二手房卖房陷阱

法律主观：

陷阱一：发布虚假信息虚假房产信息，相信我们都遇到过甚至上过当。比如，被中介公司玻璃橱窗展示的低价房源所吸引而进店咨询。一些中介公司故意发布诱人的虚假信息，例如谎报房龄、篡改楼层、乱划房型图等，就是为了增加客户量，吸引购房者上钩。把购房者骗来后，马上签订服务协议、交信息费或委托费，然后再找借口说房子已经出售了，以达到霸占委托费的目的。陷阱二：乱收费无明细有些购房者并不清楚买二手房要缴纳哪些费用，且中介公司在进行交易前，也并不会全盘告知缴费明细。通常是每进行一步交易，才会告诉你，要收取这个费那个费，有些还会巧立名目，从中收取额外的费用以获得好处。而此时，买卖交易已经进行到一半或接近尾声，购房者往往是处于进退两难的局面。陷阱三：暗地吃“差价”我的一个朋友购买总价65万的二手房，中介公司经纪人说我帮你砍价到62万了，你是不是应该给我一点好处费啊。其实有些未必是真的，也许房屋总价原本就62万被中介故意说成是65万。中介公司为了吃差价，往往编造各种借口阻止买卖双方见面。陷阱五：霸王条款凡在合同或其他有法律效力的文书中，不谈或淡化自己的义务，片面主张自己的权利的，都可以视为霸王条款。中介公司一般都有制式的合同样本，除了由政府部门指定、下发的必须用的样本外，一般都使用自制的样本，因为里面的条款对他们十分有利。陷阱六：挪用预付款交易过程中，中介都会要求买方将房款交给中介，再由中介转交给卖方。各城市的办事效率不同，房款在中介手中会停留7天到15天左右。中介以此作为资金周转做别的事情。甚至有中介直接携款潜逃的案例。

