探讨我国房地产存在的金融风险与防范

探讨我国房地产存在的金融风险与防范　郭摘静　（中国平安人寿保险股份有限公司北京分公司，北京１００１４０）　要：房地产业发展的一个重要方面就是房地产金融，房地产防范金融风险，不但是稳定与发展房地产业及其房地产金融业的要求，并且对稳　定与发展金融业与阁民经济也至关重要。本文从我国房地产金融具有的特点人手，详细阐述了诸如信用风险、市场风险、操作风险、利率风险等房地　产金融风险，并提出了一些房地产金融风险的防范措施。　关键词：金融风险；特点；防范措施　０引青　伴随我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平正在逐步提高，　城镇居民对住房的需求也日趋增长，另外住房消费受到国家　台一系　列鼓励政策的影响，在我国国民经济发展中使得房地产业逐步成为支　柱产业，在带动相关产业和自身不断发展的整体经济中处于先导性与　基础性的地位。毋庸置疑，房地产业属于劳动密集型与资金密集型产　业，具有商品价值大、投资周期长与投资规模大的特点。要想发展房　业的偿还能力；银行存在贷款决策与信用评级方法的问题会面临着信　用风险，造成这一问题也许是在贷款前审查评估借款人资信时　现误　差所致，当然也有可能是在发放贷款后有些情况发生了变化，导致房　地产金融ｍ现信用风险，主要表现是房地产企业在销售商品房时出现　滞销现象导致资金周转不灵，或者是因经营不善而造成的严重亏损，　甚至是关门歇业而无力偿还，还有借款的购房消费者存在失业、意外　支出增加、收入减少、死亡等方面的原因而造成没有能力偿还。　２．２房地产金融存在的市场风险　地产业就需要投入大量的资金，这就需要金融部门的大力支持，因此　这就决定了房地产业高度依赖金融，特别是银行等金融机构的信贷，　在房地产业的快速发展中房地产金融起到了不可小觑的保障作用。　１　我国房地产金融具有的特点　１．１我国房地产金融起步晚，但发展快　近些年我国房地产业蓬勃发展，房地产市场吸引了大量外资，这　些资金一旦撤出，必然会给经济发展造成危害。所以短期持有是外资　的主要目的，我国房地产市场如果出现问题，市场反映出的越来越有　限的人民币升值空间，外资就会出现大量兑换人民币，并且撤　我国　就我国房地产融资的发展历程而言，从上世纪九十年代末以后房　地产才算真正进入融资阶段，伴随实施个人住房商品化以及个人购房　按揭制度，房地产市场涌入了大量的购房者，仅仅过了几年，我国在　房地产开发以及个人购房方面的信贷余额大幅增长。　１．２我国房地产金融的融资渠道单一　市场的情况，所以我国商业银行最终将承担这笔风险。虽然当前我国　对外资还没有完全开放，但国际热钱已经通过各种渠道进入，存在一　定的风险隐患。除此之外，近些年我国房地产出现了房价过快上涨、　契税收入缓慢增加及房屋存在大量空置等不正常现象，造成了房价长　就我国房地产市场的具体运行和资金链而言，银行房地产信贷是　构成房地产金融最主要的部分，银行信贷几乎贯穿于房地产业整个运　行过程，在我国房地产市场中银行信贷是资金的主要提供者。然而我　国房地产金融中的其他融资渠道还处在起步阶段，例如住房资产证券　化、房地产债券及信托等融资方式，它们占了很小的贷款比例，都可　以忽略不计。　１．３我国房地产金融的融资比例高　期背离均衡价格，房地产业呈现出泡沫化的经济现象。还有房地产开　发商囤积大量土地及逐渐增高的商品房空置率等情况导致了大量社会　资源被严重浪费，潜在着许多社会风险，种种原因使得房地产金融安　全遭受严重威胁。　２．