小产权房是农村集体土地上建设的房屋，产权证由乡政府或村委会颁发，不具备法律效力。根据法律规定，小产权房无法转正，不动产登记无法登记非法物业。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民购买小产权房属于无效合同。小产权房存在五大问题：缺乏规划和土地证、没有产权证、拆迁补偿困难、不能交易过户和难以解决纠纷。鉴别小产权房的方法是查看是否有商品房预售许可证。警示市民不要贪图便宜购买小产权房，以免带来风险。
法律分析
小产权房，是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。
小产权房能转正吗?
不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西。现行法律法规明确，世界普遍实施土地用管制，所以“小产权房”不可能予以登记。
根据国家规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房，故双方签订的《房屋买卖合同》应为无效。对于村委会颁发的房产证，房产证只能由国家统一的房地产主管机关发放，村委会不具有发证的权力。
小产权房的“五宗罪”：其一，小产权房屋往往没有规划许可证和正规土地证，如要求补偿土地出让金的话，还要交纳土地款。其二，小产权房屋没有产权证，非本集体组织人员“购买”后，一旦国家政策要求清理时，没有法律保障。其三，没有产权的房屋一旦国家要征地拆迁，没有合法产权的房屋难以得到充分的拆迁安置补偿。其四，这类房子不能上市交易过户，不得转让、抵押;其五，小产权房一旦因房屋遇到纠纷、法院往往不予受理。
那么，该如何鉴别是不是小产权房呢?
正规的商品房是“五证”俱全，即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》，缺一不可。最简单的办法就是看是不是有《商品房预售许可证》，买房前一定要查看，一般有这个证基本上就有其他四证。
提醒广大市民，切勿贪图便宜购买小产权房，以免给自己带来不必要的风险。
结语
小产权房的存在给购房者带来了一系列的法律风险。根据国家规定，小产权房无法获得不动产登记，也无法转为合法产权。此外，小产权房缺乏规划许可证、土地证等必要证件，购房者在面临拆迁或纠纷时难以得到法律保护。因此，购房者在购买房屋时务必仔细核实相关证件，避免贪图便宜而带来不必要的风险。
法律依据
城市房地产转让管理规定：第一条 为了加强对城市房地产转让的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产转让当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本规定。
城市房地产转让管理规定：第二十条 省、自治区人民政府建设行政主管部门、直辖市房地产行政主管部门可以根据本规定制定实施细则。
城市房地产转让管理规定：第二条 凡在城市规划区国有土地范围内从事房地产转让，实施房地产转让管理，均应遵守本规定。