杨倩分摊研究（陕西交通职业技术学院公路与铁道工程学院710018）【摘 要】征收土地增值税是国家调节和分配土地增值所带来收益的
主要手段,也是国家实行宏观经济调控、规范房地产市场健康发展的重
的销售价 ， 是 结构影响 夕卜，还 处的地理位对 地理位 者资源 好的土地 价要措施。因此，进一步研究房产企业成本的不分摊方式成为关键&虽 然国家税务总局及部分省市税务局都出台过一些法规，对土地增值税 清算时的开发成本分摊做了规定或解释,但成本分摊的计算方法还存
的 原因。（3）建筑面 。指的是按照房地
筑面积的比例来进行分 。国家税务总 定，如果 多个地 在进行 清
，为 防
筑面 总的成本 ，在一定的弹性。本文通过研究土地成本的不同分摊方法，分析对土地 值税清算的影响。，需按照 可售面 总面积的比例来进行。通过操纵不同分摊方式来进行 ，地方税务【关键词】土地成本，成本分摊，土地增值税2018年大部分
之提高， 市
价 ，
热销，销售额不断增长，现金 ，随高，业绩岀。 ，近年土地是遇到较好 地段及资源，房制 I大多尝润，但是对于成本不同分摊方式进行 的限制。国家及各地规定统一，按照不同的土地成本分摊方法， 土地增值 款不同，对地 土地增值 负 大影响。三、土地成本分摊方法研究般的土地成本分摊方式会结合项目的占地面积、售价比率、
建筑面积、层高系数等 来进行。女口:可按照 土地使面 总面积的比例来进行 分 。或者按照 的建价，导 地 的成本 。再 价
应的政 控， 润的空间 。 试采取 内部管理控制，从 控制成本，提高 效果不明显。如 在收入一定情况下，提高
究 。土地增值 负高低对房地
润成为各大房润影响较大,本文通过研究土地成本不同的分摊方法对土地增值税清算的影 响，以期为房地 土地增值 负提高利润提供借鉴。—、土 成本的土地成本是指
为取得
土地的 使 者开筑面 总面积的比例来进行分 。分期 者同 多 的土地成本的 同分方式，在空间上，根据 地分摊，较为 立直观。房地在后期进行土地增值税清 ，有大的 分歧，是当项目存在 、 地下车库时，在清算中， 的土地成本分摊方式存在较大争议。在 同分摊方式中，各 类型的房地产土地成 本也存在较大 。女口:在分摊方式中，按照销售收入和按照建筑面积分摊，结果 大。例如:M项目的总建筑面积约12万m2，占地面积约3万m2，
的
岀让金、耕地 的总和。土地成本一般有该土地的买价或、大市政配套费、还括土地变更用途土地使 、
、土地 等。因土地岀让 的 支岀、作物补偿补偿费回 造支岀等 在内。近年来，土地款的价格呈逐年不断上涨的趋势，结合国情，主
，信 扩张,央行通过发行
不可售建筑面积约2万m2，可售建筑面积约10万m2，其中，商业 面积约0.5万m2，住宅面积约7万m2、下车库面积约2.5万m2。2018年6月售，一次 ，土地成本约为10，000万元。 售收入约70，000. 00万元，地下车库销售收入约9，000.00万元，商业销售收入约10，000. 00万元。分别按照销售 收入和面 行不同方式的分摊，分析结果如下表：表1 :同一项目中建造不同类型房地产土地成本分摊类型住宅商业车位原因如下： #
，刺激经济发， 国 的 会 的发行量,造成以价的中国资产价 升，比如土地。 ，求 ，供求关系影响价格的基本 ，土地是一种有限的资源，不可 。建筑
销售的
作为 带来 求的 ，这是 求，房地有保值功能，在 价 涨时又会带来投资需求。当 求大于供应时会造成土地 价格的上升。 ，政收支平衡， 政 快铁路、公路、 等 通 ，需政支付大量的资金，易造成财政 ， 货 会加速通货膨胀，地 收和土地 款成为平 地价 是 涨的态式。房地
面积
占比收入
占比79%按建筑 按销售 收入分摊7，900分摊70.52.570%5%70，00010，0007，000政收支
合理分 好的手段，土高的土地11%10%5002，5001，1001，00025%9，000成本， 负，成为 提高经济效益 的 。不可售212100%二、现行政 土地成本的分摊方式土地成本分摊方式一般有占地面、售价比率法、建筑面积 法等。（1）地面 。指的是按照 土地使 面 总面积的比例来进行分 。（2）售价比率法。指的是土地成本的分摊按照 位售价为 来进行分 ，一般地，项目—34合计89，000100%10，00010，000据表1对 分析结果，按照建筑面积来对土地成本进行分
摊，并 能清楚体现岀不同类型的土地价值。按照销售收入对土