法律客观：

由于中介公司及其从业人员在房地产行业的专业知识及从业经历，使他们与买房人之间形成信息、经验、专业等方面的不对称。而有些无良中介公司及工作利用这些“优势”，在提供中介服务时恶意操纵，误导、欺诈消费者，使其在违背自己真实意思表示的情况下与中介及出卖人签定合同。一旦发现真实情况，去与中介公司解除合同，中介费、定金无法追回，出现消费者吃亏、上当的事情。因此要提高警惕，处处留心，必要时约请法律方面的人士进行指导，确保买房人的合法权益。现列举二手房交易中常见陷阱：一、串通一气暗放空盘为了吸引买家或承租者，有些中介机构与业主串通一气，骗买主或承租者上钩，等买主或承租者看了房交了佣金甚至定金后，就编造种种理由致使交易不成。二、定金欺诈买方委托中介购买房屋，签订中介合同或承诺书，同时向中介交纳定金或押金。当买方和卖方洽谈签约事宜时，方知卖方的房屋有产权“问题”，根本不能过户。当向中介公司要求退还定金或押金时，中介公司以“单方面违反承诺书上的规定”为由拒不退还。律师提示：中介公司明知卖方房屋产权不清，仍向买方介绍，违反了《消费者权益保护法》，侵害了当事一方的知情权，同时也违反了《合同法》，在当事人一方不知情的情况下签订的合同不是真实意思表示，属于可撤销合同。由于卖方的原因房屋不能正常成交，当然合同无法履行，买方要求退回押金，中介公司是不能拒绝的。三、既收佣金又吃差价购房人与中介签订委托代理购房合同，中介以低于与委托人谈妥的价位购买房屋，从中收取其中不为双方知晓的差价。当然类似的情况也发生在租赁房屋中。律师提示：这种做法是不合法的。首先，中介只能按规定收取中介费，而不能做差价。其次，即使房东全权委托中介进行交易，中介也不能擅自决定价格，最终的价格决定者是购买方。四、阻止购房人仔细查看房屋质量房屋作为一种复杂的交易商品，质量问题有时候在短时间内难以有效发现，有的卖方还常常进行改装、修饰使得质量问题暂时得到掩盖，在这种情况下，买方更是不容易观察。中介为了促成交易，赚取佣金，往往引领买方走马观花地查看房屋，买方不知就里，仓促成交，等到问题发现之时，中介也会以种种理由推脱责任。本律师曾受理一案，中介带领买房人看房时，该出卖房为一复式结构，第二层上有一25平米的平台经原业主私自改造，改为25平米的主卧。中介介绍时一再强烈这房的使用面积，从未指出此房是私自搭建的违法建筑。由于在中介的多次承诺下，买房人也没有仔细核实房产证上的建筑面积与使用面积。在仓促签订房屋买卖合同及居间合同并交付定金和中介费后，买房人才发现二层的主卧系违法建筑。与中介交涉，中介却称民向买房人告知了所有此房的状况，当事人已知情并已在确认书上签字，拒不退还中介费导致买房人遭受较大损失。目前此案正在仲裁中。五、房屋面积陷阱在房屋交易谈判中，中介利用模糊的方法，给买方造成交易的面积是按照使用面积计算，等到签订真实的交易合同时，却使用建筑面积的术语，须知建筑面积大于使用面积，(关于建筑面积与使用面积之间的换算关系，不同种类的房屋，有不同的公式)，等到买方认识到问题的存在时，已处于被动状态或已经造成损失。另一种面积陷阱是不区分带公用部分的建筑面积和不带公用部分的建筑面积，在中介过程中，中介商只笼统地介绍建筑面积，买方误以为是不带公摊面积，事后因此发生纠纷。在以上案例中，中介人员就是拿着房本复印件，指着132.08平米的建筑面积向当事人推销，而使当事人忽视了此房的使用面积只有77平米，造成签约时的重大误解。六、隐瞒出售背景和规划前景所谓出售背景比如该房屋是否将来要拆迁。所谓规划前景，比如，该房屋周围是否要建垃圾场，是否修建桥路等。这些因素将影响房屋的使用价值或商业价值，中介方为了促成交易，进行隐瞒将会损害买方的利益，建议买方在购买之前，要仔细考察上述问题。七、“产权过户”陷阱买方因为过户问题“钱房两空”。买方可能认为，只要自己一手交钱一手交“货”，房子就一定是自己的。但按照法律规定，在房屋正式过户之前，产权仍然归属卖方，并且某些房屋存在无法过户的可能。一些中介为了促成交易，对能否顺利过户避而不谈，只是让买方在过户之前就付清房款。等买方付完房款，产权却无法过户，中介事后又推卸责任，买方有可能陷人“钱房两空”的境地。律师提示：对于这样的陷阱，建议买方要事先核实卖方的产权，通过中介确认该房屋的合法性，并明确约定房屋过户的时间及明确的违约责任。必要时，可约定让中介承担连带责任。八、“全包价”陷阱二手房中介公司全包价不透明。对于房屋价款除了包含房屋本身的价款以外，是否还包含契税、印花税和中介的代理费(房款的2.5%-2.8%)。合同中作不明确约定，中介公司也不告知交易中的明细费用，届时，中介公司会让买房人支付这些交易费用并从中嫌取额外收人。对于全包价不透明的陷阱，建议：买方在签订二手房购买合同时，要求在合同后附上《费用清单》。同卖方见面，以确定购房价格与售房价格是否相同，避免中介公司从中收取多余的差价。面对以上种种陷阱，提醒购房者应注意以下几点：(1)选择合法的中介机构。一个合法的中介所需要齐备两证，即营业执照和资质证书，如果要求更正规一些，从业人员也须具备经纪资护户～一一格证书。(2)弄清房屋的产权关系。这一点很重要，直接涉及交易的成功与否和当事人的利益。因此消费者在租房、购房前应该对中意的房屋产权调查清楚，最好要求中介公司提供房屋产权资料，核实房主的房屋证、身份证等，避免遇到租赁户将房屋擅自对外转租和出售的情况)(3)签订合同时要谨慎。在签订合同、交纳定金之前要仔细