工 程 咨 询 资 格 证 书 编号：工咨甲 10120060058
郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
编号：2013-HBZX-048
二〇一三年八月
郧县2014年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
编号：2013-HBZX-048
编制单位：北京中设泛华工程咨询有限公司 资质等级：工咨甲 10120060058
法人代表： 总 经 理：
许文发 闫宪春
教授 高级工程师
项目负责人：赵周杰
工程师
编制组成员：吴菜芳
工程师
殷 斌
审 核 人：杨晓春 审 定 人：闫宪春
工程师
注册咨询工程师
高级工程师
二○一三年八月
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
目 录
第一章 总 论 ............................................................................... 1
1.1 项目简述 ................................................................................. 1 1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容 .......................... 1 1.3 项目建设概况 ......................................................................... 3 1.4 结论简述 ............................................................................... 10 第二章 项目背景及运作模式 ....................................................... 11
2.1 项目提出的背景 ................................................................... 11 2.2 棚户区现状概况 ................................................................... 13 2.3 项目运作模式 ....................................................................... 17 第三章 项目建设的必要性 .......................................................... 19
3.1 项目建设是保障和改善民生的需要 ................................... 19 3.2 项目建设是促进社会和谐的需要 ....................................... 19 3.3 项目建设是构建资源节约型、环境友好型社会的需要 .... 20 3.4 项目建设是推进区域城镇化建设的需要 ............................ 21 第四章 需求分析及拟建规模 ....................................................... 22
4.1 需求分析 ............................................................................... 22 4.2 拟建规模 ............................................................................... 23 第五章 建设地点及建设条件 ....................................................... 25
5.1 建设地点 ............................................................................... 25 5.2 建设条件 ............................................................................... 27 第六章 项目规划及建设内容 ....................................................... 32
6.1 项目规划 ............................................................................... 32 6.2 建设规模 ............................................................................... 33
可行性研究报告
6.3 建设内容 ............................................................................... 33
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6.4 主要技术指标及参数 ........................................................... 34 第七章 建筑工程 .......................................................................... 36
7.1 建筑方案 .............................................................................. 36 7.2 结构方案 .............................................................................. 39 第八章 公用工程 .......................................................................... 43
8.1 给、排水 ............................................................................... 43 8.2 供配电 ................................................................................... 47 8.3 弱电设计 ............................................................................... 51 8.4 消防设计 ............................................................................... 54 8.5 太阳能热水系统设计 ........................................................... 57 8.6 无障碍设计说明 ................................................................... 57 8.7 景观设计 ............................................................................... 58 第九章 环保、节能节水 .............................................................. 60
9.1 环境保护 .............................................................................. 60 9.2 地质灾害影响分析 .............................................................. 62 9.3 特殊环境影响分析 .............................................................. 62 9.4 建筑节能设计与措施 .......................................................... 62 第十章 项目招投标、管理和实施进度计划 ................................ 67
10.1 项目招投标 ........................................................................ 67 10.2 项目管理 ............................................................................ 70 10.3 项目工程实施进度安排 .................................................... 71 第十一章 投资估算及资金来源 ................................................... 73
11.1 投资估算的依据 ................................................................. 73 11.2 基础数据 ............................................................................. 74 11.3 估算编制方法 ..................................................................... 75
第十二章 保障措施 ................................................... 73
11.1 投资估算的依据 ................................................................. 73 11.2 基础数据 ............................................................................. 74 11.3 估算编制方法 ..................................................................... 75
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11.4 工程投资估算 ..................................................................... 76 11.5 资金筹措 ............................................................................. 76 第十二章 社会效益分析 .............................................................. 77
12.1 社会影响正面分析 ............................................................. 77 12.2 社会影响负面分析 ............................................................. 78 12.3 项目社会互适性分析 ......................................................... 78 12.4 社会评价结论 ..................................................................... 79 第十三章 社会稳定风险分析 ..................................................... 81
13.1 编制依据 ............................................................................. 81 13.2 社会稳定风险识别 ............................................................. 82 13.3 风险评估及初步风险评价等级判断 ................................. 85 13.4 落实措施后预期风险等级 ................................................. 89 13.5 风险分析结论 ..................................................................... 90 第十四章 结论与建议 .................................................................. 94
14.1 结论 ..................................................................................... 94 14.2 建议 ..................................................................................... 95
附表:
建设投资估算表
附件:
1.规划选址意见函、土地预审意见、规划区外证明
2.建设用地证明
3.环评批复
4 固定资产投资项目节能审查意见 iii
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5.到省住建厅规划处办理的项目选址意见书（办理中） 6.抗震设防审查意见
7.棚户区拆迁工作计划、改造拆迁花名册、改造项目征收协议
8.改造项目建设计划
9.企业法人营业执照、
10.项目单位的基本情况
11.改造资金的筹措及落实情况（配套资金的承诺函、投资计划申报表、
建设单位资金存款证明、职工筹款协议）
12.提供拆迁户数与拆迁面积的证明文件（改造征收证明）
13.当地企改或国资部门对企业国有属性和职工身份的认定意见
14.项目单位对所报内容和附属文件真实性负责的声明
15.中央投资 IMO 文件
附图: 1.竖向图
2.日照分析图
3.总平面布置图
4.标准层平面图
5.正立面图
6.剖面图
第一章 总则
1.1 项目简述
项目名称：郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目 建设单位：十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司
法人代表：王德志
注册资本：壹亿元整
建设性质：新建
建设地点：郧县城关武阳岭（A07 地块和 A06 部分地块）
建 设 期：36 个月（2014 年 1 月～2016 年 12 月）
建设规模：项目位于郧县城关武阳岭的 A07 地块和 A06 部分地块，
规划总占地面积 83394.64 ㎡，项目净用地面积 76894.64 ㎡；其中 A06
部分地块 34703.38 ㎡，A07 部分地块 42191.26 ㎡（扣除预留廉租房用
地面积 6500 ㎡）。总建筑面积 140000.20 ㎡，拟建房屋 1564 套，其中
A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套共 178.90
㎡作为物业及配套用房）；A07 部分地块建筑面积 88583.56 ㎡（含地下
建筑面积 390.52 ㎡），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 ㎡作为物业及
配套用房）。
项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；
工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。
1.2 可行性研究报告编制的依据、原则和内容
1.2.1 编制的依据
(1)《建设项目经济评价方法与参数》（第三版） 1
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(2)《关于做好 2014 年新建廉租住房和国有工矿棚户区改造项目 储备与编报工作的通知》鄂发改投资[2013]339 号
(3)《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》建
保[2010]56 号
(4)《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保
[2009]295 号
(5)《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》
建保[2010]58 号
(6)《湖北省国民经济和社会发展第十二个五年规划（纲要)》
(7)相关标准和规范
(8)湖北省工程建设造价信息
(9)湖北省颁布的相关定额和费用指标
(10)建设单位提供的相关资料
(11)业主委托编制可研报告的委托合同
1.2.2 编制的原则
（1）以人为本，依法推进。改造项目的确定和安置方案的制订，
要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见，做到公开、公平、公正， 以争取绝大多数群众支持和理解。严格执行国家有关法律法规的规定，
维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠，把惠民的实事办好，办
实。
（2）统筹兼顾，配套建设。坚持全面规划、合理布局、节约用地、
综合开发，组织好新建安置点的供水、供电、通讯、污水与垃圾处理 等公共设施和配套服务设施的建设，促进以改善民生为重点的居住区
建设。
（3）坚持建设与适用相结合的原则。尤其在安全、消防、通讯及
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现代科技成果的应用等方面，使其成为具有多功能、适用性的住宅小 区，真正使居住区面貌焕然一新，成为当地亮点建筑。
（4）采用先进科学的技术手段，要按照节能省地环保要求，推广
新技术、新工艺、新材料和新设备。居住区采用的设计、设备、材料、 要做到先进、可靠、经济、合理。
1.2.3 可行性研究的内容
项目研究的主要内容为：项目建设的必要性，需求分析及建设规
模，建设地点及条件分析，总体规划，建设方案，配套工程，环境、
节能，项目实施进度，投资估算与资金筹措等，社会效益评价，社会
稳定风险评估。
1.3 项目建设概况
1.3.1 项目概况
十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司本项目的建设单位。本国有
企业棚户区改造项目涉及到郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家企业，这 8
家企业的基本情况如下：
（1）湖北梨花村酒业股份有限公司。成立于 1974 年 8 月，公司 位于郧县城关镇城北东路 9 号，原酒酿造基地位于鄂、豫、陕三省交
界处郧县大柳乡杨家村。公司经营占地 54000 平方米，拥有固定资产
1300 万元，注册资金 500 万元，是一家白酒、果酒生产企业。公司有
员工 450 人，年产白酒能力 10000 吨，木瓜酒 2000 吨。随着改革的发
展，公司先后几易其名，由郧县国营曲酒厂——湖北梨花村酒厂——
十堰白泉酒业公司，2008 年 4 月正式更名为湖北梨花村酒业股份有限
公司，后因资不抵债依法宣布破产清算。棚户区职工住房建于 70 年代，
属土木和砖木结构平房，因集中连片，设施简陋，住房拥挤，陈旧破
