土地一级开发及基础知识

⼟地⼀级开发及基础知识

张霄云河北新业律师事务所主任律师⼀、基础知识部分

（⼀）、⼟地的所有制形式及供地⽅式

物权法规定，动产实⾏占有制度，即动产谁占有就是谁的，⽐如说我穿的⾐服就是我的，动产在⾃⼰的控制中就是⾃⼰的。但是⼟地不是谁占有就是谁的。我们作为业主拥有房屋所有权证和⼟地使⽤权证，对于⼟地我们只是拥有使⽤权。

我国的⼟地所有权只有两种情况，国家⼟地所有权（⼜称全民⼟地所有权）和农民集体⼟地所有权。国家的⼟地属于全民所有，由国务院代表；集体⼟地属于村农民集体所有，由集体经济组织或村委会管理、经营。这也是为什么村集体⼟地进⾏处置时需要经过村民会议三分之⼆以上的表决的原因，村集体经济组织只是代表⼈不知真正的权利⼈，⼟地是村民的，不是村集体经济组织或村委会的。按照物权法，物应该由物权⼈⾃⼰使⽤，但是权利⼈⽆法使得960万平⽅公⾥⼟地物尽其⽤，国家的主体做不到。

由于国家和集体单⼀主体⽆法使这么⼤⾯积的⼟地利⽤价值最⼤化，就需要将⼟地资源配置给其他的⼈，来实现⼟地的价值最⼤化，也产⽣了物权法上的⽤益物权：建设⽤地使⽤权、宅基地使⽤权、⼟地承包经营权、地役权。⽤益物权就是对他⼈的动产或不动产，依法享有占有、使⽤、收益的权利。（⼆）、国有⼟地的资源配置

国家通过划拨、出让、出租、作价⼊股或出资、授权经营等⽅式将⼟地配置给不同的主体使⽤，受让⼈取得的⼟地使⽤权。划拨⽅式。只有符合划拨⽤地⽬录的项⽬才能使⽤划拨⽤地。很多⼈在做项⽬时候总是考虑招拍挂的⽅式，但是有些项⽬不需要招拍挂，如教育⽤地、医疗⽤地、疗养中⼼等项⽬可以使⽤划拨地。在做⼤型综合项⽬的时候⾥⾯有的项⽬可以使⽤划拨地。这就需要⼤家去查阅划拨⽤地⽬录。

实际中，有⼈咨询：⼟地证是85年的，上⾯没有写明出让还是划拨，那么这块地是出让还是划拨？

其实国家的⼟地有偿使⽤制度是从 90年5⽉15⽇国务院出台《国有⼟地使⽤权出让和转让暂⾏条例》开始的，在这之前的⼟地全部是划拨⽤地，没有出让、出租、作价⼊股等⽅式。如果⼟地证上没有写明出让和年限，那么这块地百分之百是划拨地，特别是90年之前的证，不会是出让地。

紧接其后，邓⼩平⼴州、深圳讲话之后，开始了⼴州、深圳⼤⾯积的商品房试点⼯作，我国才有了商品房，才有了房改房制度，由标准价售房到成本价售房，直⾄直接取消公房分配。出让⽅式。这是⼤家⽐较熟悉的，就不再讲解。

出租。这⾥说的出租不是⼈们常说的概念，是指政府把⼟地出租给使⽤⼈，是⼟地的⼀级市场。就是国家应该出让⼟地70年的使⽤权，因使⽤⼈资⾦不⾜，不出让了，为照顾使⽤⼈将70年的出让⾦分年交清。现实操作中，全国出租的⽅式很少见，⽯家庄没有执⾏这个制度。这和将住宅⽤地租赁给他⼈是不同的概念。⼟地的租赁是⼟地使⽤权⼈获得⼟地的⼟地使⽤权后把⼟地给他⼈使⽤的⾏为。

可以看出，⼟地使⽤权的出租是国家与⼟地使⽤者之间，⼟地租赁是⼟地使⽤者相互之间。

作价⼊股或授权经营。这种⽅式只有省级以上的投资公司在改制的时候使⽤。因为⼤型的企业如⽯油、⽯化公司项下的⼟地资源太⼤，⽀付出让⾦进⾏改制不可⾏，采⽤作价⼊股或授权经营的⽅式。这也不同于注册公司的时候，股东将⼟地使⽤权作价⼊股作为股资设⽴新公司。

