摘 要
以往的人们最喜爱看的是春节晚会，而最愿意看到的是315晚会，随便315
晚会的落幕，越来越多的人开始关注产品的质量。每个购房者都很关注楼盘的质量，尤其是精装房的质量，当网络媒体不断的贴出如“天津精装修房质量问题触目惊心 一套房竟有60处问题 ”等此类的标题挑动着人们脆弱的神经时，前不见爆出的“无锡某精装楼盘浴霸爆炸问题”更是让人们对精装房的质量信任达到了冰点。
房地产市场中的精装修商品房,如同其它商品一样。只不过它们比起其它商品来,结构更加复杂,技术含量更高,折旧期更长,属于超常耐用商品。精装修商品房的这些特点也决定了商品房的质量要求更应该严格。商品房质量不仅关系到购房者的生命安全,也关系到购房者对日益增长的生活舒适程度的要求。但令人遗憾的是,虽然我国房地产市场发展很快,精装修商品房质量问题却比较严重,已引起了不少购房者极大的不满,甚至出现了诸多集体诉讼。再加上精装修商品房质量纠纷久拖不决,就更使得商品房质量纠纷解决机制的完善成为一个迫在眉睫的重要问题,直接关系到居民群众的切身利益及社会的稳定与经济的增长繁荣。 由于我国房地产业起步较晚,精装修商品房质量的规范还很不完善,仅有一些原则性规定,使房地产立法在一定意义上落后于商品房买卖活动的发展。因此注意借鉴国外的有益和成熟的做法,并根据我国房地产市场发展的实际情况完善我国相关法律,就成为法学界和司法界当前的主要任务。
本文主要从以下五章对“精装修商品房质量纠纷”的相关法律问题进行探讨: 第一章,剖析“精装修商品房质量纠纷”的重要概念概念，作为本文的铺垫部分,在于阐述观点前首先对精装修商品房质量纠纷有一定的认识,为下面的写作奠定基础。
第二章,重点介绍了中国（大陆）精装商品房开发建设历史过程和法律制度，
从其发展的历史对其有更深入的了解。
第三章对精装商品房质量纠纷现象进行分类概述和对其处理对策进行研究。结合商品房开发工程建设规程特点和有关法律法规、行政规章、司法解释的规定，并对各种具体类型表现进行特点描述和阐明依法处理对策。
第四章探讨精装商品房质量纠纷问题存在原因。从客观与主观原因、表层与深层（利益关系）原因、法制与非法制原因等多角度多层面对精装商品房质量纠纷频发的原因作出探讨剖析。
第五章健全精装商品房质量纠纷问题防范与处理机制的对策建议。注意借鉴外国相关做法经验和有所创见，并就各项对策措施建议作出必要的理论依据、法律依据、可行性论证。
关键词 房地产开发；精装修商品房；精装商品房质量纠纷；购房人； 知情权 ；住宅质量保险；对策研究
Hardcover commercial housing quality disputes
problem and countermeasure research
Abstract
The people loved to see the Spring Festival evening party, and most want to see is the 315 party, the 315 party ended casually, more and more people begin to pay attention to the quality of the products. Each property buyers are concerned about the development of quality, especially the housing quality, when the network media is posted as \"shocking Tianjin refined decoration housing quality problems of a suite has such 60 problems as the title\" provoke people fragile nerves, before does not see the burst of the \"Wuxi a hardcover estate Yuba explosion problem\" is to let people on the housing quality of trust to the freezing point.
In the real estate market commercial housing refined decoration, like other goods. But compared with other commodities, more complex structure, higher technology content, the depreciation period is longer, belong to the super durable goods. These characteristics of refined decoration housing also determines the requirements for the quality of commercial housing should be more strict. Commercial housing quality is not only related to the purchase of the life safety, but also related to the purchase of increasing living comfort requirements. Unfortunately, although the development of China's real estate market quickly, refined decoration of commercial housing quality problems are more serious, has attracted many property buyers great dissatisfaction, and even a lot of collective action. Coupled with refined decoration in the commercial housing quality disputes long, perfect makes the commercial housing quality disputes settlement mechanism has become an important problem of the imminent, directly related to the stability and economic interests of the residents of the masses and social growth. Because of China's real estate industry started relatively late, refined decoration of commercial housing quality standards are not perfect, only some
provisions in principle, the development of the real estate legislation in a certain sense behind the commercial housing sales activities. So pay attention to profit from the overseas beneficial and mature approach, and according to the actual situation of China's real estate market development to improve the relevant laws of our country, will become the main task of the law circle and the judicial circle.
This paper mainly discusses the following five chapters related legal issues on the quality dispute \"\" refined decoration of commercial housing：
The first chapter, analysis of the \"concept of quality disputes\" refined decoration of commercial housing, as part of this paper, in view of the quality of the first commercial housing refined decoration disputes have certain knowledge, to lay the foundation for the following writing.
The second chapter, mainly introduces Chinese (mainland) hardcover commercial housing development and construction process of history and the legal system, from its history to have a more thorough understanding.
The third chapter of the commercial housing quality disputes hardcover phenomenon of classification and Study on its countermeasures. Combined with the commodity housing development construction rules and the relevant laws and regulations, administrative rules and regulations, judicial interpretation of the provisions, and specific types of various performance characteristics describe and illustrate treatment measures according to law.
The fourth chapter discusses the hardcover commercial housing quality disputes problem. The surface from the objective and subjective causes, and deep (interest), legal system and legal reasons why not many angles such as multilayer facing commercial housing quality disputes frequent reasons: To explore analysis.
