万科财务报表分析
希望对大家有帮助，费了好大劲才整理出来的。
一、背景分析 ................................................................................................................................... 2 二、资产负债表分析 ....................................................................................................................... 3
（1）资产总规模及其变动趋势分析 ..................................................................................... 8 （2）流动资产结构变动情况分析 ....................................................................................... 10 三、利润表分析 ............................................................................................................................. 11
（1）对主营业务收入进行分析 ........................................................................................... 13 （2）对利润总额情况进行分析 ........................................................................................... 14 四、现金流量表分析 ..................................................................................................................... 16
（1）对现金流量表的一般分析 ........................................................................................... 17 （2）现金流量表的结构分析 ............................................................................................... 17 五、财务比率分析 ......................................................................................................................... 20
（1）获利能力分析（收益性分析） ................................................................................... 20 （2）偿债能力分析（安全性分析） ................................................................................... 21 （3）经营效率分析（营运能力/周转性分析） .................................................................. 22 （4）投资收益分析 ............................................................................................................... 23
一、背景分析
万科（股票代码：000002）全称为万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。
万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
二、资产负债表分析
根据万科2007年至2011年度资产负债表，编制资产负债表的趋势分析表，如图：
表1-1 2007年-2011年万科资产负债表
报表日期 单位 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 1,704,650.00 0.00 86,488.30 828,420.00 276,406.00 6,647,290.00 9,543,250.00 48,884.40 243,861.00 27,709.10 88,380.30 30,859.80 57,520.60 57,520.60 27,127.00 0.00 687.17 60,405.70 0.00 466,195.00 10,009,400.00 110,485.00 2,095.71 0.00 1,110,380.00 2,162,270.00 20071231 万元 1,997,830.00 0.00 92,277.50 316,052.00 349,610.00 8,589,870.00 11,345,600.00 16,741.80 248,573.00 19,839.50 162,200.00 35,666.60 126,533.00 126,533.00 18,858.70 0.00 2,526.82 144,948.00 0.00 578,021.00 11,923,700.00 460,197.00 169.49 0.00 1,289,600.00 2,394,580.00 20081231 万元 2,300,190.00 74.05 71,319.20 873,632.00 778,581.00 9,008,530.00 13,032,300.00 16,362.90 356,538.00 22,814.30 174,412.00 38,814.30 135,598.00 135,598.00 59,320.80 8,196.63 3,131.87 126,565.00 0.00 728,528.00 13,760,900.00 118,826.00 0.00 3,000.00 1,630,000.00 3,173,480.00 20091231 万元 3,781,690.00 0.00 159,402.00 1,783,800.00 1,493,830.00 