开发商需要在项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。 该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性。和对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题：如果某个地区的社会生产力水平比较低，人们的收入水平不高的话，投资商再有实力，也不可以在该地区投资建设大型商业房地产项目。 2、项目位置选择
商业房地产项目的位置选择问题对于项目的成功将是决定性的。实际上，并不是所有的地方都适合做商业房地产的开发，只有某个地方具备了相应的条件后，才可以做。商业房地产鉴于其功能特点，对位置和周边条件的要求与普通房地产相比有过之而无不及。一个住宅社区，一幢写字楼所要解决的客流局限在一定范围内，但商业房地产则不同，所要解决的客流会随着经营状态的变化，会发生倍增，也会发生锐减。当一个商业房地产项目的客流发生倍增的时候，项目所在位置能否适应就成为一个重要的问题。针对不同的项目有不同的确定方案，开发商可以组织自己的团队进行该项工作的研究分析，也可以委托专业咨询机构进行选址。 3、判断可发展规模
在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额及项目的可发展规模等一系列相关问题。例：位于北京崇文门的新世界商场一期可出租面积达74000平方米，二期可出租面积达43000平方米，一期1998年投入运营后，生意兴隆，但二期2000年开业后，二期长期经营状况不佳，管理商开始认为是因为商品组合不同的原因，但一、二期商品组合调整后二期依然经营状况不良。直到最近，二期经营状况才得到改观。其实新世界二期运营不佳的原因在于市场规模判断不准确：崇文门地区在2000年尚不足以支撑面积十多万平方米的商业，这说明开发商对市场可支撑的发展规模的判断不够准确。该项工作属于微观判断，很多咨询机构分析时使用的方法是：以市场调查为基础，建立相关分析模型，测算出该项目地址可能发生的客户流量，依据对所在地区人均零售消费额的判断，可以测算出该项目可能的零售额，再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，即可以得出该项目地可发展商业房地产项目的规模。不同的咨询机构在进行上述分析时因为基础数据信息取得的渠道不同，分析结果可能有很大的不同。比如，有些咨询机构在为商业房地产项目做市场分析时采用政府年鉴作为基础信息，并在分析过程中采用较多基于其市场经验的假设，该种分析方法有其优点，但缺点也是很明显的。某些以市场调查为主业的咨询机构在做商业房地产项目的市场分析时充分发挥其优势，依靠其大量调查信息，建立全方位分析模型对项目的市场潜力进行分析判断，
假设较少，结论更具有时效性。个人认为最好是上述两种咨询机构的融合。在做完市场咨询及可承受发展规模的研究后，需要依据项目特定位置、市场潜力、商圈分析等资料对项目的客户定位进行阶段性判断。虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需要做初步确定，同时在后面的环节中可以作出丰富和调整。
4、项目土地取得及政府许可
完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。 项目土地取得有两大标准：
1）、土地规模标准。商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。
2）、土地价格标准。土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。
5、项目定位细化彻底的，细致的研究分析项目的目标客户，市场定位，产品形式，特点，启动策略，财务测算等相关问题。此步骤是项目成功与否的重要因素，如果定位出现偏差，则项目没有成功的可能。反复探讨，反复修改定位，定位的准确程度取决于市场。通常第四与第五步同时实施，在取地的过程中修正项目定位，在项目定位过程中取地工作已开始。 6、项目规划设计
项目的规划设计包括项目的方案设计、初步设计及施工图设计等。其中，尤其以方案设计为重中之重：方案设计可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案设计基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。一般开发商都委托外国的设计机构进行方案设计阶段的设计，委托国内设计单位进行初步设计及施工图的设计。该种组合即可以降低设计成本，又可以保证设计质量。但必须要与国外设计机构明确方案设计的深度，否则方案设计的深度达不到应有的要求，国内设计机构将无法正确完成初步设计及施工图设计，或者尽管完成，但会有大量潜在问题遗留给开发商。
7、设计方案的市场化指投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。 这正是很多开发商忽
略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路有效创造美学空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的美学空间概念。我们关注建筑师的美学空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。例：第五大街商业街坊。 商业房地产项目经过建筑师和市场专家或咨询公司的多循环沟通后，该项目的方案设计得以确定。
