房地产新政下商业银行信贷风险问题研究

房地产新政下商业银行信贷风险问题研究

作者：蒋伟 张朋能

来源：《商情》2011年第05期

[摘要]2010年初以来，为了平抑房价和维护房地产市场的健康发展，国家出台了相关调控政策，并加大了限购力度和限购范围，期望压缩房地产市场发展中存在的泡沫。在此背景下房地产价格下行压力较大，而商业银行对房地产贷款是其主要的资产业务，如何防范和化解商业银行因此而产生的信贷风险势在必行。本文从房地产市场融资的现状出发，分析和关注商业银行的信贷风险，并据此提出相应的对策和建议。 [关键词]房地产新政 信贷风险 对策

为了促进房地产市场的健康发展，国家出台相关房地产调控政策，一方面平抑了房地产市场中过度的投机热情，促使房地产市场成交量下降、需求量萎缩、价格停止继续大幅上涨。另一方面由于房地产市场交易量下降，资金周转速度放缓，对商业银行存在较为严重的潜在信贷风险。对房地产企业而言，资金链是其发展壮大的关键所在，一旦出现销售不畅，资金回收速度缓慢，以及商业银行稳健审慎的贷款政策必将使房地产市场资金链断裂，由此带来的将是巨额的呆坏账和应收账款，所以必须调整商业银行对房地产的信贷政策和信贷方向，预防和消除存在的信贷风险。

一、新政下房地产市场融资现状

我国资本市场不发达，以商业银行为主体的间接融资占主流。据中国人民银行2010年金融统计年鉴知：2010年全年，主要金融机构及农村合作金融机构和城市信用社房地产人民币贷款新增2.02万亿，年末余额同比增长27.5%，地产开发贷款新增1647亿元，年末余额同比增长24.7%，房产开发贷款新增4269亿元，年末余额同比增长23%，比上年末高7.2个百分点，个人购房贷款新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%。无论是开发商那地还是房产建设方面，商业银行在房地产融资领域占据绝对份额。由于新政影响，房地产市场成交量萎缩，需求量被压抑，价格存在较大下行压力，部分楼市开始采取预售制度和暗中折扣方式期望缩短资金链加速资金回收速度，借此来保证市场占有量和优势地位。另一方面国家为了平抑房价促进房地产市场的良性发展，要求商业严格审查地产商贷款资质、收紧房贷规模、提高贷款利率、采取更为审慎的贷款策略，增加了地产商的融资成本，从长远来讲会延长还贷时间和加大商业银行的贷款回收风险。

二、房地产新政下的商业银行信贷风险

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1.供求双方进入深度博弈阶段，信用风险增加。房地产新政出台后，楼盘成交量日渐萎缩，刚性需求被暂时压抑，价格在调控中坚挺依然，开发商推迟楼盘上市时间，甚至恶意捂盘惜售，供需双方进入深度博弈阶段。如果市场需求骤降，房价持续下行，则容易诱发房地产泡沫的破灭和房贷的断供，由此而引发的违约风险将会严重冲击商业银行信贷资产的稳健安全经营，形成巨额呆坏账。

2.信贷资金过于集中房地产领域，加大商业银行流动性风险。在商业银行新增贷款中房地产所占比重较大，而且银行也比较倾向于有抵押物的贷款，房地产贷款的特点是贷款额度大、收益高。房地产贷款和银行盈利增长点和风险管理联系紧密，一旦过热的房地产市场泡沫破灭，商业负债经营的特点决定了商业银行必然会陷入流动性严重不足的风险。

3.新政下开发商偿债能力变弱，房贷抵押品市值贬值的风险。房地产发展壮大依托通畅的资金链支持，新政下成交量骤减，必然会延迟还贷日期、加之国家政策的目标就是平抑房价，则以房地产为抵押品的市场价值未来有很大的贬值空间，其后果是商业银行以为很安全的贷款变得更加充满风险和不确定性，势必会影响商业银行贷款的质量和安全性。

4.商业银行信贷风险管理水平薄弱，容易加剧信贷风险的发生。自08年以来房地产市场发展迅猛，商业银行为了短期的利润的追逐，地产领域贷款激增，大量货币充斥市场也无形中加大了房地产市场泡沫的扩大，由于没有长远的预期性和短期逐利行为，国际知名评级机构对中国银行业的房地产贷款评级风险指数居于全球首位，信贷风险和流动性风险巨大。缺乏健全的房地产贷款预警机制、，监管职责缺失，其后果令人堪忧。 三、对策

1.调整房地产信贷机构，加大自住购房贷款支持力度。房价高除了城市化进程的发展和刚性需求外，投机性购房的推动力占用很大的比重。对投机性购房提供贷款，无意于房地产市场的健康发展和满足居民的真正住房需求。商业银行配合房地产主管部门严格审查购房资质和动机，提高投机性住房的贷款利率或者停止为其发放贷款，对自住型和改善型住房贷款给予利率优惠和资金支持，重点支持中小户型楼盘的房地产贷款，满足居民住房刚性需求。

2.加强商业银行房地产信贷风险管理。商业银行要积极引进和采用发达国家比较先进的房地产贷款预警机制，做到贷款事前严格审查、事中严格监督、事后严格回收。加强市场调研，对重点地区、重点城市的房地产发展现状深入了解、通过人行征信系统来了解房地产贷款企业的发展经营状况，这样才能从根本上预防和降低信贷风险，商业银行自身的内部控制体系配合外部市场监督，提高风险防范意识，努力提高员工的业务素质，坚决抵制人情贷款、不必要的行政干预贷款。适时调整房地产贷款策略，确保稳健经营和房地产市场的健康发展。 3.职能部门加强房地产贷款监管力度，从源头上化解和防范信贷风险。中国人民银行和银监局作为金融体系和银行体系的监管者，要彼此沟通和加强合作，加强房地产贷款审查力度，坚决抵制银行短视行为的房地产贷款，严厉杜绝违规贷款和依靠不正当的市场地位而获取较大

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份额的贷款，提高贷款门槛和资质审查的力度，对那些缺乏开发资质的地产商拒绝贷款，加大保障性住房和自住型住房房地产贷款力度，整顿和规范金融秩序，敦促商业银行提高自身的风险管理水平，加强银行从业人员的风险培训，积极探索更为合理有效的监管方式，确保商业银行的贷款质量和贷款安全。

4.推进住房抵押贷款证券化，化解银行流动性风险和信贷风险。商业银行可以尝试对房地产抵押贷款进行证券化，既可以加强流动性，也可以预防呆坏账的形成，同时对我国的资本市场发展也会有重大推动作用，可以形成住房抵押贷款市场的良性发展和保障居民合理的刚性需求。

参考文献:

[1]闫晓春.透视房地产金融市场现状防范金融机构信贷风险[J].黑龙江金融，2010，（ [2]朱燕宇.房地产新政下的银行信贷风险分析[J].区域金融研究， 2010，（12）. [3]徐云.房地产金融新政冷思考[J].城市开发，2010，（4）.

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