Countermeasures of the fifth chapter sound hardcover commercial housing quality disputes problem prevention and treatment mechanism. Pay attention to relevant foreign practice experience and some new ideas, and make the necessary theoretical basis, proposed the Countermeasures of legal basis, feasibility
Keywords: real estate development; commercial housing refined decoration; hardcover housing quality disputes; purchase；The right to know; the residential quality insurance; Countermeasures
1 绪论
如今精装修房越来越流行，不少的房地产公司都流行买房送装修，推出了精装修房这一类型的房。精装修房推出之后，帮业主省去了装修这一费时又费力的过程，颇受人们欢迎。但是，伴随着精装修房的建设和销售的快速增长的同时，精装修商品房的质量问题也层出不穷，成为商品住宅投诉的热点问题。因为，减少精装修商品房纠纷不仅成为建设部门的党务之急，而且关系到了广大人民群众的切身利益及社会与经济的增长繁荣。
由于我国精装修商品房的发展历史比较短，其买卖的市场也很不完善，精装房质量把控缺位，这是的很多的开发商得以利用房地产市场的不规范、相关法律的不足，不管质量的好坏，一味的追求经济利益最大化，极力的逃避对精装修商品房的质量缺席应付的责任，而购房者由于对于建筑专业知识和经验的不足，很容易陷入开发商的精心编制的陷阱中，最后不得不为精装修商品房的质量问题大伤脑筋。而且业界指出“精装房质量把控，光靠发展商和业主双方完成，不能治标治本。”目前国内对于精装房交楼标准，并无明确的质量标准可以参考并且强制性执行，发展商在精装修房建材采购环节的质量把控并不安全，且缺少约束力。所以针对我国商品房精装施工活动中不规范行为和精装商品房质量纠纷易发问题，结合有关法律法规规章和司法解释，提出相应的加强精装商品房质量纠纷防范和治理工作实践对策建议，有利于促进我国精装商品房产业化发展，形成精装商品房由于对于建筑专业知识和经验的不足，很容易陷入开发商的精心编制的陷阱中，最后不得不为精装修商品房的质量问题大伤脑筋，质量纠纷防治配套机制，更好地发挥有关各方协同合力防范和妥当解决精装商品房质量纠纷的积极作用，并对有关行为规制和监管机制的立法完善工作有所裨益。
本文研究掌握建设法规、房地产法学、工程项目管理的理论和方法，运用科学调查和分析、行为规制与纠纷实证论析的手段，结合中国实际情况，揭示探讨精装商品房开发销售和交付使用阶段中质量缺陷纠纷的各种类型表现，透析此类纠纷频发原因等问题，论证精装商品房质量纠纷的危害影响，阐明如何依法处理精装商品房质量纠纷的具体法务对策，提出防治精装商品房质量纠纷问题的相应系列化的可行对策措施建议，以期对我国精装修商品房质量纠纷问题的解决能有所裨益。
1 “精装商品房质量纠纷”的问题概述
1.1 “精装商品房质量纠纷”术语界定
此概念是本文探讨的基本理念前提，由于精装修商品房质量纠纷是围绕精装修商品房屋展开的，因此分别对房地产开发、商品房、精装商品房、精装商品房质量、精装商品房质量纠纷等重要概念、术语作出探讨并明确其科学定义 1.1.1 房地产开发的概念
房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发与城市规划紧密相关，是城市建设规划的有机组成部分。为了确定城市的规模和发展方向实现城市的经济和社会发展目标，必须合理地制定城市规划和进行城市建设以适应社会主义现代化建设的需要。
它的具体概念为：房地产开发是房地产活动中一项重要制度，属于房地产生产、流通、消费诸环节中的首要环节。所谓房地产开发，是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。作为不动产，与其他商品的开发相比，房地产开发投资大、耗力多、周期长、高赢利、高风险的特点，使房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。 1.1.2 商品房的概念
在我国，商品房的概念是在上个世纪80年代国家提出“住宅商品化”的口号后出现的。这一名词首先为经济学领域使用，我国迄今尚无法律、法规对其作出明确定义。一般认为，商品房是与传统的福利房相对应的一个名词。福利房，即由国家或者单位给予各种政策支持，无偿或低价分配给职工居住或者使用的房屋，该类房屋不得自由流通。而商品房是由房地产开发企业开发建设并向社会公开出售的房屋。商品房无论是在价格还是流通方面均反映其作为商品的特性，其
价格由市场决定，流通实行自由流通。
除商品房外，我国还存在经济适用房、房改房、集资房、自建房等半商品房经营性质为主或非商品经营性质的房屋，我们将其称为非商品房。其与商品房是从房屋的价值属性进行分类，它们在投资建造的主体、适用居住的对象及适用的法律法规、政策等方向表现均不同，因此在出现质量问题时，如何追究责任、像谁追究责任也是不同的。对于商品房一般由购房人向开发商追究责任，而对于自建房，则可能自建房人本身也应承担一定的责任。 1.1.3 精装修商品房概念
