苏南万科金域蓝湾12号、13号楼
精装修工程管理策划书
苏南万科金域蓝湾项目部
二00九年十一月三十日
一、施工要求概述：
为提高万科品牌、倡导环保,对装修工程进行精细化管理，本精装修工程实施过程中的标准要求如下：统一标准、集中加工、文明标化，从而达到品质第一。其具体措施体现为：加强土建与精装修移交工作，复核有关数据,制定统一标准，对施工图纸进行深化设计；加工过程与安装分离，实现专业分工；加工流程、人员、机具固定；安装现场无大量加工过程、环境良好；加工效率提升、品质得到保障。材料加工采用集中式加工方式:将需要加工的材料进行排版规划，集中加工完成后运到现场再进行安装。现场管理采用精装修单位总包管理方式：将甲分包、甲供料的施工质量、施工人员管理都纳入到其统筹管理中，管理标准一致。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量标准在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案.
二、项目实施目标：
通过管理工作上的一系列动作,我们要求从图纸深化设计、材料集中加工、工序移交、一户一档、可视化管理、成品保护这六个方面做到精装修精细化管理.
三、项目管理重点：
1、要求精装修单位与土建总包单位一起对现场已完结构尺寸进行细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交、办理移交书面确认.根据现场实测结果确定标准尺寸，初步估计需要制定2—3种规格尺寸；
2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计.深化设计包括墙地砖排版图、吊筋龙骨排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等,并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加，找出平面位置的相互矛盾,杜绝现场随意移位切割，与设计单位确定精装修标准的深化图纸;
3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立。材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系；
4、材料集中化加工。现场根据设计排版图,将其转化为下料单，专人负责工厂化切割加工，并根据排版、规格尺寸等进行编号标识，由专人负责发料、统一运输供应到施工现场,每天供料，每天用完；
5、重点工序均办理工序界面移交。由监理组织各责任方到现场进行交接,并办理工序交接验收书面确认单。需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防渗漏部位检查交接、入户门安装交接、户内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需建
立交接档案;
6、采取精装修单位总承包管理机制。所有甲分包、甲供材单位均纳入精装修总包管理,包括产品实测下料、产品现场加工、成品保护等，并严格执行集团要求的成品保护标准；
7、工程资料建立一户一档。分阶段验收档案(四个阶段)、动态可视化管理资料均张贴到每户墙面，随查随填，对现场进行动态管理，及时发现现场风险，及时纠偏，保证资料的完整和真实性；每户张贴排版图，保证现场施工有据可依。最终每户形成“四档、一表、一图\";
8、现场施工过程中分为四个阶段:材料控制阶段、界面移交阶段、装修过程阶段和最终阶段，各个阶段划分出各个验收分项，对每个分项进行严格把控,并建立完善的验收档案，最终汇总到一户一档资料中，并装订成册；
9、现场安全文明管理,所有材料包括瓷砖、砂浆、石膏板、木工板等均在场外集中加工，施工现场进行拼装组合；现场严禁电线乱接乱拉；每层设砂浆存放盒,材料当天用完；每层设灭火器；每两层设一小便桶；每天垃圾集中堆放处理；设专人专车进行成品保护。
四、实施具体措施：
（一)开工前准备：
1. 临时设施：根据装修工作量（90—1房型66套、90-2房型66套、220房型49套
及四个单元的公共部位）搭设材料集中加工棚（内衬保温的彩钢板房）,配备材料加工机械；搭设材料库房；搭设施工人员工棚；
2. 临时用电：单独设表，每单元每两层设配电箱一只，施工照明用电采用36V安全
电压;
3. 临时用水：单独设表，每单元每层设置一个水龙头，并做好防冻保护措施； 4. 灭火器： 每单元每层设灭火器一只，灭火器固定在墙上，并张贴灭火器使用说
明；
5. 垃圾箱： 每单元每层设垃圾箱一只；垃圾桶每天施工结束后由清理小组用小推
车拉至垃 圾堆场；
6. 小便桶: 每单元每两层设小便桶一只，由清理小组定期进行清理；
7. 吸烟区： 楼栋内不再设置吸烟区,利用原土建总包单位的茶水、吸烟凉亭；
（二)组织架构：
除了工程施工所需的常规管理班组外，为了满足精装修精细化管理的要求，我们
还要求施工单位配备如下组织或班组: 1．实测实量组； 2．图纸深化组； 3．材料集中加工组；
4．材料运输组； 5．甲供材料管理组； 6．成品保护组； 7．安全文明检查组。
(三)图纸深化:
图纸深化的主要工作内容为：通过现场的实测实量，分析数据，制定出统一标准.再根据统一标准,绘制出水电定位、墙地砖排版、吊顶排版、配套项目(橱柜、收纳系统、户内门)、细部节点等详细的深化图纸,以指导具体施工. 1、实测实量及图纸深化人员的落实
➢ 实测实量落实为3个小组,各负责1个房型。根据实测实量的要求(详见招标文
件中的有关附件）,会同土建总包、监理等对已完结构进行复核，并记录好数据；
➢ 为避免混乱，每套进户门张贴楼层及房号，实测实量数据制成表格,对号入座,
明确每套房间中每个空间相对应的尺寸都有统一编号;
➢ 图纸深化落实为3个小组,各负责1个房型。根据实测实量数据,统计出其离散
率,再根据贴砖、踢脚线等可调节的间隙厚度来制定统一标准（根据现场条件，估计为2—3个标准），绘制出深化图纸.