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烂，年久失修均成危房。拆迁 109 户。
（2）运王汽车改装厂。企业前身是郧阳石棉矿，1978 年转产与二
汽配套生产汽车配件并更名为郧县汽配三厂，1986 年 5 月郧县机械工
业局转体又合并于郧县机械电子工业公司。1994 年郧县机械电子工业
公司与市新雅公司严格履行合资公司。在册职工 95 人。资产总额
317.31 万元，负债总额 560.78 万元。现已因资不抵债依法宣布破产清
算。棚户区职工住房建于 70 年代，属土木和砖木结构平房，陈旧破烂，
年久失修均成危房。拆迁 14 户。
（3）郧县包装印刷工业公司。始建于 1988 年，位于郧县杨溪红
桥村 8 组。注册资金 842 万元。主要生产品种涵盖各种商品包装（如：
食品、化妆品、药品、保健品）其他塑料制品业，画册、海报、礼品
袋、礼品盒、精工裱盒等。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清
算。棚户区职工住房建于 80 年代，属土木和砖木结构平房，年久失修
均成危房。拆迁 224 户。
（4）郧阳绿松石开发总公司。郧县绿松石矿成立于 1954 年 10 月，
位于郧县鲍峡镇云盖寺村一组，主要经营绿松石的采掘、加工与销售。
有职工 306 人，其中退休 256 人，下岗 150 人。资产 1430 万，负债 1960
万，2005 年 11 月 1 日因资源枯竭、资不抵债宣告破产。棚户区职工属
土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 110 户。
（5）湖北省郧阳造纸厂。郧阳造纸厂成立于 1967 年 3 月，经营
机制纸及加工制造、销售。位于郧县汉江大桥南路 1 号，以有八十余
年历史的民丰集团公司（前身民丰造纸厂）为主发起人，将其与主营
产品生产相关的最精良资产进行重组改制，于 1967 年 3 月正式创立公
司目前占地面积 382424 平方米，建筑面积为 84985 平方米，拥有造纸
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生产线 14 条，以及与之相配套的供水、产汽、发电、机加工维修制造、 造纸污水处理等辅助设施。主要产品卫生纸、书写纸、凸板纸等三大
类 23 个品种。1995 年被评为湖北省质量效益 A 级乡镇企业；1996 年
被评为上缴税金突出贡献单位；1997 年被列入全市重点调度管理的十
大乡镇企业行列。后因资不抵债、环境污染依法宣告破产清算。棚户
区职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。
拆迁 472 户。
（6）郧县汉江水泥有限责任公司。位于郧县城关东郊谭家湾境内，
公司始建于 1992 年 5 月，前身为郧阳金牛集团水泥厂，1998 年 3 月更
名为郧县汉江水泥厂，2001 年 10 月改制成立郧县汉江水泥有限责任公
司，注册资本 1173 万元，资产总额 6769 万元，流动资金 416 万元，
固定资产 4503 万元，净资产 4502 万元，占地面积 64795 平方米，年
设计生产能力 60 万吨，有职工 316 人。企业员工 95%以上均来自农村，
在集团工作期间无住房，均在集团建设的简易棚居住，且分布散乱，
居住环境差，居民住户 350 余户，1200 多人，人均居住面积均小于 15
平方米，这与社会发展，构建文明和谐人居环境极不协调。拟通过本
次棚户区改造补助 219 户。
（7）湖北兴升科技发展有限公司。创建于 1994 年，是一家专业
从事铸造毛坯和机械加工产品生产和销售的企业（建有一条年产 1 万
吨的覆膜砂铸造毛坯生产线），也是东风汽车公司协作配套厂家。占地
面积 48000 平方米，建筑面积 28000 平方米，总资产 8000 万元，职工
300 余人，其中工程技术人员 120 余人。公司主要生产和销售的产品有：
汽车零部件系列产品年产 60 万件、企业自主研制开发的有知识产权的、
可替代国外进口的氮气弹簧总成系列产品年产 10 万套和年产铸造毛坯
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一万吨的生产能力。公司年可完成工业总产值 10000 万元，销售收入 8000 万元，利税 600 万元。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区
职工住房年代久远，属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆
迁 196 户。
（8）十堰凯琦铸造有限公司。前身为郧阳汽车零件铸造厂，始建
于 1951 年，是以生产汽车零部件毛坯为主的专业化铸造生产企业，是
鄂西北（十堰）地区建成最早、规模最大的骨干工业企业，属中国铸
造协会会员单位，企业于 2001 年实施民营化改制，2005 年被列入湖北
省重点中小企业，2007 年被评定为十堰市高新技术企业，并被湖北省
科技厅列入“五个一百工程”用高新技术改造传统产业示范企业。公
司现有员工 600 余人，近五年来年累计吸纳、安置下岗再就业职工 500
余人次。现因资不抵债依法宣告破产清算。棚户区职工住房年代久远，
属土木和砖木结构平房，年久失修均成危房。拆迁 216 户。
以上共计 8 家企业，共有拆迁 1560 户。
这 8 家国有企业职工生活住房大多建于 50～90 年代初，地理位置
偏僻，离城区较远，条件艰苦，大多为简易工棚（房屋建筑总面积为
67085.06 平方米），经过几十年的风雨洗涮，大部分房屋已经成为危房
基本无法居住，房屋随时可能倒塌，安全隐患大。
由于上述企业大多已经倒闭和财力有限，加之棚户区居民年龄普
遍偏大，缺少谋生技能，有的甚至还患有不同程度的职业病，这些家
庭普遍经济困难，仅仅依靠自身力量无法从根本上解决职工的住房问
题，需要政府部门帮助支持实施国有工矿棚户区改造。
本次棚户区改造范围为郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业
职工居住棚户区，采用异地选址安置，新住宅地址位于郧县城关武阳
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岭。规划总用地面积 83394.64 ㎡，拟用地为平地，局部为坡地，南临 坡地，东、西、北两面均为居民区。计划拆除棚户区住房面积为 67085.06
平方米。
本工程拟新建 34 栋 6 层住宅，8 栋 16 层住宅。
项目净用地面积 76894.64 平方米（115.34 亩），房屋（还建房+
物业用房）建筑面积 140000.20 平方米，共建房屋 1564 套（其中 4 套
用于物业管理和配电用房）。套型结构为二室二厅。
1.3.2 指导思想
规划设计坚持“以人为本”与可持续发展的原则，把居民对居住
环境，居住类型和物业管理三方面的需求作为规划设计重点，注重处
理好人-自然环境-住宅建设之间的关系，实现人与自然环境的和谐相
处。
（1）考虑住户的经济能力，注重小区功能配置，明显提高居住水
平。
棚户区改造新建小区应按照规划要求，确保基础设施配套齐全。
配置物业管理，保证供电、供水、排水，搞好硬化、绿化、亮化，做
到物业管理规范有效，道路畅通，环境整洁。
（2）坚持以人为本和生态环境保护
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的生活环境。规划
的用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑还建居民的人口
比例，生活习惯等客观要求，考虑配套设施的可达性、便捷性及舒适
性，做到以人为本，为人服务。在满足日照、采光和通风的基础上，
着重进行绿地规划，使居民最大程度接近自然、享受自然，为居民的
身心健康提供良好的环境条件。
（3）坚持可持续发展 7
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坚持可持续发展原则，按照动态体系进行规划。注意采用具有灵 活性和可改性的技术处理方法，在建设中留有发展余地，在道路、停
车位等方面作前瞻性的策略布置，使规划具有弹性，做到宏观可控，
微观可调。
1.3.3 主要建设规模和内容
（1）建设规模：总建筑面积 140000.20 ㎡，拟建房屋 1564 套，
其中 A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套共
178.90 ㎡作为物业及配套用房），项目建筑密度 24.69％，容积率 1.48，
绿化率 36.1％，机动车停车位 108；A07 部分地块建筑面积 88583.56
㎡（其中地下建筑面积 390.52 ㎡不计容），拟建房屋 988 套（2 套共
178.28 ㎡作为物业及配套用房），项目建筑密度 20.75％，容积率 2.09，
绿化率 32.8％，机动车停车位 96 个。
（2）建设内容：本工程拟新建 34 栋 6 层住宅（层高 3.0m），8 栋
16 层住宅（层高 3.0m）。并配套建设配电所、给排水、供配电、道路、
绿化等基础设施。
1.3.4 项目建设单位
项目建设单位为十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司。
1.3.5 项目总投资及资金来源
（1）项目总投资
项目总投资为 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；
工程建设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。
（2）资金来源
项目建设资金来源：本项目总投资 26700.22 万元，其中职工共出
资 18455.22 万元；申请国家扶持资金 2028 万元（每户 1.3 万元计算）；
郧县人民政府配套资金 1300 万元；十堰郧阳惠民住房投资开发有限公
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司出资 4917 万元。
1.3.6 项目主要技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表 1-1。
表 1-1
主要技术经济指标汇总表
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序号 1 1.1 1.2 2 2.1 （1） （2） 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 7 8 9 10 11 12 指 标 名 称 规划总用地面积 净用地 预留廉租房用地 （A07 地块） 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 物业管理及其他用房 地下建筑面积 建筑占地面积 绿化占地面积 停车场与道路占地面积 总套数 住宅 物业管理及活动、设备 用房 建筑密度 容积率 停车位 绿地率 住宅层数 项目总投资 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 套 套 套 ％ % 个 % 层 万元 数据 83394.64 （125.09 亩） 76894.64 （115.34 亩） 6500 140000.20 139609.68 139252.50 357.18 390.52 17322.68 26366.65 28755.15 1564 1560 4 24.69 20.75 1.48 2.09 204 36.1 32.8 6 层、16 层 26700.22 备 注 （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：48691.26 ㎡ （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：42191.26 ㎡ （A06 地块）：51416.64 （A07 地块）：88583.56 （A06 地块）：51237.74 （A07 地块）：88014.76 （A06 地块）：178.90 （A07 地块）：178.28 （A07 地块）：390.52 （A06 地块）：8569.44 （A07 地块）：8753.24 （A06 地块）：12527.92 （A07 地块）：13838.73 （A06 地块）：12365.006 （A07 地块）：16390.146 （A06 地块）：576 （A07 地块）：988 （A06 地块）：574 （A07 地块）：986 （A06 地块）：2 （A07 地块）：2 A06 地块 A07 地块 A06 地块 A07 地块 （A06 地块）：108 （A07 地块）：96 A06 地块 A07 地块
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1.4 结论简述
本项目以科学发展观为指导，以棚户区改造为载体，通过改善棚 户区居民的住房条件，让他们共享改革开放、经济发展的成果，有利
于和谐社会的建设。
本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，配套建设”的方
针，是提高住宅建设的整体效果，推进全面建设小康社会，满足长期
使用要求的一项重要举措。
项目建设规模适度，能满足居民安置住房的需要。
项目规划设计方案系统完整；采用的技术方案先进、适用、经济、
安全，技术上是可行的。
项目建设体现了建设与适用相结合的原则，投资合理。建设中所
选用的新材料、新设备等遵从设计的整体要求，达到为住户提供舒适、
安全、便利的人性化居住环境的目的。
第二章 项目背景及运作模式
2.1 项目提出的背景
国有工矿棚户区是指原有的国有工矿企业在国有土地上集中连片
简易结构房屋较多、建筑密度较大、基础设施简陋、房屋建成年限较
长、使用功能不全、安全隐患突出的居住区域。国有工矿棚户区为城
市规划区外的独立国有工矿棚户区。
2009 年，时任中共中央政治局常委、国务院副总理的李克强在哈
尔滨城市和国有工矿棚户区改造工作座谈会时指出：棚户区基本上是
我国工业化初期形成的简易住宅区，房屋破旧，环境很差。住在这里
的职工群众多数是产业工人，长期以来为国家建设作出了贡献，但目
前收入仍然较低。推进棚户区改造，是实施保障性安居工程的重要内
容，也是实现住有所居目标的重要举措。
2011 年 6 月李克强再次考察北京棚户区改造工程指出：解决工业
化进程中的棚户区问题，是世界性难题。这两年，国家不断加大棚户
区改造力度，全国已有 300 多万户居民迁入新居。但棚改任务仍十分
艰巨，目前还有 1100 万户亟需改造。今年要开工建设的 1000 万套保
障房中，有 400 万套是棚户区改造住房。各地必须进一步集中力量，
创造条件，继续打好棚改攻坚战。中央安排专门资金用于棚改，带动
各方投入，就是为了让棚户区群众步入改善居住条件的快车道，让政
策阳光温暖更多住房困难群众。”
为了加快推进棚户区改造，2009 年住建部、国家发改委等四部门
联合下发了《关于推进城市和国有国有工矿棚户区改造工作的指导意
见》建保[2009]295 号。 11
“
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
2010 年住建部下发了《关于中央投资支持国有国有工矿棚户区改 造有关问题的通知》建保[2010]56 号和《关于做好城市和国有国有工
矿棚户区改造规划编制工作的通知》建保[2010]58 号。
2010 年起湖北省全面启动棚户区改造，计划用三年时间改造各类
棚户区 2303 万平方米，改善 34.0472 万户居民居住条件。截至“十一
五”末，湖北省共启动棚户区改造 14.22 万户。
十二五期间，全湖北省将新建和筹集保障性住房及各类棚户区改
造住房 100 万套。
湖北省住建厅厅长尹维真表示，2008 年到 2012 年，湖北省共投入
770 多亿元，开工改造各类棚户区 48.11 万户，占同期城镇保障性安居
工程开工量的 41.6%，今年上半年我省住房保障工作做到了时间过半任
务过半，但有 4 个市国有工矿棚户区改造“零”开工，下一步将加紧
督促，各地也要在 2 个月内编制完成 2013 年至 2017 年棚户区改造规
划，做好前期准备工作。
2013 年 7 月 23 日，为贯彻落实《国务院关于加快棚户区改造工作
的意见》，国家六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，部
署 2013 年至 2017 年棚改工作。根据要求，2013 年至 2017 年全国要改
造各类棚户区 1000 万户，使居民住房条件得到明显改善。而湖北省计
划在这 4 年内改造棚户区 80 万户以上，预计投资超过 2100 亿元。
2013 年湖北省开工建设保障性住房、棚户区改造住房目标任务为
25.59 万套（户），截至 6 月底，56.68%已开工。其中，廉租房开工 0.96
万套，公租房开工 3.67 万套，棚户区改造住房开工 6.09 万套，保障
性住房基本建成 9.74 万套，分配入住 3.69 万户。全省保障性安居工
程已完成投资 115.96 亿元，70%的用地计划落实。省住建厅表示，2013
年下半年将加快保障房开工进度，确保当年新建保障房 100%开工。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
2013 年十堰市也把保障性住房作为一号民生工程，计划建成保障 性住房 16384 套。十堰市将严格按照“政府主导、社会参与、市场运
作、因地制宜”的原则，全力推进各类保障性安居工程建设。
综上可知，从中央到地方政府都高度重视棚户区改造工作，并制
定了相关的政策措施，在土地使用、资金、税费等方面给与系列优惠
政策。
2.2 棚户区现状概况
本次棚户区改造范围为郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业 职工居住棚户区，采用异地选址安置，新住宅地址位于郧县城关武阳
岭。规划总用地面积 83394.64 ㎡，拟用地为平地，局部为坡地，南临
坡地，东、西、北两面均为居民区。计划拆除棚户区住房面积为 67085.06
平方米。
郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业为老国有单位，地处位
置较偏僻，位于城市规划区之外，居住条件差，符合国家关于棚户区
的相关规定要求。棚户区内住户多数属于生活困难户。加上企业大多
已经倒闭和财力有限，棚户区居民年龄普遍偏大，缺少谋生技能，有
的甚至还患有不同程度的职业病，这些家庭普遍经济困难，仅仅依靠
自身力量无法从根本上解决职工的住房问题，需要政府部门帮助支持
实施国有工矿棚户区改造。
郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业员工居住的棚户区建于
上世纪 50～90 年代，由于历史等多种原因，棚户区使用年限久、结构
简易、建筑表面脱落，墙体开裂、居室潮湿、人均居住面积小、居住
条件恶劣、基础设施不齐全、道路狭窄、治安消防隐患较大、卫生环
境脏乱差，安全隐患很大。主要存在问题如下：
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
2.2.1 房屋成片布置、缺少规划
郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业棚户区内房屋建筑大多
建于上世纪 50～90 年代，由于缺少规划，房屋成片布置，建筑密度大。
2.2.2 大多数房屋墙壁风化剥落，存在随时垮塌的危险
大多数房屋由于建成时间长,砖墙剥落受损严重，墙体风化,存在
垮塌危险
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
2.2.3 卫生条件差，无专门的排水设施
棚户区内无完善的排水设施，生活污水直接通过明沟排放，墙体下
部潮湿，严重影响环境卫生，容易滋生疾病。
2.3.4 缺少消防通道,存在火灾隐患
棚户区内房屋与建筑之间道路狭窄堵塞,缺少消防车道,存在火灾
隐患。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
2.2.5 电线乱搭乱接,存在安全隐患
由于供电标准低，许多住户在电力不够用时，自己在外搭接电线，
存在触电和火灾隐患。
2.2.6 垃圾遍地，卫生条件差
棚户区内房前屋后的垃圾到处堆放，蚊蝇肆虐，容易传播疾病，