根据2002年建设部住宅产业促进中心设计颁发的《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)的规定，“精装修商品房”首先是指新建城镇商品住宅中的集合住宅，而不是别墅或者Townhouse这样极具个性化的产品。在新建房屋交房前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设施全部安装完成的房屋。并且这里的\"房屋\"是指新建城镇商品住宅中的集合式住宅。
《导则》要求开发单位为住宅装修的第一责任人。承担相应的责任，而不是由物业公司作为责任人。精装修住宅要分为不同标准，设立样板间由住户来进行选择：房屋的售价中应该包括房屋的工程成本和装修成本两个组成部分。并要在合同中标明、按照这一规则，精装修的住宅被分为普通住宅、中高级住宅和高级住宅三个档次，今后消费者如果购买精装修住宅，可以按照这一标准对采光、照明、室内温度、隔音效果、甚至每间屋子里有几个
电源插头，做一个详细比照。 精装修图片 1.1.4 精装修商品房质量标准
精装修标准有四个层次：第一个层次，墙、顶、地六个界面和门窗，这是构成室内空间的基础；第二层次，固定设施、固定设备和固定家具；第三层次是活动家具；第四层次是室内陈设等。一般前前两个层次的内容被统称为硬装修部分，
后两个层次的内容习惯叫做软装修部分，也称为室内内含物，包括家具、灯具、陈设、织物和绿化等。具体装修标准如下： a简单装修:
简装修顾名思义简单装修，在上世纪九十 年代的广东出现。装修标准通常如下: 顶面简单造型甚至平顶；地面采用很低廉劣质的抛光砖或瓷片；卫浴和厨房都是作了非常简单粗劣的装修，在部品配置方面更是采用未知品牌，甚至橱柜还是现场工人手工制作；形成原因，这种装修其实是开发商一方面为了掩盖土建的质量问题，另一方面为了谋取更大的利润而为之。造成后果，通常在小业主入住后，拆除工作量比较大，稍有钱的业主则全部拆除重新装修。一方面造成资源大量浪费，污染环境。另一方面滋养了劣质建材厂家的繁衍。 b精装修：
精装修则是简装修的不断改进过程中的产品，在本世纪的上海出现。装修标准通常如下： 顶面有一定的造型，并考虑一定的设计效果及风格，材质细腻环保；地面采用品牌玻化砖、仿古砖、或结合大理石等中高档材料；卫浴和厨房两大重点区域都是经过高品质的精细装修，在部品方面基本上会采用知名品牌并保证售后服务，工厂化橱柜。基本还是不会配置活动家具的，由于人们在生活方面对于家具的个性化要求还是比较强的，精装修配置家具及饰品基本上在现阶段是行不通的。当然还是存在特殊项目。形成原因，房地产市场的激烈竞争，优胜劣汰。取得成果，小业主在看过样板房之后，按照样板房交了楼，装修效果上是小业主一开始就认同的，当然不会再拆除。
而且这种精装修商品房有了质量问题可以直接找开发商，开发商就不会再推卸责任给装饰公司了。一方面节省了个人装修带来的材料浪费，噪音环境等污染。另一方面整顿了不规范的国内建材市场。相对于毛坯房而言，又出现了个词，那就是“成品房”。就像成品房是精装房发展的必然结果。它是室内设计与建筑及景观设计在前期结合的一个共同体。在设计方面它区别于原始的毛坯房，它是从整体项目定位出发，优先考虑室内空间设计，再延伸建筑外立面及结构设计、并与景观设计结合为一体。它是让室内设计师去定墙体尺度，水电定位，融入到建
筑设计、结构设计。装修选材通常是整合成熟的资源厂家及公司配合完成。装修施工是在精装修上有计划有节奏的统一流水线实施，多个专业共同参与管理协调而成的。交楼是有权威机构出具环保证书，有监理单位出具施工过程节点的验收证明，并在交付使用后有2年的质保期。 1.1.5 精装修商品房质量纠纷界定
对此概念，借鉴高富平老师对于房屋质量纠纷的定义将其界定为：精装修商品房产权人因精装修商品房产权人因为精装商品房质量问题与房地产开发商产生的纷争，它既包括因交付的精装修商品房不符合国家或者行业标准或者不符合合同约定而引起的合同纠纷，也可以是精装修商品房交付后保险期内发生的质量纠纷，还可以是保修期以外因商品房质量纠纷问题影响或者造成人身和财产的损害赔偿事件。
现在业主和开发商之间因为精装修发生的纠纷与日俱增。最常见的就是样板间和所购房存在装修差别，购房者认为这是合同要约，开发商却觉得仅能做参考。对此山东琴岛律师事务所的律师陈守军认为，现有法规中对“精装”、“简装”没有明确界定，导致一些房产商和消费者玩起文字游戏。这在要求有关法规尽快细化的同时，也要求消费者在购买精装修房屋时，尽量把合同细化，陈律师说：“精装，所有的材料必须有明确的约定，品牌的价格，包括颜色，把合同约定清楚，越细越好。”
1.1.6 精装修商品房质量纠纷的责任人
在房地产行业，有关精装修房屋责任人的问题一直是各方争论不休的焦点，房屋出现质量问题和出现质量问题后谁来解决，是买房人的最担心出现的问题之一，许多买房人都会有这样的体会，即在房屋出现质量问题时开发商、销售商与物业之间相互扯皮相互推脱，最终导致购房人因超过诉讼时效而无法要求开发商承担责任。因此，我们必须明确精装修商品房质量纠纷问题的责任人。 对于此问题，我国法律已有规定，在《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条明文规定：\"确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。\"这就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。从合同的相对性来讲，只有合同当事人才能享有合同权利并承担
合同义务。既然要求开发商承担保修责任，买房人自然应当与开发商而非装修公司签订装修合同。况且，买房人购买的是精装修房屋，装修作为所购房屋的一部分，开发商自然负有与买房人对相关的装修事项作出约定，并对装修质量承担保修责任的义务。