（三）、集体⼟地的资源配置（占⽤）

应该注意的是，集体⼟地审批叫占⽤审批，国有⼟地的审批叫使⽤审批，件使⽤的概念不同。常见的集体⼟地占⽤审批：集体建设⽤地、⼟地承包经营权。这些都是⼟地的⽤益物权，包括乡村企业⽤地、商业房⽤地，但都是使⽤权。很多企业在和村合作开发项⽬的时候，协议中往往说成使⽤权，是错误的。（四）、⼟地分类

按照⼟地利⽤总体规划，⼟地⽤途分为三类：农⽤地、建设⽤地

和未利⽤地。因此在开发商做项⽬之前第⼀关就是要看两个规划，⼟地利⽤总体规划、城市总体规划。在城郊接合处或村⾥做

项⽬，看⼟地利⽤总体规划项⽬地块是否为建设⽤地；市⾥⾯就要看城市总体规划，现在的⼟地⽤途是什么，以后的⼟地⽤途是什么。如果总体规划中不是建设⽤地，就要修改规划编制，要报国务院审批、⼈⼤审议是⾮常繁杂的。

在做项⽬中⼆环以⾥⼟地的⼤部分为建设⽤地，除了农科院这样的有⼀些农⽤地的，就不需要在看⼟地利⽤总体规划，需要看城市总体规划。在⼆环之外的，村⾥的项⽬就要看⼟地利⽤总体规划，看是什么⽤途，是否为建设⽤地。

对于未利⽤地，原先未利⽤地转为建设⽤地省⾥⾯就可以批，所以占⽤了⼤量的未利⽤地。去年开始出台了⼤量⼟地新政，未利⽤地转为建设⽤地必须纳⼊⽤地的指标，需要指标控制。（五）、⼟地的⼀级市场和⼆级市场

国有⼟地的⼀、⼆级市场与⼟地的⼀级开发、⼆级开发不是⼀个内涵。

通俗的讲⼟地⼀级开发，按照国家规定必须净地出让的要求，进⾏征地补偿、拆迁安置、⼟地平整等，使之达到出让“净地”的条件。⼆级开发是供地之后，对取得的⼟地进⾏的开发。

⼟地⼀级市场是指政府通过划拨、出让、作价⼊股或授权经营等形式第⼀次将⼟地使⽤权配置给不同的使⽤者的市场。是市政府与⼟地使⽤权⼈签订的合同，市政府处置⼟地资源。

⼆级市场，是⼟地使⽤者将⼟地使⽤权再次让渡给他⼈的市场。是⼟地使⽤权⼈通过转让、租赁、抵押等⽅式将取得的⼟地使⽤权转让给他⼈，⼟地使⽤权⼈处置⼟地资源。

（六）、征收、征⽤、收回（⾏政决定性收回、⾏政处罚性收回、协议性收回）

征⽤：抢险、救灾等紧急状态下将动产和不动产征⽤。在宪法、⼟地法、物权法没有修改和出台前，把农民⼟地转为国有的过程⼀直叫征⽤。物权法出台后，把集体⼟地转为国有的过程称为征收。把城市国有⼟地上的房屋及其附属设施征为国有的过程叫征收。特点：⾏

政强制性，对国有⼟地上房屋的征收表现为强制拆迁。⼟地征收的主体必须是国⼟资源局，⼟地局代表国家实施征收⼯作。对国有⼟地使⽤权的收回：

⾏政处罚性收回是⽆偿的。收回对象：⼆年未开发闲置的⼟地；擅⾃改变⽤途的。⾏政决定性收回，基于规划调整等原因。对于该种收回应按拆迁或相应标准进⾏补偿。协议性回收，储备机构与⼟地使⽤者按谈判价对国有⼟地使⽤权进⾏收购。⼆、⼟地的收购储备及其补偿（⼀）、概念