威胁居民健康。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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2.3 项目运作模式
2.3.1 运作模式
本项目的建设单位为十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司，由该
公司组织项目的还建工作，由政府划拨土地用于项目建设。
十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司（以下简称公司）是 2011 年
11 月经郧县人民政府批准成立的国有控股企业，公司于 2011 年 12 月 21 日挂牌成立，2012 年 1 月 5 日完成全部注册并开始运转。公司注册 资本 10000 万元，其中县财政局出资额 6000 万元人民币，占 60%；民 营出资额 4000 万元人民币，占 40%，公司为有限责任公司，实行独立
核算，自主经营，自负盈亏。股东以其出资额为限对公司承担责任， 公司以其全部资产对公司的债务承担责任。
公司的宗旨是：以改善民生为根本，以保障性住房、老城区、棚
户区改造为主要任务，通过灵活的资本运作，改善民生与市场化运作
并重，实现社会和公司的共同发展。
公司的经营范围为：保障性住房投资与建设；旧城区、棚户区改
造投资与建设；土地整理与经营；房地产开发与销售；物业管理；房
地产信息与咨询。
公司设董事会，成员为 5 人，设董事长 1 人，董事长由县领导兼
任。公司设监事会，监事会由 3 人组成。按照《公司法》的有关规定，
公司实行董事会领导下的总经理负责制，总经理由王德志同志担任， 是公司法定代表人。公司现内设财务部、综合部、工程部和开发服务
部。
公司是郧县人民政府确定的保障性住房投资与建设，旧城区、棚
户区改造融资投资与建设的经营主体，在履行建设职能的基础上，根
据县政府城市建设的总体规划，进行融资、投资和建设，同时享有县
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
政府授权的保障性住房 40%的开发与建设等优惠政策。
本项目拟将郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业棚户区居民
进行搬迁，集中安置，以方便员工生活，改善员工的居住条件。整个 项目采取先建还建居住小区后整体搬迁的办法，切实保障居民生活秩
序和降低拆迁成本。
（1）新建小区集中安置。由郧县政府拿出土地，土地通过政府划
拨方式用于项目建设，
（2）项目建设资金来源：本项目总投资 26700.22 万元，其中：
职工共出资 18455.22 万元；申请国家扶持资金 2028 万元；郧县人民
政府配套资金 1300 万元；十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司出资
4917 万元。
2.3.2 相关政策及保障
（1）住房面积保障：经过统计棚户区内需要拆迁的住房建筑面积
为 67085.06 平方米，共拆迁户 1560 户（其中 2013 年拆迁 67085.06
平方米，1560 户），拟建 1564 套（其中 4 套物业管理及配套用房），总
面积为 140000.20 平方米。
用于还建拆迁户住房 1560 套，用于物业管理及配套用房 4 套，为
二室二厅。
（2）困难救助及奖励政策：对重大疾病户、特困户、残疾人户等
困难情况经核实并公示认可之后，争取政府给与适当的照顾。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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第三章 项目建设的必要性
3.1 项目建设是保障和改善民生的需要
城镇化初期形成的简易住宅区，房屋简陋破旧，用水、供暖、卫
生设施不完备，周边环境恶劣。住在棚户区的群众，多数是基础产业
工人及其后代，在历史上为国家建设做出了特殊贡献，但收入较低，
生活质量相当低下。我国现阶段情况看温饱问题已经基本解决，但居
住问题日益突出，尤其是棚户区居住条件与当前现代化城市发展所具
备的功能形成了巨大反差，棚户区居民对改善住房条件愿望和要求十
分迫切。
发展经济的目的是为了提高广大人民群众的生活水平和生活质
量，棚户区作为一笔历史欠账，已经到了集中一定力量，在不太长时
间内逐步加以解决的时候。
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提
高生活质量，改善人居环境，共享经济发展成果，提高党和政府的威
信，增强人民群众的向心力和凝聚力。
3.2 项目建设是促进社会和谐的需要
棚户区改造是走中国特色城镇化道路的必然要求。居住环境的和
谐是社会和谐的重要基础性条件。如果城市里一边是高楼大厦，一边
是简陋的棚户区，长期来看不但对城市形象造成不良影响，也对整个
社会的和谐十分不利。受恶劣居住条件和环境的影响，有的棚户区犯
罪率、离婚率、自杀率奇高；改造以后都大幅度下降，行政成本也大
幅度下降了。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
在发展中国家甚至一些发达国家的城镇化过程中，贫民窟改造是 没有成功解决先例的世界性难题，中国的城镇化与美国的高科技，是
21 世纪拉动全球经济发展的两大引擎。我们的城镇化是中国特色社会
主义的城镇化，要通过对集中连片棚户区的改造，避免出现这个难题。
在推进城镇化、实现现代化的过程中，不仅要让老百姓居有定所，还
要逐步让所有的人民群众都能住上现代住房，这样才能体现中国社会
主义制度的优越性。从各地实践看，棚户区改造对经济社会协调发展
作用突出，主要体现在：
一是解决了住房困难，体现了公平公正；二是盘活了存量土地，
促进了集约用地；三是改善了城市面貌，完善了城市功能；四是拉动
了经济增长，推动了产业升级。
棚户区改造最关键的环节就是拆迁。拆迁工作牵动着拆迁人、被
拆迁人的直接利益，如何做到和谐拆迁，彰显政府的关爱，扎实推进
这一民心工程，是各级党委和政府面临的一个重要课题。总之，棚户
区改造作为一项住房救助工程，解决了困难群体的住房问题，体现了
以人为本的科学发展观，它更增加了群众对政府的信任，预防和化解
了矿工的群体冲突，体现了构建和谐社会的理念。
3.3 项目建设是构建资源节约型、环境友好型社会的需要
棚户区改造可改变原本脏、乱、差的规划布局，形成相对集中的
居民区,在生活方面有更加合理的集居密度,使职工在改善居住条件的
同时,形成一定的居住规模。由于人员的集中,也使城镇规划更趋合理,
城镇土地也实现了集约高效利用，实现生态城镇建设目标。
同时，在棚户区改造过程中，要按照国家及省有关建筑节能的规
定，严格执行建筑节能标准，应用先进的住宅建筑技术，建设节能省
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
地型住宅。要按照建设资源节约型社会的要求，充分利用存量土地， 节约、集约利用土地资源，充分利用太阳能、地热能等可再生能源，
合理利用地下水，充分利用再生水资源，建设雨水收集和污水处理系
统。
总之，通过科学的棚户区改造规划，可以显著改善棚户区的生态
环境，实现对资源的集约利用，对于构建资源节约型和环境友好型社
会有积极意义。
3.4 项目建设是推进区域城镇化建设的需要
目前城镇化建设虽然保持了较快的发展势头，但城市建设与良好
的区位存在很大的不适应。与人们日益增长的物质和精神生活需求相
比也存在着一定的差距，城市平房多、破损路面多、休闲场地少等诸
多不和谐因素，会给城市发展带来了众多的不和谐之音，危及着城市
的健康发展，使城市品位大打折扣。
为此，如何精心做好城市建设的各项工作，努力为实现又好又快
发展奠定更坚实的物质基础，是摆在城市建设者面前的一个重要课题。
而在加强城市建设的诸多工作当中，棚户区由于地处城市的核心区域，
理所当然地成为瓶颈因素，只有实施棚户区改造工程，才能纲举目张，
全面提升城市建设水平。
棚户区改造将显著促进地区经济发展。棚户区改造可带动建筑业、
建材业、交通运输业等相关产业的发展，这对于消除由于国际金融市
场动荡引发的外向型经济萎缩带来的负面影响，确保地区经济平衡健
康的运行具有重要的现实意义。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
第四章 需求分析及拟建规模
4.1 需求分析
4.1.1 住宅面积需求分析
国有工矿棚户区基本上是我国工业化初期及以后形成的简易住宅
区，房屋破旧，环境很差。住在这里的职工群众多数是产业工人，长
期以来为国家建设作出了贡献，但目前收入仍然较低。推进棚户区改
造，是实施保障性安居工程的重要内容，也是实现住有所居目标的重
要举措，对于增投资扩消费、保增长惠民生都具有重要作用。
本项目拆迁需要拆迁户数共有 1560 户，共需要拆迁棚户区面积
67085.06 平方米，平均每户约 43 平方米，结合实际情况，制定拆迁安
置的具体办法，按照“拆一还一”并提高住房档次，完善配套设施改
善居住条件的原则设计还建房。按照每户在原有平均面积基础上扩大
面积约 109.30％，每户住房建筑面积约 90 平方米，经测算，需要建设
还建房总建筑面积约为 140250 平方米，考虑物业用房和设计特殊要求，
最终设计建筑总面积为 140000.20 平方米，共 1564 套房屋（其中 4 套
用于物业管理用房），还建房设计为二室二厅户型。
由于本项目建筑面积大，还建户数达到 1560 套，且项目地块呈扁
宽地带，为了便于管理和为住户提供更多的室内活动场地。
根据《城市居住区规划设计规范》（2002 版））的要求，对于住宅
小区每区需配套文体建筑面积 125～245 ㎡，社区服务面积为 59～464
㎡，行政管理及其他 46～96 ㎡，计划拿出 4 套房，面积达到 357.18
㎡，用于物业管理、消防控制、小区监控、住户休闲建设的用房。
经现场调查及查阅政府相关产权产籍资料，统计相关数据见表 4-1。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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表 4-1 现有居民拆迁面积和还建面积汇总表
4.1.2 住宅品质需求分析
用科学发展观指导还建区建设，统领住宅建设的全寿命周期（规
划、设计、施工、使用、维护、拆除），建设“节地、节能、节水、节
材”的“节能省地”型住宅，使住宅建设向资源节约型转化。棚户区
住户改善自身居住条件的愿望是迫切的，在建设中要提倡“标准不高
水平高、造价不高质量高、面积不大功能全、占地不多环境美”这一
建房观念，积极引导居民合理住宅消费，改变那种房子越大越好、一
味求大的消费观念，立足于宜居环境、符合健康卫生要求，合理规划
建设保障性住房，实现土地资源利用效益最大化。
4.1.3 市场分析
本项目是国有工矿棚户区改造项目，政府采取划拨土地和投入大量
财政资金方式对项目建设进行补贴，以很优惠价格提供给棚户区居民，
可以极大程度减轻他们的负担，改善他们的居住条件，是一项民心工程。
该项目以保证给每个拆迁户还一套房的原则进行建设，以解决居
民拆迁后居住问题和中低收入家庭住房问题。不存在房屋销售不出去
或空置问题。
4.2 拟建规模
本项目为棚户区改造建设项目，位于郧县城关武阳岭的 A07 地块
和 A06 部分地块，项目规划净用地面积 76894.64 ㎡（折合 115.34 亩）。
其中：A06 部分地块 34703.38 ㎡；A07 地块 42191.26（扣除预留的廉
类别 拆迁 还建房+公共 用房 房屋套数 1560 1560+4 面积（㎡） 67085.06 139609.68 备注 23 平均约 89.26 平方米
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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租房建设用地面积 6500 ㎡）。
项目总建筑面积 140000.20 ㎡，拟建房屋 1564 套，其中：
（1）A06 部分地块建筑面积 51416.64 ㎡，拟建房屋 576 套（2 套
共 178.90 ㎡作为物业及配套用房），建筑密度 24.69％，容积率 1.48，
绿化率 36.1％，机动车停车 108 个。
（2）A07 地块建筑面积 88583.56 ㎡（其中地下建筑面积 390.52
㎡不计容），拟建房屋 988 套（2 套共 178.28 ㎡作为物业及配套用房），
建筑密度 20.75％，容积率 2.09，绿化率 32.8％，机动车停车位 96
个。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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第五章 建设地点及建设条件
5.1 建设地点
本项目建设是郧县县委、县政府通过通盘考虑将分散居住在规划 区外的郧阳造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有企业棚户区进行统一改造，
集中在县城中心城区进行安置，这样可以极大改善他们的居住条件和
就业条件，有助于加快县城的城镇化步伐。
5.1.1 场地地形
项目地址位于郧县城关武阳岭（A07 地块和 A06 部分地块），项目
净用地面积 76894.64 ㎡，其中 A06 地块用地面积 34703.38 ㎡，A07
地块用地面积 42191.26 ㎡。
A06 地块为平地，局部为坡地，南临坡地，东、西、北三面均为居
民区。地块走向东西长，南北短，在地块内沿地块走向有富康路、城
北西路、茂林路 3 条主要道路。A07 地块为坡地，局部为平地，东临平
地，为住宅区，西、北、南三面均为坡地。地块走向南北长，东西短，
在地块内沿地块走向有富康路、茂林路、金沙西路 3 条主要道路，详
见图 5-1。
5.1.2 周边环境
A06 地块：目前在地块区域偏东位置建有郧县粉丝厂，为了进一步
完善配套公共设施，拟在地块内另外预留厕所、文化休闲广场以及其
它公共配套建筑用地块。根据《湖北省郧县老城区控制性详细规划》，
为了进一步完善配套公共设施，拟在地块邻东建公园绿地、社会停车
场、青年图书馆、邻西建服务设施、商业广场、双语幼儿园、文化中
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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心、超级市场、停车场，邻南建住宅，邻北建文化活动中心、文化设 施中心。
A07 地块：目前在地块区域偏东位置建有郧县长途客运新车站、郧
县公交总站，为了进一步完善配套公共设施，拟在地块内另外预留厕
所、文化休闲广场以及其它公共配套建筑用地块。《湖北省郧县老城区
控制性详细规划》，为了进一步完善配套公共设施，拟在地块邻东建高
级健身俱乐部、加油站、交通枢纽中心、社会停车场，邻西建公园、
住宅，邻南建公园、双语幼儿园、住宅，邻北建住宅。
项目用地 A06 地块
项目用地 A07 地块
图 5-1
项目地点图
该项目用地符合城镇土地利用总体规划，符合国家产业政策和用
地政策。
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5.2 建设条件
5.2.1 区位及气候条件
湖北省郧县位于十堰市北部（小部分在十堰市西部）秦岭南坡与
大巴山东延余脉之间，汉水上游下段，是南水北调中线工程水源区。
全县版土面积 3863 平方公里，土地总面积为 579.45 万亩，其中
耕地面积 60 万亩，占 10.4%；山场面积 496.68 万亩，占 85.7%；水面
面积 22.77 万亩，占 3.9%。
郧县位于鄂豫陕三省边沿，秦岭巴山东延余脉褶皱缓坡地带，史
称“五丁於蜀道，武陵之桃源”。郧县地处“要塞”，境内高山与盆
地兼有，沟壑与岗地交错，山野辽阔，地势险要，版土面积 3863 平方
公 里 ， 纵 跨 北 纬 32°25′ 至 33°16′ ， 横 贯 东 径 110°07′ 至
111°16′。南北宽 92 公里，东西长 108 公里，两头宽，中间窄，最 窄处仅 6 公里，形若金鱼。东北部与河南省淅川县相依，西南部与竹
山县毗连，西部与陕西省白河县交界，西北部与郧西县相交，北部与
陕西省商南县相接，南部与十堰市相依，县人民政府所在地——郧县
城关镇(古为郧阳府城)，位于汉江北岸，距省会武汉市 535 公里，距
十堰市仅 27 公里。郧县的山场、耕地、水域、道路和村庄分别占国土
面积的 81.2%、10.3%、4%、4.4%，大体构成“八山半水一分田，半分
道路和庄园”的格局。
全县辖一个副县级经济开发区，17 个乡镇（场），2 个国营农、林
场，338 个行政村，15.27 万户，62.11 万人，其中非农业人人口 12.28
万人，农业人口 49.83 万人。以汉族为主体。
郧县地处鄂西北之北，依秦巴望南疆，据汉水达荆湘，四围群峰
逶迤，其内沟壑纵横，往古水路通商，南北必经；而今关隘坦途，东
西要道。现今已形成以二条国道（209 国道、316 国道），三条省道（郧
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漫路、丹郧路、鲍竹路）构成的公路主骨架通达邻省，以县城为中心 辐射乡镇、村组高密度公路，以汉江、渚河两条流域为主的水路交通
直达长江。
全县拥有公路 278 条，通车里程 2452.6 公里，其中：国道 2 条，
省道 3 条，县道 6 条，乡村道 258 条，厂区专用路 9 条，全县 100%的
乡镇，98%的行政村通公路；有桥梁 138 座 5771.62 延米，其中：特大
桥 2 座，大桥 13 座，中桥 44 座，小桥 79 座；通航里程为 151 公里，
各类码头泊位 9 个，社会运输船舶 26 艘，年货运吞吐能力已达 37.7
万吨，客运吞吐能力 2.9 万人；公路运输货运站场 10 个，总占地面积
40428 平方米，总建筑面积 662 平方米，社会民用汽车保有 872 辆，年
客运量达 125.42 万人，客运周转量 4522.4 万吨公里；为郧县国民经
济发展奠定了基础。
随着十堰市进入大发展时期，郧十高速、运十铁路相继开工和立
项，十堰市将把郧县纳入车城主城区，建立一个辐射鄂豫川陕渝五省
市的区域性中心城市。在建的郧十一级公路将会成为郧县的发展之路。
全县有水面 22.8 万亩，可养水面在 16.5 万亩以上，占总水面的
72.6%。境内有大面积的汉江河谷沿岸的许多河湾库叉及 914 座小型水
库，2772 口塘堰，总面积为 15114 亩。
全县共有大小河流 766 条，河流总长 3351 公里，主要河流有汉江、
滔河、堵河、曲远河和将军河，汉江自陕西白河县入境，流经陨县 9
个乡镇后进入丹江口市，将陨县分为南北两部，境内全长 136 公里。
全县多年平均降水量 829mm，径流深 263.4mm。在全县 766 条河流中，
水能资源理论总蕴藏量 89812 千瓦，可开发利用量为 39608 千瓦，占
总开发量的 44.1%。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
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郧县属亚热带湿润性季风气候，山地气候的特色比较明显，四季 分明，高差悬殊，光照充足，雨量适中，地域有别，灾害各异。年平
均气压为 963.46 毫巴。全年日照量时数为 1500-600 小时之间，平均
每天 4-5 小时；全年日照率为 40%；太阳辐射量年平均在 92-101 千卡/
平方米，全年平均日气温在 9-15℃。夏季少酷署，秋季时间短，冬季
冷暖变化大。不同海拔高度区域的年积温悬殊大，每上升 100 米，年
积温减少 170℃，500 米以下区域年积温为 4558.9℃，1200 米以上区
域年积温为 33321°C。年降水量在 1000 毫米左右。年无霜期全县平均
为 238 天左右。年降水量 1000 毫米左右。
5.2.2 地形地貌与地质条件
1、地形地貌
位于鄂豫陕三省边沿，秦岭巴山东延余脉褶皱缓坡地带，史称“五
丁於蜀道，武陵之桃源”。郧县地处“要塞”，境内高山与盆地兼有，
沟壑与岗地交错，山野辽阔，地势险要。
建筑地点位于郧县沿城北西路、沿江大道、富康路、茂林路、金
沙西路的围合地块，场地地势起伏较大。
场地位于建筑地点位于郧县城关武阳岭，场地地势坡度较大，地
面高程为 195.7m～221.7m。
2、不良地质作用及稳定性