（下转第36页）位、多层次的“走岀”金 支撑服务品牌，向“一带一路” 中的 提供更加丰富、更有针对性的全方位金融服务。 ，借助“中 经济 ”战略，在提升金融服务能力的同时扩大品牌影响力。例如从 外金 务的 行可 现有的 行关步推广，使其 务覆盖 和直接结算范围得到扩展，同可 对 、 国边境地区的信用证业务数量，同，黑当内外同 力，在行业内部 定其对 的需求方向，有针对性的对员工进行培养，从 更快地实现金融从 员力的有效提升;其次，黑 省 行应当 与省内外高校的合作， 步深化协同 工作,通过“ ”结合的方式，在有条件的高校中设立“ 班”，为身 提供 。第，黑 省 行一方面 续深化“智库” ，通过聘请家来研究、 链技术， 聘，从 技术 和
链 的社会招的战略高地。省 行还可 、 的行逐步开放授信业务，的同
在更好地满 境外 资的 良好 牌形象。 ， 东 立中国 行的金融中心和涉外金融平台， 市作为“中 经济 ”与“ 路带”的核心城市， 步 金融的 带动作用，从有 “ 路带” 略的 和实现。例如 行 在对外金融结算与金融服务方面、在支持中 、 方面得到市场的高度认可方面都在 身特色服务 的同时提升 身的品牌价值。 行为地域平台的建立在卢布 金 务方面形成 身绝对的品牌优势，值得借鉴。3.适应新技术发展，培养金融创新人才课题项目：哈尔滨金融学院重点项目《％蒙俄经济走廊一
龙江丝路带”建设中黑龙江省商业银行％三品”战略研究》(课题编 号：E012017006)【参考文献】[1 ]盛昊雯.我国商业银行产品同质化及应对策略研究[J] •商业经济，
2012(17)[2] 支燕婷•金融企业营销中的品牌战略研究[J].现代营销(经营版),
金 形性的特征，其在 与营销方面都存在一定的难度，而金 行业作为智力密集型和 集 的 ，求 从 员 高技术能力 在吸 方面在全国并 优势，金
2018(8)[3] 张伍涛，孙璐•“龙江丝路带”机遇下黑龙江省对俄金融合作问题及
能力。黑 省更是如此。对策研究[J].经济师,2019(9)[4]
志• 开放及发挥“龙江丝路带”重要节点城市战略作现阶段金
(上 34
短缺的 面，黑 省 行应用的路径探讨——以东宁市为例[J] •黑龙江金融,2017(10))习掌握土地增值 的税收政策，尤其是土地增值 率 -地成本进行分摊与之对比，较为清楚合理。表1中地下车库分摊了
25%的土地成本， ，地下车库的销售收入 售收入的10%。如果按照建筑面积对土地成本进行分摊，规定 位的建 筑面积所分摊的土地成本相同。在对 售价格中，因为土地 同， 、地下车库 的 价值 样,一般来说,商业和 售价高，地下车位售价较彳，这与 筑成本 。算方法的改变等。当， 务 员 最大限度的为
收负担，更是要遵纪守法，严 行国家的税收政策杠减定， 的价值。效率与 务局进行有效沟通，从 为 的 造更大
(3)通过ERP系统实现复杂分摊方式自动计算，提高企业
四、结论与展望(1 \"土地成本分摊对土地增值税清算的影响土地成本的 同分 方式对 土地 值 清 有 大的影据不同的分摊方式进行 分析， 过 ，房地可 ERP系统，实现土地成本的 归集与分摊，以款的 、 润的 等， 工 行 ，错误率，从提高 效率。【 项目】陕西省教育厅专项科学研究计划项目，项目编
响 ，研究土地成本不同分摊方式 大。土地增值税是按照超率 率 ，不同类型的房地 的增值率有较大区。在分，给 价值低的地下车库分 多，会导 和号：19JK0108【参考文献】[1] 国税发[2009]31号，国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务
企业所得税处理办法》的通知的土地成本 多 土地增值
土地增值
，从 款， 润率。对 来说就会合理的土地成本分摊方法对企负，提高利润 。各类专业(2 \"提高企业财税人员的业务水平为了提高 务人员的业务水平，应当定期
[2] 苏凡东•浅析房地产土地成本的分摊对税金的影响[J]•经济视野，
培训I， 政 最新变动情况，提高业务水平。充分 到土地增值税的 的同时，能 据税务政 定及变化，熟 掌握成本的不同分摊方式，认 行土地増值税清算的 ，最大限地 土地增值 负，从而提高 润。 造同 务学习 平台，使负 同 的财务人家定期进行2014(21)[3] 郑丽敏•土地增值税清算过程中房产开发成本分摊方法比较[J].
财经界，2016 (5)[4] 肖迎春•房地产企业针对土地增值税清算的核算管理[J] •财经界：
学术版，2016 (17)习，学习最 ，
，相互 工作经 心得体会，相互并学36[5] 王玲.房地产土地增值税清算执行中的问题及对策[J].大众理财
顾问，2016(12)步提高业务水平。同， 务员
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