8、项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合,在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。 9、项目方案的政府许可
指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交方案设计，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可批准的过程。项目方案的政府许可过程，常规来讲需要至少近半年的时间，需要认真对待。
在上述政府许可的各项内容中，可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审批是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的公关活动。 1）交通审批
交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。 交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。
2）消防审批
指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。 一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。 3）规划审批
指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。 规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。
10、项目招投标指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。 11、项目的财务核算
指开发商在完成项目的设计方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业房地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是投资商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性为参考，并大量引用分析结论。对于小型商业房地产项目，该项工作需要，但不需要做的很细。尤其采取销售模式的商业房地产项目，财务核算的工作很简化很多。
12、资金需求方案
指财务融资机构结合项目的财务核算进一步细化项目的资金需求量及资金流量的工作。该项工作需要首先对项目的工程资金量及资金流进行宏观的方案编制，再结合项目他项资金的需求，最终完成该项目的资金需求方案
13、融资方案
指开发商结合其自有资金状况、企业自身资源、股权策略等，以项目资金需求方案为参照对象，制定的资金供给计划。在此强调以投资商的自有资金状况、企业自身资源和股权策略为参照对象，是因为任何金融工具的基础都只能是企业自身
资源，否则除非非市场因素存在，企业是不可能有效得到金融支持的。有些国内商业房地产投资商不懂得金融投资依附于企业资源的特点，所以在项目运做时低估自身资源的重要性，过高评价自身在项目中的价值，并盲目产生对股权的过高期望，从而导致融资方案不可行。 项目的财务核算、资金需求方案及融资方案对于开发商准确判断项目的可操作性至关重要。以上测算及相关方案的准确度会直接影响投资商决策的准确度。 14、项目融资
除非开发商有足够的资金做支持，除非项目采取出售的投资模式，投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。主要形式有股权融资和债权融资。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确对商业房地产项目的融资策略及方案进行决策，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。
在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1）、委托专业融资服务机构进行融资；2）、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。
第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目与国际资本直接、快速兑接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上局限在某个圈子里面，如果对这个金融圈子不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。
