从一则案例谈不动产登记权利一致

从一则案例谈不动产登记权利一致

作者：张涛 尚桂芳

来源：《资源导刊》2019年第06期

案; ;例

2006年7月，豫北某市某某公司按照原国土资源部门办理《国有土地使用权证》的要求，提供了合法的、齐全的建设用地手续、法人代表的身份证等资料、个人的各种手续，到该市不动产登记部门为其公司职工程某某申请办理该公司家属楼5号楼3单元12号房产的土地分割登记。同年，该市国土资源部门给程某发放了《国有建设用地土地使用权证》。2018年1月，该公司又为其公司职工孙某某申请办理同一栋家属楼，即该公司家属楼5号楼3单元12号房产的不动产转移登记，并提供了相关的申请资料（购房合同、缴款收据、契税税票、身份证复印件等）。 问; ;题

豫北某市不动产登记机构能否受理该公司与职工孙某某申请办理家属楼5号楼3单元12号房产的不动产转移登记？ 分; ;析

豫北某市不动产登记机构为孙某某办理不动产登记是不恰当的。笔者认为，《不动产登记暂行条例实施细则》第一章第二条规定：不动产登记应当依照当事人的申请进行，但法律、行政法规以及本实施细则另有规定的除外。房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。《不动产登记暂行条例》第八条第一款规定：不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第一款、第三款第四款规定：《条例》第八条规定的不动产单元，是指权属界线封闭且具有独立使用价值的空间。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、权属界线封闭的空间。因此，土地与其上的附着物，权利主体应一致，这是《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》规定的基本原则。违背这个原则，就是违反行政法规，就是违法，而且后患无穷。

案例中，程某某已经在2006年依法取得该公司家属楼5号楼3单元12号此套房的土地分割《国有建设用地土地使用权证》，不动产登记机构就不应该再将该公司家属楼5号楼3单元12号的房屋转移登记到孙某某名下。除非存在以下情形：1.程某某将土地使用权转让给孙某某;2.法院将土地使用权判决给孙某某;3.不动产登记机构有确切证据证明程某某在申请土地使用权证时，弄虚作假，或者有其他违法情况，法律规定应依法撤销，因而已经被撤销的。总之，

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不动产登记机构不应该允许房屋所依附的土地使用权和该房屋所有权有不同的权利主体同时存在，切权利主体不一致。

针对此案例，从法律程序上来说，只要《国有建设用地土地使用权证》存在且在程某某手里，孙某某再办理房屋所有权证且没有《国有建设用地土地使用权证》，那就是违法。不仅仅如此，这两个不同的权利人，必然都要求取得统一的不动产权证，而不动产登记机构是不可能办到的，如果一旦办理不动产转移登记，极有可能引发不动产登记机构被起诉到法院，而且必然败诉的后果。

目前，《不动产登记暂行条例实施细则》有非常明确的规定，不动产登记机构再将土地使用权和房屋所有权登记到不同权利主体名下，是违法且不明智的行为。

因此，笔者认为不动产登记机构在开展工作中，要认真把握《不动产登记暂行条例实施细则》的有关规定，严格按照要求和程序进行不动产登记，切实防止违反法律法规的问题发生，避免引起诉讼和败诉的现象出現，更好地为群众提供优质的服务，维护政府在社会上的形象。 解; ;决

如何解决所存在的问题，要做到在保持权利主体一致的前提下，对于不动产登记机构来说，只要有前一个不同的主体登记权利在先，另一个主体的登记申请就不应当被受理。有异议的主体，可以先通过诉讼等途径解决权利不一致的问题后，再到不动产登记机构申请登记。 对于不动产登记机构来说，首先要确保前面发的《国有建设用地土地使用权证》符合法律规定。至于此后为什么会出现权利不一致，其中有什么矛盾，有什么利益冲突等等，都与不动产登记机构无关，不动产登记机构不需要了解，也没有权力裁决。权利人到有关部门解决了争议，并符合法律规定后，不动产登记机构再给权利人进行不动产登记，否则，将不予登记。（作者单位：焦作市自然资源和规划局）