2、 需深化的图纸
➢ 水电调整定位图.对比施工图与土建现场实际的水电位置，比较出插座、开关、
灯具等所有需增加或改动的部位，为集中开槽施工提供依据,为绘制隐蔽工程管线施工图做好准备；
➢ 墙地砖排版图。这是精装修集中加工最重要部分之一，所以在这个工序上施工
单位需加派人员，细化流程，每步工序后都要复核尺寸，尽可能做到准确无误； 流程:测绘原始尺寸——离散率统计——确定标准尺寸（估计2—3种标准）——现场排版样板——确定绘图尺寸——出排版图—-施工样板——交监理及甲方确认——张贴图纸——大面积放样——施工。
➢ 吊顶排版图。在绘制此图时，须将空调布置图（220房型)、水电管线图、灯
具布置图等通过图层方式叠加考虑，在吊顶排版图完成后,打开所有图层,调整吊筋与龙骨位置，避开中央空调包括空调管道、水电管线、灯具与吊筋、龙骨之间的碰撞。
流程：测绘原始尺寸(包括中央空调位置、管线尺寸）-—甲方、监理、土建方尺寸会审（根据已有样板）-—确定中间标准尺寸——绘制排版图、叠加图——工序样板放样复核——交监理、甲方确认——张贴图纸——大面积放样——施工。
➢ 配套项目（橱柜、收纳系统、户内门)。由精装饰单位提供基层完成面尺寸交
配套单位,配套单位进行尺寸复核并出详图。
（四） 材料管理：
1．材料分类、样板确认：
在施工开始之前，甲方（设计、采购、成本、项目）、监理及精装修施工单位再次对工程中所采用的材料进行详细确认，包括甲供材、甲指乙供材、乙供材等，再按照材料清单、分类来制作材料样板展示架，并在材料集中加工区设专门的材料展示间,以备施工过程中进行核对。
金域蓝湾90户型装修标准材料清单.xls
金域蓝湾220户型装修标准材料清单.xls
2．材料质量控制：
根据万科集团要求，对首批材料进场进行四方检查验收，之后每批材料进场，均由监理方根据四方验收单及实体样品进行验收.材料质量控制包括所有材料，主要验收检查内容为：型号、产地、批号、数量、质量等级、破损情况等.在材料入场时,严格要求责任落实具体化，并要求责任方书面确认签字。
材料质量验收表.xls
3． 材料堆放 a) 分库房存放
➢ 材料按供货方式分库房存放，如甲供材仓库、乙供材仓库、配套材料仓库等；
➢ 材料按加工流程分库房存放,如墙地砖分为原材料仓库、集中加工区域、墙地
砖成品仓库等；
➢ 乙供小材料按工种分货架存放；如泥工、木工、油漆工、水电工材料等。 b) 材料堆放方式
➢ 小材料如螺丝、地漏等采用货架进行分类排放；
➢ 大材料如龙骨、石膏板等进行错位交替叠加码放；板材底部架空整齐叠放等； ➢ 现场在客厅区域划出材料集中堆放区，对于水泥、腻子等需搅拌的材料盛放在
料盆内加工。
（五） 集中加工：
1．集中加工场地的规划
集中加工场地拟设置在保留建筑B的北面。此场地位于12、13号楼的东面，距离两栋楼的距离都较近。整个加工区采用内衬保温的彩钢板搭建，主要搭设材料集中加工车间、材料库房、材料展示间、精装修单位办公室等。 集中加工区搭建临时设施的要求:
➢ 实用性：方便材料入库、搬运、集中加工及成品出运,避免互相干扰。同时也
要考虑到施工结束拆迁后的再次利用。
➢ 安全性：加工区域内按施工规范布置临水临电；每间库房内设置灭火设备；夜
间安排警卫值班、巡逻；做好防火、防盗工作.
