2010年邯郸房地产市场概况与总结

2010年11月，邯郸政府相关部门统计邯郸主城区商品房售价为4300元每平米，如果公众真的以该数据标准在邯郸购房，相信在主城区内可供挑选的楼盘不超过十个，显然政府部门的数据统计缺乏信服力。

在二手房方面，邯郸二手房交易量约占邯郸主城区商品房交易总量的四到五成，其交易价格比重也绝不可能忽略不计。从所周知邯郸二手房价格普遍高于同区域的新房价格，从二手房交易价格来看，二手房价格一般比同区域新房价格高出300---800元每平米，某些热点区域及小面积户型二手房的价格甚至高出同区域价格每平米千元以上。在邯郸，在售楼盘按价格差可大致分为以下几个版块；东部版块

东部版块；地域为滏东大街以东至就珠高速，因该地域是政府2008年----2020年规划的重点发展方向，虽然商业及生活配套设施相对滞后，但楼盘价格表现始终比较抢眼，从2001年的连城别苑，到2004年的拉德芳斯，再到2007年以后的鑫域国际，龙湖御景，十年来该区域的楼盘价格始终领衔邯郸房价制高点，2010年也是该版块楼盘率先步入6000元每平米的时代，时至2010年末，东部版块商品房均价约在5500元每平米左右，个别楼盘如龙湖御景，鑫域国际的均价已逼近每平米7000元的关口，二手房方面，该版块二手房挂牌价格较高，尤以龙湖公园周边二手房价格最高，如三广，连城别苑小区的二手房单价已达每平米7000元左右。中心版块

中心版块，地域为东至滏东大街，西至京广线，南至渚河路，北至联纺路。该区域因地处老城区，所在建的项目为清一色的城中村或旧改项目，因拆迁补偿使土地价格成为邯郸主城区最高的区域，按邯郸现暂行实施的城中村拆迁以宅基地面积为单位1：2置换商品房，住宅楼拆迁按1：1.2（含奖励面积）置换商品房，加上过渡费，搬家费及各项奖励，该区域的净地价格每亩不低于300万元。按政府通常给予的旧城改造容积率3.5计算，楼面地价约合1300元每平米以上，其它费用如下：

建筑成本：按26---32层建筑计算，每平米约为1500----1700元。

基础设施费，墙改费，消防人防费及各项图纸审批费每平米约为80----140元（项目不同优惠不同）

小区公共配套设施费如公共管网，绿化景观，路面等费用每平米约合10----30元。项目经营成本（含销售成本，财务融资成本，工资奖金，不动产折旧费及相关招待费用）约为每平米400---600元左右。

前期费用如勘探费，设计费，前期项目可行性分析等费用每平米约合30---50元。

营业税，印花税，土地增值税，企业所得税约占商品房售价的10%---12%左右，约合每平米500----600元。

以上综合相加项目实际每平米的成本约为3800---4400元之间。

高昂的成本使该区域的房价大有超过东部版块之势，如青年苑，中央公园，国际恋城，金世纪新城等项目已超越6000元每平米的关口，个别项目均价已达6500元每平米以上。总体而看，该区域的楼盘价格（含二手房）比较平均，所有在售商品房价格都在5000元每平米以上，区域均价约在5500元每平米。南部版块

南部版块，地域为渚河路以南，南环以北。2010年该区域的五仓区开发建设全面展开，赵都新城，阿尔卡迪亚等一些大项目纷纷上马，其所在该区域的旧改项目如金世纪花园，美罗城，金碧苑，颐景蓝湾也纷墨登场，该区域由于五仓区的开发建设及三年大变样的贯彻实施，其区域地产开发也由冷转热，该版块2010年商品房开发建设总量与其它版块相比并比逊色。该版块以赵都新城，阿尔卡迪亚为代表，均价在4200---4600元每平米之间，金碧苑实际成交价在4000元每平米左右，维多利亚港湾价格约为4800元每平米。总体来看该版块商品房价格在4500元每平米，随着南湖公园的逐步成形及五仓区的加速建设，其区域城市面貌及基础设施会大大改善和提高，相信该版块未来仍有较大的发展和升值空间。北部版块

北部版块，地域为联纺路以北，北环路以南。该版块在售楼盘约十余个，虽处同一区域，但楼盘间价格差距较大，如丰收苑团购价最低为每平米2600元，幸福苑最低售价为每平米3100元，而同版块的兰庭华府，安联水晶坊销价则在4500----4800元每平米之间。