当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5-5%的费用作为融资服务费。上述融资服务费的标准是国际上融资通行的收费标准。有些开发商可能认为上述标准太高，但可以明确的是，只要求1.5%左右融资费用的融资服务机构其专业化能力绝大多数有问题，换言之，这种融资机构是不太可能完成项目的融资。第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。
15、市场策划
项目的市场策划对于项目的成功至关重要，高明的市场策略可以降低项目的成本，并有效打开市场空间，收益空间和利润空间。赢得市场必须面对市场竞争的局面，避免竞争的市场策略是制胜的关键之举。 16、招商
项目招商的方式主要有两种，即：1）、委托专业招商咨询机构进行项目招商；2）、自己搭建招商团队进行招商工作。对于商业房地产项目来讲，将国际知名零售商请进来有利于整个项目的招商，也就是主力店。通常招商咨询机构更了解国际知名零售商的需求，所以委托专业咨询机构进行项目的前期招商更能有效促进项目的进展。 17、价格策略
对于采取商铺出售方案的项目来讲，开发商需要对商铺的售价进行预测，并依据市场策略进行售价决策。商铺的售价首先由商铺自身价值决定，其次，市场策略将有效提升商铺的价值。售价决策的准确性将有利于项目的出售操作。 价格策略主要有三种：高开低走，平开平走，低开高走。
18、租金策略
开发商在招商阶段就需要对商铺的租金进行科学预测。预测必须依靠对现状市场的研究，和对未来市场的预测，不仅考虑自身市场空间，而且要考虑竞争市场的影响力。租金判断对于项目招商意义非常，准确的租金定位将提高项目的招商效率。
19、管理公司的选择
项目取得成功最重要的因素之一，是商业房地产的物业管理。好的管理商对招商工作、融资工作、工程的进行都有积极影响及作用，其重要性远远不只对招商的影响。管理商可以选择的范围比较小，国内商业地产管理商比较少，多为国际、香港、东南亚等国家地区的机构。
商业房地产管理公司介入的方式主要有1）、管理公司以管理参股；2）、聘请管理公司。
其实管理公司应该在项目设计阶段就参与进来，这对于项目的招商、融资都有很大的好处。如果项目在项目刚开始运做时就谈定了知名管理公司进行未来项目的管理，那么开发商在融资时更容易得到投资伙伴的认同，招商工作容易进行等。
某项目~ 工程项目位置： 建筑结构形式： 建筑基础形式： 建筑使用功能： 总建筑面积： 主要建筑高度： 主要建筑层数： 工程总工期： 施工详图及示意图： 工程创优目标： 主要模板类型： 上海 框架, 框架核心筒 桩基础, 筏板基础 商业建筑 52040 ㎡ 99.9 m 26 层 790 天 较多 省级优质工程 木模板 工程规模：该项目总建筑面积约为52040平方米，其中地上部分建筑面积40028平方米，地下部分建筑面积12012平方米，基地总面积为15080平方米，建筑总高度为99.9米。本次招标内容为1幢26层主楼和东西两侧3层商场裙房工程。 2.1.1结构概况
（1）按后浇带划分，可分为主楼和裙房两部分，设置两层地下室，其中地下二层为人防。 （2）基础：采用桩基加筏板式基础，本工程选用D=800和600的钻孔灌注桩，主楼基础底板厚1800mm，裙方及地下车库基础底板厚1000mm。 （3）基坑面积约为6300m2，开挖深度最深约为12.5m。
（4）主体结构：平面呈梭形，采用框架-核心筒结构，高宽比为99.3/16.6=5.98<6，属A级高层建筑，本工程抗震设防烈度为7度，设计使用年限为50年。
当然，影响本工程实施的最为关键因素将是施工技术。它主要包括以下几个方面： （1） 基坑安全施工技术； （2） 后浇带施工技术
（3） 地下室裂缝控制与防水施工技术； （4） 定位放线技术； （5） 模板支撑施工设计技术；
（6） 土建施工与施工预埋、施工配合； （7） 总承包信息管理控制技术。
该施组编制于2006年，共13万余字，200余页。 第一部分 施工组织设计 1 第一章 技术标编制总说明 1 1.1、技术标书综合说明 1 1.2、编制依据 3 1.3、编制范围 4 1.4、编制原则 4 1.5、工程质量目标 5 1.6、建设工期目标 5 1.7、文明施工管理目标 5 1.8、其他承诺 6
第二章 工程概况及难点重点介绍 7 2.1、项目概况 7 2.2、施工条件 8
2.3、影响本工程实施的主要因素（难点） 9 2.4、针对基坑开挖的安全技术措施（重点） 9 第三章 施工部署 13 3.1、工程总体设想 13 3.2、工程目标 13 3.3、施工准备工作计划 14
3.4、建立完善的施工组织管理体系 16 3.5、质量保证体系及关键、特殊过程控制点 18 3.6、安全保证体系及关键部位的安全控制 18
3.7、施工顺序与流水施工段的划分 19 3.8、主要施工方法简介 19 第四章 施工平面布置 20
4.1、施工平面布置的原则与说明（含排水系统） 20 4.2、施工机械及劳动力配备计划 23 4.3、临时给排水及临时消防设计 19 4.4、临时配电设计与布置 20 4.5、各阶段临时生产区的布置 22 4.6、附图 22
第五章 施工进度计划安排 23
5.1 施工总进度计划编制说明与主要控制点 23 5.2 施工总进度计划（附表） 23 5.3施工进度的保证措施 23
5.3.1、确保工程进度的主要管理技术措施 23 5.3.2、施工总进度计划控制 24
5.3.3、保证实现施工总进度计划的措施 24 5.3.4、确保工期实施的具体措施 25 5.3.5、保证总工期的实施的具体措施 25 5.4、控制施工工期的奖罚措施 26
