本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、城市房屋租赁应向__部门登记备案。 A．公安 B．工商管理 C．房地产管理 D．土地管理
2、假设开发法的本质是以为导向求取估价对象的价值。 A：房地产供需
B：房地产的预期未来收益
C：房地产预测的开发完成后的价值 D：土地利用价值
E：工业用地的监测点评估价格
3、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。 A．同时 B．随之 C．不能
D．权利人确定是否
4、在英国和其他英联邦国家，法院一般来判断房地产评估价值的误差范围。 A：使用估价对象房地产的实际成交价格 B：使用政府公布的房地产交易指导价格 C：使用近一年内房地产的平均成交价格
D：依赖于专家证人测算的估价对象房地产的价值 E：工业用地的监测点评估价格
5、功能折旧违背了以下哪个原理__。 A．收益递减原理 B．收益递增原理 C．均衡原理 D．适合原理
6、__是判断项日盈利能力的重要技术经济指标，是将开发项目预期或实际上所获得的年净收益进行资本化时采用的一个贴现率。 A．利息率 B．销售利润率 C．速动比率 D．目标收益率
7、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有10层，且建筑基底总面积为 600m2，建筑用地面积为1000m2，则建筑容积率为__。 A．60 B．6 C．10
D．60%
8、房产用地面积测算时，需计入用地面积的是__。 A．公共使用的排水沟 B．市政道路
C．权属不明的巷道 D．房屋占地面积
9、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15%，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（）万元。 A．520.83 B．250 C．770.83 D．270.83
10、下列不属于土地增值税扣除项目的是。 A：取得土地使用权时所支付的金额 B：土地开发成本、费用
C：建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格 D：与转让房地产无关的税金 E：执行层的组织协调 11、《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发用地应当以__的方式取得。 A．转让 B．赠送 C．出让 D．买卖 12、下列关于《城市房屋权属登记管理办法》的法律责任的表述中，正确的是__。 A．以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以2000元以下罚款
B．涂改、仿造房屋权属证书的，其证书无效，由登记机关收回权属证书，并可对当事人处以2000元以下罚款
C．非法印刷房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印刷的房屋权属证书并可对当事人处以2万元以上3万元以下的罚款
D．因登记机关工作人员过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失承担赔偿责任 13、某开发商将8000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20%，贷款利率为10%，已知在总投资中开发商自有资金占30%，则其自有资金的年平均投资收益率为__。 A．40.9% B．54.7% C．56.7% D．61%
14、某宗面积为3 000㎡的工业用地，容积率为0．8，相应的楼面地价为700元／㎡，现按城市规划拟变通为商业用地，容积率为5．0，相应的楼面地价为
960元／㎡，则应补地价为。 A：300万元 B：30万元 C：4 240万元 D：1 272万元
E：工业用地的监测点评估价格 15、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10％，可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元 B：8653万元 C：8760万元 D：9941万元
E：工业用地的监测点评估价格
16、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。 A．22 B．28 C．38 D．50 17、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 18、指两家以上商业银行受控于同一人或同一集团，但又不以股权公司形式出现的银行组织形式。 A：单元银行制 B：总分行制 C：集团银行制 D：连锁银行制
E：执行层的组织协调
19、某房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，土地使用条件与规划限制所规定的容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。后经规划调整，容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该房地产开发用地因容积率提高需补地价万元。 A：375 B：450 C：500 D：600
E：工业用地的监测点评估价格 20、《房地产开发企业资质管理规定》规定，房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。
A：1 B：2 C：3 D：4
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的__以下征收土地闲置费。 A．10% B．15% C．20% D．25%
22、高级别墅豪华住宅用地的土地使用最高出让年限是__年。 A．40 B．50 C．60 D．70
