辽宁省丹东市 商贸市场考察报告
目 录
第一部分 城市简析
一、城市概况 二、交通情况 三、经济发展 四、城市发展规划
第二部分 商贸物流市场发展分析
一、商贸市场发展现状 二、房地产市场发展现状
三、商贸项目发展分析
第三部分 商贸项目可行性分析
一、项目区位选择分析 二、项目定位执行分析
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第一部分 城市简析
一、城市概况
丹东市（图）地处辽宁省东南部，与朝鲜民主主义人民共和国隔江相望，与韩国一衣带水，是中国一万八千公里海岸线的北端起点，位于东北亚的中心地带，是环黄海经济圈、环渤海经济圈重要交汇点，是一个以工业、商贸、物流、
旅游为主体的沿江、沿海、沿边城市，国家级边境经济合作区，中国最大最美的边境城市，国家园林城市，中国优秀旅游城市，全国双拥模范城市，是亚洲唯一一个同时拥有边境口岸、机场、高铁、河港、海港、高速公路的城市，也是一个经历抗美援朝战火洗礼的英雄城市。
丹东市是连接朝鲜半岛与中国及欧亚大陆的主要陆路通道，是中国万里长城的最东端起点和中国万里海疆的最北端起点，具有沿海、沿江、沿边的独特优势。东与朝鲜民主
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主义人民共和国的新义州市隔江相望，南临黄海，西界鞍山，西南与大连市毗邻，北与本溪市接壤。
丹东市辖3个市辖区、1个自治县，2个县级市。共60个镇，4个乡，24个街道办事处，183个社区，655个村。总国土面积1.5万平方公里，总人口243万，其中位于市中心区的三个市辖区（振兴区、元宝区、振安区）人口约85万。
二、交通情况
丹东具有沿江、沿海、沿边“三沿”优势，与朝鲜半岛有300公里的边境线，丹东铁路距平壤220公里，距首尔420公里，是连接日本下关、韩国首尔、
朝鲜平壤、中国北京和俄罗斯莫斯科的欧亚铁路大动脉的重要组成部分。丹东港距韩国的仁川港仅245海里，是联结韩国、日本十分便利的海上通道。丹东是中国及欧亚大陆经陆路、海路与日本、朝鲜半岛开展经贸合作的重要城市（图）。 1、铁路：
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丹东境内有铁路线260公里，主要有沈（阳）-丹（东） 线、凤（凤凰城）-上（河口）线、丹（东）-通（化）线、灌赛线四条铁路，丹东站（图）是沈丹铁路的终点站。经鸭绿江大桥与朝鲜民主主义人民共和国
的铁路相接，北京─平壤、莫斯科─平壤的国际联运列车，经丹东出入国境。丹东有通往北京、上海、青岛、齐齐哈尔、哈尔滨东、沈阳、大连、龙井、山海关、长甸、满洲里的快速、直快、普快和普客列车14对。同时，沈阳——丹东的客运专线、大连——丹东快速铁路已经于2011年开工建设，即将于2013年投入使用。 2、公路：
丹东已被正式确定为国家区域性公路运输枢纽城市。丹东已成为国家二类公路主枢纽城市之一。公路总里程达7193公里（其中，高速公路193公里、高级次高级公路达4778公里），现有客运线路527条，沿途站点1059个。丹东客运站还有直达大连、营口、鞍山、桓仁、通化、北京、哈尔滨、锦州等20多个城市的长途客运班车。丹东现拥有沈丹高速公路，丹大高速公路、丹通高速公路、丹海高速公路四
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条高速公路。 3、水运：
丹东市面江临海，水运方便，丹东港位于鸭绿江口西岸，是中国大陆海岸线最北部的水陆中转联运港，也是
中国14个沿海开放港口之一。丹东港现有浪头港和大东港两个港区，年吞吐能力7636万吨，是中国北方天然不冻良港。从丹东港出海可通往广州、上海、天津、大连、烟台、青岛、连云港、秦皇岛等港口。此外，丹东─韩国仁川、釜山航线已正式开通运营，每周两个客货班次。2006年新增丹东—韩国釜山、尉山散杂货航线。2006年8月开通丹东—青岛—上海—漳州内贸集装箱直达航线使从丹东港下海的货物直达沿海各港，而且也可中转至长江各口岸，极大提高了箱运速度。 4、空港：
丹东浪头国际机场自1985年4月正式通航，可供波音737、波音757、波音767、麦道90、A320、TU154等大中型