场地内无全新活动断裂带通过，也无严重不良地质作用和地质灾
害，拟建场地是稳定的，适宜建筑拟建项目。
建筑场地平坦开阔，无崩塌、滑坡、泥石流等不良地质现象，场
区地震稳定性好，建筑抗震地段为可进行建设的一般性场地。
3、地基岩土结构特征
本工程场地土（岩）层自上而下分布大致为：
29
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
1填土位于地表，整个场区均有分布。层厚 1.30～2.80m。 ②卵石位于素填土层之下，整个场区均有分布。
③页岩位于卵石层之下，整个场地均有分布该层未揭穿，最大
揭露厚度 22.00m。
4、水文地质条件
场地地下水主要是赋存于填土层上层滞水、卵石中的孔隙潜水，
卵石层中地下水较丰富，与汉江水力联系密切。
5.2.3 场地地震效应
根据《中国地震动参数区划图》（GB6306-2001），拟建场地的抗震
设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，设计地震分组为第
一组。场地类别：Ⅱ类。
5.2.4 交通条件
项目地址位于县城中心区域，交通便利，可以方便建筑材料的运
输，方便居民的生活。
5.2.5 公共设施条件
1.供电：本项目供电由郧县县城供电所提供，供电能力能满足本
项目需要。
2.给水：本项目供水由县自来水厂提供，供水能力能满足本项目
需要。
3.排水：项目区排水实行雨污分流制。污水及雨水均排至复康路的
市政污水及雨水干管内；雨水再由市政管网收集排至小区南侧的汉江。
4.通讯
郧县电信通畅，区域内通讯与市政通讯网相联，线路畅通。省市
联网的电视网，宽带网已建设完成，移动通信网络已覆盖全区，通讯
条件极为方便。
30
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
通讯：利用乡电信、广电等通信基础设施网络 5.2.6 生活条件
项目地址位于郧县城关武阳岭的 A07 地块和 A06 部分地块，项目
地址区域内已有郧县长途客运新车站、郧县粉丝厂。
根据《城市居住区规划设计规范》在地块内另外预留了社区卫生
中心、超市以及其它公共配套建筑用地块，政府为了减轻项目的资金
压力，拟由政府出资在预留地块内配套建设社区卫生中心等公共配套
项目。
5.2.7 征地拆迁条件
本项目拟用地块地上少量建筑物、由政府负责拆迁，提供净地给
建设单位，项目地址上无古迹。土地由当地政府划拨。
5.2.8 施工条件
项目区所在地周边有供电、供水设施完备，可为工程施工提供较
好的施工条件。
本次施工采用公路交通运输方式，项目区内现有的道路能够满足
施工要求。
所需要的建筑材料和机械设备运输到施工现场。
施工用“三材”及其它材料可从当地及附近地区采购，可以满足
施工所需。
31
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
第六章 项目规划及建设内容
6.1 项目规划
6.1.1 规划的原则
（1）严格执行国家现行法律、法规和设计规范，并符合项目规划
要求；
（2）本项目为 34 栋 6 层、8 栋 16 层住宅楼组成的居住区，建筑
布局应遵循标准性、适用性、可利用性原则，做到科学规划，布局合
理、配套完善；
（3）注重贯彻绿化、环保、节能的有关管理条例，保证绿化面积；
应用符合环保要求的新型材料；采用节能型的建筑结构、器具和产品，
提高建筑物保温隔热性能，利用可再生能源太阳能，减少采暖、制冷、
照明的能耗。
6.1.2 规划的目标
拟建棚户区改造工程建设项目的目标定位为：寻求人与自然、人
与建筑、人与周围环境和谐统一，以满足人对原生自然环境的要求。
6.1.3 规划的指导思想
（1）以人为本
住宅区规划设计赋予人文思想，以人为核心，符合人的行为心理，
满足人的物质和精神需求。有针对性地通过工程道路的合理组织，休
闲设施的精心安排，为住户提供经济舒适的居住环境，贴近自然的聚
落空间，亲切宜人的生活气息，满足不同年龄层次不同类型的住户生
理、心理需要。
（2）注重环境
建筑与绿化的协调，住宅高差与地形的整合，中心绿化与周边绿
32
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
化相结合，为住户提供具有良好通风、日照，宜人景色的居住环境。
（3）重视资源利用效益
合理布局，提高土地利用率，在总量平衡的前提下，以环境促效
益，从而取得社会、经济、环境三大效益的统一。
6.2 建设规模
6.2.1 建设规模的确定范围
本项目建设内容包括项目土建安装工程、基础设施和配套公共建
筑的建设。
6.2.2 还建住宅建设规模
（1）土建工程
工程用地面积 76894.64 平方米，总建筑面积 140000.20 平方米。
（2）公用工程
根据拟定的土建工程建设规模，配套建设居住区道路、绿化、休
闲设施、供配电、给水排水等工程。
6.3 建设内容
本工程项目规划总用地面积 83394.64 ㎡（折合 125.09 亩），净用 地面积 76894.64 ㎡。计划建设 34 栋 6 层住宅楼（层高 3.0m）、8 栋 16
层住宅楼（层高 3.0m），地上建筑总面积 139609.68 ㎡，共新建住房
1564 套（其中包括 4 套物业管理用房）。
建设内容主要包括住宅、公共配套设施、道路、绿化、休闲设施、
供配电、给水排水等公用工程以及拆迁、土地平整等工程。
1、还建住宅建筑面积共计 140000.20 平方米。
2、还建区内车行、步行道路。
33
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3、还建区内的中心景观及中央绿化带、道路绿化等工程。 4、还建区内的电源线、变配电设施、电力线路敷设以及电话、有
线电视系统等。
5、还建区内的生活给水系统、消防用水系统及排水系统等。
6.4 主要技术指标及参数
棚户区改造工程主要技术指标表
34
序号 1 指 标 名 称 规划净用地 单位 ㎡ 数据 76894.64 （115.34 亩） 备 注 （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：42191.26 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 140000.20 （A06 地块）：51416.64 （A07 地块）：88583.56 2.1 （1） 地上建筑面积 住宅建筑面积 物业管理及其他用 房 地下建筑面积 建筑占地面积 ㎡ ㎡ 139609.68 139252.50 （A06 地块）：51237.74 （A07 地块）：88014.76 （2） 2.2 3 ㎡ ㎡ ㎡ 357.18 390.52 17322.68 （A06 地块）：178.90 （A07 地块）：178.28 （A06 地块）：390.52 （A07 地块）：8569.44 （A07 地块）：8753.24 4 绿化占地面积 ㎡ 26366.65 （A06 地块）：12527.92 （A07 地块）：13838.73 5 停车场与道路占地 面积 ㎡ 28755.15 （A06 地块）：12365.006 （A07 地块）：16390.146 6 总套数 套 1564 （A06 地块）：576 （A07 地块）：988 6.1 住宅 物业管理及活动、 设备用房 套 1560 （A06 地块）：574 （A07 地块）：986 6.2 套 4 A06 地块：2 A07 地块：2
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可行性研究报告
35
7 建筑密度 ％
24.69 20.75 A07 地块 A07 地块 A06 地块 A07 地块 A06 地块 A07 地块 8 容积率 % 1.48 2.09 9 绿地率 % 36.1 32.8 10 住宅层数 层 6 层、16 层
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可行性研究报告
第七章 建筑工程
7.1 建筑方案
7.1.1 设计依据
《民用建筑设计通则》
GB50352-2005
《建筑设计防火规范》
GB50016-2006
《高层民用建筑设计防火规范》
GB50045-95（2005 年版）
《建筑内部装修设计防火规范》
GB50222-95（2001 年修订版）
《建筑灭火器配置设计规范》
GB50140-2005
《住宅建筑规范》
GB50368-2005
《住宅设计规范》
GB50096-2011
《无障碍设计规范》
GB50763-2012
7.1.2 设计理念
本项目的设计理念：响应中央政策，加快棚户区改造的步伐，立
足当地的建设条件和人民群众的经济条件，明显改善人民群众居住条
件，促进郧县社会经济更好更快发展，切实做好城镇居民住房保障工
作，改善老旧国有企业职工家庭住房条件，助推和谐社会建设。
本项目在推进棚户区改造的要求下，充分挖掘地域地理特色、自
然条件，提高土地利用率，建设宜居家园。
7.1.3 总平面布置
1、建筑布局
A06 地块：总平面设计主要在地块内沿南北向布置 3 排住宅，共
20 栋，层高均为 6 层。
A07 地块呈“L”型，总平面设计依地块走向布局 22 栋住宅楼，其
中：14 栋 6 层，8 栋 16 层。
36
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多层建筑物之间的距离（18m），高层大于 30 米，满足国家规范要 求。在小区内合理布置道路、绿化带及休闲、健身场所，使居住者感
到有可以停留的空间，从步行道延伸出来的住宅，穿插在绿荫树丛中，
使每户均有一个安静、美丽、休闲的居家场所。详见总平面图。
2、功能布局
小区内功能布局完善，小区周边配套设施齐全，为住户提供生活
便捷。所有公共活动空间由功能轴串联起来，居住组团的整体格局结
合周边交通情况，绿地内设置了供人们娱乐的健身场所。
3、交通系统
采用人车分流系统，车行道路沿外围设置，步行系统沿绿地设置。
在每个地块设有二个出入口与周边道路相连（详见总平面图)。构建安
全、畅通的小区交通流线体系。
4、空间环境景观设计
小区的环境、绿化和空间之间，充分利用每一条道路和每一个环境
之间的节点，突出每一个组团的分区，强调景观主题性，增加识别感和
趣味性。
“三个最”的原则：令最多的户数、最大的户型、最高的楼层都能 够景观价值最大化。临道路一侧结合公建和入口广场进行现代化外环境
设计，形成道路景观价值带。
使中心地带的造景，生态和浪漫柔合在一起，在住宅区内传达一
种建筑与自然相融的秩序，以直线型高大乔木数列的空间，弯曲的景
观道路，自然形成暖冲林带，及多种不同的景园设计交织在一起，强
化小区空间特色。
7.1.4 户型设计
户型设计讲究人性化、舒适化和多样化，考虑住户不同的居住需
37
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
求，还建住房规划为多种户型。主要的房型采用小进深，南北通厅， 主卧南向，明厨明卫，具有良好的通风、采光、日照和景观条件。平
面布置动态与静态结合，体现食寝分离、居寝分离等原则。管线综合
布置，管道集中隐藏，水电二表出户，增加电器插座，增设安保措施，
配置电话、空调、电视、网络宽带专用线路等，使住户可方便入住。
在套型设计上，考虑家庭人数、经济条件不同，设计大小五种户
型，其户型布局类似，均为二室二厅，分别为 A 户型、B 户型、C1 型、
C2 户型、C3 户型。
其中：A、B 两种户型用于多层建筑，建筑面积分别为 89.45 ㎡、
89.08 ㎡；C1、C2、C3 三种户型用于高层建筑，建筑面积分别为 89.14
㎡、89.16 ㎡、89.32 ㎡。
各种户型面积、数量、比例如下：
7.1.5 建筑风格及立面造型
根据住宅工程设计标准和有关规范，坚持“以人为本”，建设舒适
经济型，以满足入住者的需求。建筑造型大致呈“一”字型，以争取
最佳视线和采光通风。楼房立面形式为现代风格，建筑色彩以青灰色
为主，局部建筑细部可点缀暖色，并与周边环境相协调。
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，趋于直线，干净利落、简
洁流畅现代风格，突出现代住宅建筑特色，考虑与周围环境协调，表
现简洁明快，有一定力度，使小区建筑轮廓线优美和富于变化，并与
规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
整个工程布置为并列式。外墙均采用淡雅、朴素的涂料，立面造 38
户型编号 A B C1 C2 C3 面积 89.45 89.08 89.14 89.16 89.32 数量 600 324 256 256 128 比例 38.36% 20.72% 16.37% 16.37% 8.18%
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型简洁、高雅。
7.1.6 主要技术指标及参数
棚户区改造工程主要技术指标表
7.2 结构方案
7.2.1 设计依据
《工程结构可靠度设计统一标准》（GB50153-2008）；
《建筑结
荷载规范》
《建筑地基基础设计规范》
GB50009-2012
GB50007-2011
39
序号 1 2 2.1 （1） （2） 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 7 8 9 10 指 标 名 称 规划净用地 总建筑面积 地上建筑面积 住宅建筑面积 物业管理及其他用 房 地下建筑面积 建筑占地面积 绿化占地面积 停车场与道路占地 面积 总套数 住宅 物业管理及活动、 设备用房 建筑密度 容积率 绿地率 住宅层数 单位 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 套 套 套 ％ % % 层 数据 76894.64 （115.34 亩） 140000.20 139609.68 139252.50 357.18 390.52 17322.68 26366.65 28755.15 1564 1560 4 24.69 20.75 1.48 2.09 36.1 32.8 6 层、16 层 备 注 （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：42191.26 ㎡ （A06 地块）：51416.64 （A07 地块）：88583.56 （A06 地块）：51237.74 （A07 地块）：88014.76 （A06 地块）：178.90 （A07 地块）：178.28 （A06 地块）：390.52 （A07 地块）：8569.44 （A07 地块）：8753.24 （A06 地块）：12527.92 （A07 地块）：13838.73 （A06 地块）：12365.006 （A07 地块）：16390.146 （A06 地块）：576 （A07 地块）：988 （A06 地块）：574 （A07 地块）：986 A06 地块：2 A07 地块：2 A07 地块 A07 地块 A06 地块 A07 地块 A06 地块 A07 地块
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
《混凝土结构设计规范》 《砌体结构设计规范》
GB50010-2010
GB50003-2011
《高层建筑混凝土结构技术规程》 JGJ3-2010
《建筑抗震设计规范》
GB50011-2010
《建筑抗震设防分类标准》
GB50223-2008
《地下工程防水技术规范》
GB50108-2008
7.2.2 自然条件
依据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2010）规定十堰地区的建筑
抗震设防烈度为 6 度，设计基本地震加速度值为 0.05g，郧县设计地震
分组为第一组。
风荷载：场区基本风压为 0.30kN/㎡（50 年一遇）；
地面粗糙度为 B 类；风荷载体型系数为 1.3。
雪荷载：场区基本雪压为 0.40kN/㎡（50 年一遇）。
7.2.3 建筑结构及分类等级
根据建筑设计功能要求，本项目中 6 层住宅楼采用框架结构。16
层住宅楼采用框架剪力墙结构。
地基基础设计等级：16 层建筑为乙级，6 层建筑为丙级。
建筑抗震设防类别：丙类。
工程建筑结构安全等级为二级，建筑耐火等级为二级，屋面防水
等级为Ⅱ级。
结构设计使用年限 50 年。
7.2.4 基础设计
6 层框架结构基础采用人工挖孔桩基础。
16 层框架剪力墙结构基础采用人工挖孔桩基础。
钢筋混凝土结构的环境类别：地面以上及地下非潮湿室内为一类；
40
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
地面以下及地上潮湿环境为二类。
钢筋混凝土构件裂缝控制等级：三级。
7.2.5 结构材料选用
（1）混凝土
6 层框架结构住宅：基础为 C25，墙、构造柱混凝土等级为 C25；
梁、板混凝土等级均为 C20；
16 层框架剪力墙住宅：基础，剪力墙，梁，板，混凝土等级均 C30；
（2）砌体结构承重墙
±0.000 以下采用 MU15 蒸压灰砂砖，MS10 专用砂浆。
±0.000 以上采用 MU15 蒸压灰砂砖，MS7.5 专用砂浆。
（3）钢筋
热轧钢筋 HPB300 级、HRB335 级、HRB400 级，冷扎带肋钢筋 CRB550。
（4）钢材：Q235B
（5）填充墙
±0.000 以下采用 MU15 灰砂砖，Ms10 专用砂浆。
±0.000 以上采用 B06 级蒸压加气砼砌块，M5 混合砂浆，外墙及
分户隔墙为 200 厚加气砼块，强度级别 A5.0，户内隔墙为 100 厚加气
砼砌块，强度级别不小于 A3.5。
7.2.8 活荷载取值
楼屋面活荷载取值及常用材料和构件的自重，根据《建筑结构荷
载规范》采用的活荷载标准值（KN/㎡）如下：
（1）住宅
住宅：2.0kN／㎡
客厅餐厅、阳台：2.5kN／㎡
卫生间：2.0kN／㎡
楼梯前室、楼梯：3.5kN／㎡
水箱间：4.0kN／㎡
厨房：2.0kN／㎡
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
门厅、电梯厅、走廊：3.5kN/㎡ （2）设备用房
电梯机房：7.0kN/㎡
配电房：7.0kN/㎡
设备用房、管井：3.0kN/㎡
（3）屋面
上人屋面：2.0kN/㎡
不上人屋面：0.5kN/㎡
其它荷载按《建筑结构荷载规范》(GB50009-2012)（2012 版）取
值。
42
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
第八章 公用工程
8.1 给、排水
8.1.1 设计依据
《室外给水设计规范》
GB50013-2006
《室外排水设计规范》
GB50014-2006（2011 修订版）
《建筑设计防火规范》
GB50016-2006
《建筑给水排水设计规范》
GB50015-2003（2009 年版）
《民用建筑太阳能热水系统应用技术规范》 GB50364-2005
《民用建筑节水设计标准》
GB50555－2010
《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-1995（2005 版） 8.1.2 设计范围
本工程建设红线范围内的室内外给排水及消防给水系统。
8.1.3 给水
1.水源及给水现状
本小区金沙西路和茂林路均已敷设市政给水干管，给水管径 DN300,
供水压力 0.28MPa。
本工程所有生活及消防用水全部取自郧县自来水公司及金沙西路
和茂林路上的市政给水管网。
2.用水量估算
生活用水：本项目建成后，生活用水主要为住户生活用水、道路、
绿化等浇洒用水。
具体用水量详见表 8-1：(人数：5056)
43
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
表 8-1 用水量估算表
可行性研究报告
本项目最高日用水量为 1113.67m³/d，最大小时用水量为 71.92m³/h
3.给水工程 （1）给水方式
①从金沙西路和茂林路市政给水干管上引入两条 DN150 的给水管
至本小区各个地块，并且采用 DN150 的给水管在本小区各个地块室外
形成环网。
②小区六层住宅楼均利用市政供水管网供水，16 层住宅楼采用地
下室泵房变频调速供水设备供水。
③根据市政管网供水压力、建筑物各部分使用功能及卫生器具对
静水压力的要求，16 层住宅楼将生活给水系统分为二个区供水，具体
如下：
一层至六层为Ⅰ区，利用市政给水管网压力直接供水；七层至十
