买卖破租赁是怎样的

买卖破租赁原则适用于租赁合同已成立且生效，租赁物已交付于承租人，出租人将租赁物所有权变动给第三人享有的条件下。此原则适用于动产租赁以及人民法院查封的不动产和不动产抵押权之上设定的租赁关系。在破产财产中，该原则适用于破产企业的房屋建筑物和土地使用权的租赁合同。

法律分析

一、买卖破租赁原则的适用条件

1、租赁合同已成立并生效。

2、租赁物已交付于承租人。

3、出租人将租赁物所有权变动由第三人享有。

2、租赁物是动产

二、买卖破租赁原则的适用范围

1、在动产租赁上适用

对于动产租赁，买卖可以破租赁，所有权人优先于承租人使用动产，这里是为了加强动产的流动性，增加动产的价值。

2、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的适用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险只能由他自己承受。

3、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的适用

押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系适用该原则。

4、破产财产中的适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应适用“买卖破租赁”原则。

结语

根据买卖破租赁原则的适用条件和范围，我们可以得出以下结论：买卖可以破租赁的情况包括动产租赁和在人民法院查封的不动产或不动产抵押权之上设定的租赁关系。此外，在破产财产中，对于破产企业与外部签订的未履行完毕的租赁合同，一般适用买卖破租赁原则。这一原则的适用有助于加强动产的流动性，维护债权人的权益。

法律依据

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百五十三条 承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。

中华人民共和国电子商务法：第二章 电子商务经营者 第一节 一般规定 第二十一条 电子商务经营者按照约定向消费者收取押金的，应当明示押金退还的方式、程序，不得对押金退还设置不合理条件。消费者申请退还押金，符合押金退还条件的，电子商务经营者应当及时退还。

中华人民共和国民法典：第十五章 融资租赁合同 第七百四十条 出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：

（一）标的物严重不符合约定；

（二）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。

承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。