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客机起降。目前，机场已开通丹东——北京、丹东——上海浦东——深圳、丹东——青岛——上海虹桥等3条国内航线，2011年完成运输起降1160架次，旅客吞吐量132362人次，货邮吞吐量864.4吨。
三、经济发展
丹东市是辽东地区的经济中心，未来东北东部地区经济中心，东北亚经济重要的中心城市之一。
2011年全地区生产总值（GDP）905亿元，全口径财政收入177.6亿元、税收收入117.23亿元，实际利用外资约10.17亿美元，外贸出口总值约23.6亿美元。
2012年，经济发展总量全年地区生产总值(GDP)首次突破1000亿元大关，实现1015.4亿元，比上年增长14.3%;按可比价格计算，比上年增长10.5%。经济总量稳居全省第9位。其中，第一产业增加值140.2亿元，增长5.1%;第二产业增加值508.7亿元，增长11.2%;第三产业增加值366.5亿元，增长11.3%。三次产业增加值比重为13.8：50.1：36.1。人均地区生产总值42171元，按可比价格计算，比上年增长10.7%。
四、城市发展规划
2009年7月，国务院常务会议原则通过《辽宁沿海经济
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带发展规划》，辽宁沿海经济带上升为国家发展战略。丹东在辽宁沿海经济带“一核、一轴、两翼”的总体布局中，担负着左翼先锋的重任，市委、市政府确定了新的总体发展思路，即：以丹东新区为核心，以港口建设为龙头，以沿江经济带和沿海经济带为两翼，以四大组团为支撑，形成全面启动、整体开发的沿江沿海经济带（图）大开发、大开放的新格局，使丹东真正成为东北东部
新的出海通道、对朝鲜半岛的前沿区、东北亚地区的物流中心区和辽宁沿海经济带“黄海翼”的龙头牵动区。
丹东新区： 丹东新城区（丹东临港产业园区新城区）又称为国门湾新区（图）位于辽宁省
丹东市区西南部，是丹东的新城区。占地面积61.8平方公
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里，预计容纳40万人口（图）。是丹东未来城市行政、经济、文化中心，也是丹东、东港同城化的重要联接带，重点发展口岸物流业、商贸服务业、仪器仪表产业和环保产业。
创新四大思路：
一是实现丹东新区--老城--东港同城化策略； 二是丹东新区产业创新性选择策略；
三是以城市重大事件为导向的城市知名度提升策略； 四是创建人、财、物共荣的创新性实施机制策略。 丹东新区综合定位为：中朝边境互补合作的桥头堡，未来的区域综合交通枢纽。
区域定位为：丹东未来的“铜锣湾”。
形象目标为：中国边境最具有代表性的形象窗口。 发展目标：中朝边境国际金融商贸中心，丹东市未来的城市行政文化中心，现代化的水陆口岸、物流枢纽及现代化产业基地。
总体规划：总体结构为：五区四轴二岛一带。
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五区为：行政办公区、商务服务区、旅游休闲区、居住生活区、工业区。
四轴为：沿四冶路形成的高层控制带和景观走廊、由行政中心形成的新区控制轴线、沿浪东线的绿化防护轴线、由新鸭绿江大桥延伸的新鸭绿江大道轴线。
二岛为：安民山新城绿岛（有大型游乐场和城市公园功能）、文安滩（通过水道整理打造为为新城生态半岛）。
一带为滨江休闲旅游带，包含生态、旅游和休闲功能，形成滨江休闲观光廊道。
在上述总体结构中，五区是产业园区的主要建设区域；四轴二岛则是新区的主要生态休闲空间。二者相结合，形成新区建设和生态休闲的基本格局，推动新区朝着产业发达、生态健康的方向发展。
第二部分 商贸物流市场发展分析
一、商贸市场发展现状
丹东市的老城区是一个沿鸭绿江沿线狭长带状的城市发展格局，老城区的城市建设发展空间和经济发展的能力已经基本处于饱和状态。
老城区商业基本以日常消费为主，主要集中在老城区的几大商场和商业步行街。作为商贸物流产业的主体业态建
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材、装饰材料、小商品批发、家居、陶瓷、农副产品等产业在老城区内的经营都不是很集中，而且规模不大，主要以产业形成了特色街区，具备行业整合的条件。