23、房地产开发公司出售商品房屋，应在销售前到登记机关办理__手续。 A．备案登记 B．注销登记 C．变更登记 D．买卖登记 24、房地产开发商根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的方法，属于__。
A．成本导向定价法 B．购买者导向定价法 C．竞争导向定价法 D．市场导向定价法 25、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。 A：公安机关 B：司法机关 C：公证机关 D：人民法院
E：房地产估价机构必须加盖公章
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、当某开发商的成本费用和产品质量与市场领导者相比具有竞争优势时，可以采用的定价法是__。 A．领导定价法 B．挑战定价法
C．随行就市定价法 D．渗透定价法
2、实行物业服务收费酬金制的物业服务费用的构成包括__。 A．物业管理企业的酬金
B．物业服务支出
C．物业管理企业的利润 D．法定税费 E．物业服务成本
3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为 200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
4、工程造价控制的主要方法有。(2008年试题) A：价值工程 B：协议发包 C：合同管理 D：非限额设计 E：可行性研究
5、某种有价证券的持有者既可凭该证券以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，又能通过市场转让获取交易差价，这种证券是__。 A．股份 B．股单 C．股票
D．公司债券
6、现货房地产与期货房地产估价的不同点是__。 A．估价时点不同 B．交易日期不同 C．估价目的不同
D．估价对象的状况不同
7、当市场调查人员所需要的资料可能不存在，或者由于种种原因，资料不够准确、不可靠、不完整或者已经过时，这时，市场调查人员就需要时间和金钱去收集更切题和准确的资料。 A：一手 B：二手 C：原始 D：基础 E：借款合同
8、零售商业物业的主要辐射区域，其营业额的都来自该区域。 A：50％～65％ B：60％～75％ C：70％～85％ D：80％～90％ E：借款合同
9、某房地产正常年净收益为6000元，当前银行利率为10%，购买年为8，估价应为__元。
A．54000 B．32010 C．48000 D．60000
10、下列关于建设用地使用权出让，表述正确的是。
A：土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权 B：经出让取得土地使用权的单位和个人，拥有土地所有权
C：土地使用权可以进入市场，进行转让、出租、抵押等经营活动，包括地下埋藏物在内
D：土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书
E：集体土地不经征收(成为国有土地)不得出让
11、房地产投资信托基金可以分为伞型合伙REITs和多重合伙REITs，是以分类的。
A：按其投资业务 B：信托性质的不同 C：收益形式 D：来源构成 E：借款合同 12、商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（）m2的，购房人有权退房。 A．97 B．103 C．105
D．A、B均可以
13、人们在购买决策过程中可能扮演不同的角色，有。 A：发起者 B：影响者 C：决策者 D：购买者 E：旁观者
14、房地产估价机构组织形式包括。 A：合伙制 B：股份制
C：有限责任制 D：国有独资公司 E：个人企业
15、根据，可将合同分为双务合同与单务合同。 A：法律是否设有规范并赋予一个特定名称 B：合同当事人是否互相享有权利、承担义务
C：合同当事人是否为从合同中得到的利益支付代价 D：法律是否要求合同必须符合一定的形式才能成立 E：执行层的组织协调
16、下列经济评价指标中，属于房地产投资项目盈利性指标的有__。 A．投资回收期 B．借款偿还期 C．利息备付率 D．财务净现值 E．现金报酬率
17、交易情况修正的方法主要有__。 A．百分率法和差额法 B．百分比法和差额法 C．百分率法和指数修正法 D．百分比法和指数修正法 18、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。 A．120 B．90 C．60 D．30
19、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。 A．毛租金收入 B．净租金收入 C．经营收入 D．税后现金流 20、保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。 A：利润为零时 B：利润最大时
C：允许的最低经济效益指标 D：允许的最高经济效益指标 E：借款合同
21、下列房地产中，不得转让的有__。 A．共有的房地产
B．未解决权属争议的房地产 C．设定了抵押权的房地产 D．已被依法查封的房地产
E．已列入城市拆迁范围内的房屋 22、城市用地共分为__大类。 A．8 B．10 C．16 D．46
23、申请房屋登记时，由当事人单方申请的情形有。 A：合法建造房屋取得房屋所有权 B：权利人放弃房屋所有权
C：继承取得房屋所有权
D：产权交换取得房屋所有权
E：依据人民法院生效法律文书取得房屋所有权 24、我国经营性金融机构，包括。 A：商业银行 B：政策性银行
C：非银行金融机构 D：中国银行 E：中国人民银行 25、__是反映项目实际造价的技术经济文件，是开发商进行经济核算的重要依据。 A．投资估算 B．竣工结算 C．成本结算 D．技术报告
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