2 中国（大陆）精装商品房开发建设历史过程和法律制度简要
综述
3.1 中国（大陆）精装修商品房开发建设历史过程
在国外房地产市场，住宅基本上全属成品的精装修房，而我国早在几年前就 明文规定要大力推广精装房，并且逐渐取消毛胚房市场。但精装修商品房在国外市场已经趋于成熟，在国内精装修正处于发展阶段，部分需要装修的业主还不能接受这种精装修方式，主要是担心装修过程中的一些材料和价格上不能接受，尤其是在个性化需求方面更是无法满足购房子者对于设计一套属于自己特有住房的要求！在这种情势下，中国精装修市场凸显出不同的发展模式，家装市场在迎合装修业主个性化需求的同时推出精装修模式，把基础装修项目、主材、家具、软包、部分家电纳入装修中，在整个装修中既能满足装修业主个性化需求又能够让装修业主省时、省心、省力，材料质量也得到了保障。
3.1.1 中国（大陆）何时开始精装修商品房开发建设和它的发展阶段
我国的精装修商品房模式的崛起是这十几年之间的事，其发展历史比较短，作为装修的一种新概念，精装修商品房最早出现在南方经济发达的城市，并逐步得到推广，其发展的阶段大概可以分为三个： 第一阶段：简单式拼凑
1998年中国的商品房市场发展蓬勃且相对成熟，发展商之间的竞争日益激烈，他们开始花更多的心思去为楼盘做宣传，吸引更多的客户，精装修商品房应运而生。当时的精装房只局限于样板房，装修的内容主要包括墙体的涂抹，地砖、墙砖的铺贴，橱柜、衣柜的安装，其目的主要是让消费者对他们的所购买的空间有更感性的认识，了解房子的格局。由于大部分精装修房并不涉及到真正的使用，因此它们的功能并不完善，为了节省成本，所用的材料只求美观，质量切一般。另外，一般这种精装修房都是发展商从外面临时聘请施工队进行施工，工期很短，因此装修质量比较差，完全为了迎合全球效益，根本不适合居住； 第二个阶段：品牌化运作
2001年至2006年，精装修开始真正走入人们的生活，在楼盘销售的时候，发展商都会对部分毛胚房进行装修。其主要原因是当时装饰行业因为商品房的活跃而迎来了发展的春天，大量的劳动力投入到该行业中，导致施工队素质低下，施工质量参差不齐，部分怕麻烦的消费者更乐意选购带装修的商品房。由于考虑到实际居住的问题，这个阶段的精装修房装修质量有了明显提高，发展商开始与一些知名的装饰公司合作，也开始选购一些知名品牌的橱柜、卫浴、地板、衣柜等，装修品味大大的提高，这种精装修主要出现在一些中高档的楼盘，针对有较强的消费能力的消费者
第三个阶段：精装修大众化
2007年以来，楼价增长非常迅速，远远的超过了一般消费者的承载能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修商品房成为大众化商品创造了条件。事实上2007年其精装修商品房的交易比例大大的提高，带装修的商品房的确受到了消费者的青睐。由于这个时期这个时期的精装修商品房是面向全体消费者的，因此其含义也比较以往要广。精装修不仅是中、高层消费者的专利，也有部分是针对底层消费者的简单装修。由于这种装修都是发展商根据自己已发售的楼盘的档次进行定位的，因此不同的楼盘其精装修也自然有较大的差异，精装修进入了大众化的时代。
3.2 中国（大陆）精装修商品房建设的法律制度
我国尚未建立起一套完善的住宅质量法律体系规范。有关于住宅质量的法律规
定散见于各个法律法规中。目前主要的法律法规有：《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《物业管理法学》等及一些部门的规章。其大陆精装修商品房建设的法律制度的具体发展历史如下：
1998年，建设部发出“关于印发《商品住宅实施质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知（建房[1998]102号）”，规定在销售商品住宅时，必须实施“两证”制度。随后2000年，建设部门发出“关于印发《房屋质量保证书》（示范文本）的通知（建房[2000]185号）”。
在2002年，原建设部出台了《商品住宅装修一次到位的实施细则》，鼓励取消毛坯房，推行精装修房。该细则提出“精装修住宅在交房屋钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成”。但这个细则并未涉及材料选择、质量控制等方面细则。“精装房”除了定义模糊，缺乏统一官方质量标准外，利益链条上的互相博弈也使得质量隐患难以
杜绝。据秦占学介绍，市面上的“精装房”，有的是具备装修资质的开发商自己装修，有得则是外包给其他的装修公司。无论开发商、材料供应商还是装修公司，在逐利目的下，“整个精装房的利益蛋糕被层层压缩，就容易出现质量问题”。 随后住建部于2008年曾发布《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》，基于此，随后各地“精装房”的比例才开始逐年提高。当时要求各地出台相关政策，引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位，逐步达到取消毛坯房、直接向消费者提供全装修成品房的目标。
3 精装修商品房质量纠纷现象分类概述与处理对策
近期精装修商品房质量纠纷频出，不少知名开发商的楼盘遭曝光，所涉及的问题包括地板甲醛超标、地板为淘汰产品、房门使用纸板、吊顶塌陷、墙体发霉、地下室渗水等等。在目前精装修房逐渐成为主流产品的背景下，如何有效防范因精装修房的质量纠纷而导致的法律风险将对房地产企业的生存和健康发展产生重要影响。。