新城区（国门湾）随着城区的建设进程加大，对商业项目的需求已经显现出来，目前商业项目在建和拟建的比较多，但是成型的商业项目却很少，而且在产业聚集效应上也存在一些发展问题。主要原因是新城区距离老城区较远形成的入住人口太少和商业消费能力不足造成的。
项目调查信息
1、兴六路建材市场（老城区）
丹东市兴六路建材市场主要集中在振兴区兴六路建材批发市场及该市场的周围，其中兴六路共有临街商户大概50余家，兴六路与锦山大街交叉区域有商户约60余家。形成了以兴六路为中心的丹东市经营建材、石材、陶瓷、门业等最大的建材行业特色街区。陶瓷是其中最主要的业态，入驻品牌有：科勒、摩恩、惠达、明珠、鹰卫浴、冠珠、宏陶、新明珠、新强力、环球、欧美、诺贝尔、新中源等。
兴六路建材市场的商铺基本是租赁为主，目前的商铺租赁价格在80元\\平米\\月以上，市场经营状况良好，租赁行情依然在逐步走高。区域内交通和车辆混乱无序，面临行业整合的状况。
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项目实景图：
2、三马路装饰材料街（老城区）
丹东市振兴区三经路和三维路交叉地带，形成了以装饰材料、家具家居、灯饰等一条装饰材料专业街，丹东当地俗称“三马路装饰材料市场”。区域内聚集大小行业商铺约150余个，有经营商户近200家，是丹东市较为集中地商业街区。市场的基本状况也是车辆、人流、交通混乱拥挤不堪，环境卫生极差，已经面临急需整合搬离的状态。商铺租金在80元-100元\\平米\\月以上。
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项目实景图：
3、金海宝山批发城（老城区）
金海宝山批发城位于丹东市元宝区、丹东锦山大街东段，丹东金海商业广场对面。批发城由二层商场摊位和临街铺面组成，总建筑面积约4000平米，6-10平米经营摊位近700个。经营业态包括服装、鞋袜、小饰品、节庆用品等批发零售为主，是丹东市
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唯一一个以批发为主的集中市场。商场内摊位租金200元平米\\月，经营氛围良好。 项目实景图：
4、东昇四道桥水产农贸大厅（老城区）
丹东市东昇四道桥水产农贸大厅位于元宝区崇建中街，要以水产批发为主。商场建于2001年，建筑主体为四层，其中一、二层是水产批发，三、四层是家具卖场。水产大厅内有经营水产商户150个摊位，经营品种包括海参、海产品、鱼类、观赏鱼等。是丹东市规模较大的以水产为龙头，集蔬菜、肉类、干调、粮食、水果为一体的综合购物市场。 项目实景图：
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5、丹东新柳商业城（老城区）
丹东新柳商业城于1994年1月23日开业，位于市中心繁华的步行一条街上，主要经营日用百货、服装鞋帽、针织面料、床上用品、食品饮料等，共计4大类3万余个品种。总建筑面积为43000平方米，主体建筑为四层楼，一楼为室内综合批发市场，拥有摊位（柜台）1000余个，主要批发、零售大小百货、化妆洗涤、烟酒糖茶、罐头饮料、钟表眼镜、文教用品、大小食品、日用杂品等；二楼为鞋城和针纺面料市场，经营各种鞋帽、面料、针纺织品、床上用品等；三楼主要经营各种男女老少服装、童鞋、图书等。 项目实景图：
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6、丹东市果品大市场（老城区）
丹东市果品大市场位于丹东市西侧振兴区胜利街，总占地面积约50亩。市场于2010年开业，由宝山老蔬菜批发市场搬迁形成，以果品、农产品、水产品批发为主，同时设立产品检测检疫中心和冷库。 项目实景图：
7、四道沟钢材批发市场（老城区）
四道沟钢材批发市场建于2002年，总占地面积约2万平方米，市场经营商户90户左右，主要以建筑钢材、钢管、石材、装饰型材等。
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项目实景图：
8、木都广场（老城区：在建）
木都广场位于丹东市火车站站前广场对面，商业位置极佳，项目毗邻丹东火车站和长途客运站，占据城市绝对核心区域，是集购物、餐饮、酒店、娱乐、文化、休闲六大主题于一体的城市综合体建筑，项目占地约2万㎡，总建筑面积约10万㎡。项目涵盖地上商场、40-200平方米临街商铺、3-20平方米地下商铺。地上部分售价2-3万元\\平米，地下部分4-5万元\\平米。是目前丹东市在建商业项目售价较高的项目。 项目实景图：
