2008年中国房价走势总体预测报告

即将结束的2007年，中国楼市走完了近乎疯狂的一年，房价更是达到了癫狂的状态。2008年中国楼市到底怎样走？！是继续“疯癫”？！还是“拐点”显现？！不同的利益集团有不同的解读，广大中低收入老百姓有的是更多迷茫、恐慌和期盼！温家宝总理的一句“人民不满意”可谓道出了广大中低收入者的心声！“博弈还将继续，责任必须承担”，怎样解局？从紧的货币政策所引发的房贷紧缩、银行存款准备金率提高到历史最高点（14.5）、加息的影响、90/70的进一步贯彻执行、经济适用房的大幅推出等因素的影响，将令中国楼市渐归理性，令中国房价步入下行通道。

纵观2008年中国房地产市场，其走势将现几大特点： 一、 稳中微降是主旋律

中国房地产市场本质上是个“政策市”或者说是“政府市”，因此，要准确预测中国房地产的走势（尤其是短期）是没有意义的。试想一下，假如我们有完善的住房保障体系，假如我们对国内外热钱的投机加以适当的抑制，假如我们的宏观调控政策更系统、更有“刚性”，假如我们的地方政府、银行能认真执行各项法律法规和宏观调控政策，房价决不会如此“疯癫”！中国经济也决不会有如此严重的通货膨胀和全面过热隐患！只有政策和法律到位，只要执行到位，房价的理性回归是分分秒秒的事！而且，早就应该回归！2008年，在中央继续加强房产市场宏观调控，经济适用房、两限房、廉租房的房源大幅推出将改变市场供求格局及消费预期的态势下，中国房价在总体上

将是下跌的态势。

二、08年住房供求趋于平衡且供会略大于求

07年囤房囤地现象会由于中央的各项调控政策（主要是土地政策，如：土地闲置2年以上政府无偿收回、抽紧银根、打击投机等）的力度加强而发生根本逆转，众所周知，在投机需求占半壁江上的情况下，住房已由生活必须品彻底异化成了投资投机品，一旦市场和政策出现波动，昨天的投机需求、今天的投机需求就会变成明天的叠加供给，从这个意义上讲，中国至少在5年内土地和住房不会稀缺，供大于求，房价就不会大幅上涨

三、住房的供应结构将日趋合理

由于我国保障住房的长期短缺，由于长期住房结构的不合理（主要是小户型的短缺），使得我们广大中低收入者要改善住房也只能通过购买商品房，因而加剧了住房供需的矛盾，现在新一代中央体察民情、关注民生，出台了一系列包括廉租屋和经济适用房在内的住房保障制度，另外“90、70”（即90平方米房占开发量70%）的政策也在实施当中，虽然在执行过程中会受到影响，但对改变不合理的供需矛盾会渐渐起到作用。

四、宏观调控的政策效应在积累

稳健的财政政策和从紧的货币政策是08中央经济政策的总基调，这几年中央宏观调控政策可谓眼花缭乱，由于体制的因素中国内在的摩擦系数很高，收效甚微，经济增长持续偏快，通货膨胀压力有增无减，一年内10次上调存款准备金率和6次加息，就是最好的佐证。但任

何事物的变化都有一个从量变到质变的过程，从最近“第二套”从紧房贷政策的尘埃落定，可看出中央政府调控政策的从紧已出露端倪，虽然这可能也是一个无奈和迫不得已的选择！中国经济要着陆，房地产必须首先着陆，中国房地产不着陆，中国经济就不可能着陆！何况中央宏观调控的政策，尤其是对房地产调控的政策还没出完，例如税收（物业税、严征20%所得税）、利率（继续加息）、信贷（提高首付、严控信贷规模）、土地（打击囤地、土地增值税等）、行政（界定“投机”，精确打击）等等，从住房供应和需求（尤其是对投机的打击，对第三套住房就不准购买）的双向、系统调控，住房价格会日趋合理。从这次不对称加息来看，对5年以上的贷款利率未相应上调，说明中央调控政策还是相当温和的，也体现了中央政府稳定房价的用心良苦！

五、 严格控制动拆迁规模，减少集中的“被动”需求

这几年盲目、过度的动拆迁，加大了住房供需的矛盾，对房价的上升客观上也起到了一定的作用。随着大量市政动迁和旧区改造的完成，被动性的动迁住房需求会减少，也会减少人为住房的需求压力。 六、最重要的是看中央政府的调控决心，要看地方政府的执行力度 中央的宏观调控不能患得患失，要系统、刚性的调控，事实已无数次证明，每当中央调控政策不系统，每当中央调控政策有弹性，那么，宏观调控政策（包括法律法规）有会被“架空”；地方政府要真正转变观念和经济发展方式，真正担负起建设保障住房的责任，真正做到让“人民满意”，这是房价（房地产）是否健康的关键！

08中国房价存在下跌的基因和空间，但总体上08年全国房价将在高位厢体窄幅盘整、波动，呈现稳中微降的局面；但上海、北京等地可能会是个例外，其经济、政治中心的地位，使得国内外大量的热钱云集，加上大量的动迁需求和保障住房的短缺和历史欠帐（这在上海更为明显），因此，上海、北京等地在住房有效供给和投机需求过旺的双重夹击下，供求关系难以在短期内得到根本的缓解，可能呈现先抑后扬、稳中微升的局面。上海市政府日前发布了《贯彻国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见的实施意见》，其中除了对廉租房、经济适用房以及改善其他住房困难群体的居住条件等住房政策的具体实施作了明确规定外，还在完善配套政策和工作机制条款中提出“市房地、发展改革、公安等部门要研究制订以居住证制度为核心的来沪人员购房政策，合理引导跨地区购房。”这将意味着上海在实行国家要求的楼市限制外资政策以外，还会进一步限制外地人的购房行为。由于外资的购买力主要集中在高端市场，现行的“限外”措施能起到稳定上海楼市的作用，但如果限制外地人购房，将会对目前上海楼市内过旺的需求起到压制作用。

虽然，全国（包括上海）房价客观上都有理性回归、稳中有降的要求，但由于地方政府、银行和开发上利益的趋同和执行中央宏观调控政策的“打折”，调控效果很可能受到影响，理性和疯狂的博弈还将长期持续，房价上涨的“神话”可能还将继续演绎。但这必定是个风险积聚的过程！泡沫的破裂只是时间的问题！中国（上海）房地产在今后几年必定有比较大的震荡和风险释放，这是价值规律、平均利

润率规律和中国将长期处于社会主义初级阶段的国情、民情所决定的！世界房地产发展史的轨迹也证明了房价在中短期内的大起大落是常态！当然，从100年乃至更长的时间段来看，房价无疑是螺旋式上升的。