六层为Ⅱ区，由设于小区地下室水泵房内的Ⅱ区变频调速供水设备加
压供水。 44
序 号 用水项 目名称 用水规模 （人或㎡) 用水量 小时变 单位 标准 化系数 （L） （K） 180 180 1.5 2 1.7 1.7 使用 时间 （h) 24 24 最高日 (m³/d) 910.08 6.48 43.13 52.73 1012.43 101.24 1113.67 用水量 最大时 (m³/h) 64.46 0.92 65.38 6.54 71.92 平均时 (m³/h) 37.92 0.54 38.46 3.85 42.31 1 2 3 住宅 配套 道路及其它 5056 36 28755.15 L/人·d L/人·d L/㎡·d L/㎡·d 4 小区绿化浇洒 26366.65 7 8 小计 未预见水量 合 计 占总用水量 10%
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
④需加压水量:高层 7 层以上共 400 户，每户按 3 人计，用水量为 72 吨。按 20%计生活水池有效容积为 14.4 吨。因其水量较小，采取自
动增压泵加压。
（2）给水设施
小区内配置水表、消火栓等给水设施。
在小区水泵房内设置有效水容积共为 30m³的食品级不锈钢生活水
箱一座及Ⅱ区变频调速供水设备 1 套，其Ⅱ区供水流量为 3.33L/s，系
统工作压力为 0.48MPa，配套水泵 40LG12-15×4 型二台（一用一备）、
稳压泵 25LG3-10×6 型一台（Q=0.83L/s，H=60m，N=2.2KW）、配套气
压罐型号为ф800×2400；设备供水下行上给供至各用水点，当压力超
过 0.35MPa 时，采用支管减压阀减压供水使卫生器具所承受的压力满
足规范要求。
住宅分户水表分层相对集中设置。
（3）消火栓消防给水系统
根据《高层民用建筑设计防火规范》规定，本小区建筑为二类高
层住宅楼。室内消火栓用水量为 10L/s，室外消火栓用水量为 15L/s，
火灾延续时间为 2.0 小时，一次灭火总用水量为 180m³。小区地下室水
泵房内设消防水池一座（有效水容积 124m³），内储存 2 小时的室内消
火栓用水量 72m³。
根据《自动喷水灭火系统设计规范》规定，小区配套用房为中 I
危险级，自动喷水灭火系统用水量为 21L/s，火灾延续时间为 1h，一
次灭火用水量为 76m³。
室外消火栓采用地上式，沿小区室外消防道路边按间距不超过
120m 均匀布置，每个消火栓有一个 DN100 和二个 DN65 的栓口。消火栓
距路边不大于 2m,距建筑物外墙不小于 5m。
45
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8.1.4 排水系统 1.污水
（1）污水量按照生活给水量的 90％计，本建筑每日排出污水量为
1002.30m³/d。
（2）室外采用生活污水与雨水分流制的管道系统，室内采用粪便
污水与洗涤废水合流制的管道系统。
（3）室内生活污水经立管收集后下至一层出户，经室外三格化粪
池处理后，排入市政污水管网。
（4）、化粪池根据实际使用人数计算，本设计在室外设置钢筋混
凝土化粪池，化粪池污水停留时间 12 小时，清掏周期 90 天
2.雨水
（1）雨水重现期 P 取 2 年，参照武汉市的暴雨强度公式计算：
0.56
(L/s.100 ㎡)
（2）屋面雨水采用外排水排至室外散水，经室外道路上的雨水口、
雨水管排入市政雨水管网。
（3）阳台和屋面分设雨水立管，阳台雨水和空调凝结水采用间接
排水。
（4）基地范围内的雨水经雨水口收集后排至室外雨水管网。
8.1.5 管材选用
室内给水干管采用建筑给水用钢塑复合管（衬塑镀锌焊接钢管）， 工作压力为 1.0MPa，DN<50mm 时采用螺纹连接，DN≥50mm 时采用卡箍
及法兰连接，支管采用 PP－R 管，热熔连接。室外给水管采用高密度
聚乙烯（HDPE）给水塑料管，热熔及电熔连接。
室内污水管采用 FPG 中空内螺旋降噪管，粘接。室外排水管采用
UPVC 双壁波纹管，粘接。 46
Q＝983（1+0.65lgP）/（t+4）
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8.2 供配电
8.2.1 设计依据
《供配电系统设计规范》 《低压配电设计规范》
《通用用电设备配电设计规范》 《建筑设计防火规范》
《高层民用建筑设计防火规范》 《建筑物防雷设计规范》
GB50052-2009 GB50054-2011 GB50055-2011 GB50016-2006
GB50045-1995（2005 版） GB50057-2010
《系统接地的型式及安全技术要求》GB14050-2008 《10KV 及以下变电所设计规范》（GB50053-94） 《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008） 《建筑照明设计标准》（GB50034-2004） 《住宅设计规范》（GB50096-2011） 《住宅建筑电气设计规范》（JGJ242-2011） 8.2.2 设计范围
（1）10/0.4KV 变配电系统（高压开闭所等由供电部门设计完 成）；
（2）220/380V 配电系统：（仅作负荷估算） （3）照明系统
（4）建筑物防雷、接地系统及安全措施； （5）火灾自动报警系统；
（6）弱电系统构成由电信局、宽带运营商、有线电视公司等
进行二次设计
47
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8.2.3 电源及供电现状
本项目 10KV 电源由县城供电所供电线路引入小区 8 台箱式变 压器（采用环网）。
8.2.4 负荷等级
本工程有多层及二类高层建筑，二类高层民用建筑的电梯、 消防水泵及生活水泵用电按二级负荷要求供电，其主供、备供电 源均由本小区预留变电站提供，备供电源采用发电机组，其余为 三级负荷。
8.2.5 供电电源与负荷计算
(1)供电电源：本项目 10KV 电源由郧县供电公司引入至本小 区高压开关站分别各区域变压器供电。本小区共设变压器 8 台， 其中 7 台公变、1 台专变，分别按建筑分区及低压供电半径分布在 各区域。
(2)负荷估算
1）A06 地块负荷估算
住宅用电功率 25VA/㎡，A06 地块住宅 20 栋，均为 6 层，总 建筑面积为 51416.64 ㎡，总用电负荷为 1285.42KVA，考虑留变压 器负载率，拟配置 3 台 630KVA 变压器。
2）A07 地块负荷估算
住宅用电功率 25VA/㎡，A07 地块住宅 22 栋，其中 14 栋 6 层， 8 栋 16 层，总建筑面积为 88193.04 ㎡，总用电负荷为 2204.83KVA， 考虑留变压器负载率，拟配置 4 台 630KVA 变压器。
C1 楼地下一层消防生活泵房 1 处：消防、喷淋泵 134KW，生
活泵 8.2KW，C1~ C8 楼电梯 240KW，则二级负荷用电 382.2KW 左右。
48
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3）道路照明用电功率预计为 10kw 左右分布在各区域；
4）安全防护系统及其它用电功率预计为 10 KW 左右。
１＃专变预计总用电负荷为 402.2kw 左右，按用电系数 75%，功率
因数 0.95 计算，则变压器供电能力约需 317.53KVA 左右，考虑留变压
器负载率，拟配置 1 台 400KVA 变压器，选用发电机组：输出功率 400KVA
一台。
8.2.6 计量方式及功率因数补偿 （1）住宅区设低压计量。
（2）每栋住宅楼（高层）设楼层电表箱、多层在一层设总电 表箱，每户设单相电度表一只。
8.2.7 低压配电系统
（1）低压配电干线采用放射式和树干式相结合方式，干线均由附
近箱型变电站送至每栋楼底层配电小间（高层），多层送至一层梯间， 然后再经电力、照明配电箱送至各用户终端，支线均采用塑料铜芯绝
缘导线沿桥架或穿钢管敷设。
（2）线路敷设，整个住宅区内低压配电线路及道路照明线路均采
用电缆埋地敷设，以改善住宅区景观及供电安全性。建筑物中明敷线
缆应采用低烟无卤阻燃电缆，公共疏散通道应急照明采用低烟无卤阻
燃线缆。
8.2.8 照明
各类房间的照度标准均按民用建筑电气设计规范中的有关条款执
行。
8.2.9 接地和安保措施
（1）低压配电系统接地型均采用 TN-C-S 系统，中线性与保护线
49
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分开设置，所有电气设备正常不带电的金属外壳、穿线钢管、电缆桥 架等均应可靠接地。
（2）防雷接地：各建筑物采用联合接地体，利用各单体桩基及承
台内主钢筋作为接地体，即防雷接地、接地电阻 R≤1 欧姆。
（3）各住宅楼电源进户处均设置总等电位联结，每个卫生间均设
局部等电位联结。
（4）楼内所有不带电的金属外壳均应与 PE 线作电气联接。
（5）用户配电箱插座回路均设漏电保护开关。室内用户总进线断
路器采用带自恢复式过、欠电压保护，配电箱内插座回路均设漏电断
路器，额定剩余动作电流值：30mA。
8.2.10 防雷措施
（1）本住宅区属三类防雷建筑物，屋面采用避雷带和避雷针相结
合的混合接闪器，引下线和接地线分别利用结构柱内的主钢筋和结构
基础内的主钢筋。（包括独立基础），预计年雷击次数：0.0521 次/年。
（2）为防止雷电波侵入，各单元低压配电间电源进线处、弱电机
房的末端配电箱内均装设浪涌保护设备。
（3）利用建筑物外围柱内主钢筋作为引下线，利用建筑物桩基及
承台内主钢筋作为接地线。
屋面避雷带及支架采用直径 12mm 镀锌圆钢作为接闪器，引下线采
用 25×4 镀锌扁钢暗敷于外墙抹灰层内作为避雷带引下线，引下线伸
出女儿墙 120mm；以便上端与屋顶避雷带焊接，下端与地下接地网连接；
每栋建筑物不少于四处设置连接板(100×100×5)，连接板位于建筑物
对角处的柱子外侧，连接板距室外地面 0.5m,在建筑物四角引下线距室
外地坪 1.8m 处设置断接卡，沿建筑物外面四周敷设成闭合环状的水平
2
50
接地体（其水平接地体截面不小于：100mm ,垂直接地体：截面积不下
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2
可行性研究报告
（4）所有凸出屋面金属构件、管道等均应与避雷带联接。 （5）屋面太阳能防雷：下部太阳能预埋件以直径 12mm 镀锌圆钢
通长与附近屋面避雷带相连接，上部以直径 12mm 镀锌圆钢作为避雷针
高出太阳能装置 0.5m 并与下部太阳能接地装置相焊接。
8.3 弱电设计
8.3.1 设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）
（2）《住宅设计标准》（DGJ08-2007）
（3）《住宅设计规范》（GB50096-2011）
（4）《有线电视系统工程技术规范》（GB50200-94）
（5）《智能建筑设计标准》（GB/T50314-2006）
（6）《各工种提供的技术资料》
8.3.2 设计范围
有线电视系统、电信系统、门禁系统、数据通信系统。
8.3.3 有线电视系统
（1）每户设有线电视终端盒 1～2 个，沿墙暗敷、主卧室、起居
室均设置有线电视终端。
（2）每层设一个电视接线箱。
（3）每个单元引进一路 SYMLY-75-9 四屏蔽同轴电缆，由各单元
室外穿预埋套管引入，进入该单元的电视总箱，由该箱分别引出 SYWV
（Y）-75-7 电缆进入各层的电视接线箱分别入户。
（4）有线电视具体开通数量由用户向有线台申请，但建设方提供
于：90mm ），埋设深度大于 ）1 -75-7 米。 及其相应设施均应能满足 860MHZ 的水平方向用户线 SYWV（Y
51
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双向传输的要求。
8.3.4 电话系统
（1）每户设 2 对用户线，其中主卧室及其起居室为主分机。
（2）各层设一个电话分线箱。
（3）每个单元设一电话交接箱。
（4）估算电话装机容量 1564 门(每户至少 1 门)。
（5）具体开通电话数量由用户向电信部门申请，但建设方提供电
话分线箱。交接箱及多对数干缆均可满足每户开通 2 门电话的需要。
8.3.5 门禁系统
（1）每个单元出入口设门禁机。访客需通过它与住户对话确认后
方可解除门禁机。
（2）控制线路在室外部门穿钢管埋地敷设，室内部分竖向采用金属
线槽或穿钢管暗敷设至解码器箱，分支线穿管暗敷引至各用户分机。
8.3.6 数据通信系统
（1）每户设数据通信终端 1～2 只，分别设于在主卧室及起居室。
由 CAT6-UTP TC2ODA 至每个终端。
（2）每栋楼各设置一个数据分配箱，于各单元一层嵌墙安装。由
住宅区局域网引入一根光缆进入该箱，经光电转换后，引出多对数干
缆连接至各用户。
8.3.7 火灾自动报警及消防联动控制系统
根据 GB50045－2005《高层民用建筑设计防火规范》规定，本项目
采用集中报警系统。
1.系统组成
消防控制室设在 C1#楼一层，该系统由智能型通用火灾报警控制
器、联动控制器、系统组成。此系统与火灾探测器、手动报警按钮、
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消防栓报警钮、消防联动控制箱等向连接，构成一套完整的火灾报警 和消防联动控制系统。
2.自动报警
1）在大楼门厅、电梯、前室及合用前室、电气竖井等处设置烟温
符合探测器，在适当部位设置手动报警按钮及声光报警器等。
2）系统可接收火灾探测器、手动报警器、消火栓按钮、水流指示
器、压力开关、信号阀及防火阀等发出的报警信号，通过系统主机实
现联动控制功能。
3）喷淋系统：水流指示器动作，报警至消防中心，该区湿式报警
阀压力开关动作，即启动喷淋泵，并接受反馈信号。压力开关有直控
线至喷淋泵控制箱。水流指示器前及压力开关前后信号阀状态信号送
消防中心。
3.联动控制
1）消火栓系统：任一消火栓按钮动作，即起动消防泵，并接收其
反馈信号。消火栓按钮有直控线至消防泵控制箱。
2）火灾确认后，电梯全部降停于首层，非消防电梯断电，并接收
其反馈信号；接通事故照明和疏散指示灯，切断非消防电源，并接通
有关楼层声光报警器。
3)消防中心除可利用总线控制外，也可手动直接控制消防泵、送
补风机及排烟机的起停。其控制线路采用多线制单独敷设。消防中心
除系统显示功能外，还设有消防水池水位显示、消防水泵电源及状态
显示及开关状态显示等。
8.3.8 其它
（1）各弱电设备选型及布置由电信、网络公司等各弱电系统单位
负责。
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（2）弱电各系统采用联合接地，接地电阻 R≤1 欧姆。
8.4 消防设计
8.4.1 建筑专业 1.总平面防火设计
在小区周围均设计有环形消防车道，消防车道宽度均为 6.0m，消
防车能顺利抵达住宅楼。
2.建筑物防火设计
多层建筑：
住宅属二类建筑，耐火等级为二级，防火间距需满足国家规范要
求。
建筑构造：墙、柱、梁、板等均为不燃烧体，墙体为加气混凝土
砌块。
楼梯周围设置防火隔墙。
户门为防盗门
高层建筑：
1）本工程 C1~C8 楼为高层建筑，住宅属二类建筑，耐火等级为二
级，防火间距需满足国家规范要求。
2）建筑构造：墙、柱、梁、板等均为不燃烧体，墙体为加气混凝
土砌块。
3）在疏散通道和楼梯周围设置防火隔墙。
4）户门为防盗门
5）楼梯均直通屋面,并根据户型设有相对数量的安全出口直接通
向室外。高层楼设有一部消防电梯（兼作乘客电梯）和一部乘客电梯。 54
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8.4.2 给排水专业 1.设计依据
《高层民用建筑设计防火规范》(GB50045-95)(2005 年版)；
《建筑灭火器配置设计规范》（GB50140－2005）；
《自动喷水灭火系统设计规范》(GB50084-2001)(2005 年版)。
2.室内消火栓给水系统设计
多层建筑：设置室外消火栓，根据楼栋及单元，每栋楼一个单位
一个。
高层建筑：
（1）消火栓用水量
1）根据《高层民用建筑设计防火规范》规定，本小区建筑为二类
高层住宅楼，室内消火栓用水量为 10L/s，室外消火栓用水量为 15L/s，
火灾延续时间为 2.0 小时，一次灭火总用水量为 180m³。小区地下室水
泵房内设消防水池一座（有效水容积 124m³），内储存 2 小时的室内消
火栓用水量 72m³。
2）根据《自动喷水灭火系统设计规范》规定，小区配套用房为中
I 危险级，自动喷水灭火系统用水量为 21L/s，火灾延续时间为 1h，一
次灭火用水量为 76m³。
（2）消火栓系统设计
1）本工程按同层任何部位均有两股消火栓的水枪充实水柱可同时
到达的原则布置室内消火栓。消火栓给水管网构成环状，并用阀门分
成若干独立段，以利检修，消火栓出水压力超过 0.50MPa 时设减压消
火栓（具体设置部位详各子项消火栓给水系统原理图）。每一个消火栓
箱内相应设有 DN65 的室内消火栓一个或两个、φ19 水枪一支或两支、
DN65 消防水龙带 25 米一条或两条及消防紧急按钮、指示灯各一个。
55
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2）本工程消火栓给水系统为临时高压系统，C1#楼地下室水泵房 内设有消火栓给水加压泵 XBD20-90-HY 型( Q=20L/s，H=90m，N=37KW)
两组四台，均为一用一备，向消火栓系统供水，并在室外每两栋楼之
间设置一套 SQS100-A 型消防水泵接合器与室内消火栓管网相连。
3）本小区 C1#楼屋面水箱间设置有效水容积为 20.4m³的不锈钢消
防水箱一座，可提供消火栓系统初期灭火用水及维持消火栓给水管网
平时所需压力。
（3）控制及信号
火灾时启动消火栓箱内消防紧急按钮，信号传送至消防控制中心
（显示火灾位置）及泵房内消火栓加压泵控制箱，启动消火栓加压泵，
并反馈信号至消防控制中心及消火栓箱（指示灯亮），消火栓加压泵还
可在消防控制中心遥控启动和在水泵房手动启动。
3.室外消火栓给水系统设计
室外消火栓用水量为 15 升/秒，采用低压制供水系统，与室外环
状生活给水管合用。室外消火栓沿小区消防道路按不大于 120m 间距均
匀布置。
4.消防管材选择
室内消火栓给水管采用内外热浸镀锌钢管，管径小于 DN100 时采
用螺纹连接，管径大于等于 DN100 时采用沟槽卡箍式连接。埋地敷设
的消火栓给水管采用球墨铸铁给水管，工作压力为 1.0MPa，T 型承插
式柔性接口，胶圈密封。
5.建筑灭火器配置
根据《建筑灭火器配置设计规范》规定，本工程按轻危险级全面
设置建筑灭火器，每个消火栓处设置两具 MF/ABC2（1A）手提式灭火器。
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8.4.3 电气专业
1.本工程消防设备用电根据建筑物性质对应按二级负荷供电。
2.在楼梯间、疏散走道和安全出口处设置灯光疏散指示标志，连
续供电时间不少于 30min。
3.设置消防联动控制内容有：消火栓系统、启动消防应急照明、
非消防电源切除等。
4.按规范要求设置火灾警报系统和消防专用电话系统。
8.5 太阳能热水系统设计
本小区 6 层住宅楼屋面设置户式太阳能热水系统分别供给住户热 水，每户 60℃热水用量为 120L，十堰市为太阳能资源一般地区，按每
平方米太阳能集热器产 50L 热水计，则每户所需太阳能集热器面积 2.4
㎡。本设计采用间接式太阳能热水供应系统：在坡屋面板上设置承压
式太阳能集热器，在每户阳台设置 120L 的太阳能专用储热水箱及集热
循环泵，并辅以 2.2KW 的电能在冬季及阴雨天加热，供给用户 60 度的
卫生热水。每户的太阳能热水系统进水管均由其分户水表后的给水支
管接来，热水接至相应住户的热水用水点。
本项目在设计和建造过程中预留太阳能安装位置，由住房者自己
安装。
8.6 无障碍设计说明
无障碍范围：小区充分考虑方便残疾人无障碍设计，考虑方便残
疾人出行的措施：
1、小区中设有供残疾人居住的专用户型，满足无障碍居住设计要
求；厨卫方便轮椅进出，有直接采光和自然通风。
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2、按规范要求在住宅入口处设置无障碍坡道，坡度为 1/12，坡道 宽度满足规范要求，在坡道前后设置 300 宽停步块材。
3、设有供轮椅通行的门扇，应安装视线观察玻璃，橫执把手和关
门拉手，在门扇的下方安装 0.35 高护门板。
4、小区在人行道设置盲道，在无障碍设施的位置，应设置国际通
用无障碍标志牌。