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9、时尚第9街地下商业项目（老城区：在建）
时尚地下•第九街位于丹东市七经街与十纬路交汇处，系国家重点人防工程；项目总建筑两万多平方米，逾1000个精品3-15平米铺位，全部为永久产权商铺。商铺销售价格3-4万元\\平米。
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项目实景图：
10、国门湾科技五金城（新城区：新建）
国门湾科技五金城地处新城区政务新区核心地段，占地180余亩，总投资约8亿元，总建筑面积约28万平方米，预计建成40-2000平米精品商铺约1000个，是目前丹东市体量最大的商贸项目。由展示交易区、中央品牌大街、仓储物流区、商务配套区、高档生态住宅区和仪器仪表产业园展销平台区6大功能板块集结而成，集批发零售、展示交易、品
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牌连锁、仓储物流、电子商务、博览会展、进出口贸易、观光旅游等多种功能于一体。销售价格：
商铺：7000元\\平米起价； 住宅：4100元\\平米起价； 临街铺面：11000元\\平米起价。 项目实景图：
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11、澳门恒和国际贸易中心（新城区：新建）
该项目由澳门恒和企业集团有限公司投资18亿元人民币开发，占地24.8万平方米，项目总投资18亿元人民币，
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总建筑面积60万平方米。 一期工程建设丹东会展中心及商业设施，建筑面积15万平方米，投资3亿元，2009年11月开工，2010年底主体完工。二期工程建设3栋住宅，建筑面积约3万平方米，计划2010年上半年开工，年底封顶。 项目效果图：
12、SK保税物流中心项目（新城区：新建）
韩国SK集团在丹东新城区投资建设丹东SK保税物流中心项目，占地面积约16.4万平方米，投资总额4,000万美元，建设保税仓库、查验仓、联检大楼、信息中心、采购会展中心、停车场、查验堆场、集装箱堆场、综合服务配套设施，总建筑面积19.5万平方米。
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项目效果图：
13、国门湾家居广场（新城区：在建）
该项目由丹东海纳置业有限公司投资，占地面积4.6万平方米，建设大型家居、装饰装修建材商城和配套宾馆及住宅，总建筑面积13万平方米，其中：家居广场（地下1层、地上4层）1栋，建筑面积7.5万平方米；6层宾馆一栋，建筑面积6000平方米；3层住宅2栋，建筑面积8700平方米；27层住宅2栋，建筑面积2.75万平方米；27层公寓楼1栋，建筑面积12800平方米；总投资2亿元人民币。 项目效果图：
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14、新区商业街（新城区：新建）
新区商业街是由丹东仁和置业有限公司开发，占地面积3.33万平方米，建筑面积5万平方米。位于新城区主干道中央大街与万兴路交汇处，商铺面积区间在300——430平方米。新区商业街是丹东新区唯一纯商业街，未来丹东的中朝贸易集散地、对外口岸核心区，距离新鸭绿江大桥不足1公里，距离丹东新市政府大楼不足2公里，极具区位优势。5万平纯中式风情商业街，6000平方米休闲广场，200多个地上泊车位，集商贸、金融服务、休闲、娱乐等多功能于一体。 商铺销售价格1.6万元\\平米起价。 项目实景图：
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二、房地产市场发展现状
丹东市老城区受到地理条件影响，在房地产开发项目上的发展空间十分有限。老城区中目前只有万达集团投资的城市广场项目，以及城北区保利集团开发的高档居住项目。丹东市房地产新开发项目基本聚集在新城区，丹东新城区已经俨然成为丹东市房地产开发的新热土。
