二三线城市房产大量开发,此时投资风险大不大呢?

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热心网友

二线和三线是要区分开来的，甚至连二线内部，都有热点二线和其他的二线城市之分，但总的来说，二三线城市在房产的选择上，面临着几个共性的问题：

二线城市和三线城市，与一线城市最大的不同，就是非户籍人口，也就是我们常说的“流动人口”的多少，也是衡量一个城市人口“净流入、净流出”的参考指标，如果常住人口大于户籍人口，那么说明是人口流入城市，反之，则可能是一个人口流出城市。在常住人口这一项里面，二三线城市，和一线城市不一样，一线城市外来人口的比重很高，而本地人口的比例相对来说没那么大，但是二三线城市，外来人口没有那么多，而本地的原住民，大多数人口很多都还是集中在老城区，对老城区的居住习惯、区域依赖性比较强，这一点，比如从昆明、贵阳这样的二线城市，它们平时的热力图分布，就可以看出来。

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△昆明和贵阳的城市热力图，老城区的热度更为集中

所以，本地居民对老城区、传统城区的居住依赖，往往会影响商圈的布局，因此，在选择房子的时候，对于当地老城区房产的可持续性和在整个城市中的比重，不得不予以考虑，二三线城市老城区板块的房产，或者新老城区交界处的房产含金量，可能会比新城区要高一些。

二三线城市，房产的置换成本没有一线城市那么高，甚至很多家庭买第二套改善房的时候，是不置换的，也就是不卖掉第一套房，而且，不少的家庭对于房产，还是有新房的“处房情节”。

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△重庆的一些Tod项目，小户型，甚至连公寓都很受关注

按照这个逻辑，其实主城核心区域的小户型，相对来说会更有投资价值，风险可控，而且未来转手总价低，面向的市场相对广阔一些，能够弥合二三线城市买房“不置换”带来的市场局限。

基于最近这些年，各大城市都有这样那样的新区，有的是省级，有的是国家级，即便说新区能够投资和基建拉动，但是，管廊和基础设施基本具备的新区，未来哪里来那么多人口和产业来填充，这是一个不得不考虑的问题。

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△贵州贵安新区

毕竟，未来的三到五十年，再用过去的三五十年的经验，恐怕并不适用，而且，城镇化率逐渐饱和、人口老龄化等利空因素，也是悬在投资者头上的达摩克里斯之剑，所以，对于二三线城市远郊区的大户型、新楼盘，一来要重点关注是否存在烂尾、减配的风险，二来就算如期交房，未来的板块热度，发展起来毕竟还是需要一个周期，除了个别城市有明确产业布局和入驻的新区，还是要谨防一些靠“概念炒作”起来的新区，总之，对于很多二三线城市，特别是三线城市的新区而言，还是尽量远离远大新。

热心网友

我觉得风险较大，现在的房地产行业并不像前几年那样火，浮动还是比较大，回笼资金较慢，所以还是慎重考虑。

热心网友

很大，虽然说现在一线城市的房价越来越高，很多人会回到二三线城市去发展，但是现在二三线城市的房屋空置率非常高，再去投资的话将有一定的风险。

热心网友

我认为风险不大。因为房产大量开发之后，房价会上升，因此投资风险并不大。