➢ 美观性：为打造文明施工工地，不仅要求施工现场做到文明施工，更要求加工
区域整洁美观。我们要求在加工区域内张挂安全文明施工标语、设专人进行卫生管理、施工垃圾及时清理出场等。
2．材料加工器具的配置
序号 1 2 3 4 5 工具名称 平板切割机 磨边机 磨光机 锯板机 型材切割机 计划数量 2台 2台 2台 2台 2台 3．材料集中加工、配送、施工衔接与流程
a) 集中切割加工
切割加工施工人员必须聘请墙地砖加工厂的专职切割技术人员，根据排版图及数量要求进行切割，将切割好的材料分规格、按材料加工表在材料背面编号，并按品牌、铺贴房间、相同规格等有序排放。 b) 开领料单
铺贴班组根据排版图开领料单，开单需注明铺贴房号、图纸型号、铺贴房间等信息。 c) 配送
配送班组按照领料单领取，并认真核对铺贴房间、位置、尺寸规格和数量等，整块砖到仓库直接领取,在包装箱上写明送货房号，堆放整齐等候送货；需加工的砖到加工区领取并打包，墙地砖用纸板进行包裹，并用封箱带固定。包装箱上注明材料品牌、送货房号、铺贴位置等. d) 送货、包装
现场组建2组材料配送小组，小组指定专人管理，每个小组组员5—6名。主要负责材料分类、标注、包装、配送等事务。 e) 运输器具
垂直运输：根据现场测量,由于施工前期湿作业材料用量比较大，上下也较频繁，为提高施工效率及方便，决定采用室外土建总包人货电梯，租赁期大约在2个月左右；后期饰面工程采用室内正式电梯，室内电梯使用前按照万科规定做好保护工作，并定期委派专人进行检查维护。
平面运输:平面运输分两段进行，一是由加工区至施工楼底，该段计划采用较大的运货三轮车，可节约人力资源且加大运输效率；另一是由施工底层至各楼层，该段墙地砖、涂料等采用小推车，砂浆等流体材料均采用劳动车等。 f) 铺贴前核对
施工人员领到料之后，必须根据图纸及现场放线进行材料校对，校对准确后开始施工。注意事项:当天领料当天用完。要确保现场铺贴工作正常有序进行，切割组、配送组、装饰泥工组三类班组在每个环节上都必须严格到位。所以我们在班组进场前,组织班组人员进行流程培训，并指定班组责任管理人签订责任书，同时要求管理人将任务、责任分到具体个人上报施工单位项目部。
（六） 现场施工方案：
1．现场施工标准化管理措施
细化施工图设计，提高图纸质量
加强集中加工管理，加大集中加工人力物力投入 材料配送专职化，配送流程流水线作业 逐步施工质量控制,工序质量表格化
全过程安全文明施工培训、教育、检查、提高 成品保护贯穿整个施工过程，专人专职保护维护 2． 样板引路
选择标准层中的一户作为工序样板,每道尺寸复核、排版核对都在工序样板中完成。其余施工工序及样板资料参照常规工序样板流程进行操作。 a) 每户张贴悬挂质量档案（一表+四档+一图)
➢ 每户品质可视化控制表
➢ 四个阶段质量控制表（界面移交表、材料进场验收表、装饰工序验收表、竣工验收 表） ➢ 整套排版图 b) 实测实量档案
检查设备：2米靠尺、钢塞尺、楔形塞尺、阴阳角尺、对角线尺、激光测距仪、水平仪、空鼓锤、5米卷尺、2米铝合金直尺 实测实量检查人员：质量员
实测实量一户一档表格
3．每户分项工序验收交接
每户分项工序移交，由监理组织各责任方现场进行交接，下道工序对上道工序的检查，并办理工序交接验收书面签字确认单。
每户工序验收交接分两大阶段，第一阶段为土建移交检查;第二阶段为装饰质量检查。土建移交检查内容有：房间尺寸、门洞口尺寸、墙顶棚地基面、水电定位、防水等检验；装饰质量检查内容包括墙地砖、乳胶漆、吊顶、木质部品、安装部分等。具体检查细项、方法见下表：
分项工序交接（土建）.xls
分项工序验收交接表（装饰）.xls
工序交接单（装修）.doc
（七) 总计划管理：
1. 施工总计划
由中标单位进场后再进行细化
2．施工人员计划
由中标单位进场后再进行细化