13,333,300.00 20,552,100.00 40,476.40 449,375.00 12,917.60 167,441.00 45,482.80 121,958.00 121,958.00 76,428.20 37,395.20 3,216.14 164,316.00 105,599.00 1,011,680.00 21,563,800.00 147,800.00 1,505.45 0.00 1,692,380.00 7,440,520.00 20101231 万元 3,423,950.00 0.00 151,481.00 2,011,620.00 1,844,060.00 20,833,500.00 28,264,700.00 44,126.20 642,649.00 112,611.00 212,119.00 52,532.90 159,586.00 159,586.00 70,555.30 43,547.40 4,099.94 232,624.00 46,379.30 1,356,180.00 29,620,800.00 172,445.00 1,704.18 3,125.00 2,974,580.00 11,110,200.00 20111231 万元
应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益(或股东权益)总计 72,979.10 79,571.70 0.00 590,745.00 748,868.00 4,877,400.00 1,636,210.00 0.00 3,796.30 99,100.50 991.38 1,740,100.00 6,617,490.00 687,201.00 1,283,050.00 539,547.00 403,291.00 14,779.90 2,927,860.00 464,088.00 3,391,950.00 10,009,400.00 51,776.30 -86,198.50 21,988.40 996,830.00 1,326,440.00 6,455,370.00 917,412.00 576,802.00 4,172.95 86,779.80 1,264.48 1,586,430.00 8,041,800.00 1,099,520.00 785,314.00 658,198.00 618,428.00 27,730.80 3,189,190.00 692,662.00 3,881,850.00 11,923,700.00 80,650.40 117,688.00 12,264.40 925,873.00 744,041.00 6,805,830.00 1,750,280.00 579,374.00 3,435.58 80,246.40 840.81 2,414,180.00 9,220,000.00 1,099,520.00 855,772.00 873,784.00 880,840.00 27,672.10 3,737,590.00 803,262.00 4,540,850.00 13,760,900.00 141,576.00 316,548.00 12,780.70 1,681,400.00 1,530,570.00 12,965,100.00 2,479,050.00 582,114.00 4,110.73 73,899.30 881.61 3,140,060.00 16,105,100.00 1,099,520.00 878,934.00 1,058,770.00 1,347,030.00 39,013.20 4,423,270.00 1,035,350.00 5,458,620.00 21,563,800.00 169,035.00 407,862.00 27,229.90 3,021,680.00 2,184,580.00 20,072,400.00 2,097,200.00 585,040.00 3,867.79 77,890.60 1,179.82 2,765,170.00 22,837,600.00 1,099,520.00 884,346.00 1,364,870.00 1,893,460.00 54,577.60 5,296,780.00 1,486,470.00 6,783,250.00 29,620,800.00 表1-2 2007年-2011年万科资产负债变动率
报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产
498.02% 2007年变动率 58.67% - 137.21% 258.03% 311.93% 94.55% 97.74% -65.75% 17.20% - 6.69% -61.85% 26.48% 29.22% 18.89% -2.26% 2008年变动率 15.13% - -22.71% 176.42% 122.70% 4.87% 14.87% 147.37% 2009年变动率 64.41% - 123.51% 104.18% 91.87% 48.01% 57.70% 9.02% 2010年变动率 2011年变动率 -9.46% - -4.97% 12.77% 23.45% 56.25% 37.53%
长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额
197.42% 2831.29% 19.89% 30.13% 15.03% 15.03% 8190.60% - -25.97% 158.66% - 181.30% 100.51% -59.31% - - 86.55% 144.70% 124.40% 290.92% - 104.18% 586.98% 121.54% 73.09% - 19.84% 11.21% - 66.52% 103.83% 57.26% 141.40% 22.57% 385.03% 1367.91% 1.93% -28.40% 83.53% 15.58% 119.98% 119.98% -30.48% - 267.72% 139.96% - 23.99% 19.13% 316.52% -91.91% - 16.14% 10.74% -29.05% -208.33% - 68.74% 77.13% 32.35% -43.93% - 9.92% -12.43% 27.55% -8.83% 21.52% 60.00% -38.79% 21.99% 53.35% 87.63% 43.43% 14.99% 7.53% 8.83% 7.16% 7.16% 214.55% - 23.95% -12.68% - 26.04% 15.41% -74.18% -100.00% - 26.40% 32.53% 55.77% -236.53% -44.22% -7.12% -43.91% 