⼟地储备是指市、县⼈民政府国⼟资源管理部门为实现调控⼟地市场、促进⼟地资源合理利⽤⽬标，依法取得⼟地，进⾏前期开发、储存以备供应⼟地的⾏为。（⼆）、储备机构

⽯家庄市⼟地储备中⼼（地产集团）市政府批准，⾪属⽯家庄市国⼟资源局的事业单位，具有法⼈资格，经授权负责⾏政区内⼟地储备⼯作，同时也是⼟地⼀级开发项⽬的招标⼈及组织实施⼈。

市⼯业地产投资公司，⾪属市⼟地收储中⼼，负责⼯业企业搬迁中的⼟地收储和⼀级开发。（三）、⼟地储备的特例⾏使优先购买权取得的⼟地。

国务院第55号令规定，使⽤权转让价格明显低于市场价格的，市、县⼈民政府有优先购买权。在转让⼟地的过程中应该注意。

（四）、⼟地储备年度计划

上⼀年度公布下⼀年度的储备计划。已列⼊年度⼟地储备计划的⼟地，相关部门不得为其办理新建、改建、扩建、翻建等建设审批⼿续和改变房屋及⼟地⽤途⼿续。（五）、纳⼊⼟地储备范围的⼟地

依法收回的国有⼟地；收购的⼟地；⾏使优先购买权取得的⼟地；已办理农⽤地转⽤、⼟地征收批准⼿续的⼟地；其他依法取得的⼟地。

（六）、⼟地收购储备补偿标准

⽯家庄市的⼟地储备办法还没有出台，还在审定过程中。

划拨⼟地按原⽤途不低于基准地价的60%补偿；收购和有偿收回按评估结果协商出让地按照剩余年限补偿；地上建筑物评估补偿过去是殘值，现在是评估价重置法；⼯业企业搬迁补偿按市08年14号⽂执⾏。

在拆迁范围内，有商品房、房改房等。⽯家庄市的房产有六类情况：商品房、经济适⽤住房、职⼯集资建房、房改房、村民安置⽤房、村证房。村证房只有本村村民，且没有宅基地的才能购买，不允许对外流转。村证房在全国各地⼤量存在，等待今后出台办法解决。被拆迁范围内，划拨⽤地上的房改房补缴1%出让⾦，变为出让。拆迁的时候不过问出让还是划拨，统⼀按出让的标准补偿。（七）、⼯业企业搬迁

2008年3⽉22⽇⽯政发〔2008〕14号《⽯家庄市加快主城区⼯业企业搬迁改造和产业升级的实施意见》出台。

范围：主城区内重点监控的搬迁企业限期搬出主城区。主要包括：排污量⼤的企业；易燃易爆、有毒有害，安全⽣产隐患⼤的企业；位居城市⽔源地，依法应搬迁的企业。其它⼯业企业逐步搬出主城区。《⽯家庄市城市规划管理条例实施细则》主城区：长安区、桥东区、新华区、桥西区、郊区和正定县、栾城县、⿅泉市的部分地域。⼯业企业搬迁补偿⽅式及标准：

1、基本补偿。基本补偿由⼟地补偿和地上附着物补偿两部分组成。⼟地补偿：以出让⽅式取得的⼟地，按现基准地价标准上浮20%予以补偿；以划拨⽅式取得的⼟地，按现基准地价的60%为基数上浮20%予以补偿；未经合法程序批准将⼯业⽤地改为商业、住宅地使⽤的，仍按⼯业⽤地标准给予补偿。地上附着物补偿：地上附着物以市场评估价格予以补偿，违章建筑⼀律不予补偿。

2、分类资⾦⽀持。待企业原⼟地及地上附着物招标拍卖挂牌出让后，以出让所得收益减去⼟地及地上附着物基本补偿、收储成本及必需的政策性扣除之后的剩余部分作为净收益，主要⽤于⽀持企业搬迁。按照市政府同意的企业搬迁改造投资总额，超出基本补偿额且在

净收益50%以内的，给予净收益30%的⽀持资⾦；在净收益50%-70%之间的，给予净收益50%的⽀持资⾦；在净收益70%-100%之间的给予净收益70%的⽀持资⾦；在净收益100%以上的给予净收益90%的⽀持资⾦。基本补偿与⽀持资⾦之和不得⼤于搬迁投资总额。