由于精装修商品房出现质量问题的情况不同，所以其解决纠纷的方式也不同。例如，《关于审理商品房商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下检查《解释》）中的第12条中规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付后，房屋主体结构质量经核验缺属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失，应予支持。第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。因此，我们要解决精装修商品房质量纠纷就必须了解精装修商品房质量问题具体包括那些情况， 并且进行质量纠纷现象的分类概述。 4.1
这是你给我任务书中的要求：
结合商品房开发工程建设规程特点和有关法律法规、行政规章、司法解释的规定，区分开发商与承包商的精装商品房质量纠纷和开发商与购房人的精装商品房质量纠纷两大类，以精装商品住宅工程质量纠纷问题为主线和以非住宅精装商品房质量纠纷问题为辅线，对精装商品房质量纠纷现象进行科学分类，并对各种具体类型表现（例如精装商品房建筑质量纠纷类、精装商品房装修质量纠纷类等类别）进行特点描述和阐明依法处理对策，佐以相关案例论证。
！！！！问题：（就这章中，对于上述的具体纠纷现象分类和标题
的分类，我不太会归类，具体也不知道该从哪方面着手写这些分类，我查了蛮多资料，但是那些找的精装修商品房纠纷的现象过于的分散和复杂。这是我根据你任务书的要求划分的小标题：
4.1开发商与承包商的精装商品房质量纠纷 4.1.1精装修商品房住宅工程质量纠纷问题 4.1.2非住宅精装修商品房质量纠纷 4.2开发商与购房人的精装商品房质量纠纷 ？？
也不知道是否正确，所有这章我空着，希望老师您能帮我指点下具体该如何分类和具体该如何写，谢谢老师的指点撒！！）
4 精装修商品房质量纠纷问题存在原因探析
5.1 精装修商品房质量纠纷的危害概述
在我国，精装修商品房的买卖基本是以个人家庭为主的。对于购房人来说，购买精装修商品房是一项十分重要的行为，一套精装修商品房动辄几十万上百万，
许多的家庭为此倾其所以来购买的，甚至很多个人，家庭都是贷款来购买精装修商品房的，如果其购买的房屋还没住上几天就出现这样那样的质量问题，势必将严重的挫伤其购房的积极性从而影响到房地产市场的发展。房地产市场是国家重要的支柱产业，也是主要的经济增长点，房地长市场的稳定、有序的发展，有利于经济的发展。而且绝大多数的购房人购买精装修商品房是为了居住，即是解决他们住房这一基本的生活需求，如果购买人购买的房屋产生了质量纠结，则是直接影响到了居民的住房的基本的需要的满足，从而影响到社会秩序的正常运行和稳定。再则，由于购房人的知识和经验与开发商售房的经验和知识相差甚远，我国保护购房人权利的法律也不是很完善，造成在房地长买卖中购房人处于弱势的地位，使得购房人与开发商的冲突越来越严重，在购房人得不到合法的权益保护时，他们甚至和开发商进行抗议游行甚至是严重的暴露冲突，严重影响居民的生活质量和扰乱正常社会秩序。
就我国中国消费者协会最新的统计的数据中：2004年，中国消费者协会共受理了近10000万件消费者投诉，房地产投诉总量虽位居世界第三，但投诉的数量持续增长，平均每年增长20%，然其解决率确是所有投诉中最低的，其中有以精装修商品房质量的投诉最多，可见其危害性十分广泛且严重。
在我们日常的生活中，这些饱受精装修商品房危害的事件十分的显见，如据中国之声《央广新闻》15时04分报道，“提着自己的行李箱就可以住进新房”，这是山东很多楼盘的销售广告。一些购房者为避免装修的苦累脏，选择了“精装修房”，但到收房时才发现，所谓的'精装修'变成了'装精修'，想省心变成了“大麻烦”，这让这些购房者们痛苦不堪。
5.2 深度探讨剖析精装商品房质量纠纷频发的原因
造成精装修商品房质量纠纷问题的原因是多方面的，既有建设开发主体的原因，也有一定的社会原因和管理体制的原因，只有从客观与主观原因、表层与深层（利益关系）原因、法制与非法制原因等多角度多层面对精装商品房质量纠纷频发的原因作出探讨剖析，才能根本的防范和妥当解决精装商品房质量纠纷问广大人民题，切实保护广大人民群众的利益。 5.2.1 参与建设开发的主体存在的原因
参与建设开发的主体存在问题，是产生商品房质量纠纷的直接原因。房屋的建
设开发是由建设单位、设计单位，施工单位，监理单位，装修单位共同参与与完成的，无论是那个单位出现了问题，都会造成整个综合工程的质量问题。以下我们逐一分析各种主体存在的问题，深层次剖析问题的诱因。 1开发商方面的原因
虽然建设过程中每一个具体环节都有特定的直接责任机构对其工作质量直接负责，但是这些机构往往只是参与其中的某一项或几项环节，只有开发商是纵贯全过程，全程参与每一个过程中，这些机构都是以合同的形式服务于工程项目的开发商的，开发商作为整个项目的协调、始终参与者、最大的受益者对房屋建筑工程质量负有不可推卸的责任。我国房地产市场的初级阶段，导致了很多不具备房地产开发能力的公司进入了房地产的开发领域，很多公司都是靠买地皮为生，这些不具备能力的公司在开发时往往由于本事资金的不足而在开发时导致质量问题在内的一系列的问题。也有一些开发商对市场、销售很重视，对房屋质量却不重视，因为市场和销售是可以直接带给公司很多的利润，但是房屋的质量则一般的购房人在购房时很难看出，对于销售的影响相对并不大，所以，开发商就 放松了对其房屋质量的管理，从中谋取更大的利益。其中更是包括了一些国家知名的开发企业，据不完全统计，不足月余时间先后出现“精装房质量问题”的开发商除了万科外，还有星河湾、中海、世茂地产等国内知名开发商，这使得整个房地产行业出现混乱的局面，使得产品的品牌化的质量无法得到相应的质量保障。 2监理方面的原因