5.43% 90.78% 0.45% -17.67% -7.53% -33.51% 52.18% 14.65% 0.00% 8.97% 32.75% 42.43% -0.21% 26.04% -43.38% -4.00% 17.18% -10.06% -10.06% 28.84% 356.23% 2.69% 29.83% - 38.87% 56.70% 24.38% - -100.00% 3.83% 134.46% 75.54% 168.97% 4.21% 81.60% 105.71% 90.50% 41.64% 0.47% 19.65% -7.91% 4.85% 30.07% 74.68% 0.00% 2.71% 21.17% 52.93% 40.98% 43.01% 771.76% 26.68% 15.50% 30.85% 30.85% -7.68% 16.45% 27.48% 41.57% -56.08% 34.05% 37.36% 16.67% 13.20% - 75.76% 49.32% 19.40% 28.85% 113.05% 79.71% 42.73% 54.82% -15.40% 0.50% -5.91% 5.40% 33.83% -11.94% 41.80% 0.00% 0.62% 28.91% 40.57% 39.90%
归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益(或股东权益)总计
96.13% 83.80% 94.34% 100.51% 8.93% 49.25% 14.44% 19.13% 17.20% 15.97% 16.98% 15.41% 18.35% 28.89% 20.21% 56.70% 19.75% 43.57% 24.27% 37.36% 表1-3 2007年-2011年万科资产负债占比
报表日期 流动资产: 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 非流动资产: 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产原值 累计折旧 固定资产净值 固定资产净额 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 流动负债: 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款 预收款项 1.10% 0.02% 0.00% 11.09% 21.60% 0.49% 2.44% 0.28% 0.88% 0.31% 0.57% 0.57% 0.27% 0.00% 0.01% 0.60% 0.00% 4.66% 100.00% 3.86% 0.00% 0.00% 10.82% 20.08% 17.03% 0.00% 0.86% 8.28% 2.76% 66.41% 95.34% 0.14% 2.08% 0.17% 1.36% 0.30% 1.06% 1.06% 0.16% 0.00% 0.02% 1.22% 0.00% 4.85% 100.00% 0.86% 0.00% 0.02% 11.85% 23.06% 2007年占比 16.76% 0.00% 0.77% 2.65% 2.93% 72.04% 95.15% 0.12% 2.59% 0.17% 1.27% 0.28% 0.99% 0.99% 0.43% 0.06% 0.02% 0.92% 0.00% 5.29% 100.00% 0.69% 0.01% 0.00% 7.85% 34.50% 2008年占比 16.72% 0.00% 0.52% 6.35% 5.66% 65.46% 94.71% 0.19% 2.08% 0.06% 0.78% 0.21% 0.57% 0.57% 0.35% 0.17% 0.01% 0.76% 0.49% 4.69% 100.00% 0.58% 0.01% 0.01% 10.04% 37.51% 2009年占比 17.54% 0.00% 0.74% 8.27% 6.93% 61.83% 95.31% 0.15% 2.17% 0.38% 0.72% 0.18% 0.54% 0.54% 0.24% 0.15% 0.01% 0.79% 0.16% 4.58% 100.00% 2010年占比 11.56% 0.00% 0.51% 6.79% 6.23% 70.33% 95.42% 2011年占比
应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债: 长期借款 应付债券 预计非流动负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 所有者权益: 实收资本(或股本) 资本公积 盈余公积 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司股东权益合计 少数股东权益 所有者权益(或股东权益)合计 负债和所有者权益(或股东权益)总计 0.73% 0.79% 0.00% 5.90% 7.48% 48.73% 0.00% 16.35% 0.00% 0.04% 0.99% 0.01% 17.38% 66.11% 0.00% 6.87% 12.82% 5.39% 4.03% 0.15% 29.25% 4.64% 33.89% 100.00% 0.43% -0.72% 0.18% 8.36% 11.12% 54.14% 0.00% 7.69% 4.84% 0.03% 0.73% 0.01% 13.30% 67.44% 0.00% 9.22% 6.59% 5.52% 5.19% 0.23% 26.75% 5.81% 32.56% 100.00% 0.59% 0.86% 0.09% 6.73% 5.41% 49.46% 0.00% 12.72% 4.21% 0.02% 0.58% 0.01% 17.54% 67.00% 0.00% 7.99% 6.22% 6.35% 6.40% 0.20% 27.16% 5.84% 33.00% 100.00% 0.66% 1.47% 0.06% 7.80% 7.10% 60.12% 0.00% 11.50% 2.70% 0.02% 0.34% 0.00% 14.56% 74.69% 0.00% 5.10% 4.08% 4.91% 6.25% 0.18% 20.51% 4.80% 25.31% 100.00% 0.57% 1.38% 0.09% 10.20% 7.38% 67.76% 0.00% 7.08% 1.98% 0.01% 0.26% 0.00% 9.34% 77.10% 0.00% 3.71% 2.99% 4.61% 6.39% 0.18% 17.88% 5.02% 22.90% 100.00%