3、⼀揽⼦综合性资⾦⽀持，即政府⼀⼝价收储。三、⼟地⼀级开发（⼀）、概念

⼟地⼀级开发不是法律术语，其实质的法定概念是前期开发。《关于加⼤闲置⼟地处置⼒度的通知》、《国务院关于促进节约集约⽤地的通知》和《⼟地储备办法》中都规定了“前期开发”的概念，处理好⼟地的产权、安置补偿等法律经济关系，完成必要的前期开发，。

因为在前期开发这⼀概念出来之前各地已经开始操作，叫做⼀级开发，。（⼆）、⼟地⼀级开发主要适⽤于旧城改造和城中村改造集体⼟地征收现在实⾏有困难⼟地⼀级开发⼯程量

1、第⼀个⼯作就是前期⼿续。包括规划、项⽬核准或备案、征地、拆迁、市政建设、交评、环评等⼀级开发审批⼿续；2、实施集体⼟地征收⼯作；

3、实施国有⼟地收回（收购）及地上建筑物征收⼯作；4、完成地上附着物拆除、地下构筑物拆移等⼯作；

这⾥需要知道的是，拆迁和拆除是不同的概念。拆迁是解决法律关系的，解决的是虚化的问题；需要解决的法律上的问题；拆除是把地上物破坏掉，是解决物理问题。所以在拆迁中要引⼊拆除公司。5、根据规划条件进⾏⼟地平整及其他市政、配套基础设施建设；6、其他⼀级开发⼯作。

各地对⼀级开发的概念不同，⼀级开发⼯程量内容也不同，除了⽯家庄市上述界定外，有的地⽅还要求在⼀级开发过程中，将⼆级开发的前期⼿续全部办理完毕，甚⾄将⼩区的道路、绿地、公共配套全部做好再⾏供地，⼆级开发商只是直接施⼯，但实际效果并不理想。

（三）、⼟地⼀级开发程序

1、⼟地所有者（农村集体组织）、使⽤者（产权⼈⽐如危房的业主，⼯业企业）或所在区政府向市⼟地储备机构提出⼟地⼀级开发申请；产权⼈区政府不提出来的，可以由政府下达⼀级开发的任务；2、市⼟地储备机构受理申请并进⾏项⽬预审；

3、区政府会同⼟地储备机构编制⼟地⼀级开发实施⽅案；

如果市政府向市⼟地储备机构下达⼀级开发任务，则直接由市⼟地储备机构编制⼟地⼀级开发实施⽅案，以下程序相同。实质上由于三年⼤变样政策的实施，有⼤量的⼀级开发项⽬，光靠区政府和储备机构把实施⽅案编制出来，是不可⾏的，需要开发企业和实施⼈来做。

4、市⼟地储备机构报国⼟局审核后报市政府审批；

5、市⼟地储备机构招标确定⼟地⼀级开发实施单位，签订⼟地⼀级开发委托协议，或⼟地储备机构⾃⾏实施；6、市⼟地储备机构或⼟地储备机构委托实施单位到发改、国⼟、规划、建设等相关部门办理有关审批⼿续；7、⼀级开发实施单位组织实施⼀级开发；

8、市⼟地储备机构审核⼟地⼀级开发成本、组织项⽬验收、市⼟地储备机构将地块储备开发情况呈报市国⼟资源局，纳⼊市⼟地储备库。

项⽬验收后，编制⼀级开发成本结算⽅案报储备中⼼初审，初审后报财审中⼼核定，这是政府返还⼀级开发利润的依据。（四）、⼀级开发成本构成1、拆迁补偿费

（1）、居民拆迁补偿费

房屋补偿（实物安置、货币补偿）、搬家补偿费、过渡费、电器迁移费、装修费、提前搬家奖。

⼀级开发当中由于⼀级开发实施⼈⽆需在开发过程中建安置房。安置房由政府指定储备机构建，所以不产⽣此项费⽤。但是选择实物安置不⼀定不产⽣货币补偿费⽤，⽐如搬家补偿费、过渡费等。所以说⼀级开发成本构成当中⼀个重要的项就是不含实物安置部分，我们说的⼀级开发成本的构成主要是货币部分，即必须在开发过程中⽀付的费⽤。但是货币的⽀出是由⼀级开发实施⼈⽀付，会纳⼊成本。