第六章 主要施工方法（针对特点难点） 27 6.1、测量定位放线 27 6.1.1、工程特点 27
6.1.2、工程定位放线方法概述及外控网的建立 27 6.1.3、平面测设定位 27
6.1.4、楼层垂直控制的测量定位 28
6.1.5、±0.000线以上高程控制测量 28 6.1.6、主要测量仪器 28
6.2、施工监测及周边环境保护 30 6.2.1、施工监测 30 6.2.2、监测项目的设置 30 6.2.3、监测点的布置 31 6.2.4、监测工作原理 34 6.2.5、主要仪器设备及性能 35 6.2.6、监测频率安排 35 6.3、桩基施工 36 6.4、深井降水 46 6.5、基坑挖土施工方案 48 6.6、垫层施工 51 6.7、地下室底板施工 51
6.7.1、地下室砼结构工程施工顺序 51 6.7.2、底板钢筋施工方法 52 6.7.3、底板模板施工 52 6.7.4、地下室底板砼施工 53
6.7.5、大体量混凝土浇捣质量保证措施 54 6.7.6、控制裂缝的施工方案 55 6.8、地下室工程 57
6.8.1、地下室工程施工顺序与控制重点 57 6.8.2、地下室模板 57
6.8.3、地下室外板墙砼裂缝控制施工技术措施 58 6.8.4、地下室的防水 60
6.8.5、基坑回填 63
6.8.6、地下室施工阶段的施工配合 63 6.9、上部结构施工 65 6.9.1、钢筋工程 65 6.9.2、模板工程 68 6.9.3、混凝土工程 78 6.9.4、砖墙砌筑工程 83 6.9.5、外脚手架工程 85 6.9.6、门窗施工 94 6.10、防水工程 95
6.11、后浇带施工技术措施 97
6.12、市政管线及相关设施的搬迁和保护 99 6.13、施工各阶段产品保护 104
第七章 水、电、风、设备安装施工方案 109 7.1、施工部署 109
7.2、电气安装、给排水、消防设备安装施工流程 111 7.3、安装主要施工措施 121 7.3.1、电气工程安装 121 7.3.2、管道工程安装 123
第二部分 质量与安全文明保证措施 127 第一章 质量保证计划与措施 127 1.1、项目质量目标 127
1.2、公司质量方针与管理体系 127 1.2.1、质量管理体系 127 1.2.2、ISO国际质量认证 129
1.3质量目标管理网络 132
1.4、特殊过程的策划与监控办法 136 1.5、质量控制点明细 139
1.6、主要施工工序质量技术保证措施 140 1.6.1、保证测量精度措施 140 1.6.2、保证模板工程质量措施 141 1.6.3、保证钢筋工程施工质量措施 142 1.6.4、保证砼施工质量措施 144 1.6.5、保证墙体砌筑施工质量措施 148 第二章 安全保证计划与措施 149 2.1、安全管理总目标 149 2.2、保证施工安全组织措施 149 2.3、保证安全物资准备 151 2.4、保证安全技术措施 151 2.4.1、本工程安全施工的特点 151 2.4.2、安全施工重点部位 152 2.4.3、一般施工安全措施 152 2.4.4、高处作业劳动保护 154 2.4.5、脚手架安全要求 154 2.4.6、垂直运输和联络 156 2.4.7、洞口临边防护 156 2.4.8、施工机械安全 157
2.4.9、现场临时用电安全一般规定 162 2.5、防火安全措施 164 2.6、安全生产保证体系 164
第三章 季节性施工措施 174 3.1、夏季高温安全生产措施 174 3.2、冬季安全生产措施 174 3.3、雷雨季节安全施工措施 176 3.4、台风天气安全施工措施 177
第四章 确保文明工地和降低施工干扰的管理措施 178 4.1、文明管理目标 178
4.2、文明标化的综合治理措施 179 4.3、环境保护 181 4.4、治安管理措施 183
4.5、降低对社区环境施工干扰的具体措施 184 第三部分 总承包管理与项目管理班子 185 第一章 总承包管理措施 185 1.1、总承包管理体系 185
1.2、总承包对各分包单位的管理 189 1.2.1、总体管理措施 189
1.2.2、总包部对深化图的协调管理 195 1.2.3、总承包目标进度的协调网络 196 1.3、施工现场各项管理 197 1.4、工程协调 198
1.4.1、工种、专业间、分包单位间的协调 198
1.4.2、与业主（建筑师）、监理工程师、设计师的协调 200 1.4.3、与政府部门的协调 201 1.4.4、与周边环境的协调 201
1.5、与专业分包单位的工程管理、配合和协调 202
1.5.1、总体措施 202
1.5.2、与安装工程的施工管理、配合和协调 203 1.5.3、对幕墙专业分包的管理 204 1.5.4、对精装饰分包的管理 209 1.5.5、对电梯专业分包的管理 213 1.5.6、总承包对园林绿化分包的管理 214 1.5.7、与规划的地铁施工配合 216 1.6、对分包工程的进度要求 216
第二章 项目机构表及项目主要管理人员名单和简介 218 2.1、施工现场组织管理 218 2.2、公司管理网络图 219
2.3、施工现场组织机构管理网络 220 2.4、质量保证体系图 221 2.5、文明工地管理网络图 222
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