３房地产金融存在的操作风险　银行员工缺乏风险意识，为了避免受罚完成既定的放贷任务，在　审核贷款中注重形式，不深入调查存在疑问的相关资料，缺乏严格的　甯查。甚军有的信贷员对那些不满足贷款条件要求的借款人给予帮　助，虚构抵押品与收入证明等，以便套取银行的房贷资金。正因为　这些借款人不具备充足的还款能力，所以导致银行不良贷款率攀升。　因商业银行之间为了争夺市场份额，竞争日益激烈，有些商业银行就　会将审查标准降低，认为只要用房屋来抵押就不用担心还款问题了，　但是在实际操作中存在房屋变现难的问题。尤其是针对贷款人家庭的　生活唯一住房，我国相关法律规定严令禁止拍卖。所以住房抵押就流　于形式，即使贷款人拒绝偿还房贷，银行也无法将抵押的房屋进行变　现。通过对美国次贷危机的具体原因进行剖析，进而对我国的房地产　金融所具有的风险进行分析，不难看出与美国次贷危机相比我国房地　产金融与其存在不少相似之处，例如房价虚高、高速增长的经济，逐　渐形成泡沫化；购房热潮居高不下，个人按揭贷款大幅增长；在银行　信贷中房地产贷款比重增大，并且银行逐渐下调信贷标准；货币政策　渐渐收紧，导致企业还贷的压力加大。　我国房地产金融另外一个明显的特点就是融资比例高。大部分房　地产企业在进行融资时都离不开市场、资源、资金这三者间的资本运　作，是以银行信贷为主，建立具有阶段性的融资策略，以低成本进行　融资实现高额利润回报。前些年我国房地产企业在开发房地产过程中　自有资金持有量都比较低，在项目总投资中自有资金所占的比例一般　都要低于３０％，甚至有些企业只有２０％左右，而剩余部分的资金需求主　要是通过银行信贷等融资渠道来实现的。　２我国房地产金融存在的风险　２．１房地产金融存在的信用风险　房地产金融存在的信用风险指的是因房地产企业或者购房消费者　没有能力偿还或不愿意偿还，而造成不能按时收回或者是无法收回房　地产贷款本息的风险。房地产企业缺乏稳定的收入来源，无法保障企　进规避性的规定、利用衍生金融工具来更好的规避还款货币的汇率变　动等方案，这些措施主要是从减少融资成本的方向考虑的。但是，现　在中国市场上动荡不安的金融，各个分公司还需要进行长期的贷款期　限以及宽裕的还款规定的安全性贷款，从而更好的促进跨国公司的经　济发展。　（５）现在的经济形势下，要进一步的巩固投资者的信心，这对跨　国公司来说是极其重要的。只有保证长期的股利政策才可以更好的巩　固投资者的信心。假设跨国公司以前的股利支付情况一直比较稳定，　但是受到市场的冲击，突然问开始减少股利，那么投资者会理解为公　司要面临很大的困境了。跨国公司在生产运行和产品推销方面都要趋　向全球化，公司就需要时刻关注自身的形象问题，对于事业刚刚起步　的跨国公司来讲就显得更为重要。所以维持稳定的股利政策是为了更　好的实现公司的长远发展。　４总结　跨国公司不但面临着融资的风险、资金管理的风险和投资的风　险，而且还要面对市场的风险、信用的风险、经营的风险和内部管理　的风险等问题，所以要求跨国公司要从本公司的实际情况出发，利用　：。　有效的财务知识对其风险问题进行有效的预防和处理。　参考文献　．　［１］董凤莉；杨春明；跨国公司财务风险控制探析［Ｊ］北方经贸；２０ｔ２（１　１）　［２］张轶；跨国公司财务风险控制与管理［Ｊ］中国科技信息；２０１２（１２）　【３】戴昕；跨国公司财务风险集成化管理初探［Ｊ】财会通讯；２０１２（１１）　［４］高毅；中国农业上市公司财务风险形成机理和控制研究【Ｊ】西南大　学；２０１０（０９）　ｌ３７—　一探讨保险公司中财务管理存在的问题　安摘芸　（中国人民大学，北京１００８７２）　要：保险公司的财务管理、承保管理、分保管理、核保管理及理赔管理、行政管理等共同组成了内部管理体系，这其中以资金管理为主的财　务管理具有强大的综合管理性，在其内部管理中属于中心环节。