（1）资产总规模及其变动趋势分析
万科资产总规模30,000,000.0025,000,000.0020,000,000.00单位：元15,000,000.0010,000,000.005,000,000.000.00总资产2007年2008年2009年2010年2011年
图1-1 2007年-2011年万科资产总规模
万科资产规模变动率趋势图120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%2007年2008年2009年2010年2011年
图1-2 2007年-2011年万科资产规模变动率趋势图
变动率
万科资产项目结构趋势图120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%2007年2008年2009年2010年2011年
图1-3 2007年-2011年万科资产项目结构趋势图
流动资产长期投资固定资产其他长期资产万科各项资产规模变动率趋势图450.00%400.00%350.00%300.00%250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%流动资产长期投资固定资产其他长期资产资产总计变动率%20072008200920102011
图1-4 2007年-2011年万科各项资产规模变动率趋势图
从图中可以看到，自2007年以来，万科资产规模总体呈上升趋势，2007年和2008年分别上升了37.36%和56.70%，2009年和2010年则仅分别上升了15.41%和19.13%，不过2011年则迅速上升，达到29,620,800.00万元，较2010年上升了100.51%，是近几年的最高值。资产总额增加的原因如下：流动资产较2010年增长7,712,600.00万元，长期股权投资增长193,274.00万元，固定资产增加37,628.00万元，其他长期资产增加113,598.00万元；其中，流动资产增加37.53%，长期股权投资增加43.01%，投资性房地产增加771.76%，固定资产增加30.85%。
由此可见，从企业资产数量来看，长期资产、流动资产均逐年稳步增加，长期资产增加
的速度较稳定，流动资产变动率则呈降-升-降的趋势。
从资产的类别构成趋势来看，流动资产占了资产总额的大部分，且近年来呈升-降-升的趋势，从2007年的95.34%下降到09年的94.71%，2011年则又上升到占资产总额的95.42%，占比很高，它的盈利能力和周转效率对公司的经营状况起决定性作用。其次是长期股权投资，其所占比重近三年呈降-升-降的趋势，2008年有所下降，2009年又上升到2.59%，但2011年下降至2.17%。
（2）流动资产结构变动情况分析
由于流动资产占资产的大部分，所以有必要对流动资产的结构进行分析。为此，选择几项代表性较强的指标来分析，包括：货币资金、应收账款、预付款项、其他应收款和存货。
万科流动资产结构80.00%70.00%60.00%50.00%40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%20072008200920102011
图1-5 2007年-2011年万科流动资产结构
货币资金应收账款预付款项其他应收款存货从万科流动资产构成趋势图可以看到，存货所占比重最大，其比例达流动资产的一半以上，于2008年达到顶峰，为75.71%，2009-2010年其比重缓缓下降，2011年又回升，达到73.71%。其次是货币资金，其比例于2007年-2010年较稳定，分别是17.86%、17.61%、17.65%、18.40%，在2011年下降至12.11%。预付账款在2008年下降，并达到最低，为2.79%，近几年则回升并保持稳定，应收账款的比例在2007-2011年一直维持在1%以下，关注意义较小，其他应收款由2007年的2.9%上升至2011年的6.52%，有小幅增长。
万科流动资产项目规模变动率趋势图350.00%300.00%250.00%200.00%150.00%100.00%50.00%0.00%-50.00%-100.00%2007年2008年2009年2010年2011年
图1-6 2007年-2011年万科流动资产项目规模变动率趋势图
货币资金应收账款预付款项其他应收款存货从万科流动资产项目规模变动率趋势图可以看到，预付账款与其他应收款的变动率趋于一致，在2007年达到最高，分别是258.03%与311.93%，并于2008年大幅降低，分别为-61.85%与26.48%，2009年分别回升至176.42%与122.70%，在2010-2011年连年降低，一定程度上反映了企业正常的流动资产变化周期。应收账款的变动率也呈大起大落形势，在2007-2009年连续降低至-22.71%，2010年迅速增长至123.51%，又于2011年降至-4.97%，货币资金与存货的规模变动率相对而言波动较小。
三、利润表分析
表2-1 2007年-2011年万科利润表
报表日期 单位 一、营业总收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 正常营业利润 加：公允价值变动收益 投资收益 其中:对联营企业20071231 万元 3,552,660.00 2,060,730.00 411,577.00 119,454.00 176,377.00 35,950.00 1,857.02 46,714.98 -2,225.28 20,803.10 12,864.30 20081231 万元 4,099,180.00 2,500,530.00 453,387.00 186,035.00 153,080.00 65,725.30 126,811.00 613,611.70 1,926.22 20,941.10 20,973.60 20091231 万元 4,888,100.00 3,451,470.00 360,258.00 151,372.00 144,199.00 57,368.00 -52,424.00 775,857.00 243.54 92,407.70 54,186.10 20101231 万元 5,071,380.00 3,007,350.00 562,411.00 207,909.00 184,637.00 50,422.80 -54,545.10 1,113,195.30 -1,505.45 77,793.10 29,170.30 20111231 万元 7,178,280.00 4,322,820.00 777,879.00 255,678.00 257,821.00 50,981.30 6,462.72 1,506,637.987 -286.86 69,971.50 64,398.80