监理对于一个工程的建筑装修工程质量是很重要的，他作为开发商委托的第三方，对整个施工过程都实行监督。监理方面的问题一是有的开发商为了省下监理费，往往在自己的公司找几个工程管理人员，持个牌子就当起了“挂牌”的监理这与正规的社会监理单位产生的后果是截然不同的，那些所谓的“监理”为了自身公司的利益，从中包庇甚至参与其中；二是开发商不给监理权利，什么事都由开发商自己来做，由于监理单位是有开发商请的，还是要听从于开发商，从而导致监理很难开展工作；三是有些管理人员和施工单位人员和开发商的工程人员相互勾结，从中偷工减料、以好从次，导致了工程质量的问题 3 施工方面的原因
对于一栋建筑来说，施工方是直接的生产者，建筑的施工甚至是装修都由施工单位建造完成，因此施工单位对房屋的质量负有直接的责任。施工方面对于质量的影响一是在工程装修材料方面，材料是施工的物质基础。没有合格的工程材料，肯定没有合格的工程，但现在在现实中还有很多施工单位在材料上弄虚作假，偷工减料，导致工程质量的下降；二是在施工队伍的选择上，开发商应当尽量选择于建筑界的大型建筑公司合作，这也是质量保证的基础；三是施工过程方面，每一个工程项目，一般都有一两年，长的甚至要四五年，短的也要好几个月。施工单位在在，这么长时间里一直要严格要求按照设计图纸和施工规范的要求进行施工，对每一道步骤，每一道工序都不能放松，这样才可以保证工程的质量。 5.2.2 管理体制存在的弊端
管理体制存在的弊端，是生产精装修商品房质量问题的主观原因。其弊端首先表现在建设项目法人责任制度体质的不健全。虽然《商品住宅装修一次到位实施细则》第1.7.1条明文规定：\"确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。\"这就从法律上明确了开发商对装修部分的保修责任。但是因为房地产开发有其独特的特点，不仅投资大、周期长，而且产品具有不可移动性 随着项目走；与此同时，每以个项目还具体特异性，因此，房地产的责任制度不够明确，产生精装修商品房质量纠纷时维权人无法找到明确的责任人，使这种简单的房屋质量问题变得难解难分。 其次，管理体制上的弊端，还表现在“同体监理”、“一条龙作业”的状况普遍存在。工程监理作为保证工程质量的一项重要制度，从理论上来讲，监理单位与被监理工程以及建筑材料、建筑配件、设备供应单位是不得有隶属关系或其他利益关系的，但是，在实际操作中由于监理制度的不健全，造成有些工程监理单位与被委托的实施监理的工程开发建设单位，或在同一经营实体，或者直接隶属同一行行政单位直接管辖范围，这种管理格局，基本上是一种内部的监督体系，根本很难实行严格的、公正的质量监督，既不利于有效的制约机制，也很难使工程质量得到有效的保证。
最后，管理体制上的弊端好表现在于政府监理只能对对工程质量做客观的监督，但是却不能在实际的生产过程中对精装修商品房的建设开发
的全过程实施质量监督，近些年来，精装修商品房建设随着国民的经济增长而日益扩大其规模，但一些质监人员编制偏少，显得力不从心，顾此失彼，质量监督的范围力度不够，而且社会还为形成良好的监理机构从而导致了有质量问题的精装修商品房层出不穷。
由于在管理体制上的缺失，造成购房者对于精装房质量是否合格，往往也难以获取权威信息。近两年有不少购买精装房并入住的业主表示，自己在收楼环节并没有看到相关的检验报告，虽然精装房通常都有保修，但是包括地板甲醛是否超标等质检信息，除了自行找验房机构外，都无法获取，这就无法从根本上保护消费者的权利
5.2.3 地价偏高的客观原因
从上文的“中国（大陆）精装修商品房开发建设历史过程”那章节中，我们了解到了：“从2007年以来，楼价增长非常迅速，远远的超过了一般消费者的承载能力。少部分人即使有能力购房也不愿再在装修上大做文章，增加自己的负担。这个时候发展商纷纷推出了精装修以吸引消费者买房。消费者在购买高价楼房时也尝到了一点优惠，这就为精装修商品房成为大众化商品创造了条件。”根据房地产市场发布的信息表明我国普通商品住宅地价一般占到了房价的40%左右，属于偏高的国家。由于地价高，导致了住宅的建设成本大大的提高了，而购买者的能力确是有限的，因此，为了降低房价，在竞争中占有利位置，开发商推出了精装修这种形式的销售，但是他们在精装修商品房的建设上，大大降低其建设装修标准，从材料到设备，甚至压低给建设商的建设费用等，建设商为了从中获取利益从而降低建设装修的质量标准入手，这是一个恶性循环，也是产生精装修商品房质量纠纷问题的重要因素，所以地价偏高，是产生质量问题的客观原因。 5.2.4 相关的法律、法规不健全、执行不力
社会上不断的有专业的律师指出““精装修房价格纠纷频频出现的根本原因就是法律缺失”，其实相关法律、法规的不健全、执行不力，也是产生精装修质量问题的社会原因，我国对住宅质量虽然制定了一些法律法规，但并不健全；而且有存在着很多有法不依，执法不严、违规操作等现象，使得相关法律规定成为虚有条文；对此，有业界人士表示，目前一些推广精装房力度较大的房企，皆为全国性的上市房企或集团公司，由于国家对精装房装修质量尚未出台强制性标准，
因此实际上精装房的地板、橱柜等部位的质量合格与否、甲醛是否超标，只有依赖发展商内部的质量控制体系，在采购、安装等环节进行把关，“因为是大规模采购，质量把关通常是抽检，存在疏漏的可能性不小。”
更甚至，执法者和开发商搞权钱交易，出现了大批的“关系工程”“条子工程”，使得建筑和房地产市场成为高度腐败的地区，如北方的某市长在短短几年的时间里，经常越俎代庖批准的工程达几百项，给国家造成了严重的损失。此外，相关的执行机构处罚不到位，引不起开发商对施工质量的重视也是造成精装修商品房质量问题的因素。
5 健全精装修商品房质量纠纷问题防范与处理机制的对策建议
6.1 国内外关于解决精装修商品房质量质量纠纷的法律制度
