日本楼市的兴衰史,是怎样的一个过程
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发布时间：2022-04-22 20:25
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时间：2023-09-07 09:05
上世纪80年代中后期，日本经济实力在全球都是首屈一指的。强劲的出口，让日本经济遥遥领先于其他国家，汇率走高，银行低利率，国外热钱涌入，日本又推出税制改革，一下子日本仿佛进入了最好的时代。
日元的升值，带动了国内物价的下降，整个国家的经济全部由内需拉动。金融行业繁荣，也让更多的企业放弃了主业，转为投机，普通员工的工资也飞涨。一些日本和世界的经济学家纷纷说，传统经济理论对日本不适用，日本正在创造“新的经济规律”。
于是，日本人买了美国金融帝国的象征——洛克菲勒大厦，买了美国电影的象征——哥伦比亚电影公司，买了加拿大的森林，澳洲铁矿，最贵的房子，日本女人买了70%法国生产的LV手袋，日本男人成群结队飞去泰国打高尔夫……
那时的日本房地产更是不可一世，一个东京市的地价就可以买一个半美国。一间900万的公寓，在泡沫时代可以卖出16.5亿日元的高价。签订完广岛协议的1986年，东京平均房价直接暴涨120%，1991年楼市顶峰，平均能到272万日元每平米，而东京市区更是高达1450万每平米。
到后来，大家都买不起房了，达到了无力承受的地步。于是民众开始*了，希望*提高利率，出台房产税压制房价。正好*也认为经济过热房价过高，加上卖土地的钱不是自己的，但是房产税收的钱妥妥的是自己的，于是顺应*开征房产税，另外提高利率。
加息和房产税是压制房价最有效的大杀器，每一个效果都很好，双剑一合璧，日本房价直接崩了。到了1992年日本经济就不能正常运作了。房价下跌最狠的是1991年，跌幅达到20%-30%。
随着房价无休止下跌看不到希望，投资炒房客开始大量抛盘，恶性循环，房子越来越廉价。虽然房子越来越廉价，穷人却依然买不起。因为经济风暴来临是无人可以幸存的，大量企业倒闭，工薪阶级首当其冲，失业率飙升，大批日本人被套死在楼市中，一辈子给银行打工偿还债务。
扩展资料：
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”，家庭资产大幅度缩水，长期背上严重的财务负担，在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务高达100万亿日元，最后成为坏账的达到几十万亿日元。
日本房价从1991年开始就一直跳水，一直跌到了2002年才回暖。2001年最低谷时，东京平均房价已经从91年的272万每平米（人民币15万）跌到了61万每平（人民币3万）。房价崩塌，会连带整个经济体，结果就是企业倒闭，万业具废。
参考资料：百度百科——楼市崩盘
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时间：2023-09-07 09:06
当年日本楼市泡沫破裂，最后接盘的人有多惨？结局值得国人深思
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时间：2023-09-07 09:06
前面两个答案都很具体了
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时间：2023-09-07 09:07
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。19年，日本*已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币*为时已晚
从19年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%
去年9月，日本东京获得了2020年奥运会的主办权。消息一经公布，日本国内举国欢腾。
对于上了年纪的人来说，这一消息让他们回忆起了过去的荣光。上一次在东京举办奥运会还是19年，那是日本经济发展的黄金岁月。
从上世纪60年代开始，日本保持着每年10%的高速经济增长，在短短20年间从一个农业经济小国转型成为世界上最大的钢铁和汽车出口国。19年东京奥运会，1966年大阪世博会，日本向全世界展示了从战败阴影中复兴的国家形象。
为了迎接东京奥运会，日本修建了一系列交通基础设施，兴建了城市。这些大规模的建设带动了日本房地产行业的强劲发展。当时，东京被认为是全球最有活力的国际大都会。1969年，未来学家赫尔曼·卡恩在《即将出现的超级强国》一书中预测，日本将在2000年成为世界第一经济大国。
然而，还未等到验证预言的那一天，日本就从繁荣的天堂跌入危机的深渊中。1990年，日本股市、楼市泡沫相继破灭，日本经济从此一蹶不振，进入“失去的二十年”。
今天，无论是日本普通民众，还是庙堂*，都希望借助再次举办奥运会的契机，提振日本经济。日本*计划将东京作为经济增长特区，进行大规模的再开发。公共设施投资、*放宽、税收制度改革等等计划都已经开始实行。
外国资本也已经蠢蠢欲动。一批主权财富基金正在涌向日本房地产市场。卡塔尔刚刚买下了一系列保龄球馆；阿塞拜疆接近买下银座的蒂凡尼大楼，而新加坡正准备买下东京西南部婚礼场馆Meguro Gajoen……
历经了20年的低迷之后，日本的房地产市场似乎重现曙光。此时，回顾那场发生在20世纪末的房地产泡沫危机，或许有助于日本不再重蹈覆辙。