当前⽯家庄乃⾄全国各地，尤其是⽼城区、城中村很少有⼈选择货币安置，尤其是房价不断上涨的今天，并且当前的回迁安置标准都在1：1以上，超出原⾯积的部分购买价格相对出售价⼜是优惠的。虽然政府倡导货币安置，但客观上是做不到的。（2）、企业拆迁补偿

实物安置、停产停业职⼯补助费、物资设备迁移费。2、征收补偿

⼟地补偿费、闲置⼈员安置补助费、青苗补偿助费、地上附着物补偿费、社会保险费。

有⼈问为什么征收单位和个⼈房屋及给予拆迁补偿，不含集体⼟地上房屋及附属设施的补偿，是因为征收农民集体⼟地的时候，已经包含了对村民住宅的补偿和安置，这笔费是给村委会或村集体经济组织的。闲置⼈员安置补助费、青苗补偿助费、地上附着物补偿费，都是给个⼈的。社会保险费划到专⽤账户上。其中还有政府在征地过程中产⽣的税费没有列⼊。3、市政基础设施费⽤

路、绿地、上⽔下⽔、电信、暖⽓、宽带、有线电视等产⽣的费⽤。

如果⼆环之内的⽼旧⼩区或城中村的这些设施已经到达了⼩区的接⼝处，不过问容量是否达到了⼆级开发的标准，都视为已经达到标准，就不需要在建设，不产程此项费⽤。如果⼆环外设施没有达到⼩区接⼝处，就要办理⼿续进⾏施⼯，产⽣的费⽤计⼊成本。

4、前期费⽤

可研、规划⽅案、交评、环评、其他前期⼿续等产⽣的费⽤。如做可研、项⽬建议书可能委托其他单位。5、其他

不可预见费、财务费⽤、两税⼀费。

不可预见费不专指拆迁过程中的不可预见费，指整个⼀级开发过程。财务费⽤专指融资产⽣的利息。上述⼏项不是简单的相加的，⽐如迁补偿成本的时候就不会有农民的补偿成本。但是前期费⽤和⼀部分补偿费⽤都会发⽣的。（五）、⼀级开发的主体、法律关系及法律责任分担1、政府

按照物权法的规定⼀级开发是⼟地征收制度引发⽽来的，或者说国有⼟地上房屋的征收制度引发⽽来的，那么⼈民政府是⼀级开发的主体。政府是法定的征收权利⼈和补偿⼈，但是政府不能做，依法授权⼟地储备机构负责具体实施指导⼀级开发。2、⼟地储备机构

储备机构是法定的经授权的⼀级开发实施者；执⾏具体⼯作；是⼀级开发招投标主体；签订委托开发协议的主体。3、⼀级开发企业

与⼟地储备机构之间是委托关系，是⼀级开发的受托⼈，具体的实施⼈，负责前期⼿续办理，筹措资⾦，进⾏开发。⼀级开发企业不是专指房地产开发企业。4、被拆迁⼈或被征地农民这个主体是依法获取补偿者。

（六）、签订拆迁补偿安置合同时应注意的⼏个法律问题1、签订合同的主体。

2、房屋安置约定的权利义务的转让条款。3、禁⽌转包及防⽌中途不履⾏开发义务条款。4、解除合同条款。

（七）、⼟地⼀级开发的公开⽅式及⼟地⼀级开发评标规则的设定

很多⼈问，⼀级开发能采⽤挂牌的⽅式吗？答案是不可以，⼟地⼀级开发的公开⽅式只宜采⽤招投标的⽅式。

⼟地⼀级开发政府追求的不是价值最⼤化，如果⼀级开发的成本过⾼会压缩政府的收益，应当追求价格最低的那家，可是⼀级开发有点类似于建筑施⼯合同，施⼯合同不得低于成本价报价，低于成本价有可能偷⼯减料，造成⾖腐渣⼯程。⼀级开发中涉及到⼤量的被拆迁⼈和被征地⼈的利益，必须保证⾜额给他们的补偿，所以不能追求价格最低。⽽挂牌，拍卖是价⾼者得，是不适合的，⽽招投标是综合评

定，能够解决综合的问题，能够处理好综合的安置、补偿等综合问题，评标规则就带有⼈为的因素，所以，评标规则如何评，怎么记分，是⼤家关⼼的问题。政府基于他对竞标⼈的评判做评标规则，规则和评分的设定是很核⼼的东西。不同的项⽬可能要制定不同的规则，设定不同的分值。评标规则设定的要素：

