本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、关于收益法求取净收益的说法，错误的是。 A：净收益包括有形收益和无形收益
B：运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C：通常只有客观收益才能作为估价依据
D：应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E：工业用地的监测点评估价格
2、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到__的极限值。
A．允许的最低经济效益指标 B．最大费用 C．利润为零 D．最大利润
3、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。 A．比较风险 B．通货膨胀风险 C．时间风险
D．资本价值风险
4、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由__负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 A．政府部门 B．建设部门 C．房管部门 D．开发企业
5、企业偿债能力包括长期偿债能力和短期偿债能力。下列四个衡量指标，与其不同的是__。 A．利息保障倍数 B．流动比率1 C．速动比率 D．流动比率2
6、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
7、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。 A．基准地价
B．标定地价 C．标准地价 D．路线价
8、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。 A．人身保险 B．责任保险
C．财产损失保险 D．信用保证保险
9、土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的（）。 A．30%～40% B．40%～50% C．50%～60% D．60%～70%
10、针对不同的估价目的所采用的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格
11、某宗房地产土地面积320 ㎡，建筑面积300 ㎡，建筑的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积450元，残值每平方米建筑面积150元，则该宗房地产相对于空地的减价额为。 A：144 000元 B：135 000元 C：960 000元 D：90 000元
E：工业用地的监测点评估价格
12、下列关于商品房销售的表述中，正确的是__。 A．商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3% B．按何种面积计价，就按何种面积登记发证
C．按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积
D．商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款
13、开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的__。 A．20% B．30% C．40% D．50% 14、股票可以在股票市场上作为买卖对象或抵押品随时转让，这体现了股票的__。 A．风险性 B．营利性
C．价格的波动性
D．流通性
15、工程量清单是招标文件的组成部分，其组成不包括。 A：分部分项工程量清单 B：措施项目清单
C：单位工程费用清单 D：其他项目清单 E：执行层的组织协调
16、下列关于管理规约，表述不正确的是。
A：管理规约是一种公共契约，属于协议、合约的性质
B：管理规约作为业主自我管理的一种重要形式和手段，要求全体业主共同遵守 C：建设单位应当在销售物业之后，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定
D：建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益 E：执行层的组织协调
17、某幢楼房的土地总面积500 ㎡，总建筑面积1 000㎡，某人拥有其中80㎡的建筑面积。如果按照建筑面积进行分摊的方法计算，该人占有的土地份额为。 A：6％ B：7％ C：8％ D：9％
E：工业用地的监测点评估价格
18、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。 A．7264.891 B．12414.37 C．78661.36 D．52668.86
19、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和。 A：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号 B：注册房地产估价师(姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号 C：估价作业日期、估价报告编号、附件
D：估价时点、估价作业日期、估价报告编号 E：工业用地的监测点评估价格 20、下列关于全民和集体所有制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。
A：全民所有制企业、城镇集体所有制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准
B：经批准使用的土地，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不改变土地权属性质
D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必须计算土地补偿费和各种补助费
E：房地产估价机构必须加盖公章 21、对于同一估价对象和同一估价时点，下列价值类型中评估价值最大的一般是（）。
A．谨慎价值 B．市场价值 C．残余价值
D．快速变现价值
22、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8％。该房地产的价格为万元。 A：695．83 B：681．25 C：715．83 D：718．75
E：工业用地的监测点评估价格
23、当事人对裁决不服的，可以在裁决书送达之日起__个月内向人民法院起诉。 A．1 B．2 C．3 D．6
24、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维修保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4％，用直线法计算该建筑物的成新率为．【2005年考题】 A：43．2％ B：50％ C：56．8％ D：70％