关于房屋的质量法律法规最早可以公元前18世纪的汉穆拉比法典。该法典中，建设师对于责任的承担随着造成损害的不同而不同，反映的是当时“以牙还牙，以眼还眼”的思想，可以说是历史上最为严厉的住宅质量保证制度，此后其法律法规虽然经历了不同程度的变迁，但是其相关的规定为以后的拿破仑法典继承并且沿袭至今。
在现代的社会里，国际上解决房屋质量问题较为通用的做法就是实施住宅质量保险，但是在我国，目前解决此类问题时实行的是开发商承担保险责任的住宅质量保证制度。不过，由于我国的住宅质量制度还处于起步界=阶段，与国外的住宅质量保证制度相比，存在着很多的不足。因此我们要积极借鉴国外的经验对逐步完善我国的住宅质量法律规范是极为必要的。 6.1.1我国有关精装修商品房质量的法律法规及其不足 （一）实施“两证”的法律法规及其不足
由于我国的住宅制度保证制度还处于初级阶段，因此国外成熟的质量保证制度相比有很多不足，其具体表现有以下几点： 1、制度构成上
国外的住宅质量保证制度除制度本身外，还没有企业登记制度、保证责任 制度、保险制度、质量管理制度、纠纷处理制度等一系列的辅助制度来保证制度的顺利实施，而我国的住宅保证制度的构成单一，缺乏科学性，没有任何的辅助
制度来保证住宅制度的实施，也没有相应的全国有效机构，不利于长期的稳定实施。
2、保证内容上
我国虽然在保证内容上有比国外先进的内容，但是特别容易发生问题的部分与国外相比，则保修期过短。例如：管道堵塞仅为两个月；电器开关才为六个月 3、制度实施上
国外的住宅质量保证制度一般设有全国性的机构来同一协调企业和消费者以及保险公司之间的关系。这样既可以保护消费者的权益，也可以分担企业的风险。但是在我国，住宅质量保证制度实施的机构为开发企业、销售到售后服务以及质量保证都是由开发商独自负责的。这对住宅的质量和对购房者的权益有一定的作用，但是却不是长久之计，而且也存在着许多的问题。 （二）关于因房屋质量问题解除合约的法律规定
由于现阶段我国的房地产市场的迅速发展，房地产相关法律、法规的不完善和规范直接暴露出来，加之政府监督管理力度薄弱，因房屋质量产生的问题正逐年上升。也正因为如此，据中国建筑装饰协会透露，带有强制性的新建住宅精装修质量国家标准有望年内出台。据了解，目前报到住建部标准司的送审稿将具体规定到墙面、地面、防水、门窗等精装各分部分项，厨卫精装标准也进行了明确指定。该标准规定，将从两个阶段介入精装验收，一是在主体工程完工后、装修公司进场前，进行交接层面的验收，以保证装修基层和部品部件的衔接。这一阶段将有住宅开发方、装修公司等多方面介入。第二阶段的验收则是对精装工程的最后验收。相关标准规定也更为细致。另外，标准规定精装验收将逐套入户进行。住房和城乡建设部住宅中心有关处室负责人表示，该标准属于国家标准，带有强制的性质，而非推荐标准。
法律学家秦占学告诉《经济参考报》记者， “关于精装房的新标准的确正在研究，同时表示新标准的出台无法一蹴而就。精装修的定义本身困难，南北地区也存在差异。但是当前精装房所暴露出的诸多问题，应该会加速新标准出台。”所以精装修商品房相关法律、法规需要不断的去探索和完善，从而解决因房屋质量问题解除合约的法律规定缺失所产生精装修商品
房质量的纠纷。
(三)有关于购房者知情权法律法规的缺失
“精装修房价格纠纷频频出现的主要原因就是法律缺失，但是消费者的知情权是受到保护的。”专业律师指出，房屋购买者要求开发商提供相应的精装修明细表的要求并不过分，实际上是对开发商的一种制约，可以促使他能够严格地按照合同履行义务，这也符合《消法》尊重消费者知情权的条款。但是很多购房者缺少了知情权，并对此并不在乎，从而导致了精装修商品房质量纠纷的发生，特别是精装修商品房预售销售。没什么建筑专业知识的购房者，即使是面对现房也很难看出房屋质量的好坏。因为房屋装修质量是否合格有很多方面的因素，而且它又不像一般电器可以试用，因此更不要说只有效果图的期房了。房地产开发商会利用信息的不对称，隐瞒自身的不利情况，而夸大宣传自己有利的情况，从而欺骗了消费者。甚至还有开发商偷工减料，不惜使用有可能损害购房者健康的非环保材料，而购房者只有在入住后才能发现房屋有这样那样的质量问题。而这些问题，正是由于购房者在买房时缺少知情权而导致的。
（四）关于住房质量投诉的法律法规的缺失
住房质量投诉之所以成为当前最难解决的投诉，一个十分重要的原因是住房投诉部门，没有专门的法规可依。目前我国适应于精商品房买卖纠纷的法律有《商品房买卖合同》、《产品质量法》、《建筑法》、《经济合同法》等，但是，现行的《商品房买卖合同》中没有约定解释质量问题的具体办法，只是签订了保修责任；现行的《产品质量法》是90年代的制定的，在当时此法并未将商品房质量专门涵盖其中。同时，对于购房者不能按期入住、收楼时发现地板开裂并有明显色差、墙面渗水并出现气鼓等装修质量问题，也存在无法可依的情况，出现这类的纠纷，消费者起诉到法院后，由于没有明确的法律规定，法院往往很难依法裁定，或判决的随意性很大。
此外，房屋质量鉴定缺乏有效的法律法规，这造成了住房质量投诉难以解决。当前，受理消费者住房投诉最多的部门是各级“消协”组织，但是“消协”在处理房产质量投诉方面，只能扮演一个“协调员”的身份， 问题的最终解决仍需要多方的配合，此外还面临着鉴定难的问题。
按有关规定，房屋质量应该由建委所属建设工程质量监督部门负责鉴定，但是该部门同时又是房屋竣工验收评级部门，所以使得质量的鉴定成为了“自己鉴定自己”。同时，鉴定费由谁出也是一个棘手的问题，“消协”作为一个调节机构，不应该也无力支付这笔为数不小的费用；而消费者则认为质量问题是由开发商单方面造成的，不愿意出这笔费用；而开发商对鉴定费更是百般推脱，这使得住房质量投诉问题的解决变得十分的困难。
6.2 精装修商品房质量纠纷问题防范与政策建议