项⽬报价（肯定是接近标底价得分最⾼）、资⾦筹措⽅案（资⾦的保障，⾃有资⾦、融资渠道）、承诺监管资⾦、投标⼈综合实⼒、项⽬⼀级开发实施⽅案、进度⽅案、拆迁⽅案等内容、综合印象等。四、地价

（⼀）、全地价（出让⾦总额）＝⼟地取得成本＋政府收益

全地价就是⼟地招拍挂的中标价。⼟地取得成本包括：⼟地征收补偿费、拆迁补偿安置费、⼟地收购储备补偿费（专指⼯业地的补偿）。这些都叫储备成本。包括利息、费⽤等。

（⼆）、政府收益＝政府有关规费＋政府纯收益

政府有关规费包括：农业开发基⾦、被征地农民社会保障费⽤、失地农民保险风险基⾦、城镇廉租住房保障⾦、省收出让⾦、出让业务费。

五、⼟地出让收⼊使⽤范围（⼀）、征收及拆迁补偿⽀出

⼟地补偿费、安置补助费、地上附着物、青苗补偿费、拆迁补偿费。（⼆）、⼟地开发⽀出

道路、供⽔、供电、供⽓、排⽔、通讯、照明、⼟地平整等基础设施建设⽀出、⽀付的银⾏贷款本息。（三）、⽀农

保障农民⽣活⽔平补贴、被征地农民社会保障、农业⼟地开发、农村基础设施建设、被征地农民基本养⽼保险风险基⾦。（四）、城建

完善⼟地功能配套、城市基础配套（道路、桥梁、绿地、厕所）。（五）、政府必须扣除的资⾦

出让业务费、城镇廉租住房保障⾦、农业⼟地开发资⾦、被征地农民基本养⽼保险风险基⾦、被征地农民社会保障费⽤。（六）、其他

出让业务费、新增建设⽤地使⽤费、⼟地收益基⾦、城镇廉租住房保障⾦、破产改制企业安置费。⽯家庄城中村改造知识

1、已列⼊“遗留问题”和“四横六纵”主街主路沿线的城中村各有多少个？答：分别为12个和23个。2、什么是遗留问题项⽬？

答：国⼟资发[2004]71号⽂中规定，各地要严格按国家有关政策规定界定《招标拍卖挂牌出让国有⼟地使⽤权规定》实施前的历史遗留问题，不得擅⾃扩⼤范围，也不得弄虚作假，变相搭车。要加快⼯作进度，在2004年8⽉31⽇前将历史遗留问题界定并处理完毕。8⽉31⽇后，不得再以历史遗留问题为由采⽤协议⽅式出让经营性⼟地使⽤权。

⽯家庄国⼟资源局发布的⽯国⼟资告[2007]4号⽂中规定，凡在2002年7⽉1⽇以前取得市计划部门下达的投资计划（预备计划）、市规划部门颁发的《建设⽤地规划许可证》（拆字或征字）或市政府与项⽬单位签订项⽬开发书⾯协议等⽂件的，在2004年8⽉31⽇前可办理国有⼟地使⽤权协议出让⼿续。根据上述规定，2004年8⽉,⽯家庄市共界定历史遗留问题89个。

3、除已列⼊遗留问题和“四横六纵”主街主路沿线的城中村外，城市规划建设区内其它村庄如何改造？答：由村所在地区政府向⽯家庄市城中村改造办公室提出申请，经批准后，可列⼊城中村改造范围。4、城中村改造规划⽅案制定的依据？

答：依据城市总体规划和控制性详细规划的要求，统筹考虑村民安置、经济发展和区域城市功能等因素，充分听取村民意见，由辖区城中村改造办公室组织编制。5、什么是控制性详细规划？

答：控制性详细规划以城市总体规划或分区规划为依据, 通过确定建设地区的⼟地使⽤性质和使⽤强度的控制指标、道路和⼯程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。6、控制性详细规划主要包括什么内容？