和合营企业的投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额 减：所得税费用 四、净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 五、每股收益 （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益 0.000073 0.000073 765,290.00 3,145.78 4,274.96 67.55 764,161.00 232,410.00 531,750.00 484,424.00 47,326.50 0.000037 0.000037 636,479.00 5,745.51 9,995.91 233.64 632,229.00 168,242.00 463,987.00 403,317.00 60,669.90 0.000048 0.000048 868,508.00 7,067.88 13,833.40 157.76 861,743.00 218,742.00 643,001.00 532,974.00 110,027.00 0.000066 0.000066 1,189,490.00 7,172.72 2,585.99 121.18 1,194,080.00 310,114.00 883,961.00 728,313.00 155,648.00 0.000088 0.000088 1,576,320.00 7,618.67 3,352.10 114.43 1,580,590.00 420,628.00 1,159,960.00 962,488.00 197,473.00
表2-2 2007年-2011年万科利润变动率
报表日期 一、营业总收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 加：公允价值变动收益 投资收益 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额 减：所得税费用 四、净利润 归属于母公司所有者的净利润 少数股东损益 五、每股收益 （一）基本每股收益 （二）稀释每股收益
20071231 0.982699252 0.801132738 1.605676336 0.90907391 1.052186317 1.565072207 0.06737556 -18.17474357 0.217894527 1.140546639 1.233177994 0.476379098 2.115950902 -0.477232803 1.224962076 1.297676718 1.194593479 1.108134454 2.782700439 0.871794872 0.871794872 20081231 0.153834029 0.213419516 0.10158488 0.557377735 -0.13208638 0.828242003 67.28736363 -1.86560792 0.006633627 0.630372426 -0.16831659 0.826418249 1.33824644 2.458672884 -0.17264948 -0.27609827 -0.12743394 -0.16742977 0.28194352 -0.49315068 -0.49315068 20091231 0.192458004 0.380295377 -0.205407301 -0.186325154 -0.058015417 -0.127154992 -1.413402623 -0.87356844 3.412743361 1.583538353 0.364550912 0.230157114 0.383906018 -0.324761815 0.363023525 0.300162861 0.385816844 0.321476655 0.813535213 0.297297297 0.297297297 20101231 0.037495141 -0.128675608 0.561133965 0.37349708 0.280431903 -0.121064008 0.040460476 -7.181657667 -0.158153487 -0.461664523 0.369578634 0.014833302 -0.813061865 -0.231903349 0.385656745 0.417715848 0.374742808 0.366507559 0.41463459 0.375 0.375 20111231 0.415449049 0.437418325 0.38311484 0.229759173 0.396366925 0.011076338 -1.11848397 -0.809454316 -0.100543621 1.207683843 0.325206601 0.062173067 0.296254046 -0.05570318 0.32368853 0.356365724 0.312229838 0.321530716 0.268715306 0.333333333 0.333333333
表2-3 2007年-2011年万科利润占比
报表日期 一、营业总收入 减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 正常营业利润 加：公允价值变动收益 投资收益 其中:对联营企业和合营企业的投资收益 二、营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置损失 三、利润总额 20071231 2.696722288 0.53859985 0.156320461 0.230811308 0.04704506 0.002430142 0.97716971 -0.00291206 0.027223452 1.00147744 0.004116646 0.005594318 1 20081231 3.955101712 0.717124649 0.294252557 0.242127457 0.10395806 0.200577639 0.97055292 0.003046713 0.03312265 1.00672225 0.009087704 0.015810584 1 20091231 4.00521965 0.41805736 0.17565794 0.16733411 0.06657205 -0.0608348 0.9003346 0.00028261 0.10723348 1.0078504 0.00820184 0.01605281 1 20101231 2.51854985 0.47099943 0.17411647 0.15462699 0.04222732 -0.0456796 0.9322619 -0.0012608 0.06514898 0.996156 0.0060069 0.00216568 1 20111231 2.73494075 0.492144705 0.161761115 0.163116937 0.032254601 0.004088802 0.9532124 -0.00018149 0.044269229 0.9972985 0.004820143 0.00212079 1 （1）对主营业务收入进行分析