老城区新建项目保利、万达两个楼盘，目前的销售价格都是偏高的，均在6000元—7000元\\平米以上的销售价格。二手房交易也在5000元\\平米以上。新城区的部分楼盘销售均价在4000元-6000元\\平米左右。
项目信息
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1、万达广场（老城区：在建）
丹东万达广场，2012年1月份正式签约进驻丹东市。位于丹东市振兴区花园路与锦山大街交汇处。总建筑面积约115万平方米，其中商业综合体地上建筑面积约10万平方米、地下建筑面积7万余平方米，住宅总建筑面积约72万平方米，总投资80亿元。是丹东市目前投资额最大、商业配套最齐全、规模最大的城市综合体项目。
2012年6月开盘销售，住宅均价在6000-7000元\\平米，是目前丹东市区销售价格最高的楼盘。 项目效果图：
2、保利·锦江林语（老城区：在建）
保利·锦江林语位于丹东市城市北侧，项目傍山而筑，东接丹东锦江山公园西门，矗立城市传统中轴线之上，兼得城市中央与半山景致，堪称“公园里的山居官邸”。保
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利·锦江林语容积率仅为1.15，绿化率高达39%，总体建筑面积近60万平方米。项目整体设计英式建筑风格，分布别墅、多层、高层多元产品系。其中，别墅产品系，涵盖独栋别墅、联排别墅产品，推出220㎡-330㎡多元面积区间；多层、高层产品精工建筑，主推80㎡-120㎡。 项目目前销售价格在6200元\\平米以上。 项目效果图：
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3、新城丽都（新城区）
新城丽都项目位于丹东新城区文庆路与洋河大街交汇处，建筑类型以多层,小高层,高层为主，有部分临街商铺。占地178亩，总投资4亿元人民币，总建筑面积21万平方米。目前已经开发销售的是小高层和高层住宅，多层正在建设中。
高层住宅销售在3800元\\平米起价，多层销售价格在4500元\\平米左右。 项目效果图：
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4、新加坡城（新城区）
丹东新加坡城位于新城区滨海大道边，2009年开工建设，占地约18万平方米，总建筑面积约45万平方米，投资额约30亿元人民币。项目分为５期，建成后将是一个涵盖商务酒店、会所、步行商业街、购物中心、高档商住楼及住宅区、临街店铺、中心花园等大型高品质社区，导入丰富的新加坡传统生活方式，力图打造成为丹东新城区未来的CBD（中央商务区）和CLD(中央居住区）。
目前已经开盘的住宅销售价格在5500元\\平米起价。 项目效果图：
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5、滨江壹号（新城区）
滨江壹号坐落于滨江大道，，距市政府新址仅1公里。容积率2.5，绿化率30%。总建筑面积达42万平米产品线涵盖了低密度联排、类独栋、独栋别墅，洋房、高层、精装公寓、台湾商业街、酒店、办公综合楼等。 目前已经开盘的住宅销售均价在6500元\\平米。 项目效果图：
6、绿城·紫金园（新城区）
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项目位于丹东新区核心区，东临丹东二中，西临丹东至东港黄海大道，项目占地200亩，建筑面积28万平米。建筑类型高层和多层花园洋房。
销售价格：多层4900元\\平米、高层3600元\\平米起价。 项目效果图：
三、商贸项目发展分析
丹东市主城区包括振兴、振安、元宝三个市辖区，总人口大约85万人。丹东市区的主要产业是以边境、朝鲜旅游观光和对朝贸易为主导产业，过去在计划经济体制下的丹东工业已经不复存在。城区现有的商贸物流市场的体量均比较偏小，而且比较分散，聚集化、规范化的能力不强。特别是一些产业化较为集中的街道都位于市中心，在环境、交通以及货物流通方便产生的诸多不便和障碍，面临整体搬迁和整合的条件。
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新城区是丹东市未来城市发展的主要区域，是辽宁东部港口产业发展的一个重要节点位置。随着丹东鸭绿江公路大桥的架设，新城区将成为对朝贸易的主要商品交易和物流集散地。在商贸物流项目上，已经进驻了多个具备规范化、聚集能力条件的项目，比如科技五金城、家居广场项目等。但是，这些项目的体量和规模都不是很大，所处的位置又是新城区的中心位置和居住区域，在交通和物流等方面未来又会是一个瓶颈和障碍。这样能够明显感觉到丹东新城规划的缺点，以及政府在商贸物流产业方面的发展思路上不够明确或者说缺乏重视程度。