答：控制性详细规划主要包括下列内容：（1）详细规定所规划范围内各类不同使⽤性质⽤地的界限，规定各类⽤地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；（2）规定各地块的控制指标（包括：建筑⾼度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出⼊⼝⽅位等）；（3）确定各级⽀路的红线位置、控制点坐标和标⾼；（4）根据规划容量，确定⼯程管线的⾛向、管径和⼯程设施的⽤地界线；（5）制定相应的⼟地使⽤及建筑管理规定。

7、城中村改造规划⽅案包括那⼏部分？

答：包括村庄现状、拆迁安置⽅案、⽤地规划和建设设计⽅案以及经济效益分析等。8、城中村改造规划⽤地范围如何确定？

答：原则上应在现状宅基地范围之内，最终以规划部门颁发的拆迁红线图确定的范围为准。9、村民安置⽤地⾯积如何确定？

答：在综合考虑实际宅基地⾯积和2007年12⽉底公安部门登记的⼈⼝数量的基础上确定。在实践中很多村和开发商试图加⼤村民回迁安置⽤地⾯积这肯定⾏不通，规划局对安置⽤地的⾯积会进⾏控制。10、城中村改造规划⽅案需要变更时如何办理？

答：经批准的城中村改造规划⽅案，在实施改造过程中，如确需变更⽤地规划和建设设计⽅案以及拆迁安置⽅案时，须按原程序报批。

11、城中村改造规划⽅案的有效期是多少？

答：两年，已批准的城中村改造规划⽅案如果在两年内未实施的，须重新编制报批。12、⼟地公开出让⽅案由谁制定、实施？

答：⼟地公开出让⽅案主要由市⼟地局在征求辖区政府、村（居）及规划部门相关意见的基础上制定，报市政府批准后由市国⼟部门组织实施。

13、在城中村改造中⽤于产权调换部分房屋，其单套建筑⾯积不⾼于多少平⽅⽶？

答：河北省及⽯家庄市的标准是140平⽅⽶。14、什么是普通商品房？

答： 2005年4⽉30⽇七部委发布的《关于做好稳定住房价格⼯作的意见》中规定，住宅⼩区建筑容积率在1.0以上、单套建筑⾯积在120平⽅⽶以下、实际成交价格低于同级别⼟地上住房平均交易价格1.2倍以下，符合上述条件的为普通商品住宅。各省、⾃治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑⾯积和价格标准适当浮动，但向上浮动的⽐例不得超过上述标准的20％。

15、在城中村改造中村民回迁安置房屋的⼈均住房⾯积有⽆标准限制？

答：根据2007年4⽉3⽇⽯家庄市⼈民政府第225号专题会议纪要的规定，对因修建道路、绿化等公共设施搬迁的村民，按每⼈80平⽅⽶的标准核定回迁房屋的建筑⾯积总量；其他未拆旧宅的村民按每⼈40平⽅⽶的标准核定回迁建筑⾯积总量，城中村改造项⽬中的回迁安置住房的建筑⾯积同样适⽤上述规定。16、城中村改造中所建商品住宅，其套型结构⽐例应符合什么标准？

答：根据《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，⾃2006年6⽉1⽇起，凡新审批、新开⼯的商品住房建设，套型建筑⾯积90平⽅⽶以下住房（含经济适⽤住房）⾯积所占⽐重，必须达到开发建设总⾯积的70％以上。

17、城中村改造范围内市政及公⽤设施⽤地、产权调换安置村民⽤地、回迁安置村集体经济组织的商业服务及办公设施⽤地，如何供地？答：以划拨⽅式供地。

18、城中村改造中建商品房（商品住宅、商业项⽬）所需⼟地如何供地？

答：以公开出让⽅式，即招标、拍买、挂牌的⽅式供地。19、城中村拆迁安置⽅案如何制定与实施？

答：由辖区城中村改造办公室指导城中村改造实施单位制定，依照有关法律规定经村集体经济组织成员全体⼤会或代表⼤会表决通过和辖区政府审查同意后，报市拆迁管理办公室批准和市城中村改造办公室备案后实施。20、什么是全地价？

答：全地价⼜称⼟地出让⾦总额或⼟地出让收⼊，是政府以出让等⽅式配置国有⼟地使⽤权取得的全部⼟地价款，包括受让⼈⽀付的征地和拆迁补偿费⽤、⼟地前期开发费⽤和⼟地出让收益等。21、⼟地成本的构成？