5、无障碍电梯轿厢内，侧壁设置 900 高带盲文的选层按钮，轿厢
三面侧壁设置 800 高扶手。
6、住户每个单元电梯应保障有一部能够容纳担架进入。
8.7 景观设计
8.7.1 景观结构
在两栋住宅楼之间布置绿化带和休闲设施，形成中心绿化。
8.7.2 绿化系统
绿化景观小区绿化系统，枝状的绿化系统向各个住宅单体发散，
形成枝状的绿地渗入到每个单元的宅前屋后，以达到“出门见绿”的
目的和生态的人居环境。
景观设计力求紧密结合当地的气候特征，营造出层次丰富的空间
景观效果，并为居民提供人性化的户外活动空间。
小区景观设计捕捉和再现的是充满生机活力和生活情趣的空间形
态。绿化景观轴将绿化带、活动空间相互交错渗透，为老人、儿童提
供安全、舒适的休憩和游戏场所。
在树种的选择上，选择有益于人们身心健康的植物和树种，如栽
种香樟等乔木，这些乔木树荫浓密；栽种经济美观的花草。植物颜色
随季节变幻，景观绿化使小区内四季花木茂盛，同时也能使小区内的
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噪声降低到最低限度。
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第九章 环保、节能节水
9.1 环境保护
9.1.1 主要污染源、污染物
（1）施工期
施工期间主要是建设过程中产生的废水、废气、固体废弃物、施
工扬尘以及设备产生的噪声污染。
（2）运营期
运营期间主要是一些生活上的废水、固体废弃物、噪声及废气的
污染。
9.1.2 污染防治措施
（1）施工期
本项目周边有居民区，因此搞好施工期污染治理十分重要。 ①正式施工前要做好周围的隔离围墙，施工期间要在在建住宅周 围安装维护网和无纺布，隔离施工区与周围环境，减少施工扬尘对周 围的影响，夜间施工严格执行当地相关时间规定，以免影响周围居民 的休息。
②施工期间产生的废水主要是少量生活污水和施工废水，生活污 水由施工人员排放，采用化粪池处理后排入市政管网。施工废水主要 是泥浆废水，SS浓度含量较高，采用修筑沉淀池的处理方法进行处理 后排入市政管网，废水经过初步处理达到（GB8978-1996）《污水综合
排放标准》三级标准要求。
③对各类扬尘，分路面铺装、洒水、清扫、设防尘网、覆盖防尘 网(布)及其他管理措施。
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④施工现场设密闭式垃圾站，固体废物100％集中处理。 ⑤运送散装物料的车辆要用蓬布遮盖，防止物料飞扬。对运送砂 石、土料的车辆，应限制超载，不得沿途撒漏。
⑥降低施工噪音。合理安排施工作业时间，尽量避免夜间施工，施 工噪声控制满足（GB12523-2011） 建筑施工厂界环境噪声控制标准》要 求，确保白天施工噪声值控制在 55～70dB（A）范围里，夜间噪声值控 制在 55dB（A）以内。无法避免时需事先进行审报，批准后方可施工。
⑦按照文明施工、清洁生产要求，制定并落实施工期间环境管理 措施，杜绝违章作业。
（2）运营期
主要污染物详见下表：
①废水治理
项目运营期间主要是一些生活污水，本项目设置化粪池和雨污分流 排水系统，排放废水经过预处理后达到 GB8978-1996《污水综合排放标 准》三级标准要求，直接排入城市下水管网，对周边环境不会造成影 响。
②废弃物治理
固体废弃物主要来源于生活垃圾。采取按指定地点 100%集中收集， 统一由环卫部门清运作无害化处理。因此项目固体废弃物对周围环境 不会造成不良影响。
③噪音治理
空调机、油烟机、水泵等动力设备均采用低噪声设备，并采取减 振措施，与设备相连管道采用软连接，降低噪声的产生及传播，达到
61
《
序号 1 2 3 4 污染类别 废水 固体废弃物 噪声 废气 污 染 物 生活废水 生活垃圾等 动力设备及其它设备噪声 汽车尾气、厨房油烟
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GB12348-2008《工业企业厂界环境噪声排放标准》Ⅱ类区标准的要求。
④废气
本项目废气主要来源是汽车尾气及厨房油烟。它们都属于无组织
排放，加强棚户区绿化，本项目产生的废气不会对周围环境产生较大
的影响。
综上所述，本项目所产生的污染项均得到有效控制，对环境影响
较小，从生态环保角度考虑，该项目的建设是可行。
9.2 地质灾害影响分析
根据国家地震局新编的“中国地震强烈区划图”，本项目所在地地
震基本烈度为6度区域，按照6度设防。
9.3 特殊环境影响分析
经初步勘探，本项目建设所在地没有发现历史文化古迹，也没有
自然遗产、风景名胜和重要的自然景观。
9.4 建筑节能设计与措施
建筑能耗在我国总能耗中所占的比例是很大的，约为25%-40%。因
此，本项目能耗系统设计应贯彻国家和地方有关节约能源的法规和政
策，严格执行《民用建筑节能设计标准》和《夏热冬冷地区居住建筑
节能设计标准》。在保证健康、舒适的居住和商业同时，应采取有效的
节能措施，改善建筑的热工性能，降低建筑全年能耗；提高采暖系统
的效率；最大限度地减少建筑对能源的需求，以实现可持续发展的目
标。
62
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9.4.1 节能设计依据
（1）《民用建筑节能管理规定》（建设部76号令）
（2）《湖北省居住建筑节能设计标准》（DB42/301-2005）
（3）《民用建筑热工设计规范》（GB50176-93）
（4）《建筑照明设计标准》（GB50034-2004）
（5）《公共建筑节能设计标准》（GB 5069-2005）
9.4.2 能耗计算
1、用电量计算。用电负荷为 25VA/㎡,有功系数取 0.8，平均负荷
率为 0.75 估算，按照每天用电 6 小时，每年 365 天计算，则项目运营
后，年平均耗电量约为 458.44 万千瓦时。
2、用水量计算。由表 8-1 可知，最高日用水量为 1113.67m³/d， 日变化系数取 1.5，则总用水量为 27.10 万吨。
3、液化石油气计算。由国内经营液化石油气的大型公司的经验值
可知，华中地区居民生活用气量指标为 2093MJ/(人·年)，液态液化石
油气的热值为 46.055MJ/kg，换算可得液化石油气的年用量为 229.74
吨。
本项目的能耗总量及折标煤量见表 9-1。
9.4.3 节能措施和效果 1、太阳能利用
（1）本项目充分利用太阳能等可再生能源，符合《民用建筑太阳
能热水系统应用技术规范》GB50364-2005 相关要求。 63
序号 1 2 3 能源类别 电 水 折标系数 0.1229kg/kwh 0.0857kg/t 折标煤量(t) 563.42 23.22 393.84 980.49 液化石油气 1.7143kg/kg 合计
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（2）由于项目都采用坡屋顶，所以选用嵌入式太阳能板，外形象 “饼干”一样平贴于斜屋面，克服了各种太阳能热水器重心高，在坡 屋顶上安装困难。破坏立面美观等缺点，安全可靠，外形平整，成片
安装整齐美观，不会破坏整个小区的外立面。
利用太阳能热水器，每户每年可以减少电力消耗近 1000KWh，节能
效果明显。
2、相关专业的节能措施
（1）建筑及结构专业的节能措施
建筑节能主要从建筑设计规划、围护结构、遮阳设施等方面考虑。
①本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数，科学合理地确定
建筑朝向、平面形状、空间布局、外观体型、间距、层高，选用节能
型建筑材料、保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性，最大限度
减少建筑物能耗量，将会获得理想的节能效果。
②建筑围护结构的保温隔热性能
使用环保、节能型建筑材料，可有效减少通过围护结构的传热，
从而减少各主要设备的容量，达到显著的节能效果。对垂直墙面可采
用外廓、阳台、挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面、植物覆盖绿化等，外
墙采用 30 厚无机保温砂浆。
③门窗
尽量减少门窗的面积：门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位，因此，
本项目在进行初步设计时，在保证日照、采光、通风、观景条件下，
将尽量减少外门窗洞口的面积，以减少建筑能耗。
提高门窗的气密性：初步设计中将采用密闭性良好的门窗。通过
改进门窗产品结构，如加装密封条提高门窗气密性，防止空气对流传
热。
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尽量使用新型保温节能：门窗将选用新型保温节能门窗（铝合金 门窗）。
④屋顶
屋顶将采用浅色屋面，以隔热太阳辐射热，减少阳光直射。屋面
的节能设计采用外保温构造，保温材料为（岩棉板）。使屋面具备保温、
隔热、防水等节能效果。
（2）电气专业的节能措施
①合理设置降压变电所位置,尽量将降压变电所的设置位置靠近
负荷中心，减少配电线缆长度，减少配电线路上的电能损耗。
②用现场和集中补偿的方法,提高功率因数，使供电系统的功率因
数达 0.9 以上,降低变压器无功功率。
③用低损耗节能干式变压器,选择合理的变压器容量,使其达到经
济运行,减少电能损耗。
④合理确定电缆截面，减小低压配电系统的线路损耗,配电线路采
用单相供电时，考虑三相平衡。
⑤采用高效灯具、光源及节能型电感镇流器或电子镇流器。
⑥照明采用集中、分散和自动相结合的控制方式，确定合理的照
度值,充分利用天然光。
⑦用具有节能效果的新系列高、低压电器，以取代功耗大的老产
品，如：用 RT20、RT15（NT）系列取代 RT0 系列熔断器，用 AD1、AD
系列新信号灯取代原 XD2、XD3、XD5 等老系列信号灯，选择带节电装
置的交流接触器等。
⑧住宅建筑电气设备应采用符合国家现行有关标准的高效节能、
环保、安全、性能先进的电气产品。
⑨设置合理的计量和检测设备:
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进线设电流、电压、有功电表、无功电表测量； 母线电流测量；
出线电流测量。
（3）给水排水专业的节能措施
设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备。
①给水管材采用压力水头损失小，强度好、耐腐蚀、使用寿命长
的新型管材，可以达到降低电耗和水量损失的效果。对动力机电设备
的选择尽可能采用国家批准的机电节能产品。
②在灌溉方式上，采用节水效率高的喷灌、滴灌、渗灌等先进节
水设施，提高水的有效利用率。
③卫生器具均选用节水型器具。
大小便器采用节水型产品，坐便器水箱容积不大于 6/3L。
④计量设施：在各建筑物的引入管、住户的入户管均安装水表，
写字楼和商业部分按用水部门分别安装水表；每一住户设户用 IC 卡式
水表一只。按计划用水，节约用水。同时为运行管理、节能管理提供
基础数据。
3、其它节能措施
绿化：对建筑周围环境进行绿化设计，绿化将对居住区气候条件
起着十分重要的作用，它能调节改善气候，调节碳氧平衡，减弱温室
效应，减少城市的大气污染，减低噪声，遮阳隔热，是改善项目区域
微小气候，改善建筑室内环境，节约建筑能耗的有效措施。
尽量保留原有树木，保持生态环境。
项目区域周围特别是道路沿线种植树木，起挡风降噪作用。
项目区域各建筑均能满足规范日照要求。
项目住宅建筑单位建筑面积综合能耗为 7kgce/㎡。
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第十章 项目招投标、管理和实施进度计划
10.1 项目招投标
10.1.1 项目招投标
为保证工程质量和进度，控制工程造价，防范和化解工程建设中
的违规行为，规范招标投标活动，确保项目建设完成后达到一流水平，
项目设计、工程设备以及承建单位的选择至关重要，因此按照《中华
人民共和国招标投标法》编制了本项目的招投标方案。在招标过程中
要遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，并应当接受依法实施的
监督。
10.1.2 项目招标范围及组织形式
（1）招标范围及组织形式
本项目主要建设内容有土建工程、总图工程(包括道路、场地硬化
等)、设备及安装等工程。招标范围包括勘察设计招标、施工监理招标、
施工企业选择招标、设备与主要材料采购招标等，招标方式可根据实
际情况采取委托招标、公开招标。
（2）招标组织形式
本项目采取公开招标，该项目招标活动，全部委托给有资质的招
标代理机构办理。
（3）招标范围及组织形式见下表。
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表 10-1 招标基本情况一览表
10.1.3 招投标程序
根据《招标投标法》招标程序为：申请招标、准备招标文件、发
布招标广告、资格预审、确定投标人名单、发售招标文件、组织现场
考察、召开标前会议、接受投标书、公开开标、审查标书、澄清问题、
评标比较、评标报告、定标、发出中标通知书、商签合同、通知未中
标人等。结合实际本项目招投标过程具体如下。
（1）招标
本项目的招标活动委托给具备相关资质招标代理业务并提供相关
服务的招标代理机构，具体程序如下：
①本项目按照国家有关规定先履行项目审批手续，取得批准后委
托乙级招标代理机构进行公开招标。
②招标代理机构在指定媒体上发布招标公告。
③本项目的招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资
格审查的标准，投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以
及拟签订合同的主要条款。 68
招标范围 项目 全 部 招 标 √ √ √ √ √ 部 分 招 标 招标组织 形式 自 行 招 标 委 托 招 标 √ √ √ √ √ 招标方式 公 开 招 标 √ √ √ √ √ 邀 请 招 标 不采用 招标估 算金额 招标 （万元） 资 质 要 求 甲级及 以上 甲级及 以上 二级 以上 甲级 二级以 上 勘察 设计 建筑工程 监理 安装工程
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勘察设计招标：勘察设计是整个项目的前期基础性工作。对项目 的设计进行公开招标时，面向全国选择设计单位，投标人的资质要求
甲级以上。
施工监理招标：施工监理对工程的质量起着关键的作用。在进行
施工监理公开招标时。投标人的资质要求甲级。
施工企业选择招标：施工企业要求资质在二级以上，面向全国公
开选择投标人。
设备与主要材料采购招标：依据项目的需要，面向国内外知名企
业通过公开招标方式选择设备生产厂家，投标人的设备技术水平应符
合本项目设计要求，质优价廉且有可靠的售后服务。
（2）投标
①本项目投标人应当具备承担招标项目的能力，并应按照招标文件
的要求编制投标文件。投标文件的内容应当包括拟派出的项目负责人与
主要技术人员的简历、业绩和拟用于完成招标项目的机械设备等。
②投标人应当在招标文件要求提交投标文件的截止时间前，将投
标文件送达投标地点。公开招标的项目投标人少于三个的，招标人应
当依照本办法重新招标。
③投标人不得相互串通投标报价，不得排挤其它投标人的公平竞
争，不得损害招标人或其它投标人的合法权益。
④投标人不得以低于成本的报价投标，也不得以他人名义投标或
者以其它方式弄虚作假、骗取中标。
（3）开标、评标和中标
①开标由招标代理机构主持，项目建设单位派代表参加，在招标
文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间，招标文件中预先确定
的地点，邀请所有投标人参加。
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②评标由招标代理机构依法组建的评标委员会负责。评标委员会 由五人以上单数组成，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总
数的三分之二。专家应当从事相关领域工作满八年并具有高级职称或
具有同等专业水平。
③评标委员会成员应当客观、公正地履行职务，遵守职业道德，
对提出的评审意见承担个人责任。
④中标人确定后，招标人应向其发出中标通知书，并同时将中标
结果通知所有未中标投标人。自中标通知发出三十日内，招标人和中
标人应按招标文件和投标文件订立书面合同。
10.2 项目管理
为了保证该项目的顺利实施，建设单位成立项目领导小组，负责
立项、开发、投资、工程招标、监理、设计、施工、验收、决算及组
织协调等工作。
（1）前期工作阶段：本阶段主要完成项目申报与审批。
（2）项目准备工作阶段：本阶段最后要完成初步设计和施工图设
计，住户拆迁，完成“五通一平”等工程、组织施工招标，选定监理
单位及施工单位，办理相关手续。
（3）建设实施阶段：组织建筑材料、机械。落实施工力量等建设
准备工作；按照计划、设计文件的规定，编制施工组织设计，组织文
明施工。
（4）竣工使用阶段：本阶段主要工作内容包括项目竣工验收、交
付使用，具体包括：及时组织设计、施工等单位进行验收，并做好验
收记录；编制竣工决算文件；向主管部门提出竣工验收报告。
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10.3 项目工程实施进度安排
本项目按照先易后难，分期分批，有序推进的原则，计划于 2013
年下半年完成郧县造纸厂、梨花村酒厂等 8 家国有工矿棚户区拆迁工
作，拆迁 1560 户，拆迁面积 67085.06 平方米，从 2014 年元月份正式
开始项目实施。
项目进度安排如下：
项目建设期：36 个月（2014 年元月～2016 年 12 月），2016 年 12
月底交付使用。本项目建设期从项目前期工作开始计算。项目开工建
设时间为 3 年。
2014 年 6 月底完成施工图设计及完成施工前的准备工作并开工建
设。
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项目实施进度计划
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序 号 2014 年（月） 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2015 年（月） 2016 年（月） 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 0 1 2 0 1 2 1 项目申请、核准 2 项目设计
3 施工准备
4 土建施工
5 设备安装
6 验收、交付使用
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第十一章 投资估算及资金来源
11.1 投资估算的依据
1、国家计委《投资项目可行性研究指南（试用版）》 计办投资[2002]15 号）。
2、项目申请单位提供的项目建设总体方案。
3、本工程设计方案及估算的各项建设工程实物工程量。
4、工程建设定额依据：
a.《湖北省建设工程消耗量定额统一基价表》 (鄂建文 [2008]214
号) ；
b.《湖北省建筑安装工程费用定额》（鄂建文 [2008]216 号）；
5、材料价格：
按湖北省建设工程造价管理站颁布的 2013 年 7 月《湖北省建设工程价
格信息》及市场调查价。
6、相关费用即考虑国家收费规定也考虑目前实际的市场价格。
7、项目现场情况，如地理位置、场址环境、征地费、地质条件、交通、
供水、供电、市政基础设施条件等。
8、类似工程的投资估算指标、概算指标、技术经济指标
9、场址所在地主要材料、设备预算价格及现行市场价格
10、场址所在地政府主管部门工程取费标准以及与建设有关的其他费
用标准。
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11.2 基础数据
项目基本数据：