本文从我国保险公司中的财务管理现状与重要意义着手，对保险公司存在的财务管理　问题进行阐述，并提出了一些加强财务管理工作的思路。　关键词：保险公司；财务管理；重要意义；思路　Ｏ引言　伴随国民经济继续保持快速稳定的发展及人民生活水平得到进一　步提高，我国的保险行业迎来了空前的发展机遇，我国保险行业已经　步人了一个全新的发展时期，在当前我国经济发展中已经成为一支重　要力量。虽然我国保险行业在近些年已经得到了长足的发展进步，但　是其身处金融领域，同时资本运行具有独特性的保险行业，在财务管　理Ｔ作方面一直不尽人意。世界经济受到美国次债危机的严重影响，　尽管在我国政府的百般努力下，这场危机对我国的冲击不算太大，但　保险行业依然要从中吸取经验教训，努力转变其财务管理模式，实　现企业化财务管理，进而在财务管理＿Ｉ二作中更充分的发挥ｍ应有的　作用，在实现保险公司效益目标的同时，保障保险行业持续稳定的　发展。　１我国保险公司中的财务管理现状与重要意义　最初我国保险公司是在政府监督下开展业务和进行财务管理的。　伴随金融领域的进一步改革以及金融的混业发展，对保险公司国家开　始逐步放松监管其财务管理。我国加入世贸组织后，保险行业逐渐走　向国际化，就财务管理而青，我国保险行业开始学习借鉴一些西方发　达国家的成功经验和成果，并且政府也随之加大了监管保险公司财务　的力度。经过长期坚持不懈的努力，保险公司的人才队伍素质及专　业化财务管理水平得到了前所未有的提高。虽然在财务管理的有些方　面我围保险公司获得了一定成就，但是与比较成熟的西方保险行业、　财务管理体系相比，我国依然存在不少差距。此外，伴随我国迅猛发　展的经济及金融开展混业经营，财务风险在我国保险公司中正在逐渐　增大，这对于保险公司如何化解财务管理存在的各种风险，使其不能　衍生出新的问题，为保险公司保持财务管理的连续性提出了更高水平　的要求，使得保险公司在未来的工作中将不断完善财务管理视为重中　之重。　我国大型保险公司一般都是国有独资公司，在这些公司中国有企　业粗放式的管理通病也表现的比较突出，从企业信息化管理方面来　看，大多数企业都没有建立起完善有效的电子商务系统，不但难以借　助银行发达的电子支付系统来更好的开拓业务，甚至有的保险公司对　各营业网点都无法实现网络化管理。并且许多基层公司也存在着财务　工作缺乏标准化的现象，导致各项业务需要通过人为操作去完成，这　必然使操作风险增加，从而容易产生数据失真、弄虚作假及信息传递　慢等情况。正因为存在的这些问题在整个市场中我围保险行业的竞争　力偏低，在面对拥有先进管理和运营模式的外资企业的冲击下江河日　３我国加强房地产金融风险的防范措施　３．１对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识　针对房地产市场银行需要密切关注其发展动态，对市场加强调研　与分析，掌握房地产市场具体走向与发展规律，根据实际需要对房地　产金融业务适当调整经营方向和策略，推动房地产金融业务的持续稳　定发展，需要对房地产贷款严格控制市场准人条件；对抵抗风险能力　较弱、已有不良记录的中小型房地产企业，以及自有资金存在严重不　足的相关项目不得介入，不但需要做到支持那些有潜力的优质的个　人购房和房地产项目开发，还要防范由于泡沫化的房地产而聚集的潜　在风险，以促进房地产金融发展为目标逐步建立其有效的经营管理模　式，从降低风险、规范操作、保障运行角度出发，使房地产金融扩大　业务范畴，循序渐进的将房地产金融业务推向优质化、标准化、多元　化的发展方向，采取适当的措施对当前存在的房地产过热予以降温，　需要认真努力切实贯彻房地产金融的相关规定与政策，从强化房地产　信贷管理着手，切实提高改善服务，尽快将房地产信贷业务引入良性　的运行轨道上。　