E：工业用地的监测点评估价格
25、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。 A．2020.80 B．2214.29 C．2336.45 D．2447.37
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是。
A：借款偿还期 B：偿债备付率 C：流动比率
D：利息备付率 E：內部收益率
2、补偿标准以“物”(房屋)为主，更能充分体现__这一民事法律关系最一般的原则。
A．入股补偿 B．等价有偿 C．等价补偿 D．实物补偿
3、有A、B两宗面积较小的相邻土地，各值30万元。如果将该两宗土地合并为一宗土地，由于面积增大而有利于合理利用，合并后的土地市场价值为100万元。在这种情况下，如果地块A的拥有者购买地块B，则正常成交价格为__万元。 A．30 B．50 C．30～70 D．70
4、直接资本化法的优点不包括（）。
A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益
B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解
D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率
E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况
5、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的．(2007年试题) A：分离 B：独立 C：对立 D：融合 E：借款合同
6、因技术革新、设计优化等导致建筑物变得落伍陈旧而引起的减价，属于__。 A．自然折旧 B．物质折旧 C．功能折旧 D．经济折旧
7、对违法预售商品房规定了具体处罚条款的法规有__。 A．《城市房地产管理法》 B．《土地管理法》 C．《城市房地产开发经营管理条例》 D．《城市商品房预售管理办法》 E．《城市房地产转让管理规定》
8、城市房屋拆迁估价中，房地产估价师对被拆迁房屋面积的界定可来自于（）。 A．被拆迁房屋的权属证书记载的面积
B．拆迁人提供的被拆迁房屋的面积
C．拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋面积的协商结果
D．具有房产测绘资格的机构对被拆迁房屋面积的测量结果 E．房地产管理部门权属档案记载的被拆迁房屋的面积 9、土地用途管制的核心是__。 A．保护耕地
B．实行土地登记制度
C．实行土地有偿有限期使用制度 D．不能随意改变农用地的用途 10、需求规律是。
A：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈反方向变动
B：一般来说，在其他条件不变的情况下，某商品的需求量与该商品价格之间呈同方向变动
C：需求量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 D：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而减少 E：需求量随商品本身价格的上升而减少，随商品本身价格的下降而增加 11、下列社会经济活动表现中，体现房地产市场功能的有。 A：商品住房限购政策导致住房租金上涨
B：居民对高层住宅需求增加使得更多房地产开发企业愿意建高层住宅 C：保障性住房供给增加抑制商品住房价格 D：房价大幅下降导致美国次贷危机爆发 E：通货膨胀导致房地产重置成本增加 12、下列属于报酬率求取方法的是__。 A．累加法 B．功能法
C．市场提取法
D．投资报酬率插入法 E．匀衡法
13、在房地产市场的分类中，二级市场是指。 A：土地使用权转让市场 B：存量房地产交易市场 C：土地使用权出让市场 D：新建商品房预售市场 E：新建商品房租售市场
14、投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种人住需要的房地产产品，然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指。 A：房地产开发投资 B：房地产直接投资 C：房地产置业投资 D：房地产间接投资 E：借款合同
15、关于房地产价格中的房价与地价的关系是__。
A．相互影响论 B．相互补充论 C．相互制约论 D．需求带动论 E．成本决定论
16、某人拥有一套住宅建筑面积为200m2，整幢建筑物总面积为8000m2。其房地总价为8000万元，其中建筑物总价为5500万元。该人占有的土地价值为__万元。 A．62.5 B．2500 C．137.5 D．200
17、耕地占用税实行税率。 A：递减 B：比例 C：定额
D：超额累进
E：执行层的组织协调
18、下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是__。 A．三通一平费用 B．工程造价咨询费 C．可行性研究费用 D．水文地质勘探费
19、目前，国家收回建设用地使用权的原因可能是。 A：建设用地使用权期间届满而收回 B：因公共利益的需要而提前收回
C：因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回 D：因土地使用者履行土地使用权出让合同而收回 E：司法机关决定收回建设用地使用权 20、登记机关可以依法做出__的行为。 A．准予登记 B．暂缓登记 C．不予登记 D．代为登记 E．免予登记
21、投资的特性包括__。
A．投资是一种有目的的经济行为，是现在支出一定价值的经济活动 B．投资具有时间性
C．投资的目的在于得到收益 D．投资具有稳定性 E．投资具有固定性
22、在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有。 A：降低再贴现利率
B：提高首期付款比例 C：提高法定存款准备金率 D：缩短分期付款期限 E：公开市场买入政府证券
23、根据我国土地使用制度实施的实际情况，采用的方法进行城市土地评价，是较为切实可行的途径。 A：土地分等定级 B：土地直接定级 C：土地间接定级 D：级差支出测算 E：级差收益测算
24、征地补偿费应合理使用，耕地占用税用于__，土地复垦费、土地荒芜费用于土地的调整与治理。 A．集体财政 B．国家财政
C．土地开发与农业发展
D．土地管理部门的业务开支 25、有一开发公司拟参加国有土地使用权拍卖会，现委托房地产估价人员对该土地的最高竞买价进行评估，所得出的评估价值是__。 A．交换价值 B．公开市场价值 C．投资价值 D．理论价格 E．标定地价
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