D．两倍中误差
21、棉子油中毒是指棉子中含的______引起的，这些物质存在于 A．棉子酸，粗制棉子油中
B．棉子酸，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中 C．棉酚，粗制棉子油中
D．棉酚，棉子、棉子饼粕及粗制棉子油中 E．棉子酸，棉壳中 22、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。 A：公安机关 B：司法机关 C：公证机关 D：人民法院
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益
B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据
D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格
24、最高最佳使用具体包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度、能够确定估价对象最佳用途的经济学原理是。 A：收益递增原理 B：收益递减原理 C：最佳效益原理 D：适合原理
E：工业用地的监测点评估价格 25、《房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得的土地使用权，转让房地产开发项目时的条件，其中，满足出让合同成立的必要条件是__。 A．按出让合同规定已经支付全部土地使用权出让金 B．取得土地使用权证书 C．支付丁土地使用权出让金 D．A和B
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产用益物权不包括。 A：抵押权
B：建设用地使用权
C：地役权
D：土地承包经营权 E：执行层的组织协调
2、某家庭购买一套面积为100m2的商品住宅，单价为5000元/m2，首付款为房价的30%，其余通过申请公积金和商业组合贷款支付。已知公积金和商业贷款的年利率分别为4%和7%，期限均为10年，公积金贷款的最高限额为10万元，则商业贷款部分的按月等额还款额为（）元。 A．2902.71 B．17505.20 C．3027.42 D．2037.45
3、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。
A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
4、城市基本地形图的复测周期一般为__年。 A．3～5 B．5～10 C．5～15 D．10～20
5、根据工程量清单计价法，下列应计入建筑安装工程费用税费的包括。 A：营业税
B：教育费附加税 C：城乡维护建设税 D：企业所得税 E：个人所得税
6、税收的本质决定了它具有的特征。 A：强制性 B：固定性 C：无偿性 D：一致性 E：有偿性
7、按房屋所有权的性质将房屋租赁分为。 A：公有房屋的租赁 B：私有房屋的租赁 C：住宅用房的租赁 D：非住宅用房的租赁 E：公共房屋的租赁
8、下列有关税收的表述中，正确的有__。
A．财政局对外出租的经营用房免征房产税 B．集体土地使用人无须交纳土地使用税
C．用耕地建乡政府办公楼应交纳耕地占用税 D．土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产 E．因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税
9、在众多的不确定性因素中，找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是__的目的。 A．盈亏平衡分析 B．敏感性分析 C．风险分析 D．概率分析
10、从物理形态上划分，房地产资产的物业类型可分为。 A：居住物业 B：在建工程 C：工业物业
D：建成后的物业 E：商用物业
11、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用__和长期趋势法相结合进行估算。 A．比较法 B．收益法 C．成本法 D．路线价法
12、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。 A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否委托由法院决定
C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定
E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查 13、盈亏平衡分析有。 A：线性盈亏平衡分析 B：非线性盈亏平衡分析 C：保本点盈亏平衡分析 D：临界点盈亏平衡分析 E：转折点盈亏平衡分析
14、若较为精确地应用假设开发法时，应考虑__。 A．通货膨胀影响 B．投资利息因素 C．资金时间价值 D．投资风险补偿
15、影响需求价格弹性的主要因素有__。 A．商品的可替代程度
B．商品带给消费者的效用 C．商品用途的多样性 D．时间的长短
E．商品生产厂家的资质
16、已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是()万元。 A.-41.8 B.200 C.158.2 D.-241.8
17、印花税的税率形式有税率。 A：定额 B：差额 C：累进
D：差额累进 E：比例 18、每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的__。 A．5% B．10% C．15% D．20% 19、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过__。 A．1年 B．2年 C．3年 D．5年
20、某综合楼总建筑面积为10000m2，其中可出售的居住建筑面积为7000m2，可出租的商业建筑面积为1500m2，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为__。 A．80% B．90% C．85% D．95%
21、下列属于不明产权的房屋是。 A：无权属证明的 B：产权人下落不明的
C：暂时无法确定产权所有人的 D：产权关系正在诉讼的 E：有两个产权人的
22、流通货币需要量取决于三个因素。 A：已销售的商品数量 B：待销售的商品数量
C：单位商品价格 D：货币流通次数 E：货币流通时间
23、在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由支付。 A：业主 B：承租人
C：物业服务企业
D：业主、承租人和物业服务企业共同 E：借款合同
24、建设工程竣工验收由__单位组织实施。 A．施工 B．建设 C．监理
D．工程质量监督管理
25、法律规定可以属于集体所有的自然资源有。 A：森林 B：矿藏 C：水流 D：山岭 E：荒地
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