6.2.1政府领导要高度重视精装修商品房，增加综合协调能力
政府领导要站在建设两形社会、低碳经济高度，从建筑节能减排，发展绿色地产角度来看待精装修商品房的建设。精装修住宅的是建筑文明的提升，是房地产开发水平提高的必然结果，减少了环境污染，节约可能耗和劳动生产力，符合两型社会建设的要求，但现有法规滞后于发展，无法促进精装修商品房健康良好的发展，却明显增强了精装修住宅的政策层面的成本。因此，各相关政府部门，应增强协调能力，废除相关不利的精装修商品房发展的政策，同时出台相关的政策。 6.2.2 成立专门机构，研究制度系列的具体政策
第一，建议由各市政委牵头，成立专门的机构，可以与拟成立的住宅产品化促进中心两块牌子一套人马，负责组织协调各市新建商品住宅精装修推广工作。争取出台相关扶持政策，积极引导和鼓励开发企业直接向消费者提供精装修成品房，各市的房地产开发协会配合。
第二，完善精装修保修制度，简化办事流程。
第三，编制精装修装修工程技术规程，从装修设计开始，装修设计与建筑施工一体化审查到位。
第四，健全质监、安监管理体系。 6.2.3 完善精装修商品房质量纠纷解决机制
第一，明确商品质量纠纷解决机构，由于我国对于不同的精装修商品房纠纷要求由不同机构处理，这更使得购房人在出现质量问题时不知道找谁解决，所以有必要向购房人明确商品房质量纠纷的解决机构，根据我国《消费者协议保护法》
规定，在出现争议时，消费者可以选择消协，仲裁机构。有关行政部门、法院等不同的纠纷解决机构，消费者可以根据自身的条件选择能更省力更省时的机构。 第二，精装修商品房质量问题鉴定各地完善，可以从鉴定机构、鉴定费等方面逐步的完善，比如做到明确凡对某一建筑工程的工程进行验收的工程质量监督部门不得再参与与次建筑工程质量问题的鉴定，并且应规定房屋鉴定不受地域的限制。对于鉴定费，法律应明确它的承担的部门，可以规定由开发商先行垫付，购房人同时提供担保，经鉴定，商品房屋质量有问题的，鉴定费用有房地产开发企业承担；经鉴定，精装修商品房没有问题的，鉴定费用有委托方承担。 6.2.4 制定长期发展规划，逐步推进
在认真贯彻、执行2002年建设部门颁布《商品住宅装修一次到位实施细则》基础上，参照其他国家的规程，结合我国的实际，科学规划，分部实施，引导和鼓励新建商品住宅实施精装修，并逐步建设有精装修商品房质量问题引起的纠纷。
要制定专门针对精装修商品房规范管理范畴的具体规程，使得开发商在开发报建、安监质监、房屋验收、维修售后等方面有具体的法律法规可以参照；使得施工企业在装修施工过程中有规范性的技术标准；使消费者实现明白放心购买精装修商品房，在法律法规的约束下，有效遏制擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构的装修行为，确保住宅主体结构以及人民生命财产安全，促使住宅装修从无序走向有序。
结 论
精装修商品房房质量纠纷涉及的法律问题有很多，本文只是粗略的概述了其中的几个问题。笔者在写作本文的过程中，深深的体会到了精装修商品房质量纠纷问题对房地产市场的健康带来的影响。精装修商品房经历了三个发展阶段，从只是满足群众的视觉到面向大部分消费者，其主要的原因是现阶段便捷以及实惠的装修模式体现了广大消费者的需求。虽然目前精装修商品房质量纠纷比较集中的问题大多数在事后实际纠纷的解决中，但是随着房地产市场的发展和人们对房屋质量要求的提高，最终将会导致从制度上解决精装修纠纷的房屋质量纠纷法律的出现。
相对于其他国际上的发达国家的精装修商品房的法律法规，我国对于精装商品房的质量保护是比较的落后的。但是，笔者相信，法制是一个动态的过程，随着社会生产的不断发展和时代的发展，我国立法必将会出台更加人文、更加完善的购房人权利保护法律法规。
在本中，虽然本人通过对精装商品房质量纠纷问题及防治相关文献资料的理论研究，补充学习商品房开发工程质量管理规制，注意运用互联网收集有关资料、统计数据和案例，查阅报刊杂志文著中有关精装商品房质量纠纷事件和依法处理实例，进一步整理出调研提纲和问题细目，然后对苏州市等地方的精装商品房开发经营企业、工程承包商、购房人、有关行业协会及行政主管部门进行有选择的实地调研，收集相关纠纷案例。在调研的基础上，在讨论中讨论融入了一些对精装修商品房质量解决机制的个人意见，但对于构建完整的，具有实践价值的精装修商品房质量保护制度而言，还相差甚远。加上笔者初涉法律这博大精深的领域，个人的理论功底薄弱，敬请各位前辈不啬赐教，留在日后在学习中逐步的弥补。
致 谢
转眼之间，我的四年大学生涯即将结束了，回想起这四年来在苏州科技学院的学习与生活，感触颇多，即将离开学校才知学校的珍贵，感觉十分的不舍。非常有幸能遇到一群治学严谨的好老师和一帮团结有爱、勤奋、积极向上的同学，在他们的帮助下，我当初茫然的选择自己的专业到逐渐明白了自己的专业-工程造价所涉及的范围和知识，让我慢慢的踏入到工程造价这个行业中去，自己的理论知识和实际知识得到了长足的进步，在此表示我诚挚的谢意
在此，我要感谢的是我的导师武文斌老师，他不仅在学习和生活上给了我莫大的指教和帮助，而且他充满正义感、乐于助人、敬业的工作精神都深深的感染和影响了我，使我受益匪浅。另外，我还要感谢徐建明老师，在我论文写作过程中给予的指导和帮助，成为我在大学最后一年的学习中让我受益最多的老师；还有学院中的其他老师，他们渊博的知识、精彩的授课都让我感觉如沐春风，受益良多。
最后，我要特别感谢我的父母，没有他们对我多年来无微不至的关怀和鼓励，就没有今天的我。虽然我即将踏上工作岗位，离开学校，但我永远都怀着对母校的无限情怀和感恩！
参 考 文 献
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