丹东市城区目前的商贸物流产业发展的现状：老城区面临商贸物流的产业整合问题，而新城区又发展不起来。丹东商贸物流产业出现了老城区是项目建设需求，新城区是行业进驻需求的特殊状况。
第三部分 商贸项目可行性分析
商贸物流项目作为城市GDP增长的体现和拉动城市居民就业的能力不可忽视。随着经济的发展和社会信息化的深入,现代商贸物流产业已经成为国民经济中极为重要的一个部分,已成为一个城市经济发展的大动脉,对降低经营与流通成本、合理利用资源、推动社会经济进步作用巨大。
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根据几天的市场调研，结合丹东市城区面临的主要情况，已经当地房地产销售价格和商业店铺销售、租赁价格分析，在丹东市继续投资建设商贸物流项目还是有一些机会的。但是，一定要在项目区位选择上进行深入分析，结合企业的发展战略规划和丹东城市建设发展趋势，选择适合于商贸物流项目的最优区域。
同时，我们也应该理性的看到丹东市下辖的东港市、凤城市等地的商贸产业发展形势十分明显，在丹东主城区建设大型商贸物流项目的辐射能力和范围具有一定的局限性。
一、项目区位选择分析
在项目区位选择上，根据政府提供的信息和实地调查信息，丹东市有两个区域可以做为商贸物流项目建设位置。但是在项目的建设体量上应做理性分析，必须考虑项目的运营和进驻经营业态等因素。
1、政府提供的新城区项目地位置： 优势：
紧临丹东-东港的交通主干道，交通便利，车流量较大； 距离新建鸭绿江公路大桥1.5公里，处于对朝贸易集散地和物流中心；
背靠丹东浪头机场，是发展丹东空港和临港物流产业的中心位置。
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劣势：
项目地块上建筑物密度较大，有高压电网跨界通过，拆迁进程较长；
距离丹东市老城区中心18公里，现阶段不是丹东市民的主要商业消费方向；
新城区建设和启动周期较长，数年内的区域人气和商业消费力较低，影响到商贸项目的经营；
政府在新城区商贸物流产业的规划思路不足，以及同产业项目进驻条件缺乏限制，可能会产生同行业项目竞争问题，造成各项目发展障碍。
2、丹东市城区东侧 优势：
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距离国道、高速路较近，是进出丹东主城区的主要通道位置；
位于丹东市区主干道锦山大街的东侧，紧邻丹东市老城区，距离城区中心5公里；
具备商贸项目用地的地块条件，周边有部分住宅区和企业，已经形成一定人气氛围；
丹东城市发展重点区域在新城，新城区土地价格持续走高，城区东侧附近的土地价格可能会低于新城区。 劣势：
未来城市发展方向以西侧为主，东侧非主城发展方向，新建项目的价格走势不会很高；
附近有一个商业项目已经完成主体工程，但出现烂尾现象
数年，原因不明，可能对新建商贸项目产生负面影响；
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二、项目定位执行设想
考量丹东市目前的商贸物流产业现状和城市建设发展规划等因素，我集团在丹东市投资建设商贸物流项目存在一定的发展机遇。具体选择区位必须符合企业发展战略，避免出现盲目投入，所以在项目用地和建设方面，不能一味的追求大体量和大面积。理性发展和规避项目运营风险是企业良性发展的前提。
现阶段可以考虑面积在500亩左右的用地进行项目建设规划，打造丹东市真正意义的商贸物流交易平台。
1、整合老城区内各产业形成的特色街区，包括建材、陶瓷、装饰材料、五金机电、家居、酒店用品、农副产品等行业，建设一个各产业聚集的交易市场；
2、依靠丹东市旅游产业发展优势，形成旅游服务、旅游产品交易等服务区；
3、利用区域交通和环境优势，建设汽车配件、汽车装饰、汽车产业服务等产业集中区；
4、建设仓储、物流、货物配送以及客运服务集散中心。
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