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序号 1 指 标 名 称 规划总用地面积 单位 ㎡ 数据 83394.64 （125.09 亩） 76894.64 （115.34 亩） 6500 140000.20 备 注 （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：48691.26 ㎡ （A06 地块）：34703.38 ㎡ （A07 地块）：42191.26 ㎡ A07 地块 （A06 地块）：51416.64 （A07 地块）：88583.56 1.1 净用地 ㎡ 1.2 2 预留廉租房用地 总建筑面积 ㎡ ㎡ 2.1 （1） 地上建筑面积 住宅建筑面积 ㎡ ㎡ 139609.68 139252.50 （A06 地块）：51237.74 （A07 地块）：88014.76 （2） 物业管理及其他用房 ㎡ 357.18 （A06 地块）：178.90 （A07 地块）：178.28 2.2 3 地下建筑面积 建筑占地面积 ㎡ ㎡ 390.52 17322.68 （A07 地块）：390.52 （A06 地块）：8569.44 （A07 地块）：8753.24 4 绿化占地面积 ㎡ 26366.65 （A06 地块）：12527.92 （A07 地块）：13838.73 5 停车场与道路占地面积 ㎡ 28755.15 （A06 地块）：12365.006 （A07 地块）：16390.146 6 总套数 套 1564 （A06 地块）：576 （A07 地块）：988 6.1 住宅 套 1560 （A06 地块）：574 （A07 地块）：986 6.2 7 物业管理及活动、设备用房 建筑密度 套 ％ 4 24.69 A06 地块：2 A06 地块：2 A06 地块
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11.3 估算编制方法
预备费：按工程费用和工程建设其它费用之和的 5%估算。
工程建设其它费用部分：建设项目“其它费用”包括建设单位管理费、
工程监理费、项目前期工作咨询费、勘察设计费、环境影响咨询费、场地
准备费及临时设施费、工程保险费、招标代理服务费等。
建设单位管理费，依据财建[2002]394 号文进行估算，并结合项目实
际情况考虑。
工程监理费，国家发改委、建设部发价格[2007]670 号进行估算。
前期工作咨询费，计价格[1999]1283 号，并结合项目实际情况考虑。
勘察设计费，依据计价格[2002]10 号进行估算，并结合项目实际情况
考虑。
20.75 A07 地块 环境影响咨询费，依据国家计委、国家环保总局计价格[2002]125 号 8 容积率 1.48 2.09 9 停车位 个 204 A06 地块 A07 地块 （A06 地块）：108 （A07 地块）：96 10 绿地率 % 36.1 32.8 11 11 11.1 11.2 11.3 12 住宅层数 项目总投资 工程费用 工程建设其他费用 基本预备费 项目建设期 层 万元 万元 万元 万元 月 6 层、16 层 26700.22 24306.14 1122.64 1271.44 36 A06 地块 A07 地块 75
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进行估算，并结合项目实际情况考虑。
招标代理服务费，按国家发改委计价格[2002]1980 号，并结合项目实
际情况考虑。
劳动安全卫生评审费，依据鄂价费【2002】206 号，并结合项目实际
情况考虑。
白蚁防治费，依据武价房[2005]162 号及省物价局、财政厅批复。
卫生监督防疫费，依据鄂价费字【1996】256 号，并结合项目实际情
况考虑。
散装水泥专项资金，依据财综［2002］23 号，并结合项目实际情况考
虑。
造价咨询费，依据鄂价房地字[2000]51 号，并结合项目实际情况考虑。
11.4 工程投资估算
项目总投资 26700.22 万元，其中工程费用为 24306.14 万元；工程建 设其他费用 1122.64 万元；基本预备费 1271.44 万元。详见投资估算表。
11.5 资金筹措
本项目总投资 26700.22 万元，其中职工共出资 18455.22 万元；申请 国家扶持资金 2028 万元（每户 1.3 万元计算）；郧县人民政府配套资金 1300
万元；十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司出资 4917 万元。
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第十二章 社会效益分析
12.1 社会影响正面分析
12.1.1 项目建设对当地居民生活水平和生活质量的影响
项目建设后，将会全面提升当地棚户区居民的生活水平和生活质量。
本项目建成后，拆迁还建的居民的居住环境得到彻底改善。很快解决中低
收入群众的住房困难，提高生活质量，改善人居环境。
12.1.2 项目建设对当地居民就业的影响
就业问题是关系到社会主义和谐社会建设的重大问题，有效的解决就
业不仅可以促进人民团结、社会稳定，更是人民生活水平不断提高的保证。
随着 2009 年经济危机的爆发，就业问题重要性越发突出。
通过本项目建设，可以直接解决部分建筑工人 3 年的就业问题，同时
项目的建设可吸引多家商户入驻，加大对不同层次劳动力的需求量，有助
于缓解当地剩余劳动力就业压力，特别是为下岗职工提供再就业机会，吸
纳本地剩余劳动力，利于社会长治久安。
12.1.3 项目建设对当地经济的影响
棚户区改造可带动建筑业、建材业、交通运输业等相关产业的发展，
这对于消除由于国际金融市场动荡引发的外向型经济萎缩带来的负面影
响，确保地区经济平衡健康的运行具有重要的现实意义。
12.1.4 项目建设对当地基础设施的影响
项目所在地的供水、供电等基础配套设施较好，可保障项目运营所需；
项日实施不但不会给当地基础服务容量形成超负荷的压力，还将进一步加
快该区市政道路、管网等基础设施的建设，带动周边社会服务产业的发展，
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对当地基础设施、社会服务容量都起到积极的推动作用。
12.2 社会影响负面分析
（1）本项目在建设期间，产生的噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对周边 区域的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民、附近企业入驻工人的
日常生活造成一定的影响。
（2）本项目在建设期间，会增加或占用当地的基础设施，包括道路、
供电、给排水等设施。建议建设单位与各部门做好协调工作，尽量减少对
当地居民、企业的不利影响。
12.3 项目社会互适性分析
12.3.1 政府对项目的态度与支持程度
实施棚户区改造，有利于加快解决中低收入群众的住房困难，提高生
活质量，改善人居环境，共享经济发展成果，提高党和政府的威信，增强
人民群众的向心力和凝聚力。
前不久从省住建厅获悉，今年上半年，我省开工建设保障性住房、棚
户区改造住房 14.50 万套，实现时间过半，目标任务开工率过半。省住建
厅表示，下半年将加快保障房开工进度，确保当年新建保障房 100%开工。
7 月 23 日，国家六部委联合召开全国棚户区改造工作电视电话会议，
部署 2013 年至 2017 年棚改工作。据悉，湖北省计划在这 4 年内改造棚户
区 80 万户以上，预计投资超过 2100 亿元。
2013 年十堰市把保障性住房作为一号民生工程，计划建成保障性住房
16384 套。十堰市将严格按照“政府主导、社会参与、市场运作、因地制
宜”的原则，全力推进各类保障性安居工程建设。
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从中央到地方政府都高度重视棚户区改造工作，并制定了相关的政策
措施，在土地使用、资金、税费等方面给与系列优惠政策。
12.3.2 当地国有工矿棚户区居民对项目的态度
城镇化初期形成的简易住宅区，房屋简陋破旧，用水、供暖、卫生设
施不完备，周边环境恶劣。住在棚户区的群众，多数是基础产业工人及其
后代，在历史上为国家建设做出了特殊贡献，但收入较低，生活质量相当
低下。我国现阶段情况看温饱问题已经基本解决，但居住问题日益突出，
尤其是棚户区居住条件与当前现代化城市发展所具备的功能形成了巨大反
差，棚户区居民对改善住房条件愿望和要求十分迫切。
12.3.3 当地城镇化建设程度的符合性
目前城镇化建设虽然保持了较快的发展势头，但城市建设与良好的区
位存在很大的不适应。与人们日益增长的物质和精神生活需求相比也存在
着一定的差距，城市平房多、破损路面多、休闲场地少等诸多不和谐因素，
会给城市发展带来了众多的不和谐之音，危及着城市的健康发展，使城市
品位大打折扣。
为此，如何精心做好城市建设的各项工作，努力为实现又好又快发展
奠定更坚实的物质基础，是摆在城市建设者面前的一个重要课题。而在加
强城市建设的诸多工作当中，棚户区由于地处城市的核心区域，理所当然
地成为瓶颈因素，只有实施棚户区改造工程，才能纲举目张，全面提升城
市建设水平。
12.4 社会评价结论
从整体上来讲，由于本项目是一个还建项目，该项目的建设会明显改
善当地的生活环境，拆迁户以十分优惠的价格获得新的住宅，是一项顺民
心的工程，它不像一些工业项目那样会给当地社会带来类似环境污染等涉
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及面较大的负面影响，因而它是一个社会风险较低的项目。
通过棚户区改造建设，改善人民群众居住条件，提高人民群众生活质
量，使拆迁户安居乐业，从而构建和谐社会。
综上所述，郧县国有工矿棚户区改造项目具有一定的社会可行性，会
产生较好的社会效益。
第十三章社会稳定风险分析
13.1 编制依据
13.1.1 法律法规、标准规范
《中华人民共和国城乡规划法》，2008 年 1 月 1 日；
《中华人民共和国环境保护法》，1989 年 12 月 26 日；
《建设项目环境保护管理条例》（国务院第 253 号令）；
《中华人民共和国环境噪声污染防治法》，1996 年 10 月 29 日；
《中华人民共和国大气污染防治法》，2000 年 9 月 1 日；
《中华人民共和国水污染防治法》，2008 年 2 月 28 日；
《中华人民共和国固体废物污染环境防治法》，2004 年 12 月 29 日
《中华人民共和国土地管理法》，1998 年 10 月 29 日；
《中华人民共和国物权法》，2007 年 3 月 16 日；
《信访条例》，2005 年 5 月 1 日；
《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第 305 号令）；
《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模、严格拆迁管理的通知》 国
办发[2004]46 号）；
《城市房屋拆迁工作规程》（建住房[2005]200 号）。
《产业结构调整指导目录（2011 年本）》，中华人民共和国国家发展和改
革委员会令第 9 号；
《国家发展改革委重大固定资产投资项目社会稳定风险评估暂行办法的
通知》（发改投资[2012]2492 号）；
《国家发展改革委办公厅关于印发重大固定资产投资项目社会稳定风险
81
（
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
分析篇章和评估报告编制大纲（试行）的通知》（发改办投资[2013]428）；
《国家突发公共事件总体应急预案》，2005 年 8 月 7 日；
《特别重大、重大突发公共事件分级标准》，2008 年 1 月 18 日；
《重大事项社会稳定风险评估办法》（湘办发[2011]18 号）；
湖北省《关于建立重大决策事项社会稳定风险评估机制的意见》
《十堰市重大事项社会稳定风险评估暂行办法》（十办发[2009]36 号）
13.1.2 工程资料
《郧县国有工矿棚户区改造项目可行性研究报告》；
《郧县土地利用总体规划（2006-2020）》
《郧县国有工矿棚户区改造项目环境影响报告书》
《郧县国有工矿棚户区改造项目工程建设用地地质灾害危险性评估报
告》
其他相关现场调查资料；
13.2 社会稳定风险识别
13.2.1 风险因素分析
通过公示、走访调查、实地观察法、专家咨询和查阅相关资料，结合
项目及周边社会环境特点确定本项目的风险因素。
本项目特征风险类型主要有征地拆迁及补偿和生态环境影响，考虑到
工程规模大和建设周期较长的特点，将项目管理、工程方案的设计执行情
况和施工安全、卫生与职业健康也纳入特征风险因素进行分析。
其中征地、拆迁可能涉及的风险因素包括因土地房屋征用范围、资金
落实、移民生活保障、搬迁补偿标准、土地房屋征收补偿程序和方案、是
否文明拆迁、和各类生活环境影响人群的补偿方案等方面可能引发社会稳
定风险；
82
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
其中技术经济可能涉及的风险因素主要是在工程施工和运营期间可能
存在工程安全和环境风险的隐患，通过加强工期管理和安全教育，确保工
程质量可以将工程安全的隐患降到可控范围内；
资金安全和筹措保障方面，建设方有着良好的资金背景和信贷能力，
能确保按照项目进程落实资本，同时该项目本项目有政府资金和政策支持，
所以资金风险可能产生社会稳定风险的可能性较小；
其中项目管理可能涉及的风险因素主要是在施工方案和程序、施工款
管理、社会稳定风险管理体系和生产经营风险，通过制定合理的工程施工
和资金利用方案，加强管理和工程监理，落实社会稳定风险管理责任制度，
建立领导负责制，可以将项目管理方面可能发生风险的隐患降到可控范围
内；
其中生态环境影响可能涉及的风险因素包括大气污染、噪声震动污染、
固体废弃物及二次污染和水土流失，通过环境影响评价报告的预测评价，
现有大气污染控制措施能做到和主体工艺同时运行和停运，避免废气未经
处理排入大气，通过在线监测装置的时时监测和环保局的在线监控能确保
大气的达标排放；产噪设备配备减震降噪措施，经过预测能够实现声环境
质量和厂界噪声排放达标；施工期及时清运渣土，危险废物委托有资质单
位及时外运处置，能够避免固体废弃物及二次污染情况发生；
其中安全卫生可能涉及的风险因素主要是土方车和其他运输车辆的管
理，施工和运行存在的风险、有害因素及安全管理制度，卫生与职业健康
管理，应急处理机制和排土场滑坡等方面，应严格运输车辆和安全管理，
降低可能发生的安全隐患，规范排土场运营，严格执行安全防范措施。
13.2.2 主要风险因素
本次分析报告通过分析项目进行的各个阶段（决策期、准备、实施、
运营期），筛查、识别拟建项目全过程对外产生的负面影响，以及项目与当
83
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
地经济社会的相互适应性等方面问题，全面、动态、全程识别拟建项目建
设和运行可能诱发的社会矛盾和社会稳定风险事件，识别出以下可能影响
本项目总体目标顺利实现的主要社会稳定风险因素。
项目准备期间，需要征用当地居民土地，对部分居民进行搬迁，涉及
到征地补偿等问题，征地补偿涉及到当地群众的切身利益，可能因征收范
围、补偿标准、征收补偿程序、补偿形式、安置点位置不满足村民要求或
预期等原因，导致部分群众对相关程序和标准不满意，不配和搬迁，在沟
通工作不到位，不能及时解决、疏导居民的意见和请求的情况下可能引发
社会稳定风险。
项目施工期和运营期间按照工程配套环保设施的设计水平，大气和噪
声能够满足排放标准，做到达标排放，对大气和声环境可能造成的污染可
能性较小，且在可控范围内，不属于主要可能引发社会稳定风险的因素。
通过分析从初步识别的各类风险因素中筛选、归纳出主要的和关键的
单因素风险，主要风险因素识别表 13-1。
表 13-1 主要风险因素识别表
84
序号 1 2 3 4 5 风险类型 工程风险 工程风险 工程风险 工程风险 工程风险 发生阶段 准备 实施、运营 准备、实施、运营 实施、运营 实施、运营 风险因素 土地征收房屋 征用及补偿 环境影响 项目管理 安全 社会对项目的 包容性 备注 短期影响 持久影响 持久影响 间断影响 持久影响
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可行性研究报告
13.3 风险评估及初步风险评价等级判断
13.3.1 单因素风险评估
通过识别项目的主要风险因素，通过采用定量和半定量相结合的方法，
对每个主要风险因素的风险程度作出进一步分析、预测和估计，估算发生
的概率，分析影响程度，判断风险程度。
本项目主要涉及以下几类风险因素，根据风险类型和风险事件可能参
与的人数，咨询相关专家确定风险发生概率及影响程度：
（1）补偿安置风险因素，项目可能由于个别或部分居民对补偿标准、
安置方案等不满，因个人期望没有得到满足产生负面情绪，在没有及时得
到调解情况下让负面情绪蔓延，影响更多的人，引发群体性事件导致社会
稳定风险。本项目结合当地居民具体情况和调查收集反馈信息，目前项目
所在地经济条件较落后，群众生活环境设施有限，受地形地势影响，居民
房屋比较分散，出行不便，大部分群众希望能改善居住环境，而本项目不
但能根本上改善住房环境，还在原来基础对住房面积有所提升，对居民是
一种有利的保障项目。因此该风险因素的风险概率为中等。
但在风险发生后，可能出现拉横幅、喊口号，集体上访，围堵现场、
堵塞、阻断交通，媒体出现负面报道，扩大事态，初步判断事件参与人数
在 200 人以下，影响程度为较大。
（2）环境影响风险因素，项目主要涉及的环境风险因素主要是施工期
间的环境污染和日常运营时的污染。日常根据环境影响评价要求和结论，
结合建设单位管理执行能力，环境影响风险概率为较低，风险发生后可能
出现媒体的负面报道，部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈等风险
事件，但整体上项目的环境影响风险影响程度为较低。
（3）安全风险因素，根据环境影响评价中风险评价结论，在项目实施
85
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
和运行过程中按照设计和规范流程管理，该风险发生的概率较低，风险发
生后可能出现媒体负面报道，部分群众对项目建设实施有意见、反应强烈
等风险事件，参与人数在 200 人以下，影响程度中等。
（4）项目管理风险因素，由于项目管理不当，导致不文明施工，损害
了群众利益，干扰了群众正常生产生活，或者出现施工单位拖欠农民工工
资等引发的社会稳定风险事件，风险发生后可能出现群众抗议、围堵现场、
阻碍交通等行为，该风险发生概率中等，估计参与人数在 200 人以下，影
响程度为中等。
（5）项目与当地环境的相互适应关系风险因素，项目施工和运营过程
中，可能因公众生活环境改变或自身利益没得满足引起的矛盾，如与当地
少数公众因经济利益和环境问题对项目的质疑，情绪较激烈，态度较强硬，
沟通不到位的情况下发生社会稳定风险，该风险概率较高，风险发生后可
能发生围攻党政机关、要害部门及重点地区、场所，非法聚会、示威、游
行、发表过激言论、生出事端等风险事件，初步估计最大参与人数可能超
过 200 人，影响程度较大。
主要风险因素及其风险程度汇总见表 13-2：
表 13-2 主要风险因素及其风险程度汇总表
注：1.风险程度概率（p），按照风险因素发生的可能性将风险概率划分为五个档次，
86
序号 1 2 3 4 5 风险因素（W） 补偿安置 环境影响 项目管理 安全 社会对项目的包容 性 风险概率（P） 中等 42% 较低 25% 较低 25% 中等 50% 较低 32% 影响程度（q） 较大 72% 中等 40% 中等 42% 中等 55% 中等 44% 风险程度(R) 一般 0.3024 较小 0.1 较小 0.105 一般 0.275 较小 0.1944
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
很高（概率在 81%～100%）、较高（概率在 61%～80%）、中等（概率在 41%～60%）、较低 （概率在 21%～40%）、很低（概率在 0%～20%）；
2.影响程度（q），按照风险发生后对项目的影响大小，划分为 5 个影响等级，严重 （定量判断标准 81%～100%）、较大（定量判断标准 61%～80%）、中等（定量判断标准 41%～60%）、较小（定量判断标准 21%～40%）、可忽略（定量判断标准 0%～20%）；
3.风险程度（R），可分为重大（定量判断标准为：p×q＞0.64）、较大（定量判断 标准为：p×q＞0.36）、一般（定量判断标准为：p×q＞0.16）、较小（定量判断标准为： p×q＞0.04）和微小（定量判断标准为：0.04≥p×q＞0）五个等级。
表 13-3 拟建项目综合风险指数定量计算表
本项目各主要风险因素风险权重的确定采用专家打分法确定。综上分 析，本项目主要单项风险因素中存在 2 个一般、3 个较小单项因素风险。
综合风险指数为 0.2143。
13.3.2 项目初始风险判断
社会稳定风险等级判断参考标准见表 13-4.
