土地所有权的转让自什么起生效

土地所有权不会发生转让的效力，因为土地是属于国家和集体的，只有土地使用权会自登记时发生转移。

一、土地使用权转让的方式有哪些

（一）买卖。

作为土地使用权转让的最广泛的方式，买卖以价金的支付为土地使用权的对价。

（二）抵债。

抵债是买卖的一种特殊形式，只不过价金支付的条件和期限不同而已。在土地使用权买卖时，土地使用权的移转和价金的支付是对等进行的，而在以土地使用权抵债时，价金支付在前，所抵之债视为已付之价金。

（三）交换。

以交换的方式转让土地使用权的，土地使用权的对价不是价金，而是其他财产或特定的财产权益。土地使用人将土地使用权移转给受让人，以此取得受让人提供的其他财产或特定的财产权益。

（四）作价入股。

作价入股介于买卖和交换之间，既类似买卖，又类似交换。说它类似买卖，是因为将土地使用权用来作价，所作之价如同买卖之价金；说它类似交换，是因为土地使用权被用来入股，所得之股如同其他财产或特定的财产权益。

（五）合建。

在开发房地产时，合建与以土地使用权作价入股都属于一方出地、他方出钱建房的合作形式。

（六）赠予。

赠予是用地人将其土地使用权无偿移转给受赠人的法律行为。

（其）继承。

在用地人是自然人时，用地人的死亡会使其继承人取得相应的土地使用权。在用地人是法人或其他组织时，其合并或分立也会导致合并或分立之后的主体取得相应的土地使用权。

二、土地使用权转让的特点有哪些

（一）土地使用权与地上建筑物、附着物一同移转。

（二）权利义务一同转移。

这里的权利义务，是指土地使用权从土地所有权分离时出让合同所载明的权利义务及其未行使和未履行部分。

（三）土地使用权的转让需办理变更登记。

中国现行立法对物权变动采取登记要件主义，即土地使用权转让合同的签订并不直接意味着土地使用权的移转，土地使用权的移转以登记为要件，转让合同中的受让人不是在转让合同签定以后，而是在土地使用权依法登记到受让人名下以后方取得土地使用权。