奥林匹克景气
19年的东京奥运会被认为是历史上最成功的奥运会之一。日本成为了世界上第一个借助奥运会带动国家经济高速发展的国家。
在筹备东京奥运会期间，日本*正在进行收入倍增与国民经济高速增长计划。以此为契机，东京和日本全国各地都大兴土木，建设了一批交通基础设施。
其中，令日本人颇为自豪的新干线高速铁路系统就是修建于此时。19年10月1日东京奥运前夕，连结东京与新大阪之间的东海道新干线开始通车运营，这是世界第一条投入商业营运的高速铁路系统。
有数据显示，日本对东京奥运会所有相关事业的总投入高达1兆日元。按照当时的汇率计算，约为30亿美元。这创造当时奥运会历史上最高的投资记录。
其中，日本*对比赛设施和奥运村投资160亿日元，道路交通设施建设825亿日元，运营费用60亿日元。除此之外的所有投资，都被用来完成新干线、高速公路、地铁等城市基础设施建设。
这种投资的比例显示，日本并不是仅仅为了举办奥运会而投资。大规模建设带动了房地产建筑业、服务业、运输业和通信等行业的强劲发展，从而带动日本经济的全面腾飞。1962年到19年，日本经历了一段“奥林匹克景气”时光。
受奥运会影响最深的是房地产行业。除场馆建设之外，东京周边的住宅以飞快的速度发展起来。19年，日本民间住宅建设总数比1951年增加了71%，而1963年 19年的建筑承包合同额分别比前一年增长了32.9%和27.8%。
与此同时，日本*也因循就势修改了《建筑法》，废除了原先“不准修建超过31米高层建筑”的规定。日本从此出现了高级公寓，新大谷饭店、霞关大楼等一批超高层大型建筑群也拔地而起。
从1961年到1963年，日本房地产行业迎来量价齐升的鼎盛阶段。当时，在短短两年之内，日本建成公寓62栋，2191户，价格也较之前上涨了接近一倍。19年日本公寓售价平均为950万日元，最高达到1880万日元。
进入80年代，日本经济进入了令人炫目的鼎盛时期。日本制造的产品遍布全球，日本企业在全球范围内大量投资和收购。1985年，日本取代美国成为世界上最大的债权国。美国人的银行、超市，甚至好莱坞的哥伦比亚电影公司和纽约的标志性建筑——洛克菲勒大楼都成为了日本人的囊中之物。
然而，当日本人目空一切，认为自己是“世界之王”时，一场危机正在酝酿当中。
签订“广场协议”
1978年，第二次石油危机爆发。由于能源价格大幅上升，美国国内出现了严重的通货膨胀现象。1979年夏天，保罗·沃尔克就任美联储*。为了治理通货膨胀，他连续三次提高联邦基金利率，实施紧缩的货币*。
这一*使美国市场名义利率上升到20%左右的水平，吸引了大量的海外资金流入美国，导致美元大幅升值。从1979年底到1984年底这段时间内，美元汇率上涨了近60%，美元对主要国家的汇率甚至超过了布雷顿森林体系崩溃前的水平。
美元居高不下的汇率水平导致美国对外贸易逆差大幅增长。为了改善美国国际收支不平衡的状况，美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。
1985年9月，美国、日本、联邦德国、法国、英国等5个发达国家的财政*和央行行长，在纽约广场饭店举行会议，决定五国*联合干预外汇市场，使美元兑主要货币有序地下跌，以解决美国巨额的贸易赤字，史称“广场协议”。
“广场协议”签订之后，五国开始在外汇市场抛售美元，带动了市场投资者的抛售狂潮。美元因此持续大幅度贬值，而世界主要货币对美元汇率均有不同程度的上升。其中，日元的升值幅度最大，三年间达到了86.1%。
这并不是美国第一次干预外汇市场。1971年12月，日本曾与美国签订《斯密森协议》。根据协议，日元对美元的汇率从1美元兑360日元升值为1美元兑308日元，涨幅为18%。此轮汇率改革导致了1973年日本地价的上涨，但由于石油危机的影响，仅持续了1年。
日元的大幅升值提高了日元在国际货币体系中的地位，促进了日本对外投资大幅度增加，为日本企业在海外扩张提供了机遇。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫的*。
由于担心日元升值提高日本产品的成本和价格，日本*制定了提升内需的经济增长*，并放松国内的金融管制。从1985年开始，日本央行连续5次下调利率，从5%降至1987年2月以后的2.5%
当时，日本已经完成了城镇化建设，国内的城镇化率超过90%。这意味着在原有产业结构下，日本的经济增长已经趋向饱和。在这样的背景之下，大量的资金流向了股市和房地产市场。人们纷纷从银行借款投资到收益可观的股票和不动产中。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，一个巨大的泡沫正在诞生。
疯狂的泡沫
20世纪80年代，日本银行开始推行银行资本金管理改革。为了推动银行国际化，日本*决定实行双重标准：国内营业的可以按照本国4%的标准，有海外分支机构的银行则必须执行8%的国际标准。在此要求下，日本银行除了必须不断补充资本金之外，还得调整银行资产结构。
当时，日本银行最苦恼的事情是有钱贷不出去。为了扩大营业份额，日本银行想尽各种办法，利用超低利率拼命发放贷款。
相对于一般公司贷款，房地产抵押贷款的风险权重较低。这意味着银行发放相同数量的贷款，房地产抵押贷款只需一半的资本金。于是日本商业银行纷纷将资金投放到这一领域。
为了发放贷款，日本银行使出浑身解数。甚至对于那些有存款意向的人，银行都会劝告他们进行土地投资：“地价在不断上涨，而利息又接近于零。如果从银行借入资金来购买土地的话，肯定会因土地升值而大赚一笔。”