３．２房地产业需要拓展融资渠道　时掌握房地产市场具体变化动态，对贷款投向要保证能够及时做ｍ调　整。与此同时，要对信贷员开展定期或不定期的培训丁作，这样既能　提高他们的职业道德水平和风险意识，叉能对其办理的贷款申请进行　有效的责任认定，以便更好的控制信用风险。　３．４引导金融机构的良性竞争　房地产业具有风险大、资金密集度高及开发时间长的投资特点，　其融资成本将直接受到投资方式优劣的影响。目前推动房地产融资发　展，扭转房地产业对银行信贷过度依赖局面的重要形式，就是加强培　育融资机制，对房地产业进一步拓宽融资渠道，并且以此充分规避　化解风险。这就要求房地产业打破金融垄断的市场形式，注重金融创　新，并且充分发挥市场的资源优化配置，科学合理的分散风险。进一　步扩大银行的信贷规模，使现有的资产负债劣势结构得到改善，运用　投资证券化把风险推向市场，实现由直接金融代替间接金融的转变，　这样也能使得房地产的资金结构更加趋向多样化，积极推动房地产金　融市场向健康稳定的方向发展。　３．３加强管理，提高银行防范风险的能力　政府有关部门需要对房地产金融的相关法规制度进行完善，使其　行为得到规范，促进行业的良性竞争。对于商业性的相关房地产金融　业务允许多家竞争，只要是经央行审查并具有资格的相关金融机构都　可以经营，接受央行的严格监督，严令禁止不正当竞争与非法垄断的　行为。对于那些没有资格或者是曾经有严重违规的相关金融机构无限　期禁止经营房地产金融业务，避免造成消极的外部效应。在我国已经　被批准允许经营人民币业务的中外合资银行与外资银行，可以在规定　的范同内运行它们经营房地产金融业务，但是一定要控制住规模。主　要原因是房地产业是个创汇能力弱的内向型产业，外资在同ＪＩ叟贷款本　息时需要将人民币换成外汇才能拿回去，它们一旦发放过多的贷款，　势必会造成我国外汇失衡。由于房地产业所需的外汇量并不大，所以　房地产开发不宜多举外债。针对政策性的相关房地产金融业务，各地　方政府部门应该选择适当的银行来办理。这样就能方便政府有效监　管，在政策上容易保持统一性。政府强制征收上来的住房公积金，必　须加强管理确保其安全性。办理这方面业务的银行，应当向政府承担　确保安全回收与按规定使用的责任，并且接受必要的政府补贴，有利　于预定政策目标的实现。　４结论　综上所述，我国要想加强房地产金融风险的防范工作，就需要积　极采取对房地产金融风险的危害加以重视，提高防范意识、房地产业　需要拓展融资渠道、加强管理，提高银行防范风险的能力、引导金融　机构的良性竞争等措施，只有这样才能使房地产金融满足房地产业发　展的需要，从而为我国房地产业提供更好的服务。　参考文献　商业银行以房屋作为抵押的房地产贷款，一旦无法收回贷款本息　就会拍卖房产，但是这是一种ｆ肖极回避风险的做法。实际上商业银行　采取积极的风险防范措施不是进行事后补救，应该重视的是事前审　查，银行必须充分了解借款人的还款意愿、财务状况以及抵押物的　现值等信息，在发放房地产信贷时要严格遵循银监会的相关标准，及　一［１】王希迎《房地产企业融资新解》【Ｍ］中Ｉ　经济出版社２００５　【２Ｊ王玉楠我国房地产金融风险问题分析【Ｊ１黑龙江对外经贸２００８０）　【２】季辉谈我国房地产金融风险的化解ｆＪ］现代经济信息２０１１（１９）　１３８一