表 13-4 拟建项目社会稳定风险评价等级判断参考标准
87
风险因素 W W1 W2 W3 W4 W5 权重 微小 I 0.24 0.14 0.1 0.2 0.32 1 R1 较小 风险程度(R) 一般 R3 0.3024 0.2750 较大 R4 重大 R5 风险指数 T=I×R 0.0726 0.014 0.0105 0.055 0.0622 ΣT=0.2143 R2 0.1000 0.1050 0.1944 风险等级 总体评判标准 可能引发风险 高（重大负面影响） 大部分群众对项目建设实施 有意见、反应特别强烈，可能 引发大规模群体性事件 如冲击、围攻党政机关、要害 中（较大负面影响） 部分群众对项目建设实 施有意见、反应强烈， 可能引发矛盾冲突 如集体上访、许愿，发 低（一般负面影响） 多数群众理解支持，单 少数部分群众对项目 建设实施有意见 如个人非正常上访，静
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
结合本项目风险情况，对照风险评价标准，本项目风险等级判断结果 表见表 13-5。
表 13-5 拟建项目社会稳定风险评价等级判断结果
运用本项目风险估计结果同各等项判断标准对照，对项目总体情况、 可能引发的风险事件、风险事件参与人数、单因素风险程度和综合风险指
数五项进行综合评判，综合评判本项目初始社会稳定风险等级为低。
事件评判标准 部门及重点地区、部位、场所， 发生打、砸、抢、烧等集体械 斗、群众闹事、人员伤亡时间， 非法聚会、示威、游行，罢工、 罢市、罢课等 200 人以上 生极端个人事件，围堵 施工现场，堵塞、阻断 交通，媒体（网络）出 现负面舆情等 20 人～200 坐、拉横幅、喊口号、 88 散发宣传品，散布有害 信息 风险事件参与 人数评判标准 单因素风险程 度评判标准 综合风险指数 评判标准 20 人以下 2 个及以上重大或 5 个及以上 1 个重大或 2 到 4 个较 1 个较大或 1 到 4 个一 较大单因素分析 大单因素风险 般单因素风险 ＞0.64 0.36～0.64 ＜0.36 判断标准 项目风险估计结果 根据调查，多数群众理解支 持，认为本项目建设可以改善 城市面貌，改善棚户区居民居 住环境，可能有少部分群众因 利益问题对项目实施有意见 项目具有合法性，根据环境影 响评价结果，项目环境污染较 小，项目补偿方案按照国家法 律标准执行，可能存在如个人 非正常上访，静坐、拉横幅、 喊口号、散发宣传品，散布有 害信息等 初步判断项目风险发生的情 况下参与事件人数在 20 人～ 200 人中间 2 个一般、3 个较小单因素风 险 本项目综合风险指数为 0.2143 相符合的等级标准要求 多数群众理解支持，个 别群众对项目建设实施 有意见 风险等级 总体评判标准 低 如个人非正常上访，静 坐、拉横幅、喊口号、 散发宣传品，散布有害 信息等 低 可能引发风险 事件评判标准 风险事件参与 人数评判标准 单因素风险程 度评判标准 综合风险指数 评判标准 20 人～200 中 1 个较大或 1 到 4 个一 低 般单因素风险 ＜0.36 低
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
13.4 落实措施后预期风险等级
项目提出的风险防范和化解措施，是结合调查结果和当地实际情况而 做出的，充分考虑到时间、空间、人力、物力、财力等制约因素，因此措
施具有可行性。项目提出的措施和应急预案得到了建设单位和当地政府的
认可，建设单位、县房管局成立了维稳办公室，维稳办人员对项目及当地
居民情况熟悉，能及时掌握情况，提出的风险防范、化解措施具有有效性。
目前项目所在地民风淳朴，县领导在群众中具有威信，且本项目得到
了各有关部门相关人员的认同和支持，政府部门愿意配合项目对群众进行
思想教育和沟通；建设单位郧县成立办公点，配备了足够的人员且能保证
资金来源；县政府成立了棚户区改造建设指挥部和维稳办；项目设置了业
主方维稳小组，能够保证在矛盾纠纷初期对矛盾进行化解，在社会稳定风
险发生时第一时间到达现场，进行有序的工作安排，风险措施具有可控性。
根据风险措施后各主要风险因素可能变化的结果，重新综合判断项目
落实风险防范、化解措施后的预期风险等级。措施前后各因素风险变化对
比表见表 13-6，措施后风险指数定量计算表见 13-7。
表 13-6
措施前后各因素风险变化对比表
表 13-7 措施后综合风险指数定量计算表
89
序号 1 2 3 4 5 风险因素(W) 补偿安置 环境影响 项目管理 安全 社会对项目 的包容性 风险概率(p) 影响程度(q) 风险程度(R) 措施前 措施后 措施前 措施后 措施前 措施后 中等 42% 较低 30% 较大 72% 中等 50% 一般 0.3024 较小 0.15 较低 25% 很低 15% 较小 40% 较小 30% 较小 0.1 较低 25% 较低 22% 中等 42% 较小 35% 较小 0.105 中等 50% 很低 12% 中等 55% 较小 32% 一般 0.275 较低 32% 很低 18% 中等 44% 较小 40% 较小 0.1944 较小 0.045 较小 0.077 微小 0.0384 较小 0.072 风险因素 权重 微小 较小 风险程度(R) 一般 较大 重大 风险指数 T=I×R
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
通过措施前后各主要风险因素对比可知，项目风险程度由措施前存在 2 个一般、3 个较小单项因素风险调整至措施后 4 个较小、1 个微小，结合
项目社会稳定风险评价等级判断参考标准，预期风险等级判断表见表 13-8。
综合风险指数为 0.0807，采取措施后项目预期风险等级为低。
表 13-8 措施后项目预期风险等级
13.5 风险分析结论
13.5.1 项目主要的、关键的风险因素
W I R1 R2 R3 R4 R5 本项目主要、关键的风险因素可能发生在准备期、实施和运营期，主 W1 W2 W3 W4 W5 0.24 0.14 0.1 0.2 0.32 1 0.0384 0.072 0.15 0.045 0.077 0.036 0.0063 0.0077 0.0077 0.023 ΣT=0.0807 90 判断标准 项目风险估计结果 根据调查，多数群众理解支持， 认为本项目建设可以改善城市 面貌，改善棚户区居民居住环 境，可能有少部分群众因利益问 题对项目实施有意见 项目具有合法性，项目环境污染 较小，项目补偿方案按照国家法 律标准执行，可能存在如个人非 正常上访，静坐、拉横幅、喊口 号、散发宣传品，散布有害信息 等。项目成立了专门维稳办公室 及时处理矛盾纠纷，让风险消灭 在萌芽阶段 初步判断项目风险发生的情况 下参与事件人数在 20 人以下 4 个较小，一个微小单因素 风险 本项目综合风险指数为 0.0807 相符合的等级标 准要求 多数群众理解支持， 个别群众对项目建设 实施有意见 风险等级 总体评判标准 低 如个人非正常上访， 静坐、拉横幅、喊口 号、散发宣传品，散 布有害信息等 低 可能引发风险 事件评判标准 风险事件参与 人数评判标准 单因素风险程 度评判标准 综合风险指数 评判标准 20 人以下 1 个较大或 1 到 4 个 一般单因素风险 ＜0.36 低 低 低
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
要的工程风险因素为准备期土地征收房屋征用及安置补偿问题，实施期和
运营期间的带来的环境问题，实施和运营期间的安全问题。项目与社会互
适性风险主要风险因素为实施和运行期间包容性带来的社会稳定风险。
13.5.2 主要的风险防范、化解措施
（1）建立社会稳定风险防范组织机构，明确责任人员，制定应急预案，
定期培训演练，完善应急资源，提高应急处置能力。做好社会稳定风险预
警防范的动态管理，规范企业危情公关管理，正确做好媒体及舆情应对。
（2）加强项目的宣传力度，及时同项目区群众的沟通，营造良好的社
会舆论氛围。
（3）加强项目管理，落实项目资金来源，做好搬迁安置工作，加强施
工期、运营期环境监管力度，落实相应的环保和安全措施。
（4）严格执行工程发承包、招投标、建筑合同管理等相关法律法规，
按合同要求支付工程进度款，及时解决工程量计量及工程质量异议，减少
因工期、质量异议及处罚责任分担不清而引发的工程款纠纷，监督承包方
将工资发放至个人，建立调解机构，缴纳农民工欠资纠纷保证金，事先掌
控矛盾激化信息并提前排解。
（5）建立公开公正的信息和沟通平台，全程接收公众监督。
13.5.3 项目风险等级
（1）项目初始社会稳定风险等级
大部分群众对本项目持支持理解态度，认为本项目是有益于群众切身
利益的民生工程，增加他们的就业机会，可能有少部分群众因利益问题对
项目实施有意见。
预测本项目可能存在个别人非正常上访，静坐、拉横幅、喊口号、散
发宣传品，散布有害信息等，且参与人数在 20 至 200 人之间，单因素风险
程度为 2 个一般、3 个较小。
91
郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
本项目环境污染很小，社会可接受程度高，政府支持力度大，因此本
项目初始综合风险就不高，综合风险指数为 0.2143。综合评判本项目的初
始风险等级为低。
（2）采取措施后的预期等级
虽然本项目初始风险就较低，但是为了保障项目的顺利实施，规避不
确定性风险的影响，仍然制定了相应的风险防范和处理措施，在措施落后
项目风险进一步降低，使项目顺利实施和日常使用更有保障。通过采取措
施，项目单因素风险程度为 4 个较小、1 个微小，综合风险指数为 0.0807，
程度都比措施前降低，措施后项目预期风险等级为低。
13.5.4 落实风险防范、化解措施的建议
（1）重视容易激发矛盾的各个因素，出现疑问及时解决，将矛盾解决
在萌芽阶段，不遗留问题，落实各项环境保护措施、风险应急预案、社会
稳定风险应急预案。
（2）建立沟通渠道，有不满情绪的公众可以通过正常渠道表达情绪，
宣泄不满。
（3）建立跟踪机制，对有不满情绪公众情绪及时反映，及时解决，防
止事态严重或扩大。
（4）做好项目同政府的沟通协调工作，对政府建议提出的问题，给予
高度的重视，并及时组织相关人员对问题作出解答，化解矛盾。使项目建
设最大限度保障公共利益。
13.5.5 结论
拟建项目符合国家法律法规、及地方规划要求，具有合法性；项目利
用积极引入外来资本和技术力量推行棚户区改造，综合比选确定项目场址，
场址选择合理；项目为十堰郧阳惠民住房投资开发有限公司承办，经研究
论证形成项目规划建设方案可以满足当地棚户区改造项目所需，项目技术
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
路线可行；项目建立社会稳定风险防范组织机构，采取措施后，社会稳定
风险可控，预期风险等级为低。
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
第十四章 结论与建议
14.1 结论
1、本项目贯彻“统一规划，合理布局，因地制宜，配套建设”的方针， 执行国家居住区建设的有关规定要求，通过统一建设，极大改善低收入居
民住房条件。本项目是改善棚户区居民居住整体环境，全面推进建设小康
社会的一项重要举措。
2、本项目建设规模适当；项目所在地地理位置适宜，交通比较便利，
环境优美；项目建设需要的水、电、通讯等基础设施条件可以保障，将为
本项目提供良好的建设条件，小区建成后，能满足棚户区居民住房的需要。
3、本项目的建设指导思想明确，规划设计方案系统完整，具有经济合
理性，采用的技术方案适用、有效，能满足国家关于小区建设的有关指标
要求。无不可实施的技术问题。
4、本建设项目已经得到政府相关管理部门的批复，规划、用地、环评、
方案已经落实，各项扶持政策已经明确，资金落实方案的可行性较大，负
责项目建设运营的主体已经确定。
5、项目建设体现了建设与适用相结合的原则，建设中所选用的材料、
设备等，可以满足设计的整体要求，达到为住户提供舒适、安全、便利的
人性化居住环境的目的。
6、实施建成后能解决拆迁居民的安置问题，充分体现了党和政府正确
处理经济发展与改善民生的决心，是构建和谐社会，维护地方社会稳定的
重要举措。通过该项目的实施，改善低收入居民的居住条件和生活配套水
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郧县 2014 年国有工矿棚户区改造项目
可行性研究报告
平。
7、本项目总投资 26700.22 万元。资金筹措方案可行。
综上所述，郧县农业综合投资开发有限公司实施郧阳造纸厂、梨花村
酒厂等 8 家国有企业棚户区改造项目的建设是必要的，也是可行的。
14.2 建议
1、本项目实施涉及规划、道路、市政基础配套建设等诸多问题需要政 府予以协调解决。
2、项目建设资金能否顺利到位是本项目建设顺利实施的关键，建议项
目建设单位加强资金筹措力度，以确保项目顺利实施；同时，建设单位应
加强成本控制，有效节省开支，靠科学的管理解决资金缺口问题。
3、项目实施阶段，要加强工程监管工作，确保工程质量和进度，使工
程如期完成投入使用，造福于民。
4、加强安全施工管理，搞好与旁边居民区的隔离工作，设置防护网。
5、本项目政策性强、涉及面广、要求高，建议建设单位在项目实施过
程中精心组织，周密安排，做好群众工作，确保工作落到实处。
95
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