出租人应承担维修义务

个案：我在今年年初租了一套在小区里的住宅，因当时房屋比较新，我就没有和业主在租赁合同中约定有关维修费用、维修项目的条款。今年4月开始，该房屋的卫生间屋顶就一直漏水，而且水管也出现渗漏现象。

我与物业管理处联系，要求他们给我维修，但物业管理处说他们只负责维修整个小区的公共使用部分。我不得不与业主联系，业主却说，房屋现在由我使用，维修也应由我负责。我想了解一下，在租赁合同未明确的情况下，房屋出了问题是否应由业主来维修？我认为业主与物管公司未尽维修责任，我能否因此不交物业管理费和房租？邓先生

律师评案：如邓先生所讲的情况属实，邓先生不能因为房屋无人维修而拒交租金与管理费。

物业管理费不含维修业主所购房屋内部设施、设备的维修费用。小区的物业管理公司没有义务为邓先生维修房屋。在租赁合同没有约定由谁维修房屋的情况下，应由出租人（即房东）承担维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。

邓先生缴交租金与出租人维修房屋是两个不同的法律关系。邓先生不如期缴交租金，要承担逾期交租的违约责任。广东法则明律师事务所李瑾律师

一、商铺漏水是否可以拒付租金

承租人发现房屋漏水，可以告知房东，要求其在合理期限内维修，如果其不履行维修义务，承租人可自行维修，要求房东承担维修费用。因为按照法律的规定，出租人有义务保持租赁物符合约定的用途，并且有维修的义务。出租人的义务相对于承租人来说就是相应的权利，当出租人不履行相应的义务时，承租人可以行使自己的权利，而不应当以自己也不履行义务（拒交房租）来对抗。

关于商铺漏水的赔偿，具体要看责任判定，承租方人为造成的承租方承担，出租方商铺自身原因由出租方承担。

首先出租方应确保出租的房屋，符合正常使用。漏水修复是房东的责任。承租方应按时缴纳房租。因法定没有尽到修缮义务，导致合同终止，属于违约，可根据约定承担违约责任。