主营业务收入8,000,000.007,000,000.006,000,000.005,000,000.00单位：万元4,000,000.003,000,000.002,000,000.001,000,000.000.00主营业务收入2007年2008年2009年2010年2011年
图2-1 2007年-2011年万科主营业务收入
主营业务收入变动率120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%主营业务收入变动率2007年2008年2009年2010年2011年
图2-2 2007年-2011年万科主营业务收入变动率
从图中可以看出，万科近五年来的主营业务收入一直呈上升趋势，到2011年达到最大值7,178,280.00万元。但增长速度有一定变化，2007年增长率达到最高值，为98.27%，2008-2009年增长率分别降为15.38%与19.25%，在2010年时增长率降到最低值，收入变动率仅为3.75%，2011年则增长加速，变动率达41.54%。这说明公司的市场份额在扩大，但扩张的速度在2008-2010年有所减缓，一定程度上受2008年金融危机的影响，2011年增长率则逐渐恢复。
（2）对利润总额情况进行分析
营业利润1,600,000.001,400,000.001,200,000.001,000,000.00800,000.00600,000.00400,000.00200,000.000.00营业利润2007年2008年2009年2010年2011年
图2-3 2007年-2011年万科营业利润
营业利润变动率140.00%120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%-20.00%-40.00%营业利润变动率2007年2008年2009年2010年2011年
图2-4 2007年-2011年万科营业利润变动率
由图可分析得，营业利润近五年来呈先降后升的趋势，于2008年达到最低，仅为636,479.00万元，2009-2011年稳步增长，增长率分别为36.46%、36.96%与32.52%，在2011年营业利润达到最高值，为1,576,320.00万元。利润率在2007年达到最高，为123.32%，2008年迅速下降至-16.83%，与利润总额相对应，于2009-2011年回升并保持稳定。
万科利润总额结构变动图120.00%100.00%80.00%60.00%40.00%20.00%0.00%2007年2008年2009年2010年2011年
图2-5 2007年-2011年万科利润总额结构变动图
正常营业利润投资收益营业外收入营业外支出由图2-5可看出，近五年来万科利润总额结构中正常营业利润占比最高，在百分之九十以上，于2009年有小幅下滑，2010-2011占比保持平稳，投资收益于2009年占比达到最高，为10.72%，2010-2011年逐渐下降，营业外收入与营业外支出占比均不超过2%。
小结：总体来说，公司的利润构成中，主营业务利润还是占主要的，利润构成较合理，
其他业务利润和投资收益在利润的构成中占比重较小，份额变化较稳定，因此一定程度上保证了公司的总体盈利能力质量，可持续性较好。
四、现金流量表分析
表3-1 2007年-2011年万科现金流量表
报告期 单位 一、经营活动产生的现金流量 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 经营活动产生的现金流量净额 二、投资活动产生的现金流量： 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 投资所支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 三、筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金
20071231 元 4,471,280.00 125,112.00 4,596,390.00 4,617,110.00 110,741.00 486,472.00 425,843.00 5,640,160.00 -1,043,770.00 0.00 6,071.43 8,869.88 0.00 7,071.59 16,752.70 38,866.50 25,789.80 53,616.70 419,864.00 0.00 499,270.00 -460,404.00 0.00 1,194,980.00 201,317.00 1,855,870.00 0.00 元 20081231 元 4,278,330.00 147,859.00 4,426,180.00 3,021,810.00 231,945.00 786,313.00 389,535.00 4,429,600.00 -3,415.18 0.00 104,032.00 7,641.46 568.78 354.77 29,844.10 142,442.00 21,528.40 136,621.00 268,706.00 0.00 426,855.00 -284,414.00 0.00 47,293.60 47,293.60 1,432,600.00 575,998.00 20091231 元 5,759,530.00 188,979.00 5,948,510.00 3,456,020.00 119,752.00 653,731.00 793,673.00 5,023,180.00 925,335.00 0.00 21,042.20 39,206.00 14,245.10 11,916.50 30,471.40 116,881.00 80,606.20 157,747.00 297,594.00 0.00 535,947.00 -419,066.00 0.00 82,908.50 82,908.50 2,073,150.00 0.00 20101231 元 8,811,970.00 297,605.00 9,109,570.00 6,664,590.00 184,883.00 938,158.00 1,098,220.00 8,885,850.00 223,726.00 0.00 28,245.40 36,776.90 46.22 1,717.92 203,286.00 270,072.00 26,193.90 218,385.00 136,406.00 108,254.00 489,238.00 -219,166.00 0.00 197,902.00 197,902.00 2,707,010.00 0.00 20111231 10,364,900.00 689,467.00 11,054,400.00 8,491,820.00 248,085.00 1,469,810.00 505,690.00 10,715,400.00 338,942.00 0.00 20,789.40 1,875.80 111.58 0.00 63,760.20 86,537.00 26,156.10 119,507.00 407,584.00 98,546.60 651,794.00 -565,257.00 0.00 390,494.00 390,494.00 2,357,460.00 0.00
筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 五、现金及现金等价物净增加额 加：期初现金及现金等价物余额 六、期末现金及现金等价物余额 3,050,850.00 715,693.00 199,054.00 9,809.26 914,747.00 2,136,100.00 -1,644.14 630,281.00 1,074,370.00 1,704,650.00 2,055,890.00 1,169,060.00 300,196.00 17,005.20 1,469,260.00 586,634.00 -5,627.00 293,178.00 1,704,650.00 1,997,830.00 2,156,060.00 2,164,050.00 294,875.00 12,763.40 2,458,930.00 -302,866.00 -954.65 202,449.00 1,997,830.00 2,200,280.00 2,904,910.00 1,198,540.00 403,921.00 63,854.10 1,602,460.00 1,302,450.00 2,403.46 1,309,420.00 2,200,280.00 3,509,690.00 2,747,950.00 1,997,460.00 669,805.00 142,645.00 2,667,270.00 80,685.80 -2,653.90 -148,282.00 3,509,690.00 3,361,410.00
（1）对现金流量表的一般分析
万科现金流量项目结构变化额2,500,000.002,000,000.001,500,000.00经营活动产生的现金流量净额投资活动产生的现金流量净额筹资活动产生的现金流量净额汇率变动对现金及现金等价物的影响单元：万元1,000,000.00500,000.000.00-500,000.002007年-1,000,000.00-1,500,000.002009年2011年
图3-1 2007年-2011年万科现金流量项目结构变化图
了解企业近年来现金流量的基本态势。从总体上看，经营活动现金流量净额与筹资活动现金流量净额变动较大，汇率变动产生的影响以及投资活动现金流量净额近年来变化平稳。投资活动现金流量净额由2007年的-460,404.00万元小幅变动达2011年的-565,257.00万元，说明企业连年的投资活动都出现入不敷出的情况，而经营活动和筹资活动的现金流量维持了企业现金流转的正常情况，并对投资有所贡献。
（2）现金流量表的结构分析
1.现金流入结构分析
表3-2 2007年-2011年万科现金流入占比
报告期 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入 收回投资所收到的现金 取得投资收益所收到的现金 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 发行债券收到的现金 筹资活动现金流入 现金流入总计 20071231 20081231 20091231 20101231 20111231 58.17% 1.63% 59.80% 0.08% 0.12% 0.00% 0.09% 0.22% 0.50% 15.55% 24.15% 0.00% 39.69% 100.00% 64.58% 2.23% 66.82% 1.57% 0.12% 0.01% 0.01% 0.45% 2.15% 0.71% 21.63% 8.69% 31.03% 100.00% 70.05% 2.30% 72.35% 0.26% 0.48% 0.17% 0.14% 0.37% 1.42% 1.01% 25.22% 0.00% 26.22% 100.00% 71.73% 2.42% 74.15% 0.23% 0.30% 0.00% 0.01% 1.65% 2.20% 1.61% 22.04% 0.00% 23.65% 100.00% 74.63% 4.96% 79.59% 0.15% 0.01% 0.00% 0.00% 0.46% 0.62% 2.81% 16.97% 0.00% 19.79% 100.00% 从表中可以看到，该公司的现金流入结构中，经营活动现金流入最大，其在07年占比一半以上，并在近年来连续上升，于2011年达到最高，为79.59%。投资活动现金流入占比则呈波动趋势，分别于2008年与2010年达到最高比2.15%与2.20%，在2011年降至0.62%。筹资活动现金流入近年来持续下降，由2007年的最高值36.69%降至2011年的19.79%。说明公司经营活动所得连年增加，对筹资活动现金流入的依赖逐渐降低，反映了较好的发展态势。
2.现金流出结构分析
表3-3 2007年-2011年万科现金流出占比