答：⼟地成本主要包括征收补偿费、拆迁补偿安置费、⼟地收购储备补偿费及相关利息。22、国家规定⽤途资⾦包括什么？

答：主要包括：农业开发基⾦、被征地农民社会保障费⽤、失地农民保险风险基⾦、城镇廉租住房保障⾦、省收出让⾦、出让业务费等。

23、什么是政府收益？

答：政府收益是指⼟地出让收⼊扣除⼟地成本后的剩余价款，包括政府有关费⽤和政府纯收益。24、什么是⼟地出让净收益？

答：⼟地出让净收益⼜叫政府纯收益，是指⼟地出让收⼊扣除⼟地成本、政府有关费⽤后的剩余部分。25、城中村改造中的拆迁是否需要取得省建设厅的拆迁计划指标？

答：我市2008年以前的城中村改造项⽬涉及到拆迁的需要先取得省建设厅的拆迁计划指标。2008年我市开展“⼀年⼀⼤步，三年⼤变样”活动后，为了加快省会城市的建设、促进城中村改造的更好、更快进⾏凡城中村改造项⽬涉及到拆迁的⼀律不需要再申请拆迁计划指标。

26、⽤于村民社会保障和公益事业及市基础设施建设的90%出让净收益以现⾦形式返还给村集体经济组织吗？答：不以现⾦形式返还，⽽是专款⽤于村民的社会保障、公益事

业以及市政基础设施建设，如果90%的出让净收益⽤于上述⽀出后尚有剩余，剩余部分不再返还给村⾥。有很多开发商想通过与村⾥签订协议约定

27、⼆环内的城中村⼟地还需要办理⼟地征收⼿续吗？

答：不需要，城中村改造范围内户⼝农转⾮后的现有集体⼟地依法转为国有⼟地，由村集体经济组织或现有⼟地使⽤权⼈依法申请办理国有⼟地权属登记⼿续。

28、户⼝农转⾮后的集体⼟地可依法转为国有⼟地的法律依据是什么？

答：《中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例》第⼆条第五项规定：“下列⼟地属于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的⼟地。”

29、⼆环外的城中村村民全部农转⾮后，其集体⼟地可以依法直接转为国有⼟地吗？

答：不可以，根据国务院法制办公室、国⼟资源部《关于对〈中华⼈民共和国⼟地管理法实施条例〉第⼆条第五项的解释意见》中的规定，只有农村集体经济组织⼟地被依法征收后，其成员随⼟地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体⼟地才可以依法征收为国家所有，⽽不能擅⾃通过“村改居”的形式将集体⼟地不经征收⽽直接转为国有⼟地。30、⽤于产权调换安置房屋，包括回迁给村集体经济组织的商业、服务及办公设施，在收费上可享受什么优惠政策？答：免收城市基础设施配套费、渣⼟处置费、墙改费。项⽬资本⾦按建安总投资的20%缴存，公开出让部分的项⽬资本⾦仍需按建安总投资的35%缴存。31、我市⽬前有⼏类住宅？

答：商品房、经济适⽤住房、职⼯集资建房、房改房、村民安置⽤房、村证房及其他私⼈产权房，还有⼀部分公产房。32、村证房的购买主体是谁？

答：村证房的购买主体只限于本集体经济组织成员且符合宅基地的申请条件，不允许将村证房出售给本村之外的其他村民更不允许出

售给城市的市民。但村证房在全国各地⼤量存在并出售给本村之外的村民已成普遍现象，急需相关部门出台相关规定进⾏解决。

33、村民的回迁安置房屋能进⾏转让吗？

答：村民的回迁安置部分虽然以划拨⽅式供地，但是回迁安置房屋却并不受经济适⽤住房相关政策的限制可以进⾏转让，但转让时受让⼈需补交转让价款1%的出让⾦。

34、在实践中有的房改房已经变成了出让地，有的房改房还是划拨⼟地，拆迁时出让⼟地上的房屋和划拨⼟地上的房屋在拆迁补偿有区别吗？

答：没有区别，拆迁的时候不区分⼟地是出让还是划拨，统⼀按出让的标准进⾏拆迁补偿。