该版块近十年来变化不大，发展相对滞缓，主要原因是该区域内轻纺化工企业较多，且对周边环境影响较大的热电厂刚好处于该版块的中心，环境与配套因素仍是是制约该区域房价增长相对滞缓的主要原因，以往所说的邯郸房价“南低北高，东贵西贱”的格局在2010年被彻底颠覆。西部版块

西部版块，地域为铁路以西。该区域近两年来地产开发项目增加迅速，在售和在建项目今年约20个，最高价格以赵苑观邸，御景苑，金丰二期为代表，均价在4500元每平米左右，最低售价约在3200元每平米，综全来看该区域的商品房平均售价约在每平米4000元。仍然是邯郸主城区内房价最便宜的区域。

从邯郸2008----2020年城市总体规划来看，未来十年该区域城市空间向西几乎保持原地不动的状态，根据邯郸城市规划，未来十年邯郸主城区面积将扩大到现有面积的两倍，看来邯郸

政府已弃向西拓展城市空间的可能。从投资的角度来分析，在该区域长线投资并不是最佳选择。马头版块

马头版块，地域为渚河沿岸以南。该区域与主城区相距3---10公里，虽然不在主城区内，但该区域近年来发展较为迅速，地产开发量迅猛增加，据统计，该区域2010年在售楼盘多达20余个，但绝大多数为小产权项目，平均售价仅为2000----2300元每平米，仅为主城区房价的1/2甚至1/3，该区域具有正规产权的盛世凤凰城，枫丹美庐平均售价在2600----2900元之间，新一中对面由龙旺益利达房地产开发的龙旺伯乐佳园团购价为3600元每平米，市场价为4000元每平米，未来该区域即将推向市场的正规产权项目还有万聚房地产开发的鑫盛苑及辰翔集团开发的秀水尚城等项目，由于是大产权项目综合成本较高，预计售价也将在4000元左右，正规产权项目与小产权项目巨大的价格差，将会使小产权项目价格被再一次推高，从而使小产权项目的利润空间进一步扩大，若当地政府在2011年再对小产权项目的开发建设视而不见或以罚代管的消级态度，那么巨大的利润诱惑会使小产权项目的开发量在未来几年迅猛增加。

虽然该版块距离主城区较远，基础设施及配套更谈不上完善，但主城区与马头区域巨大的价格差使马头区域的房价具有无可比拟的优势。

邯郸主城区的房价从2006年初到2010年底房价从1600----3000元每平米上升至现在的3200---6800元每平米，也就是说邯郸主城区的房价仅用五年的时间就翻了一番，但邯郸城镇人口人均可支配收入五年来增长幅度尚不及房价增长的50%，再抛去CPI消费指数五年来年均2.8%的增长幅度，五年来邯郸人均实际收入增长仅为房价增长的1/3左右，这就意味着邯郸城镇居民的收入相对于房价在大幅度缩水，普通百姓对房价的承受能力越来越小，这将会使更多的普通百姓距离拥有一套自已住房的梦想越来越远，所以未来的趋势是经济收入相对较少的群体在城市地域空间上会被逐步边缘化，挤出效应的显现会使这部分群体更多的向房价较低的城市边缘地带购房置业。马头区域小产权房的繁荣及兴盛正是城市贫富差距过大基尼系数过高的缩影，邯郸主城区过高的房价挤出大量中低收入群体到该区域购房置业，据统计该区域70%以上的是邯郸主城区户口的购房群体，以城市空间距离换取居住权利是这部分人真实而又无奈的梦想。

从房地产投资开发的角度分析，该区域无论是小产权还是大产权立项的项目，投资回报率普遍高于邯郸主城区的项目。

该区域小产权项目多是多层住宅，容积率在1.6----1.8之间，土地征用成本每亩在10----15万左右，楼面地价每平米仅为100元左右，建筑成本在每平米650元，经营成本每平米一般不超过200元，其它相关税费可忽略不计，综全成本每平米在1000---1300元，但市场售价在2000----2300元每平米，投资回报率最高可达将近100%。

该区域的大产权方面，以龙旺伯乐佳园为例，高层住宅，容积率在3.0----3.5，土地征用成本每亩约100万元，楼面地价在500----600元每平米左右（含4%的土地契税），营业税，印花税，土地增值税，企业所得税约计400元每平米，配套及相关审批费用约100元每平米，小区公共配套管网及各项前期费用约50元每平米，经营成本约400元每平米，项目的综合

成本每平米约在2800----2900元在左右，实际市场售价在4000元每平米，投资回报率约在40%以上，该数据稍高于邯郸主城区项目的投资回报率（主城区旧改项目投资回报率一般在30%左右），因此，站在房地产投资的角度，该区域无论是大产权还是小产权项目，利润率普遍高于主城区的项目。