报告期 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付的其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流出小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金 投资所支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付的其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息所支付的现金 筹资活动现金流出小计 现金流出总计 20071231 65.45% 1.57% 6.90% 6.04% 79.95% 0.37% 0.76% 5.95% 0.00% 7.08% 10.15% 2.82% 12.97% 100.00% 20081231 47.77% 3.67% 12.43% 6.16% 70.03% 0.34% 2.16% 4.25% 0.00% 6.75% 18.48% 4.75% 23.23% 100.00% 20091231 43.10% 1.49% 8.15% 9.90% 62.65% 1.01% 1.97% 3.71% 0.00% 6.68% 26.99% 3.68% 30.67% 100.00% 20101231 60.71% 1.68% 8.55% 10.00% 80.95% 0.24% 1.99% 1.24% 0.99% 4.46% 10.92% 3.68% 14.60% 100.00% 20111231 60.51% 1.77% 10.47% 3.60% 76.35% 0.19% 0.85% 2.90% 0.70% 4.64% 14.23% 4.77% 19.01% 100.00% 从表中可以看到，经营活动现金流出比例在2007-2009年持续下降，并于2010迅速增长达最高值80.95%，2011年小幅下降，投资活动现金流出比例近年来连续小幅降低，筹资活动现金流出比例在2008-2009年分别达到23.23%与30.67%，并于2009年达到最高值，2010年该比例迅速下降，2011年小幅增长，说明公司近年来经营活动所付现金有一定提升，减少了投资力度，公司经营基本正常。
3.现金流入流出比分析
表3-4 2007年-2011年万科现金流入流出比
2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 经营活动现金流入流出比 0.814939135 0.999229276 1.184212737 1.025177555 1.031633149 投资活动现金流入流出比 0.077644483 0.333698735 0.218083423 0.552025696 0.132767445 筹资活动现金流入流出比 3.335184483 1.399273918 0.876829712 1.812781715 1.030251587 经营活动现金流入流出比在2007-2009年连续增长，并于2009年达到顶峰1.18,2010年小幅下降为1.02,2011年小幅增长达1.03，说明2011年企业1元的经营现金支出可以带来1.03元的流入，经营活动产生效率在2009年达到最高，近两年来有所降低；投资活动现金流入流出比在2010年达到最高，为0.55，相当于企业1元的投资现金支出仅带来0.55元的流入，投资活动产生效率较低，说明企业投资还处于扩张期，投资项目多；筹资活动现金流入流出比在2007-2009年连年降低，并于2009年达到最低值0.87，说明还款明显大于借款，2010年该比率增长至1.81，说明这一年企业借款增加，2011年这一比例则接近于0，企业无资金危机。
五、财务比率分析
（1）获利能力分析（收益性分析）
万科获利能力趋势图201816141210864202007年2008年2009年2010年2011年
图4-1 2007年-2011年万科获利能力趋势图
净资产收益率(%)资产报酬率(%)销售净利率(%)根据万科企业股份有限公司的2007-2011年的财务报表可以计算出公司在此期间的有关获利能力的比率，见图4-1。
从图表中可以看到，万科的销售净利率近3年都呈下降趋势，这与原材料价格上涨引起的成本上升以及国家近年来对房地产的一系列调控措施有关，由此可见公司的主营业务获利能力在下降。净资产收益率在2008-2011年连续上涨，主要是净利润上升较多，而投资收益的下降和所得税的上升说明净利润上升是由主营业务收入增加所致。
总的来说，万科的主营业务获利能力近年来有所提升，总资产和净资产的获利能力在上升。
（2）偿债能力分析（安全性分析）
万科短期偿债能力2.521.510.5020072008200920102011
图4-2 2007年-2011年万科短期偿债能力趋势图
流动比率速动比率从短期偿债能力来看，万科的流动比率以2009年为转折点，2008年较2007年下降，2007年最高，为1.9566,2010-2011年逐年下降至1.5852与1.4081，这说明2011年公司的流动负债增长速度大于流动资产的增长速度，短期偿债能力有所下降。速动比率在2009年以来也逐步降低，2011年为0.3702，这是因为公司货币资金逐年下降所致。总的来说，万科短期偿债能力有所下降。
万科长期偿债能力3503002502001501005002007年2008年2009年2010年2011年
图4-3 2007年-2011年万科长期偿债能力趋势图
资产负债率(%)产权比率(%)从长期偿债能力来看，公司2009年产权比率为188.4252,在2010-2011年大幅上升，分别为282.931与326.8286，说明企业自有资本占总资产的比重下降，长期偿债能力下降。公司资产负债率近年来保持平稳，2007年为67.1125，2011年小幅上升至77.0997。总的来
说，公司的长期偿债能力近年来有所下降。
（3）经营效率分析（营运能力/周转性分析）
表4-1 2007年-2011年万科经营效率
应收账款周转率(次) 存货周转率(次) 总资产周转率(次) 2007年 57.7907 0.4095 0.4736 2008年 45.8609 0.3282 0.3738 2009年 59.758 0.3922 0.3806 2010年 43.9611 0.2692 0.2871 2011年 46.1798 0.253 0.2805
万科经营效率7060504030201002007年2008年2009年2010年2011年
图4-4 2007年-2011年万科经营效率趋势图
应收账款周转率(次)存货周转率(次)总资产周转率(次)万科的应收账款周转率近年来波动较大，2008年下降至45.8609，在2009年迅速上升并达到最高值，为59.758，2010年迅速下降至43.9611，2011年则有小幅上升，说明公司近年来对应收账款的管理缺乏稳定性。存货周转率近五年来呈下降趋势，表明存货的流通性和变现性有所降低，管理水平降低。总资产周转率也呈连年下降趋势，说明公司利用全部资产进行经营的效率在降低。
小结：由上面的分析可知，万科的资产运营能力在逐年降低，可见，公司要加强对资产的长期以及短期管理，以增强其经营效率。
（4）投资收益分析
万科投资收益趋势图765432102007年2008年2009年2010年2011年
图4-5 2007年-2011年万科投资收益趋势图
每股净资产(元)由图4-5可知，万科2008年的每股净资产较上年下降了1.36元，但在2009-2011年其每股净资产连年增长至2011年的最高点，为6.1693元，说明公司发展潜力较大，股票投资价值有所上升。
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