（八)成品保护及垃圾处理方案：
1. 成品保护措施
a) 成品保护材料胶带建议定加工,印上工程名称、公司名称、公司标志等；施工区
域内张贴成品保护提示等。为保证保护措施及统一美观,要求分包单位的胶带纸委托装饰总包统一制作. b) 具体成品保护方法：
详见招标文件中有关内容 c) 成品保护保证措施：
➢ 施工单位成立专职成品保护组,组长为第一责任人,组员若干名。由组长统一分
派任务；
➢ 除及时有效的做好成品保护工作外，还必须每天有专人巡查，及时做好成品保
护的维护工作；
➢ 制定明确的责任制和奖罚制度。 d)
装修总包与甲分包单位的管理合作
➢ 为保证保护措施及统一美观,建议分包单位的胶带纸委托装饰总包单位统一制
作。
➢ 分包单位的成品保护工作必须按照装饰总包要求进行操作，也必须设立成品保
护维护专人,并且由总包成品保护组长统一管理.
2. 垃圾处理方案
a) 在施工区域每单元每层楼设置垃圾箱一只，要求垃圾箱内直接套好垃圾袋，施
工人员每天做到落手清工作，必须清理好自己的施工垃圾并置放于垃圾箱内。 b) 装修总包成立的现场清理小组在当天施工结束后将垃圾运至楼下垃圾集中堆放
点.
（九） 安全文明管理：
现场的安全文明管理主要靠教育、宣传、奖罚这三大措施. 1. 加强安全文明教育
各专业的施工队进入施工现场后，装修总包将对其施工管理人员及施工操作人员进行全面入场教育，包括安全、质量、文明施工等内容，对施工现场的特殊部位进行详细交底，并记录在案。 2. 加大安全文明宣传
现场张贴各类安全文明告示，随时提醒施工人员。 3. 加深奖罚力度
现场做到人人都是安全检查员，不仅设处罚制度，还设优秀文明班组奖及举报奖,发动所有施工人员参与到创建安全文明工地的工作中去.
班组进场前与班组长签订安全文明协议，对于违反规定的施工人员绝不放过，第一次罚款教育，第二次必须驱逐出场。
（十） 施工技术交底与指导:
1. 针对每个施工工序，由专项技术人员出施工方案，方案必须务实准确,必要时结合
图纸与施工照片进行阐述；
2. 施工人员进场除安全文明教育外，紧接着就是施工流程、方案、质量交底； 3. 每周进行一次技术交底会议，将本周内的施工质量等进行总结和教育，对下周的
施工项目及工序要求进行重复指导，加深印象；
4. 技术人员对方案要不断完善，如果施工方案与实际施工发生冲突或发现不合理之
处，要及时改进;并及时通知到相关部门与相关班组直至每个施工人员； 5. 重要工序，在施工现场张贴施工工艺图纸及现场放线，确保工程质量。
(十一） 现场安全文明具体措施：
1. 施工人员服装
新进施工人员项目部进行登记，并制作胸卡，胸卡中明确姓名、工种、施工区域等；统一发放工作服两套(轮流换洗）、安全帽一顶。
分包单位必须统一服装、安全帽，凭胸卡方可进入加工区及施工区。 管理人员与工人佩戴安全帽颜色不同。 2. 保洁
保洁基本分为两大部分：一是施工人员的粗保洁；二是清洁班组的细保洁;粗保洁也就是说施工人员在施工中要将主要施工材料、工具按指定位置、方法进行有序排放，操作过程中尽量保持施工环境的整洁，施
工结束做到落手清工作，及时清理现场垃圾至指定垃圾箱；细保洁指每个单元配备若干名专职清洁工人及若干台大型吸尘器、清理车，每天进行清理保洁工作，确保施工环境的整洁。 3. 精保洁
在竣工验收前期，委派专业的精保洁公司按照万科交付保洁标准进行保洁. 4. 其他文明措施
其他文明措施具体有教育施工人员文明举止，礼貌用语；现场设小便区、吸烟区、警告提示语等。
(十二） 甲分包单位配合管理工作：
要确保整个施工现场的施工质量、安全文明工作，所有甲分包施工必须纳入装饰总包管理,主要有以下内容: 1． 日常管理
➢ 甲分包单位进场前,必须先将施工人员名单、具体施工负责内容上报装饰总包,并
附身份证复印件留底，并与装饰总包签订分包协议.