而一旦这个人买了土地，银行又会以这块土地为担保，再借给他相当于土地价格70%的资金，劝他再购买别处的土地，然后再以新的土地为担保……如此循环反复。
同一时期，国际热钱的涌入加速了日本房地产泡沫的膨胀。签订《广场协议》之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，即使价格没有升值，也可以通过汇率变动获得5%以上的收益。
敏锐的国际资本迅速卷土重来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。
随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。据日本国土厅公布的调查统计数据，1985年，东京的商业用地价格指数为120.1，到了1988年暴涨至334.2，在短短三年内增长了近2倍。
1990年，东京、大阪、名古屋、京都、横滨和神户六大城市中心的地价指数比1985年上涨了约90%。当年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。
一个广为人知的故事是，在东京，有一位学校的看门人在传达室干了40多年，一直收入微薄。退休之后，他准备返回乡下安度晚年。于是托人把他在东京的一所小房子卖掉，没想到这所房子竟以800万美元的价格出售。看门人瞬间成为百万富翁，衣锦还乡。
然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模；过高的地价也给*的城市建设带来了严重的阻碍；高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本*离实体经济越走越远。
失去的二十年
1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。
泡沫的破灭来得迅速而毫无预兆。19年，日本*已经意识到经济泡沫，但是此时施行紧缩货币*为时已晚。
从19年5月开始，日本央行连续3次提高贴现利率。在短短一年多的时间内，日本银行利率从2.5%上调至海湾战争前夕的6%。
日本货币*的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。1990年1月12日，是日本股市有史以来最黑暗的一天。当天，日经指数顿挫，日本股市暴跌70%。人们依稀记得，就在半个月前的19年12月31日，日经指数还达到了辉煌的高点315点，市场普遍相信“明年股价可以达到5万日元”。令人绝望的是，以1990年新年为转折点，日本股市陷入了长达20年的熊市之中。
1990年9月，日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。日本股票价格的大幅下跌，使几乎所有银行、企业和证券公司出现巨额亏损。公司破产导致其拥有的大量不动产涌入市场，顿时房地产市场出现供过于求，房价出现下跌的趋势。
与此同时，随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境。土地和房屋根本卖不出去，陆续竣工的楼房没有住户，空置的房屋到处都是，房地产价格一泻千里。
1992年，日本*出台“地价税”*，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。在房地产繁荣时期囤积了大量土地的所有者纷纷出售土地，日本房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。
几种因素的叠加，加速了日本房地产经济的全面崩溃。房地产价格的暴跌导致大量不动产企业及关联企业破产。1993年，日本不动产破产企业的负债总额高达3万亿日元。
紧接着，作为土地投机主角的非银行金融机构因拥有大量不良债权而陆续破产。结果，给这些机构提供资金的银行也因此拥有了巨额不良债权。当年，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中1/3与房地产有关。
1991年7月，富士银行的虚假储蓄证明事件被曝光。紧接着，东海银行，协和琦玉银行也被揭露出来存在同样的问题。大量银行丑闻不断曝光，使日本银行业产生了严重的*。数年后，几家大银行相继倒闭。
“土地神话”的破灭，中小银行的破产，证券丑闻的暴露……接连的打击让日本民众对资本市场丧失了信心。此后，受到亚洲金融危机、次贷危机等国际大势的影响，日本房地产市场再也未能重回辉煌。
据2005年日本国土交通省发表的地价统计数据，日本全国的平均地价连续14年呈下跌趋势。与1991年相比，住宅地价已经下跌了46%，基本回到了地产泡沫发生前1985年的水平；商业用地下跌了约70%，为1974年以来的最低点。
2008年，日本国土交通省调查数据显示，日本的房屋空置率达到了13.1%，高于1988年的9.4%，是至今为止的最高水平。尽管经过了长达20年的艰难调整，但日本房地产市场依然疲软。
正如法国文学家加缪在其小说《鼠疫》结尾处所写的那样，“鼠疫病菌绝不会从此死亡或者消失，数十年间，它们可以在家具、衣服堆中沉睡，在房间、洞穴、衣柜、皮箱、手帕中顽强地等待着”。
日本的房地产泡沫危机也是如此。尽管在泡沫膨胀时是如此美好，折射出五彩的光芒，但只要是非理性的繁荣，泡沫总有崩溃的那一天，而痛苦更是加诸百倍。
