1.实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。
2.功能性贬值，即由于技术相对落后造成贬值。
3.经济性贬值或增值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。银行应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
(一)建筑物和其他土地附着物;
(二)建设用地使用权;
(三)海域使用权;
(四)生产设备、原材料、半成品、产品;
(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;
(六)交通运输工具;
(七)法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。房产抵押率，在实际贷款时，各家银行的规定不同。若借款人贷款用于经营，住宅的抵押率最高为70%，商业房产的抵押率最高为60%，若是用于消费，住宅的抵押率最高为60%，商业房产的抵押率最高为50%。而农业银行的“综合授信贷款”表示，若借款人有两套房产，那么质押率最高为70%，若只有一套房产，那么质押率最高为50%。
关于抵押率的规定
1、抵押物的适用性、变现能力选择抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力，对变现能力较差的，抵押率应适当降低。
2、抵押物价值的变动趋势一般可以从以下方面进行分析。
(1)实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。
(2)功能性贬值，即由于技术相对落后造成贬值。
(3)经济性贬值或增值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。银行应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。
法律依据：
《中华人民共和国民法典》
第三百九十五条
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：
（一）建筑物和其他土地附着物;
（二）建设用地使用权;
（三）海域使用权;
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