➢ 甲分包单位如需在加工区内使用机器及工具，上报装饰总包有关机器及工具数
量、功率等有关详细内容。装饰总包根据加工区设计功率进行审核批准后方可允许进场，分包单位必须严格遵守装饰总包有关集中加工区的管理规定。 ➢ 甲分包单位必须服从现场装饰总包管理,每周必须参加监理组织工地例会和装修
总包组织的工程协调会议,如请假必须书面向总包项目经理、总监及甲方标段负责人书面请假经同意方可缺席，相关管理人员按照合同规定,由监理对其进行考
勤，否则按照合同进行经济处罚。 2．材料与施工管理
➢ 所有的供货计划必须满足装修总包单位根据现场工程情况制定的总进度计划和
材料供应计划,供应按照现场划分的标段分批供应，装修总包提供计划必须符合分包单位提供的加工周期时间,分包单位根据计划向装修总包提供相关加工制作施工图、排版图及节点大样图等详细图纸，经装修总包审核签字确认上报监理和甲方审核签字;
➢ 分包单位进场前，必须与装饰总包、监理共同对装饰总包的完成面进行检查交
接,办理交接手续,并由装饰总包、分包单位、监理三方在交接单上签字确认； ➢ 所有材料加工下料,由装修总包负责统一协调，并向根据计划及前期确认的图纸
向分包单位提供现场安装制作指令单,内容包含通知时间、进场时间、具体套数、具体栋号部位,安装制作单必须由分包单位、装修总包、监理及甲方标段负责人签字；
➢ 现场材料堆放必须堆放在装饰总包指定仓库集中堆放，二次搬运由分包负责，
按照装修总包统一调度运输至施工现场进行安装，运输车辆必须符合装饰总包的统一管理要求；
➢ 进场材料必须在集中加工区内指定位置（包含开孔、开槽）进行加工,加工完成
后运输至工地现场进行拼装，严禁在施工现场随意切割。 3． 日常资料报验：
➢ 所有资料(材料供应计划、材料验收单、工序验收单、付款资料、竣工验收单等）
由分包单位填写盖章后上报装饰总包，装饰总包审核后上报监理及甲方； ➢ 材料进场验收和各道工序安装完成后由各分包单位自检合格后，填写报验单上
报装修总包确认，由装修总包统一上报监理和甲方验收，报验资料分包单位、装修总包和监理均须签字盖章. 4． 成品保护管理：
➢ 产品成品保护现场均由总包装修单位统一协调管理，按照万科集团成品保护标
准和装修总包成品保护的细则执行,成品材料按照装修总包单位提供样品进行采购，胶带为装修总包统一制作，分包单位向总包装修统一采购;
➢ 分包单位自施工进场至竣工交付完成,委派专人在现场负责本单位项目的成品保
护和现场清理工作,具体人数由分包单位根据工作量确定后上报装饰总包,再由
装饰总包审核确认。保护和清理标准参照万科及装修总包的指定标准。保护专人归纳入装饰总包的成品保护组进行统一培训和管理。 5． 安全文明管理:
➢ 分包单位施工人员现场必须统一穿着工作服和佩戴安全帽,佩戴胸卡，通过工作
服或安全帽颜色区分出管理人员和施工人员，现场场地布置、车辆标识要符合在现场统一要求。
➢ 安全文明由装修总包统一管理，进场前由装饰总包对分包单位管理人员进行安
全文明培训交底,并与装修总包签订安全文明协议；分包单位必须对其现场施工人员安全文明交底，并有书面记录，每位施工人员进行签字确认，每周对施工人员要集中培训，并做培训记录.
➢ 分包单位施工人员违反工地或加工区安全文明规定，必须接受与装饰总包施工
人员相同的处罚规定. 6． 竣工验收：
➢ 甲分包单位严格按照甲方及装饰单位的质量要求进行施工和过程控制,并接受装
饰总包现场监督和管理。
➢ 甲分包单位自施工起，都必须由专职小组在现场进行成品保护维护、质量检验
维修，以及配合甲方与装饰总包的交房工作，直至房屋交付完成。
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